Hoffsveien 75D

Hoffsveien 75D, 0377 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 32, bruksnummer 971, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 201 kvm

BRA-i:
Enebolig i kjede:
Kjeller: 59 kvm: Hybel: stue, kjøkken og bad. Hoveddel: gang, vaskerom/ bad, bod og teknisk rom
1. etasje 63 kvm: Entré, toalettrom, stue og kjøkken
2. etasje 63 kvm: Gang, tv-stue, to bad og tre soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 16 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig i kjede:
1. etasje 31 kvm: Terrasse
2. etasje 2 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.09.2025 utført av Anticimex v/ Stian Christensen.

Kjedet enebolig tilhørende Boligsameiet Hoffsveien BCD beliggende i bydel Ullern, Oslo kommune. Sameiet består av tre boliger og har felles tomt. Boligen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av termomur. Bærende vegger og skillende dekker av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med liggende kledning. Yttertak i valmtaksform tekket med takstein. Renner og nedløp av metall. Dører og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Ett vindu med glass fra 2018. Oppvarmet med vannbåren gulvvarme, gasspeis, elektrisk gulvarme på bad 2.etasje. Balansert ventilasjon.

Frittstående garasje med elbillader. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Valmtak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

TG 1: 67%
TG 2: 28%
TG 3: 1%
TGIU: 4%

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende som er vurdert til tilstandsgrad TG3:
- Vannrør: Drypplekkasje fra endeplugg til rør-i-rør-systemets fordeler. Tiltak for å stoppe lekkasje må påregnes. Kostnadsmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Vaskerom/ bad kjeller: Sanitærutstyr / innredning, Membran, tettesjikt og overgang til sluk, Fallforhold (gulv).
- Bad hybel: Sanitærutstyr / innredning, Membran, tettesjikt og overgang til sluk, Fallforhold (gulv).
- Bad 1, 2.etg: Sluket er isolert inne i dusjsonen, Sanitærutstyr / innredning, Overflater vegger, Membran, tettesjikt og overgang til sluk, Annet.
- Bad 2, 2.etg: Sanitærutstyr / innredning, Membran, tettesjikt og overgang til sluk, Annet.
- Kjøkken 1.etg: Vannrør, Overflater gulv.
- Kjøkken hybel: Ventilasjon og avtrekk.
- Toalettrom: Sanitærutstyr / innredning, Annet.
- Øvrige rom: Overflater gulv.
- Rom under terreng: Overflater gulv.
- Etasjeskiller: Skjevhetsmåling.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
- Fasader inkl. kledning: Ikke montert musesperre bak hjørnebord/i ytterhjørner.
- Yttertak: Helhetsvurdering.
- Balkong: For lav rekkverkshøyde etter dagens byggeteknisk forskrift. Gulvflate er slitt.
- Utvendige trapper: Overflatebehandlingen er slitt.
- Drenering: Terrengfall mot grunnmur, Alder.
- Garasje: Helhetsvurdering.

TGIU (ikke undersøkt)
- Uinnredet kaldtloft: Kontroll av diffusjonssperre.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Stakeluke
- Terrasse: Fundamenter.
- Grunnmur: Fundamenter, byggegrunn

Det henvises til tilstandsrapporten for supplerende og utdypende informasjon og det oppfordres til å lese denne nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Usikker på om sluk i hybelbad er tett - satte inn dusjkabinett i 2016."

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? - "Ja. Det var vanninntrengning i kjeller i 2016 etter kraftig vedvarende nedbør. I etterkant er det byttet til pumpe med større kapasitet, oppgradert pumpestyring samt lagt opp en back-up pumpe."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Knust vindu i stuen, ble byttet ut i 2018. Utført av Glassmester Rolf Berglund AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Som nevnt en episode med vanninntrengning i 2016. Saken ble utbedret av Storebrand Skadeforsikring."

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? - "Ja."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Byttet sikringer i forbindelse med bytte av varmepumpe, i 2022. Utført av Hitech Energy."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Downlights i soverom i 2. etg, utvendige stikkontakter i 2016. Utført av Majorstuen elektriske."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har eiendommen privat vannforsyning (ikke tilknyttet det offentlige vannettet), septik, pumpekum, brønn, avløpskvern eller liknende? - "Ja."
Spesifiser hvilken type - "Pumpekumer, en for avløp og en for overvann"

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja. Vannforsyning inn til hus frøs i 2008 og det bla lagt inn termostatstyrt varmekabel for å sikre mot frost. Det har ikke vært problem med frosset vann etter dette. "

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Varmepumpe (væske-til-veske) og varmtvannsbeholder ble byttet ut i 2022. Utført av Hitech Energy AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Rens av ventilasjonsanlegg i 2025. Utført av Utvendig renhold as."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja. Det ble konstatert kondens på loft i 2019 med begrenset tegn til mugg. det ble gjort tiltak for å bedre lufting på loftet og det er ikke registrert kondens etter dette."

Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak? - "Ja. Under byggeprosessen i 2005/2005 ble et vindu på kjøkken erstattet med en dør ut i hage. Det ser ikke ut som utbygger har meldt endringen til Oslo kommune."

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - "Dette var kun en søknad til kommunen om å ta i bruk hybel som soverom og innebar ikke noen faktiske arbeider. Saken er godkjent av kommunen I 2008."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei"
Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen? - "Ja"

Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? - "Ja"
Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? - "Ja"
Er det utført radonmåling? - "Ja"
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene? - "Det ble gjort Radonmåling i 2009, men har ikke verdiene."

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja."
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? - "Det er foreslått å øke felleskostnadene fra kr 3 000 til ca. 3 100 pr mnd som følge av generell prisstigning/økning i kommunale avgifter."

Inneholder 1.etasje
Entré/vindfang:
Entréen fremstår lys og luftig, med en praktisk skyvedørsgarderobe som sørger for godt med lagringsplass til yttertøy og som bidrar til å holde området ryddig. Flislagt gulv og downlights med dimmer. Dørlås med kode. Velkommen inn!

Stue:
Åpen og stor stue med god plass til sofa, sittegrupper og TV seksjon. Her kan man innrede etter ønske og behov. Rommet har store vindusflater som slipper inn mye naturlig lys. Fra stuen er det adkomst til nyoppusset terrasse og hage. Det er installert lekker gasspeis som gir både varme og en lun atmosfære på kalde dager. Utformingen gjør stuen godt egnet både for avslapping og sosiale sammenkomster.

Kjøkken:
Separat kjøkken med adkomst fra stuen. Kjøkkenet har delikat og lys innredning med slette fronter fra Kvik og integrerte hvitevarer - Kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn, mikrobølgeovn og platetopp. Et veldisponert kjøkken med rikelig med skap- og benkeplass. Videre er det benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum og integrerte hvitevarer. Vegghengt ventilator med belysning. Hvitevarer som kjøleskap med fryser, komfyr og mikrobølgeovn medfølger ved salg. På kjøkkenet er det en naturlig plass til en spisegrupper som egner seg perfekt til frokost og andre måltider. Utgang fra kjøkken til terrasse og hage.

WC/Toalettrom:
Praktisk separat toalettrom i tilknytning til entréen. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme og malte veggflater, samt flislagt toalettkasse. Toalettrommet er utstyrt med vegghengt toalett og servant.

Inneholder 2. etasje
Loftstue:
Praktisk loftstue med flere innredningsmuligheter. Rommet har en naturlig utforming med plass til sofaseksjon og tilhørende tv-møblement. Fra stuen er det utgang til balkong hvor det er plass til mindre utemøblement.

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng og øvrig møblement. Rommet har garderobe som sikrer godt med oppbevaringsplass. Stort hjørnevindu som gir rikelig med lysinnslipp.

Soverom 1 & 2:
Rommene er av god størrelse med plass til seng og tilhørende møblement. Store vinduer som gir rikelig med naturlig lys. I dag brukes begge rommene som barnerom med store garderobeskap for oppbevaring. Rommene kan innredes etter eget ønske, og egner seg perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Baderom 1:
Lyst, flislagt bad med gulvvarme og flislagte vegger. Badet er innredet med vegghengt toalett og servantinnredning, samt praktisk høyskap til ekstra oppbevaring. Videre er badet utstyrt med dusjnisje.

Baderom 2:
Delikat baderom fra byggeår, med Hafa baderomsinnredning. Baderommet har flislagt gulv og vegger. Elektriske varmekabler gir ekstra komfort. Badet er innredet med veggmontert toalett, innbygget badekar, samt dobbelservant med plass til oppbevaring og tilhørende innredning. Toalett og badekar fra Duravit.

Hybel
Kjøkken:
Åpen kjøkkenløsning i tilknytning til stuen. Kjøkkenet er innredning med platetopp og frittstående kjøleskap. Kullfiltervifte er plassert over koketoppen, og det er en kum med ettgreps blandebatteri.

Stue:
Stuen i hybelen er et stort oppholdsrom med god plass til møblement. Rommet har egen inngang og inneholder garderobeskap for praktisk oppbevaring.

