Ringstien 4

Ringstien 4, 1666 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 727, bruksnummer 297, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 215 kvm

BRA-i:
1. etasje 94 kvm: Entré, toalettrom, bod, 3 soverom, bad, kjøkken, og stue

BRA-e:
Kjeller 88 kvm: Teknisk rom/bod, og 4 boder
1. etasje 33 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 40 kvm: Nordvestvendt markterrasse i trekonstruksjoner på ca. 14 kvm og sydvestvendt hellelagt uteplass på ca. 25 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig bygget i 1975. Bygningen antas fundamentert med betong til komprimerte masser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur er oppført med lettklinkerblokker. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende og stående kledning. Takkonstruksjon med w-takstoler, saltak takform, tekket med asfalttakbelegg e.l. Eldre vinduer 1 etg: vinduer med 2-lags isolerglass, prod 1973 og Kjeller: Vinduer med 2-lags glass.

Nåværende eier overtok boligen i 2021 og har siden den gang
gjort oppgraderinger som herunder nevnes med bl.a.
2022:
- Malt utvendig kledning.
2023:
- Byttet baderomsinnredning.
2024:
- Nytt dusjkabinett.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2-Avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
Det er påvist noe råteskader i den stående kledningen på garasje. Det er ikke påvist musesperre i den stående kledningen på garasjen. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Lokal utbedring må utføres. Musesperre må etableres. Et enkelt tiltak kan være å bytte ut kledningsbordene som har råte. For å etablere musesperre kan det installeres musebørster der det er åpninger.

Balkongdør - Et av glassene i balkongdøren har sprukket. Glasset bør skiftes ut.

Bad- overflater gulv.- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist sprekker i fliser. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
Det er ingen direkte vannpåkjenning på gulvet, noe som er bra. Ved endret bruk kan dette medføre en dårligere tilstandsgrad enn dagens. Det anses ikke være noen strakstiltak nødvendig. Videre bruk av lukket dusjkabinett anbefales. Det kan også vurderes montering av waterguard/aquastop.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) på bygningselementer i taktekking, takkonstruksjon/loft, eldre vinduer, rom under terreng, vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, varmtvannstank,varmesentral, elektrisk anlegg, fuktsikring og drenering, grunnmur og fundamenter, toalettrom (overflater og konstruksjon) bad 1 etasje (overflater vegger, himling og sluk/membran/tettesjikt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2023
Hvordan ble arbeidet utført?
Ufaglært - Montering av skap ved dør på bad, samt servant med skuffeseksjon og speilskap på bad. I 2024- Montering av dusjkabinett

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2025
Hvordan ble arbeidet utført?
Ufaglært -Vi hadde hundegård på baksiden av garasjen. I forbindelse med dette ble det laget et hull i veggen på garasjen slik at hundene kunne gå gjennom
bakveggen på et fastmontert hundehus, og videre inn i et lukket rom i garasjen. Dette hullet ble tettet i august 2025. Det ble byttet 5 panelbord på utsiden, lagt inn ny plast og isolasjon, samt gipsplate på innsiden av garasjeveggen. Vedkommende som utførte arbeidet har ikke lagt vindpapp i området hvor hullet var. I tillegg meldte han i fra om at det ikke var luft bak kledningen da han fjernet bord fra garasjevegg. Dette bør utbedres.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Det er høy luftfuktighet i kjeller grunnet åpne rør i gulvet i et rom i kjelleren, samt et hull i gulvet i gangen utenfor. I rom hvor dørene har vært lukket, virker det som at det er lavere luftfuktighet.

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja - Det er en stikkontakt på det største barnerommet (rommet til høyre for badet) som ikke fungerer. Det er stikkontakten i hjørnet under køyeseng. Tidligere eier har kuttet strøm som er lagt til et blomsterbed ved garasjen. Strømledningene ligger fortsatt synlige i blomsterbed. Jeg tror den ene stikkontakten i garasjen tilknyttet denne stømledningen ikke fungerer.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja Det var lekkasje på en av kommunens hovedvannledninger, som ligger under den ene store thujaen i hagen. Fredrikstad kommune kom og reparerte, samt at de sørget for å fikse opp i hagen i etterkant.

