Messeveien 202

Messeveien 202, 2004 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 2693, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Andelsnummer 178, Høvleriet Borettslag, organisasjonsnummer 923229833

Totalt bruksareal BRA: 89,6 kvm

BRA-i:
5. etasje 82 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad/vaskerom, tre soverom og kontor/innvendig bod.

Åpent areal:
5. etasje 17 kvm: Balkong.

BRA-e:
Kjeller: 7.6 kvm: Kjellerbod.

Kjellerboden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2025 utført av Taksthuset 1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Vi gjør oppmerksom på at rommet som benyttes som kontor i dag opprinnelig er godkjent som innvendig bod. Bruken er ikke omsøkt i kommunen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført støpte konstruksjoner med inntrukket trekonstruksjon. Etasjeskiller av betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten er fra 2023 og har ingen TG2 eller TG3.

E N T R É
Leiligheten ønsker velkommen med en lys og innbydende entré, hvor det er god plass til både sko og yttertøy. Et praktisk garderobeskap medfølger og bidrar til en ryddig og funksjonell start på hjemmet. Boligen har en gjennomgående planløsning med slette vegger og moderne 1-stavs parkett, som gir et stilrent preg og et godt førsteinntrykk.

S T U E
Lun stue i åpen løsning mot kjøkkenet. I stuen har du god plass til sofagruppe og TV-møblement, og store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys gjennom dagen. Fra stuen har du utgang til en vestvendt balkong på hele 13 kvm, som strekker seg rundt hjørnet av leiligheten - et perfekt sted for late sommerdager. Balkongen har god plass til både spisegruppe og grill.

K J Ø K K E N
Stilrent og moderne HTH-kjøkken med glatte fronter og slitesterk benkeplate i laminat. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer som kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr, platetopp og ventilator. Den åpne løsningen mot stuen skaper en romslig og luftig atmosfære, samtidig som det gir et naturlig og sosialt samlingspunkt. Det er også god plass til spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Integrerte hvitevarer medfølger.

S O V E R O M
Leiligheten har tre gode soverom i tillegg til et rom som i dag benyttes som kontor. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og leveres med et romslig garderobeskap som gir rikelig med oppbevaringsplass. Herfra er det også direkte utgang til en hyggelig, sørvendt balkong på ca. 4 kvm – perfekt for et lite cafésett. De to øvrige soverommene passer utmerket som barnerom eller gjesterom, med plass til både seng og garderobeløsning. Rommet som brukes som kontor i dag, er opprinnelig en innvendig bod og gir fleksible bruks­muligheter. Rommet er ikke omsøkt i kommunen.

B A D E R O M
Stilrent bad med flislagte gulv og vegger, samt behagelige gulvvarme. Rommet er innredet med nedfelt servant, vegghengt toalett og dusjhjørne med elegante glassvegger. Det er også avsatt god plass med opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Et praktisk bad av god størrelse.

Lampe over spisebord på stue/kjøkken medfølger ikke.

Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen er fjernvarme til radiator i entré og elektriske varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 20.10.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

På eiendommen er det tinglyst heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver. Disse omhandler blant annet vann og kloakkledninger samt tekniske anlegg, samt bestemmelse om bebyggelse. Eiendommen er seksjonert i en næringsdel og en samleseksjon for bolig.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i det nyetablerte og svært spennende boligområdet Kvarteret på baksiden av Nova Spektrum (tidligere Norges varemesse) i Lillestrøm sentrum. Fra eiendommen er det kort gangavstand til togstasjonen, noe som gjør dette til et meget praktisk sted å bo for pendlere. Det er også kort vei til et rikholdig service- og kulturtilbud, samt fine turmuligheter.

Kvarteret blir en grønt nabolag sentralt i Lillestrøm, med et bilfritt nærmiljø og parkmessige fellesareal. Lillestrøm er flere ganger kåret til årets sykkelby, og det vil være rikelig av muligheter for sykkelparkering i borettslaget. Få meter fra eiendommen lokker flotte tur- og rekreasjonsområder langs Nitelva, noe som legger til rette for mosjon og idylliske søndagsturer.

På kulturfronten står Lillestrøm for store nysatsinger og kan by på et fristende utvalg innenfor uteliv, shopping og små spesialbutikker. I tillegg til eget kjøpesenter og koselige handlegater har Lillestrøm et flott kulturhus, moderne kino og et mangfold av restauranter, kafeer og uteplasser.

På utescenen på torget arrangeres det ofte konserter og forestillinger med mer, og Byfesten er ett av årets høydepunkt. Da kryr det av mennesker i hele sentrum, og kjente musikere underholder på en av mange scener.

Fra leiligheten er det kun en kort sykkeltur til Åråsen fotballstadion, og litt bortenfor finner du koselige Sørum gård, Skedsmohallen, fine turstier og Lillestrøm golfklubb. Nebbursvollen Friluftsbad ligger ved Nitelva og er byens populære badested med blant annet basseng, grøntområder og kiosk.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Rema 1000, Joker og Kiwi, begge i gangavstand fra boligen. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger Lillestrøm Torv kjøpesenter og handlegatene i sentrum, kun 9-10 minutters gange fra leiligheten. Det er også kort vei til Coop Obs Hypermarked, Strømmen Storsenter, Metro og Triaden.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Fra leiligheten er det bare 750 meter til Lillestrøm stasjon, hvor hurtigtog/flytog til Oslo S/Oslo Lufthavn har en reisetid på ca. 10/12 min. Med bil tar det ca. 7 min til Strømmen, 9 min til Lørenskog, 22 min til Oslo S og 28 min til Oslo lufthavn.

Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, blant annet Lillestrøm og Skedsmo Videregående. OsloMet - storbyuniversitetet har avdeling på Kjeller. Kriminalomsorgens høyskole og Utdanningssenter KRUS, har tilhold i Lillestrøm.

Området er i rivende utvikling, og det foreligger spennende planer for hvordan nabolaget vil se ut på sikt; https://www.lillestromnxt.no/lillestrom-nxt/.

For veibeskrivelse se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Lillestrøm barnehage (1-5 år): 0.7 km
Lillehagen Fus barnehage (1-5 år): 1.2 km
Sølepytten barnehage (1-5 år): 1.4 km

Vigernes skole (1-7 kl.): 1.1 km
Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl.): 3.2 km
Sophie Radich skole (8-10 kl.): 3.5 km
Bråtejordet skole (8-10 kl.): 4.3 km
Stav skole (8-10 kl.): 5 km

Lillestrøm videregående skole: 1.6 km
Strømmen videregående skole: 3.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7.487 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har et pent opparbeidet fellesareal, med blant annet indre gårdsrom med lekeapparater, bærbusker og sittegrupper. I tillegg er de i gang med et samdyrkelag, hvor en beboer kan bli medlem for mulighet til å være med på dyrking av bl.a. grønnsaker. Samdyrkelaget driftes av U.Reist, i samråd med medlemmene i samdyrkelaget.

Med leiligheten følger bruksrett til en stor garasjeplass med elbillader. Parkeringsplassen leiligheten disponerer er en HC-plass som er ekstra stor. Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. 

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og anleggsformål i henhold til reguleringsplan 551 datert 11.01.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det foreligger et reguleringsplanforslag for Norges Varemesse og Nova Spektrum - Utvidet varslingsgrense. Planområdet er ca. 12 000 kvm og ligger ved Lillestrømbrua og grenser til Jernbanegata i nordvest, riksvei 159 i sør og Norges varemesse/Nova Spektrum i øst. Thon Hotel Arena er et funksjonelt, veldrevet og populært hotell, og Olav Thon Gruppen ønsker å utvide hotellet. I forslag til Byutviklingsplan for Lillestrøm by er det foreslått å utvide og styrke gangforbindelsen mellom kollektivknutepunktet og Nova spektrum Det er også ønskelig å opprettholde en god siktlinje mot den nye vestvendte hovedinngangen på Varemessen. For mer informasjon, se: https://novaspektrum.no/fra-parkeringsplass-til-en-ny-moderne-og-gronn-bydel-midt-i-lillestrom/.

På tomten for Norges Varemesse er det planer for utvikling av mer bolig, handel og næring.

Det må påregnes byggeaktivitet både på eiendommen, naboeiendommen og i området generelt i årene som kommer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  19.676,- pr. mnd. og inkluderer: Revisjonshonorar, forretningsførerhonorar, konsulenthonorar, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, kostnader sameie, energi/fyring, TV-anlegg/bredbånd og andre driftskostnader. Kostnader for fjernvarme og tappevann avregnes etter forbruk og ved eierskifte. Smartly v/Lyse sender månedlig faktura på faktisk forbruk. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: 3.877,-
Kapitalkostnader felleslån: 15.799,-

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) og andel fellesgjeld kan betales ned helt eller delvis, om ønskelig.

Vi gjør videre oppmerksom på at borettslagets lån er avdragsfritt i 3 år til. Frem til 01.03.2028 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke til kr 22.771,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Boligen er tilknyttet fiber og OBOS OpenNet hvor den enkelte bestiller bredbånd og evt. TV-pakke via beboerportalen Vibbo. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 451 830,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 807 321,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 16 142,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 3 661 000,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 422.655.000,- pr. 11.06.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,18% rente
Lånets restløpetid: 37 år og 10 måneder
Avdragsfrihet til og med: 01.03.2028

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget to ganger i året (pr 30/4 og 30/10). Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Det er mulig å innfri hele fellesgjelden hvis ønskelig. Ved å gjøre dette reduseres de månedlige felleskostnadene med 15 799 kroner, og de nye månedlige kostnadene for andelen vil da bli 3 877 kroner.

3 300 000,00 Prisantydning
3 661 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 961 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskiftegebyr garasjeplass
8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
20 102,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 981 102,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Martine Bjørnslien Graff og Fredrik Dahl

Leiligheten er tilknyttet Høvleriet Borettslag. Høvleriet borettslag er første boligselskap i "Kvarteret", Lillestrøms nye nabolag, med ca. tusen leiligheter perfekt plassert på sydsiden. Her får du ekte bypuls like ved elvebredden! Kortreiste storbyopplevelser og et grønt nabolag. Gangavstand til handlegater, kaffe, kultur, mat og turmuligheter. Det er kort vei til toget, med Oslo og Gardermoen kun 10-12 minutter unna.

Borettslaget består av 206 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne.
Reklamasjoner må meldes skriftlig i Rubus.
Ansvarlig for nøkkel/skiltbestilling: Styret. Bestilling sendes hovleriet@styrerommet.no.
Vær oppmerksom på at ved annengangs salg må selger selv slette tilgang til medboer/leietaker der dette er gitt.

Borettslaget har en egen stor og låsbar sykkelbod ute.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.  

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.   

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr. 40.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0220/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.25220

Sist oppdatert: 01. august 2025 kl. 09:06