Krodalvegen 53

Krodalvegen 53, 3853 VRÅDAL
Kommunenummer 4028, gårdsnummer 1, bruksnummer 198, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
Fritidsbolig :
1. etasje 46 kvm: Entre, stue, kjøkken, spisestue, bad og bod.
2. etasje 27 kvm: Gang og tre soverom.

Åpent areal:
Fritidsbolig :
1. etasje 108 kvm: Inngangsparti (3 m2)
Plattingområde (105 m2)

Arealet på lagringshems måles til 6 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.08.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2008 på støpt betong mot grunn. Plate på mark. Yttervegger i laftet tømmer. Tak i trekonstruksjon. Saltak tekket med torv. Vinduer og terrassedøren med to-lags isolerglass. Ytterdør i trekonstruksjon med isolerglassfelt. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av Eiendommens tilstandsgrad:
TG1 : 64 % | TG2 : 26 % | TG3 : 0 % | TGIU: 10 %

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, utover normal elde og slitasje, herunder:
* TGIU
- Bad: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen.
- Kjøkken: Gjennomføring tilknyttet avtrekksvifte er ikke undersøkt grunnet manglende tilkomst.
- Teknisk anlegg: Eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Yttertak: Takkonstruksjonen er lukket, inspeksjon ikke mulig.
- Terrasse: Fundamenter er skjult av konstruksjonen, og derfor ikke inspisert.
- Byggegrunnen beskaffenhet er ukjent
* TG2
- Bad: Tilluftsspalte er ikke etablert. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Det registreres stedvis motfall rundt sluk. Fallforholdet fører ikke til avrenning av alt bruksvannet i nedslagsfeltet. Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling. Det er redusert avrenningshastighet i sluk/avløp til servant.
-Kjøkken: Det registreres enkelte hakk/merker på kjøkkeninnredningens overflater. Benkeplater har fuktskader.
- Øvrige rom: Enkelte gulvfliser er sprukket og det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Innvendige trapper: Trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Deler av trappen mangler rekkverk. Trappen har ikke håndløper på begge sider.
- Etasjeskiller: Det er noe merkbare skjevheter i 2.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 20 mm på soverom 1 og 22 mm på soverom 3.
- Elektrisk anlegg: Opprinnelig installasjon uten dokumentasjon. Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt.
- Yttertak: Undertaktekking har nådd omtrent halvparten av forventet levealder. Torvhaldstokker bærer preg av alder. Råteskader er observert.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om ovennevnte forhold og eiendommens tilstand for øvrig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Vrådal Panorama og Krodalvegen 53!

Hytten er oppført i 2008 og har en praktisk og tradisjonell planløsning, innredet med bla 3 soverom.

Man entrer hytten fra overbygget inngangsparti og til flislagt gang/entrè. Her har man bod/teknisk rom og bad. Badet er innredet med wc, servant, dusjkabinett samt opplegg til vaskemaskin.
Videre inn i hytten har man åpen stue/kjøkkenløsning. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer og med profilerte fronter i kirsebær utførelse. Hvitevarer medfølger handelen. Bruksslitasje må påregnes da de er fra byggeår.
Stuen er delt i soner, slik at man har en naturlig sone til salong/tv-krok og en til spisestuen. Spisestuen gir god plass til et romslig spisebord slik at man har god plass til familie og gjester. Stuen har høy og åpen himling, noe som gir en ekstra god romfølelse. Peisovn i stuen for kjøligere dager.

I andre etasjen er det innredet med trapperom og 3 soverom. To av soverommene er innredet med familiekøyesenger og hovedsoverommet med dobbelseng.

Det er fint opparbeidet uteareal med utgang fra stuen. Her kan man nyte late og rolige dager.

Kort vei til alle fasiliteter, sommer som vinter, hvor man kan nevne lekeplass, badeplass, bryggeplass, turområder, golf, alpint og langrenn.

Gode muligheter for utleie, om det er ønskelig!

Perfekt hytte for deg som ønsker en lettstelt hytte i et helårsområde!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hytten kan selges møblert etter avtale med selger.