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja - Beskriv feilen og omfanget, og eventuelt hva som ble utført av arbeider på anlegget .Varmepumpe fungerte dårlig, men det ble byttet viftemotor på utedel i mai 2024. Faglært- Utført av Tobbens varmepumpeservice AS

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Jeg har ved et tilfelle (før jul 2024) oppdaget muselort på loft. I etterkant av dette ble det satt opp musefelle. Det har ikke vært mus i fella, og jeg har ikke sett tegn til muselort etter dette. Vi har en sjelden gang sett rotte under fuglemater i hagen, men denne har ikke blitt observert andre steder enn under fuglemater og gjennom hekken til naboen.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja
Beskriv nærmere hvilke forhold - Det er planlagt utvidelse av et kollektivfelt på fylkesvei 109.
Tidligere eier har begynt på et bad i kjeller. Her skal det etter opplysning være lagt rør til dusj, klosett og vask.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Siden byggeåret er boligen tilført flere oppgraderinger over tid, frem til helt nylig. Overflater, utstyr og faste innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand. Oppussing av innvendige overflater er utført i nyere tid, deriblant malerarbeid i de fleste rom i regi nåværende eier som overtok i 2021.

I selve romløsningen er det utført få endringer da den i utgangspunktet er hensiktsmessig utformet, spesielt for en familie med små barn. Soverommene er samlet i boligens østre side, omkring en felles gang som kan lukkes av mot stuen når det er ønskelig å avskjerme soverommene fra romløsningens sosiale sone.

Stuen og kjøkkenet er nært knyttet sammen i boligens vestre del der både sol- og lysforholdene er som best. I stuen er det god plass til familiens felles opphold samt mulighet for sittegrupper som et langstrakt spisebord og en større sofakrok. Sentralt i stuen står en lekker vedovn av nyere årgang som foruten sin rent praktiske funksjon også utgjør et iøynefallende møbel. Inne-del til boligens luft-luft varmepumpe er også installert i stuen.

Kjøkkenets innredning er fra ukjent årstall, men både velholdt og bruksvennlig. Oppbevaringsmulighetene er mange og arbeidsflatene store på motstående benker av heltre. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger, de fleste er integrert.

Badet er i nyere tid etablert i det som tidligere var ett av boligens tre soverom og følgelig av generøs størrelse. Nåværende eier bekostet nye baderomsmøbler og servant fra Megaflis i 2023, samt nytt dusjkabinett i 2024. Badet er tilrettelagt vaskeromsformål med utslagsvask og lett tilgjengelig plass for en vaskesøyle.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, belegg, fliser og betong.
Innervegger: Malt tapet, fliser og malt mur.
Himlinger: Trepanel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Heltre benkeplater. Stålbeslag med dobbel vask og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Veggmontert ett-greps blandebatteri og utslagsvask i stål. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap medfølger. Fryseboks i kjeller medfølger
Lampe over spisestue, garderobeskap på det minste soverommet (rom med vindu ut mot inngangsparti) og knaggrekke og nøkkeloppheng ved ytterdør følger ikke med
Doorman-kodelås og ringeklokke med kamera eies av Sector alarm. Enten så må dette kjøpes ut av ny eier, eller tegne avtale med Sector alarm for å beholde utstyret.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med luft til luft varmepumpe og vedovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 11.11.1975. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Gjenstående arbeider være utført. Det må foreligge ferdigmelding for vann og kloakk, samt attest fra ildstedskontrollen. Husnummerskilt må monteres.  

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det er foreligger byggemeldte tegninger av bolig med garasje dater 08.01.1972
Det foreligger godkjente bygningstegninger som viser utvidelse av garasje datert 8.4.1986.