Bad:
Lyst og flott bad fra byggeår. Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte, samt malte vegger. Rommet er innredet med vegghengt toalett og servant med ovenpåliggende vask. Videre er det dusjkabinett som sikrer minimalt med slitasje på gulvflis. Opplegg for vaskemaskin.

Øvrig underetasje
Bod:
Boligen har en praktisk innvendig bod med skyvedørsgarderobe og hyller langs veggen som gir god lagringsplass til oppbevaring av klær, utstyr og andre eiendeler. Nabohusene har ikke skaprekke og bruker rommet som kjellerstue selv om rommet er byggemeldt som "bod".

Vaskerom/bad:
Vaskerommet har flislagt gulv med varme og en kombinasjon av flislagte og malte vegger. Rommet er innredet med servantskap med benkeplate i laminat og utslagsvask. Videre er det vegghengt toalett og en dusjnisje. Her er det opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Ventilasjonsanlegget er plassert her.

Teknisk rom:
Hovedstoppekran, fordelerskap med stoppekraner til rør-i-rør, fordelerstammer med stoppekraner til vannbåren gulvvarme, teknisk anlegg fra 2022 til vannbåren varme og sentralstøvsuger plassert her.

Terrasse/hage:
Utgang fra stue til en sjarmerende terrasse som var ny i 2025. Terrassen blir en naturlig forlengelse av stuen på varme dager. Her har man plass til ulike sittegrupper. Videre fra terrassen er det nedgang til boligens flotte hage.

Gulv: Gulvflater belagt med fliser og parkett.
Vegger: Vegger av malte flater
Himling: Himlinger av malte flater
Takhøyder: 2.etasje: 2,39 meter på soverom og tv-stue. 1.etasje: 2,55 - 2,58 meter. Underetasje: 2,35 -2,40 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger med: Integegrerte hvitevarer følger eiendommen - kjøleskap, komfyr og micro.

Oppvarmet med vannbåren gulvvarme, gasspeis, elektrisk gulvarme på badene i 2. etasje. Ventilasjonsanlegget er plassert på vaskerom/ bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 10.10.2007. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til de originale byggetegeningene er det gjort følegende endringer:

- På kjøkken er det opprinnelig tegnet inn vindu ut mot hagen, her er det satt inn verandadør istede for vindu. Dette er ikke omsøkt av nåværende eier.

Hybel i underetasjen er ikke en selvstendig boenhet men rommene i underetasjen som innbefatter hybeldelen er godkjent til rom for varig opphold etter ferdigmelding datert 29.12.2008.

De andre rommene i underetasjen som er tillagt hoveddelen er byggemeldt som boder (tilleggsdel). Hvis man øsnker å benytte rommene som varig oppholdsrom er det søknadsplikt til Plan- og bygningsetaten om bruksendring fra tilleggsdel (bod) til hoveddel (rom for varig opphold). Tiltaket er ikke omsøkt, kjøper bærer derfor selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring godkjennes og alle kostnader i den forbindelse.

Det foreligger også godkjent melding på oppføring av garasje datert 08.11.2006.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 24531, tinglyst 20.04.2005.
Erklæring/avtale. Gnr/bnr. 32/315 skal ha bruksrett til kjørbar adkomstvei (4 meter bred) fra Hoffsveien over gnr/bnr 32/971 som vist med gul farge på kart i servitutten.
Dagboknr 72473, tinglyst 27.10.2005.
Erklæring/avtale. Hoffsveien er midlertidig godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for egen regning.
Dagboknr 10067, tinglyst 09.02.2006.
Erklæring/avtale. Eier av gnr/bnr 32/315 i Oslo gis eksklusiv, total og evigvarende bruksrett til ca. 40 kvm av eiendommen gnr/bnr 32/971 formet som en trekant i felles grense mot sistnevnte eiendoms vesentlige grense. Trekanten tar utgangspunkt i gnr/bnr 32/971 sitt nordvestlige grensepunkt og en rett linje til et pkt. ca. 2,5 meter øst av eiendommens sydvestlige grensepunkt. Se kart i servitutten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen ligger i et rolig, barnevennlig og svært attraktivt boligområde på Smestad i Oslo. Her bor du i fredelige omgivelser, samtidig som du har kort vei til alt du trenger. Fra boligen er det kort til Frognerparken, Majorstuen, Skøyen og Bygdøy. Området er kjent for sine flotte grøntområder, gode skoler og barnehager, samt svært gode transportforbindelser. Beliggenheten gir en perfekt balanse mellom det praktiske og det tilbaketrukne, skjermet fra trafikk og byens støy.

