Sandstuveien 5C

Sandstuveien 5C, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 152, bruksnummer 63, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt BRA-i: 303 kvm

BRA-i:
Kjeller 69 kvm:
Trappegang, hobbyrom og 4 boder.

1. etasje 106 kvm:
Entré/gang, bad/vaskerom, kjøkken, stue og peisestue.

2. etasje 95 kvm:
Trappegang, tv-stue, bad og 4 soverom.

Loft 33 kvm:
Råloft.
(Etasjen har et gulvareal på 62 kvm, men pga. skråtak er det kun 33 kvm som er måleverdig).

I tillegg disponerer boligen 2 garasjeplasser med elbilalder i felles garasjeanlegg.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 16.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende villa oppført med støpt gulv på grunn og med grunnmur av naturstein, samt betong. I 2023 ble det gravd opp rundt grunnmuren på sydsiden av bygget, og drenering på sydsiden ble i den sammenheng skiftet. I den sammenheng ble det også montert utvendig isolasjon.
Bærende konstruksjoner er i murkonstruksjoner, samt trekonstruksjoner, og etasjeskillere i trekonstruksjoner.
Fasader er utført i liggende trekledning. Iflg. eier ble det lagt ny panel på ytterveggene i 2013, samt at de ble etterisolert med ny vindtetting og musetetting.
Taket har saltaksform, som utvendig er tekket med takstein.

Boligen har profilert ytterdør av treverk med glassfelt, samt kodelås 1.etasje og glatt kjellerdør i treverk. Balkongdører er med karmer av treverk og 2-lags glass fra 2016, 2013, samt 1980. Vinduer er med karmer av treverk og 3-lags glass fra 2016, samt vinduer med 2-lags glass fra 2013, 2012 og fra ukjent årstall.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 2.etasje :
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Det er riss/sprekker i gulvfliser på gulvflate mellom innerdør og dusjsonen.

Våtrom - Bad/vaskerom 1.etasje :
- Overflater gulv: Det registreres stedvis bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Det er registrert manglende flisfuger ved døråpning.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: TG2 gjelder: Dreneringsrør fra fordelerskap plassert i dusjsone. Dette er en uheldig plassering siden området er utsatt for høy fuktbelastning. TG2 er satt for å belyse risiko for fukt i konstruksjon.

Kjøkken:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper og merker i gulvets overflatemateriale.

Øvrige rom:
- Overflater himling: TG2 gjelder: Himlingsduk i peisestue og stue bærer preg av alder/slitasje.
- Overflater gulv: Gulvoverflate på soverom 4 bærer preg av slitasje samt registrert knirk i gulvet. Det registreres stedvise riper og merker i gulvets overflatemateriale. Det er riss/sprekker i flisfuger i entré ved døråpning til kjøkken. Det er stedvis sprekker mellom gulvbord i peisstue og stue 1.etasje.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i yttervegger.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater vegger: Fuktskjolder/-merker observert på vegger i innerste bod.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av alder/slitasje.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen og skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier.
- Ventilasjon: Ingen ventilasjon. Konsekvens er fare for kondens/muggsopp.

Loft - uinnredet / råloft:
- Konstruksjonsoppbygging: Fuktskjolder/-merker stedvis observert i undertak. Det ble utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS) hvor det ikke ble registrert forhøyede fuktverdier. Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Isolasjon bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet.
- Takets konstruksjoner har synlige nedbøyninger. Årsaken kan være underdimensjonering. Observasjonen er gjort i en eldre bygning, og kan ses i den sammenheng.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: TG2 er satt grunnet alder på pipe.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen til 2.etasje har ikke håndløper på begge sider. Trappen til råloft og kjeller har ingen rekkverk/håndløpere. Rekkverket til trapp 2.etasje åpninger på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er målt skjevheter på kjøkken. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Informasjon: Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Eldre vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør av støpejern er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Huseier opplyser at enkelte sikringer tidvis løses ut. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.

Dører og vinduer:
- Vinduer: TG2 gjelder: Det er registrert sprekk i glass på vindu soverom 3. Informasjon: Vinduer fra ukjent årstall er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.
- Takvinduer: Fuktmerker påvist ved takvindu.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst.
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen har tegn til svekkelser. Det er registrert skjevheter og svanker. Ytterligere undersøkelser for å kartlegge aktuelle tiltak bør påregnes.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Snøfangerutstyr ikke etablert.
- Skorsteiner over tak: Murpuss på skorstein har synlige slitasje.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: TG2 gjelder: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Utvendige trapper:
- Helhetsvurdering: TG2 gjelder: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: TG2 gjelder: Det registreres riss/sprekker på fuger i grunnmur ved ytterhjørne ved trapp inngangsparti.

