Hellebakken 1

Hellebakken 1, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 418, bruksnummer 124, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 232 kvm (inkl garasje)

BRA-i:
U. etasje 34 kvm: Bad/ badstue, trapperom, gang, soverom (ikke godkjent soverom)
U. etasje 51 kvm: Kjøkken, bad, kjøkken 2, stue/entre, soverom
1. etasje 103 kvm: Bad, kjøkken/stue, entré, 3 soverom, bod

BRA-e:
Garasje 44 kvm

Åpent areal:
U. etasje 38 kvm:
1. etasje 39 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.09.2025 utført av Jo Henrik Stigen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at to av soverommene i u.etg. ikke er godkjent som dette. Det er satt inn kjøkken i bod som ikke er godkjent til varig opphold.
Se pkt. ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på at det er gitt TG3 for pipe/ildsted:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Kostnadsestimat: Under kr 10 000,-

I tillegg er det gitt TG2 for følgende:
Utvendig.
Innvendig.
Tekniske installasjoner.
Tomteforhold.
Bad 1.etg.
Bad/ badstue u.etg.

Se utfyllende tekst i rapporten. 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger opplyser om følgende:
2025 - Taket ble oppgradert med egeninnsats
2025 - Nymalte fasader
2025 - Tilbakestilling av hybel med brannsikring (slik den er godkjent hos kommunen)
2024 -2025 Oppgradert utvendig fasade iht. tek 17
2024-2025 - Oppgradert grunnmur
2012-2025 - Elektrisk anlegg oppgradert med nytt sikringsskap og full gjennomgang/oppgradering av elektrisk anlegg. Utført av eier, som er autorisert elektroinstallatør. Dokumentasjon foreligger
2023 - Utvendig zip screens (Elektriske) i hele stue- og kjøkkendelen
2013-2023 - Nye vinduer og ytterdører/verandadører på hele huset (primært fra 2016-2023)
2022 - Nytt kjøkken og stue (kjøkken med stein benkeplate, eikeparkett
2022 - Varmtvannsbereder til hybel ble oppgradert
2022 - Ny peis
2017 - Ny Igland dobbelgarasje
2017 - Veranda bygget med egeninnsats
2017 - Ny veranda og platting med komposittbord
2016-2025 - Oppgradering av vegger, gulv og tak i sin helhet innvendig hoveddel
2016 - Nytt bad nede i kjeller med badstue
2016 - Ny varmtvannstank hoveddel
2016 - Oppgradert sekundær enhet i sin helhet bortsett fra bad (som er fra 2011)
2016 - Drenering og oppgraving for garasje og ny innkjøring
2016-2023 - Alle vinduer i huset er skiftet ut i forskjellige perioder
2016-2022 - Hybelen har oppgraderte rør gjort med egeninnsats
2016-2022 - Oppgraderte rør
2016 - Drenering og etterisolering rundt hele huset på grunnmuren
2015 - Taktekking
2013 - Nytt baderom 1 etasje
2012 - Vinduer på soverom
2012 - Nytt oppgradert elektrisk anlegg
2012 - Oppgraderte varmtvann tank til hoveddel, samt alle vannrør til rør i rør system
Hybelen har oppgraderte rør gjort med egeninnsats (2016 og 2022)

Moderne og oppgradert enebolig med hybel og dobbeltgarasje
Boligen er betydelig pusset opp og modernisert de senere årene. Innvendig fremstår den lys og tiltalende, med gjennomgående nøytrale fargevalg, god standard og appstyrte funksjoner.
Det er brukt downlights i flere rom, og gulv med fliser har behagelig gulvvarme.

E n t r è /
H a l l
Boligens entré/hall fremstår romslig og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen.
Her er det god plass til av- og påkledning, samt plass til heng og oppbevaring i medfølgende garderobeskap.
Skiferfliser på gulv, og gulvvarme. Entreen er holdt i lyse farger, noe som harmonerer fint med øvrige rom i boligen.
På ytterdøren er det montert kodelås for en praktisk og nøkkelfri hverdag.
Det er plassert varmepumpe i hallen som bidrar til ekstra god og lun innetemperatur året rundt.

S t u e /
K j ø k k e n
Stue og kjøkken har en åpen og sosial planløsning, naturlig delt av en praktisk kjøkkenøy med rikelig benkeplass og oppbevaring.
Kjøkkenet er oppgradert med moderne innredning i grå utførelse, benkeplate i stein, underlimt sort servant, Quooker-kran og integrerte hvitevarer – inkludert platetopp med innebygd ventilator.
Det er god skapplass og funksjonelle løsninger som komfyrvakt og lekkasjevakt.
Alle hvitevarer medfølger handelen.

Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en stor veranda med vedlikeholdsfrie komposittbord – perfekt for solrike dager og hyggelige måltider ute.
Store vindusflater gir rikelig med dagslys og en flott utsikt som oppleves både luftig og privat, nesten uten innsyn.
Appstyrte utvendige zip-screens sørger for effektiv solskjerming når solen står på.
I tillegg er det montert en ny varmepumpe i stuen i 2022, som sikrer god varme og lavere strømforbruk året rundt.
Stue og kjøkken preges av gjennomgående moderne og dempede farger, slitesterk 1-stavs parkett og downlights i himling.
Det er god plass til både sofa og spisebord, og selve TV-stuen oppleves som en koselig og mer tilbaketrukket del av rommet – perfekt for avslapning.
Rommet er lyst, åpent og samtidig behagelig avgrenset, med utsikten som naturlig blikkfang.

S o v e r o m
Boligen har totalt fire soverom i hoveddelen – tre i hovedetasjen og ett i underetasjen. Soverommet i underetasjen har egen utgang til platting og hage, og gir mulighet for en mer privat sone.
Dette rommet er per i dag ikke formelt godkjent som soverom, men er meldt inn og ligger til behandling hos kommunen.
Alle fire soverom oppleves som lyse og har godt med naturlig lysinnslipp.
Rommene har en praktisk størrelse med plass til både seng, oppbevaring og skrivebord – godt tilpasset både familieliv og overnattingsgjester

V å t r o m
Boligen har totalt tre bad, alle med moderne detaljer, downlights i himling og varme i gulv.

Hovedbadet i 1. etasje har store, lyse fliser på vegg og mørke gulvfliser med tregulvstruktur som gir et varmt, moderne uttrykk.
Dusjen er romslig med regnfalldusj og innfellbare glassdører.
Badet har et 120 cm bredt servantskap med porselensservant, speil med belysning over, vegghengt toalett og en praktisk nisje med skap og plass til vaskemaskin.

Badet i underetasjen har en spa-inspirert stil med mørkere store fliser og mosaikkfliser i dusjsonen.
Dusjhjørnet med glassvegger leder rett inn i en moderne badstue, som gir en luksuriøs følelse.
Her finnes også porselensservant på underskap, speil med belysning og vegghengt toalett.
Det er plass til vaskeromsløsning med maskin og overskap.

Det tredje badet tilhører hybelen og er fra 2011.
Dette badet har dusjkabinett og fremstår som velholdt.

Godkjent hybel i u. etasje
Hybeldel i underetasjen på ca. 55 kvm, totalrenovert og framstår som moderne og innbydende boenhet.

Hybelen har et romslig og moderne kjøkken med god skap- og benkeplass, perfekt tilpasset dagens behov.
Stuen er lys og luftig, med god plass til stor sofa og hyggelige opphold.
Soverommet er spesifisert som en sovealkove med plass til dobbeltseng.

Hybelen har direkte utgang til en stor, vedlikeholdsfri platting i vedlikeholdsfri kompositt, med en skjermet og privat utsikt mot naturen.

Det følger med to moderne kjøkkeninnredninger i underetasjen, da den tidligere ble omgjort til en mindre enhet som ikke ble godkjent av kommunen.
Nå er hybelen tilbakeført til sin opprinnelige størrelse på 55 kvm.
Det ene kjøkkenet anbefales derfor å tas ned, men skapet med plass til vaskemaskin kan beholdes, og det er gode muligheter for å sette opp garderobeskap eller annen oppbevaring etter behov.
Nåværende eier kan bistå med fjerning av det ekstra kjøkkenet før overtakelse.

Badet i hybelen er fra 2011, har dusjkabinett og fremstår som velholdt og funksjonelt.

Hybelen disponeres egen markterrasse utenfor inngangen.

Det er 3 varmtvannsberedere i boligen. To er plassert under trappen og èn på badet i underetasje. Disse er fra hhv. 2012, 2016 og 2020.

Det er kun de integrerte hvitevarene på alle tre kjøkken som medfølger handelen. Kjøper må forvente slitasje på integrerte hvitevarer som følge alder og normal bruk.

Gardin over sofaen i stuen 1.etg. medfølger ikke handelen.

Boligen blir varmet opp med elektrisitet og vedfyring.
Varmepumpe i stue og trappeløp hall.
Peisovn i stue.
Varmekabler i gulv på følgende rom:
- det største soverommet 1.etg.
- det ene soverommet (bod) i u.etg som tilhører hoveddelen
- alle badene
- entrè på begge plan
- stue og kjøkken i hybeldel
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 10.05.1977.
Ansvarshavende pålegges å utføre følgende arbeider:
- inngang trapper
- lufteledninger
- isolering av ledninger i kjeller
- taknedløp
- takstige
- grunnmur utvendig og kjeller innvendig pusses
- utvendig stoppekran rettes opp og kumlokk gjøres tilgjengelig for inspeksjon

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for hybelleilighet datert 18.04.1977.