Endring fra bygningstegninger opp mot dagens bruk 
Bad og soverom i hovedetasje har byttet plass.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3107/727/297:
01.10.1975 - Dokumentnr: 304277 - Erklæring/avtale
Best. om midlertidig plikt til vedl.hold av ledn. m.v. - Omhandler bestemmelser fra den gang eiendommen ble oppført av Trysil hus og solgt som nybygg til ny eier. Inntil kommunen overtar vedlikehold av vei og fellesledninger for for vann, spilledninger mm ,forplikter eiere i Ringstien å delta i vedllikeholdet av Ringstien.

18.12.1981 - Dokumentnr: 12369 - Erklæring/avtale
Best. om sikringstiltak og skadedekking - Omhandler om at denne eiendommen forplikter å bekoste nødvendige sikringstiltak, etter Ingeniørvesenets vurdering, samt dekke eventuelle skader som måtte oppstå på eiendommens bygninger, som følge av nødvendige vedlikeholdsarebeider på kommunale ledninger over denne eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen har en tilbaketrukken plassering innerst i Ringstien, en liten og svært fredelig blindgate nord på Rolvsøy. Nabolaget er veletablert og omgitt av blant annet åpent jordbrukslandskap som fremmer gode solforhold dagen gjennom, noe også denne eiendommen nyter godt av.

Området ligger i praksis midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Langs Rolvsøyveien finnes holdeplasser som er stopp for buss med svært hyppige avganger til begge byer, og reisetiden er kun ca. 10 minutter.

Hverdagslige innkjøp er det enkelt å gjennomføre ved dagligvareforretningene i nærområdet. Et vesentlig mer omfangsrikt shoppingtilbud finnes i handelsområdet Dikeveien, et fåtall minutter unna med bil. Her finnes blant annet en rekke store varehus og kjøpesenteret Østfoldhallen.

Barneskole finnes på Rekustad, i samme område finnes også flere barnehager. Trafikksikre gang- og sykkelveier leder helt frem til skolegården.

Verdt å fremheve er også nærheten til Fredrikstadmarka som har et rikt nettverk av turveier, lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Turmuligheter er det også på Glommastien som passerer like ved følger elven videre i begge retninger.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 176 elever, 12 klasser 1.8 km
Rekustad skole (1-7 kl.) 256 elever, 15 klasser 2.2 km
Hauge skole (1-7 kl.) 200 elever, 12 klasser 3.1 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 446 elever, 26 klasser 3.6 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 0.8 km
Greåker videregående skole 900 elever 1.6 km

Barnehager:
Rolvsøy barnehage
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 92 barn 1.4 km
Tyrihans barnehage (0-5 år) 62 barn 1.7 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år) 32 barn 1.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Særdeles idyllisk og solrik tomt som er pent opparbeidet med plen, hekk, uteplasser og prydbusker.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Det vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Med boligen følger det med en dobbel garasje på 33 kvm. med to vippeporter.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Rolvsøysund- Kirkestien datert 14.6.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg med hensynssone ras-og skredsfare

Arealplaner under arbeid:
Planid 1112- Fylkesveg 109 Råbekken-Alvim. Hensikten med utvidelsen av Fv.109 er først og fremst å øke framkommeligheten for kollektivtrafikken, og legge forholdene bedre til rette for fotgjengere og syklister. Det er Østfold fylkeskommune som er vegeier, mens Statens vegvesen er gitt ansvaret for å planlegge og gjennomføre utbyggingen

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 953,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig 4 519,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 21 200 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 346,-
Boligen er tilknyttet Telenor Fiber 500 som leverandør av tv/ internett og har avgift på kr 749,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 790 174,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 160 696,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 813 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Siri Reinertsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 
Egenerklæringen er fylt ut av fullmektig iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 19 500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3 300,- pr. visning (2 inkl.)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning: kr 4 477,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto PBF - dag + drone: kr 6 250,-
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm: kr 18 000,-

Oppdragsnummer 67-0246/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25246

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 10:18