Drenering:
- Alder: TG2 gjelder drenering fra ukjent årstall. Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre på deler av boligen. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden og opplysninger om alderen til dreneringen.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk. Tiltak bør påregnes.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Organiske materialer er lagret i krypekjelleren. Disse bør fjernes.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sandstuveien 5C er en klassisk og sjarmerende villa med solrik og tilbaketrukket beliggenhet. Et barnevennlig, trafikkskjermet og grønt villaområde grensende til Holtet hageby.

En pen og gjennomført villa der overflater og innredning er holdt i en klassisk og moderne stil, hvor det er lagt vekt på å bevare husets særegne karakter og sjarme. Flere stuer, store vinduer, gode takhøyder, rosetter i himlinger og profilert listverk er noen av elementene som ivaretar husets klassiske karakter.
Villaen har en stor solrik og skjermet hage, som innbyr til lek. Den store markterrassen gir rom til lounge møbler, spisemøblement og solsenger.

Huset er oppført i ca 1921, og er tilbygget i 1960 og påbygget i 1984. Eiendommen er av tidligere og nåværende eier oppgradert med bl.a.:
- Montert nye vinduer i 2012/2013 fra Uldal (originale vinduer på hovedsoverom og loft). Vindu på badet i 2. etasje ble montert i 2015 (ukjent merke).
- Montert nye balkongdører i hhv. 2013 og 2016 (balkongdør fra 1980 på hovedsoverom).
- Etterisolert yttervegger, ny vindtetting, musetetting og lagt ny ytterpanel i 2013.
- Drenert og lagt isolasjon på grunnmuren på sydveggen i 2023.
- Pusset opp bad/vaskerom i 1. etasje i 2016.
- Pusset opp badet i 2. etasje i 2016 med skittentøysjakt ned til vaskerommet.
- Monter ny utvendig vannkran i 2017 med kaldt- og varmtvann.
- Montert ny og eksklusiv kjøkkeninnredning i 2017.
- Trukket ny el. ledninger i perioden 2015-2017 til hhv. bad, bad/vaskerom, kjøkken, tv-stue i 2. etasje og til tre av soverommene.
- Installert ny varmtvannsbereder på 300 liter i 2023.
- Diverse oppmaling av innvendige veggflater.
- I 2023 ble utearealene oppgradert med ny stor markterrasse, utjevning og gresslegging av hagen, lagt brostein langs oppkjørsel, nytt gjerde i forkant av huset, opparbeidet deler av bakhage med utgraving, grusing og oppmurt gang passasje i stein.

Villaen har en innholdsrik og ikke minst familievennlig planløsning som åpner for flere bruksmuligheter, bl.a. med flere stuer, 4 soverom og ikke minst store kjeller- og loftsarealer med rikelig med lagringsplass og potensiale. Store vindusflater kombinert med den gode takhøyden gir godt med lys og romfølelse. Fra både spisestuen og stuen er det direkte utgang til stor og solrik markterrasse på hele 76 kvm som sommerstid gir en forlengelse av oppholdsrommene inne. Herfra flukter terrassen videre ut til en stor og flott hage.

Kjeller:
Kjelleretasjen inneholder trappegang og 5 store rom som gir rikelig med lagringsplass og potensiale. Det er også utvendig inngang til kjelleretasjen. Etasjen er på 69 kvm og har takhøyde på opptil 2 meter.

1. etasje:
Hovedetasjen inneholder entré/gang, kott, bad/vaskerom, kjøkken/spisestue, stue og peisestue.
Etasjen er på 106 kvm og har takhøyder på opptil 2,70 meter.

Innbydende entré med Marrakech gulvfliser med varmekabler, og praktisk tilknyttet kott med oppbevaringsplass til yttertøy.

I tilknytning til gangen ligger et delikat kombinert bad og vaskerom som ble pusset opp i 2016. Gulvfliser med varmekabler og en kombinasjon av veggfliser og malte veggflater. Rommet er innredet med gulvstående hvit profilert innredning og overskap. Laminert mørk benkeplate med nedfelt vask med ett-greps armatur. I tillegg er det takhøy innredning med egen nisje for både vaskemaskin og tørketrommel. Dusjnisje med glassdør og to-greps armatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør system. Praktisk skittentøysjakt fra etasjen over.