Det foreligger ferdigattest for terrassetilbygg til enebolig og frittliggende garasje datert 20.08.2025.
Den ene boden er innredet med kjøkkeninnredning, som ikke benyttes i dag. Dette kan fjernes av selger før overtagelse om ønskelig.
Selger opplyser at den ene boden i underetasjen er omgjort til soverom, og at søknad ligger inne hos kommunen.
Dette rommet er per i dag ikke formelt godkjent.
En mindre bod i underetasjen er omgjort til badstue med tilknytting til baderom, og at søknad ligger inne hos kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 106462, tinglyst 04.11.1977, type heftelse: Bestemmelse om forkjøpsrett for kommunen inntil 10 år etter skjøte ble utstedt 31.05.1977.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Hellebakken 1 ligger i et attraktivt og barnevennlig boligområde på Gardertoppen. Dette gir deg enkel og rask adkomst.

Fetsund som område preges av mange fritidstilbud for barn og unge, med blant annet flotte tur- og rekreasjonsmuligheter.
Hvaltjern skistadion tilbyr milevis med oppkjørte langrennsløyper i vinterhalvåret, med kunstsnø og godt preparerte løyper som sørger for gode treningsforhold gjennom hele sesongen.

Fra boligen er det kort og trygg vei til sentrum, som du når på ca. 10 minutter til fots.
Til Hovinhøgda barneskole er det rundt 500 meters gange, og du kan følge sammenhengende sykkelveier helt fram til Østersund ungdomsskole.

Nærområdet byr på flotte turmuligheter med stier, grillplasser og gapahuk, blant annet ved Tientjern, et populært sted for bading og rekreasjon.
Det er også få minutters gange til buss (ca. 400 meter) og dagligvarebutikken Joker som har åpent alle dager.

Lillestrøm kommune tilbyr et rikt kulturliv og vakker natur som innbyr til aktivt friluftsliv, og det er kort vei til Heia idrettspark.
Fetsund lenser, landets eneste gjenværende fløtningsanlegg, ligger i nærheten og er et unikt kulturminne med kafé, museumsbutikk og tradisjonelt håndverk.
For golfentusiaster finnes Fet Golfklubb med en 9-hulls bane i naturskjønne omgivelser nær Nordre Øyeren naturreservat.

Dagligvarehandelen kan gjøres i Fetsund sentrum med Spar, Rema 1000 og Coop, i tillegg til flere frisørsalonger, legesentre, vinmonopol, treningssenter, tannlege, helsestasjon og diverse butikker.

Boligen har også gode forbindelser til Lillestrøm og Oslo.
Tog fra Fetsund stasjon tar ca. 7 minutter til Lillestrøm og 19 minutter til Oslo S.
Med bil tar det ca. 12 minutter til Lillestrøm, 16 minutter til Strømmen, 27 minutter til Oslo sentrum og 33 minutter til Oslo lufthavn.

Hovinhøgda skole (1-7 kl.)
Garderåsen skole (1-7 kl.)
Riddersand skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Sommerly barnehage (0-5 år)
Fetsund barnehage (0-5 år)
Nerdrumshagen barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 894 kvm

Svært god parkeringsdekning på egen gårdsplass samt dobbelgarasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse iht. reguleringsplan for Gardertoppen med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 26.09.1974.
Iht. kommuneplanen 2023-2035 er området avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter: kr 18 460,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon og feiing/tilsyn.

Vann/avløp:
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk og kommer i tillegg til de ovennevnte kostnader.
Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
Vanngebyr kr 36.42 pr m3
Avløpsgebyr kr 52.53 pr m3

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 22 500,- pr. år. / 18 000 kwh. pr. år. 
Boligen er forsikret gjennom Tryg.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av fiber og har avgift på kr 900,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 546 422,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 185 688,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

200 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
201 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 201 090,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michael Harding og Jonna Alexandra Harding

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke Ekstra  kr 28 500,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 412,-
Tinglysing sikring  kr 500,-
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 240,- pr stk

Andre utgifter
Boligens visittkort  kr 600,-
Foto  kr 5 800,-
Takst/Tilstandsrapport Anticimex  kr 16 900,-
Valgfri Boligselgerforsikring

Oppdragsnummer 60-0445/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.24445

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 13:49