Butikker og servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Joker Smestad, Kiwi og Rema 1000. For et større utvalg er CC Vest, Møllhausen Torg og Harbitz Torg innen kort rekkevidde. Disse stedene tilbyr et variert utvalg av butikker, restauranter og kafeer. På Karenslyst allé finner du populære Maschmanns Matmarked, kjent for kvalitetsvarer innen sjømat, ost, kjøtt og ferske bakevarer. For den shoppingglade er Bogstadveien og Majorstuens handlegater i nærheten, kjent for sitt brede utvalg av butikker, kaféer og spisesteder.

Skoler og barnehager:
Eiendommen sokner til Smestad barneskole, som ligger ca. 500 meter unna, og Ris ungdomsskole, som ligger ca. 2,5 km fra boligen, en kort sykkeltur unna. Det finnes flere videregående skoler i nærområdet, samt et bredt utvalg av både kommunale og private barnehager.

Offentlig kommunikasjon:
Området er svært godt tilrettelagt for offentlig transport. Det er ca. tre minutters gange til Smestad T-banestasjon, og nærmeste bussholdeplass er Hoff holdeplass, som ligger omtrent 200 meter unna. Her stopper busslinje 20, som går mellom Skøyen og Galgeberg. I tillegg er det trikkeholdeplassen Hoff på linje 13, som ligger i nærheten. Skøyen stasjon fungerer som et knutepunkt for tog, flytog og buss, noe som gjør området svært pendler-vennlig.

Grøntområder og rekreasjon:
Smestaddammen ligger like i nærheten, og tilbyr en idyllisk setting med vann, grøntområder og lekeplass perfekt for både rekreasjon og barnelek. Frognerparken, med attraksjoner som Vigelandsanlegget, Frognerbadet og Frogner stadion, ligger en kort spasertur unna.

For de som ønsker større naturopplevelser, er Bygdøy innen sykkelavstand, med flotte turstier og populære badeplasser. Vest for Smestad finner du Mærradalen, et naturskjønt dalføre som egner seg for både turgåing og skiturer, og som leder videre til Bogstad og marka. I tillegg er det kort vei til Frognerseteren, som er et populært tur- og utfartsområde, samt Oslo Vinterpark Tryvann og Holmenkollen nasjonalanlegg.

Gruset adkomst via liten privat stikkvei fra Hoffsveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 190 kvm som tilhører sameiet. Eiendommen har eksklusiv bruksrett til andel av fellestomt som er opparbeidet med gruslagt innkjørsel, plenareal og diverse beplantning.

Parkering i garasjerekke med automatisk ledport og el-billader på sameiets grunn. Garasjerekken har tre plasser, en til hvert hus. Siden etablering av sameiet i 2007 har sameierne kunnet sette en bil foran garasjeplassen sin. To andre fellesplasser er benyttet til gjesteparkering og generell korttidsparkering.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående plansaker:
- Konventveien 27 - Utbygging av Smestad skole. Saksnummer 202107493. 30. april 2025 ble kommuneplanens samfunnsdel med byutviklingsstrategi behandlet i Bystyret. Det ble besluttet at Smestad ikke lengre skal være et utviklingsområde i byutviklingsstrategien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 100,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, drift av pumper for overvann og avløp samt felles strøm til belysning ute.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 09.09.2025.
Det er i tillegg en a-konto innbetaling av strøm til el-bil ladere på kr 400 pr mnd som avregnes en gang i året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 300,- pr. år. / 10 973 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr ca. 999.- pr. mnd. Dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 2 700.- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 24 679,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og renter. Kommunale avgifter er inkludert i sameiets fellesutgifter.
Eiendomsskatten utgjør kr. 9 689,- for inneværende år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 323 324,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 604 749.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 9 689,- for inneværende år.

16 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

420 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
431 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
17 231 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ivar Waage

Eiendommen er seksjonert og boligen er tilknyttet et sameie bestående av 3 eneboliger i kjede, med sameiebrøk 1/3.

Sameiet har ikke forretningsfører. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, samt ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet, en garasjeplass og to felles korttidsparkering/gjesteparkering, eksklusiv bruksrett til anvist tomt og rett til a nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgaver  kr 3 500,-
Tilrettelegging  kr 20 000,-
Visninger pr stk   kr 4 000,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger   kr 1 045,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
Fotografering   kr 10 000,-

Oppdragsnummer 40-0191/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25191

Sist oppdatert: 17. september 2025 kl. 15:32