Stort og påkostet kjøkken med god plass til spisestue. Integrert peis i rommet for ekstra varme og hygge, samt at det er store doble terrassedører ut til en stor og solrik markterrasse og hage.
1-stavs heltre eikeparkett på gulvet med gulvvarme i deler av kjøkkengulvet, samt downlights i himling. Rosett i himlingen over spisestuen.
Påkostet kjøkkeninnredning fra Crown Imperial, som er kjent for sine luksuriøse og høykvalitets kjøkkenløsninger, ofte med en moderne og sofistikert stil som gir et eksklusivt preg. Lys innredning med profilerte fronter og benkeplater i stein. Helstøpt oppvaskkum i stein med avfallskvern (avfallskvernen er ikke søkt eller godkjent av kommunen), og ett-greps armatur med integrert Quooker (kokende varmtvann) i springen. Kjøkkenet har en romslig kokesone med integrert induksjonstopp og praktiske stikkontakter på steinlagt vegg. Videre er det integrerte hvitevarer som stekeovn, kombinert steke- og mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kaffemaskin og vinskap, alle fra Miele. Nisje for kjøl/frys med tilkoblingsmulighet til vann. Ventilator i overskap tilkoblet avtrekkskanal. De integrerte hvitevarene vil følge boligen. Vannrør av typen rør-i-rør og kobber. Det er montert automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt.

Tofløyet profilerte dører mellom spisestuedelen og stuen.
Lys stue med store vinduer mot syd og vest. 1-stavs heltre eikeparkett og rosett i himling. Peisovn i rommet for ekstra varme og hygge.

Mellom stuen og peisestuen er det også tofløyet profilerte dører.
Romslig peisestue med store vinduer, vakker peis, 1-stavs heltre eikeparkett og rosett i himlingen. Fra peisestuen er det også utgang til den store terrassen og videre til hagen.

2. etasje:
I 2. etasje ligger trappegang, kleskott, tv-stue, bad og 4 soverom.
Etasjen er på 95 kvm og har takhøyde på opptil 3,44 meter.

Trappegang med 1-stavs heltre eikeparkett og downlights i himling. I tilknytning til trappegangen ligger et praktisk kleskott.

Tv-stuen ligger som en del av gangen og har også 1-stavs heltre eikeparkett og downlights i himling.

Lekkert bad som ble pusset opp i 2016. Gulvfliser med varmekabler og en kombinasjon av veggfliser og malte veggflater, samt downlights i himling. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning fra Vedum, med heldekkende dobbel servant med 2 stk. ett-greps armaturer. Stort speil med overlys på vegg over servant. Dusjhjørne med glassdør og glassvegg, samt integrert to-greps armatur tilkoblet hånddusj og integrert regnfallsdusj. Frittstående badekar med to-greps armatur med tappekran og hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør system. Tilgjengelig fra badet er det en praktisk skittentøysjakt rett ned til vaskerommet i 1. etasje.

4 gode soverom, alle med 1-stavs heltre eikeparkett foruten soverom 4 som har malte tregulv. I to av rommene er det plassbygget innredning, med integrert lys. Fra hovedsoverommet er det utgang til vestvendt overbygget balkong på 6 kvm. En lun og hyggelig uteplass med ettermiddag og kveldsol, og sjøgløtt.

Loft:
Fra trappegangen i 2. etasje går trappen opp til et stort og høyt loftsrom med gulvareal på 62 kvm (pga. skråtak er det kun 33 kvm som er måleverdig). Her er det rikelig med lagringsplass og potensiale.

Boligen disponerer i tillegg 2 garasjeplasser med en elbillader i felles underjordisk garasjeanlegg med elektrisk garasjeport.

Se tilstandsrapport datert 16.09.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i entré/gang, i deler av kjøkkengulvet og på begge bad.
3 ildsteder for vedfyring i hhv. kjøkken/spisestue, stue og peisestue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger godkjennelse for oppføring av huset fra 1919 og uattestert ekspedisjonsdokument for innlegg av klosett fra 1946. Det foreligger ikke endelig ferdigattest på disse tiltakene, men det gjøres uansett oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Det foreligger ferdigmelding for tilbygg datert 01.02.1960.
Det foreligger ferdigattest for påbygg datert 04.04.1984.
Det foreligger ferdigattest på underjordisk garasjeanlegg datert 12.02.2013.

Det er noe manglende tegningdokumentasjon på eldre byggesaker hos plan- og bygg, og det er uvisst om det er gjort endringer i årenes løp som evt. ikke er byggesøkt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. Godkjent innkjørsel til eiendommen er via innkjøringen til garasjeanlegget. Boligen har hele tiden også hatt en egen innkjøring fra veien til huset, men denne innkjørselen er ikke godkjent og boligen evt. kan bli pålagt å f.eks. sette opp gjerde med gangport etc. mot veien.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for overnevnte videre.