Varmekabler i første etasje, med unntak av teknisk rom/bod.
Vedovn i stuen.
Forøvrig elektrisk. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.12.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vrådal Panorama er et flott og attraktivt helårs feriested som har blitt veldig populært de siste årene.

I Vrådal har man masse aktivitetstilbud sommer som vinter!

Om sommeren bys det på vakker natur, flotte turområder i fjellet med merkede turer (korte og lange), 9 hulls golfbane, nydelig opparbeidet badestrand- og brygge med båtplasser og vannleker for ungdommen (trampoline og klatreborg), lekeplass med både klatrestativ, hoppepute, skateramp, huskestativ m.m., fotballøkke og dammer med turstier.

Vinterstid bys det på oppkjørte langrennsløyper på fjellet, korte og lange turer, alt etter ønske og interesse!
Det er 18 nedfarter i slalomanlegget med 8 heiser inkl. 8-seters stolheis. Her er det sjelden kø.

Kafeteria og bar på området med et godt aktivitetstilbud for store og små.

Vrådal har et veldig hyggelig og inkluderende miljø hvor man kan slappe av og bare nyte roen, naturen og de aktiviteter man ønsker. Velkommen!

Vrådal ligger i hjertet av Telemark, ca. 3 timer fra Oslo, 2,5 time fra Tønsberg og Kristiansand, ca 2 timer fra Sandefjord og Arendal.

Det er fine veier, sommer og vinter.

Når man kommer til Vrådal sentrum følger man veien og skilting til Vrådal Panorama/alpinanlegg. Når man kommer inn på feltet holder man til venstre i "rundkjøringen" mot Rådyrtoppen 2 og 3. Følg veien noen hundre meter inn på feltet og hytten vil være beliggende på høyre hånd.
Hytten er nr 53, også merket med utleienr. 32.

Hytten er skiltet med Krogsveens til salgs skilt.
Det vil være skiltet til felles visninger.

Felles eiet tomt på 2260 kvm. Sameiet med hyttenr. 47, 49, 51 og 53.
De benytter naturlig tilliggende område med parkering og uteplasser.
Hytten har gruset parkering med gode parkeringsmuligheter. Det er stensatt rundt hyttens 3 vegger, slik at man her har pene og lettholdte utearealer. Man har gode solforhold og på baksiden av hytten er det en deilig og usjenert uteplass med god plass til utemøblement og grill/bålpanne.
Her sitter man i le i rolige omgivelser. For øvrig naturtomt med noe fjell.

Parkering på felles gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det betales ett årlig gebyr til Vrådal Panorama for brøyting og strøing.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse ihht reguleringsplankart B5-B6, godkjent 29/06-2000.
Området er under utvikling og utbygging.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 211,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 000 kwh. pr. år. Forbruket vil variere ihht bruken av hytten.
Hytten har en årlig forsikringspremie på kr 2.828,-.
Veiavgift er ca kr 4.800,- pr. år betales til Vrådal Panorama for brøyting og vedlikehold av veinettet.
Velavgift er kr 300,- pr. år. Valgfritt.
Man kan evt inngå privat avtale om brøyting av gårdsplass, om dette er ønskelig. Det bestilles via Vrådal Panorama og bestilles i egen app. Egne priser gjelder, og det var for 2024/25 en årlig avgift på kr. 2.850,-. Brøyting kan man utvide ved å kjøpe flere klipp i et såkalt klippekortsystem.
Hytten er tilknyttet Canal Digital Parabol som leverandør av tv og har avgift på kr 300,- pr. mnd. Radiolink er internett leverandør med avgift på ca kr 200,- pr mnd. Parabol medfølger. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Nåværende eier har ikke benyttet løsningen, så prisene kan være endret. Det ligger fiber fra Altibox til hyttevegg. Ny eier kan installere dette med da bærer man naturligvis kostander til tilknytning etc selv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 594 791,- ifølge skatteetaten.

2 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

50 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
51 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 051 090,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Boligkjøperforsikring er valgfritt og kommer i tillegg.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

William Alexander Stefan Sääf og Anna Fanny Margareta Pettersson

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kviteseid kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,5% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 48.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Kontroll hjemmel/heftelser, fotopakke, takstmann, kommunale opplysninger og sikring 

Oppdragsnummer 22-0328/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25328

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 09:24