Den 08.11.2021 fikk eier rammetillatelse til tilbygg for utvidelse av inngangsparti i nord-øst, samt et tilbygg for pergola på terrassen mot syd. Eier har valgt å ikke gjennomføre tiltaket, og da tillatelsen nå er eldre enn 3 år er rammetillatelsen utløpt.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 912435, tinglyst 03.05.1918.
Bestemmelse om veg. Megler har lett etter servitutten i Digitalarkivet, uten å ha funnet den. Servitutten vil følge eiendommen og kjøper overtar ansvaret for den.
Dagboknr 12326, tinglyst 21.10.1958.
Best. om garasje/parkering. Dersom kommunen krever det, skal garasjen fjernes for egen regning.
Dagboknr 2419, tinglyst 17.02.1966.
Dersom kommunen krever det, skal stabbur på eiendommen fjernes for egen regning.
Dagboknr 585161, tinglyst 06.08.2010.
Sandstuveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det, skal sameiet være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.
Dagboknr 207214, tinglyst 13.03.2012.
Seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Diverse taklamper, integrert strykebrett og kjøl/frys på kjøkkenet medfølger ikke.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Sandstuveien 5C har en solrik og flott beliggenhet i et populært villaområde på Bekkelaget, rett ved sjarmerende Holtet hageby. Fra eiendommen er kun noen få minutters gange til bl.a. trikkeholdeplassen og idrettsbanen på Sportsplassen, skoler og servicetilbud på Holtet, samt til friområder i Byskogen og på Ekebergsletta.

Et særdeles barnevennlig boområde med nærhet til de unike friområdene i Byskogen og områdene i tilknytning til Ekebergsletta. Her finner du bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, fotballbaner, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter, skulpturpark, caféer, og turvei til bl.a. Ekebergrestauranten, samt stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden.
Nærhet også til Sportsplassen idrettsbane, med bl.a. fotballbane og løpebane, samt skøytebane om vinteren.
Når temperaturen tillater er det heller ikke langt til fjorden med Bekkelagsbadet som nærmeste badeplass. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Kort vei til Holtet, områdets lokale handelssenter med bl.a. den populære delikatessebutikken Jacob’s, Joker (søndagsåpen matbutikk), Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, helsesenter/treningssenter (Best Helse), apotek og jernvareforretning. Ved Holtet ligger også Bekkelaget barneskole.

Byen er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til sentrum, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken tar det kun ca. 10 minutter ned til Oslo Sentralbanestasjon.

En kort kjøretur unna finner du også de to andre handelssentrene i bydelen, Sæter og Lambertseter. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Trikkeholdeplassen på Sportsplassen ligger som envt rett i nærheten, med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Det er også kort vei til bussholdeplass i Ekebergveien.
(Se Ruter for mer informasjon)

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) innerst i Jomfrubråtveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Treningsstudio: BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter og SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Eiendommen har adkomst fra Sandstuveien, i strekket mellom Jomfrubråtveien og Marienlundveien

Det er flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.
Det er heller ikke langt til de to videregående skolene, Lambertseter VGS og Kongshavn VGS.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 603 kvm som er felles for sameiet. Boligen har iht. sameieavtale bruksrett til eget hageareal som består bl.a. av en stor og solrik terrasse og hage som innbyr til lek og sosiale sammenkomster. Her kan du sommerstid nyte solen fra tidlig morgen til ca kl 20 på kvelden, mens du på balkongen i 2. etasje har kveldsolen enda lenger. Terrassen er på hele 76 kvm mens den romslige hagen er pent opparbeidet med plenareal og beplantning. Mot veien er hagen opparbeidet med asfaltert adkomstvei med brostein langs kanten, plenareal og beplantning.
Felles asfaltert innkjørsel til garasjeanlegget.

Boligen disponerer 2 garasjeplasser i felles garasjeanlegg. Elbillader på den ene plassen.
Elektrisk garasjeport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningene, dersom ikke annet er avtalt i sameiet.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for boligen er kr 35 543,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten for boligen er kr 12 062,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 37 276 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 20 148,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fiber og har avgift på kr 1 663,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.
Seksjonen betaler inn kr 330,- pr. mnd. for å dekke felles strøm og forsikring av garasjen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 5 333 072,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 14 047 246,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

19 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

492 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
513 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
20 213 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Aarø Lundgren og Mia Christina Robinson Lundgren

Eiendommen er seksjonert, og boligen er tilknyttet et eierseksjonssameie, med sameiebrøk 328/718 .
Sameiet består av 3 seksjoner.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk, vedtekter eller andre avtaler.
Det er utarbeidet en avtale med beskrivelser av de interne grensene i sameiet.

Sameiet praktiserer det slik at hvert hus disponerer 2 garasjeplasser hver i felles underjordisk garasjeanlegg, uten at det er særskilt bruksrett til disse arealene gjennom seksjoneringsbegjæring og/eller sameieavtale. Iflg. selger har ikke sameiet noen gjeldende vektekter. Hver seksjon har vedlikeholdsansvar for egen boenhet og felles vedlikeholdsansvar for felles garasjeanlegg.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.  
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 24.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,- , innhenting av reguleringskart med bestemmelser kr 1 045,- , tinglysing sikring kr 545,- , boligselgerforsikring kr 40 000,- , foto ca kr 10 800,-.

Oppdragsnummer 44-0186/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25186

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 10:44