Uranienborgveien 13

Uranienborgveien 13, 0351 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 214, bruksnummer 399, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 37 kvm

BRA-i:
5. etasje 36 kvm: Entre, stue/kjøkken, bad og soverom

BRA-e:
6. etasje 1 kvm: Loftsbod med gulvareal på 2,4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.09.2025 utført av Lasse Knutsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Bygget er antatt bygget med såle på mark, etasjeskillere av betong, malt betongfasade. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2
- Bad: Det er registrert riss i enkelte fuger. Det ble observert noe misfarging i gulvfuger samt enkelte sprekker/riss på fliser, samt noe bomlyd. Baderomsdør har ikke tilfredsstillende spalte for luftgjennomstrømning.
- Det er gitt TG2 grunnet alder og/eller generell slitasje på membran og overflater.
- Kjøkken: Kjøkkenet fremstår med normal bruksslitasje. Det er ikke installert komfyrvakt. Kun kullfilterventilasjon. Utblåsning over kjøkkenskap.
- Vinduer: Det er registrert funksjonsfeil på barnesikring/åpningbegrenser.

Merknad fra rapport:
- Elektrisk anlegg: Det er tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette.

Tilstandsgrad ikke undersøkt:
- Det er ikke gjort hulltaking grunnet bygningskonstruksjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Lys og arealeffektiv 2-roms selveierleilighet med arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad, soverom samt loftsbod for oppbevaring.

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko i en romslig skyvedørsgarderobe. Entréen knytter boligens rom fint og sømløst sammen.

STUE
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og som bidrar til å skape en luftig følelse i leiligheten. I stuen er det også en naturlig plass for å innrede med et spisebord der venner og familie kan inviteres på middagsselskaper.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en sosial, delvis åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap samt god benkeplass. Kjøkkeninnredningen er av hvite høyglans fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vaskekum. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av komfyr, kombiskap og oppvaskmaskin.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger. Varme i gulvet sørger for en behagelig start på dagen. Baderomsinnredningen består av servant med et speil over servanten. Videre er det dusj med svingbare dører og frittstående toalett.

SOVEROM
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i en romslig skyvedørsgarderobe med speilfronter. Rommet er holdt i duse og behagelige nyanser, perfekt for soverommet

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med panelovner. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1935.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 15.10.1937, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger et arkivkort med henvisning til at ferdigattest ble gitt på tiltak vedørende installering av kjøkken datert 13.01.1961. Dokumentet kan ikke anses som en ferdigattest men er en indikasjon på at tiltaket er oppført lovlig.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, kloakkledninger, anlegg og vedlikehold av ledninger mv. Det er også tinglyst en avtale der denne seksjonen har tinglyst tilleggsdel.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Meget attraktiv beliggenhet på Uranienborg, med Bogstadveien og Majorstuen i gangavstand, samt kort vei til vakre Frognerparken. Knyt på deg joggeskoene og start dagen med en joggetur i parken, etterfulgt av en deilig kopp med kaffe fra en av områdets mange trivelige kaffebarer.

Ønsker du å trene er det bare noen minutters gange til flere treningssenter, blant annet SATS eller Evo.

Eiendommen ligger i et urbant, populært og meget sentralt boligområde. Fra boligen er det nærhet til alle typer bymessige fasiliteter, i tillegg til flotte tur- og rekreasjonsområder. Det er også kort gangavstand til barnehager, barne- og ungdomsskole og andre utdanningsinstitusjoner.

Fra leiligheten går du raskt til T-banestasjonen på Majorstuen eller Nationaltheatret via Henrik Ibsens gate (11 minutters gangavstand), her finner du alle fem linjer som tar deg effektivt videre rundt i byen. Fra Nationaltheatret går også en rekke toglinjer samt flytoget. Nærmeste trikkestopp er Homannsbyen, med hyppige avganger med linje 19 som går gjennom Bogstadveien, Jernbanetorget, Bjørvika og helt til Ekeberg. Fra Majorstuen går trikkens linje 19 ned til Nationaltheatret og Jernbanetorget. Majorstuen er også knutepunkt for en hel rekke bussruter, deriblant 20, 22, 25, 45 og 46 i tillegg til Flybussen til Gardermoen.

Vakre Frognerparken ligger i gangavstand og er en perfekt plass å gå tur eller nyte en søndagslunsj på den sjarmerende Anne på Landet. I Frognerparken finner du flere flotte stier i idylliske omgivelser, perfekt for en joggetur. Her er det også et hundejorde hvor hundene kan løpe fritt hele året. I tillegg finner du selvfølgelig Frognerbadet her, samt Frogner stadion og skulpturanlegget Vigelandsparken. Sør i parken ligger Oslo Bymuseum.

Bogstadveien er en attraktiv og moderne handlegate i gangavstand, universelt utformet, slik at alle skal ha lik mulighet til å benytte arealene. Følger man Bogstadveien og Hegdehaugsveien ned forbi slottet, når man Karl Johans gate og de øvrige handlegatene i Oslo sentrum på ca. 25 min. Få også med deg Vestkanttorget med lørdagsmarked, eller bondens månedlige marked på Valkyrie Plass.

Her bor du midt i et av Oslos mest populære boområder, med alt du har behov for i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 764 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaring av bolig i henhold til reguleringsplan S-3307 datert 08.04.1992 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plansaker i nærområdet:

Saksnummer 202462945 - Oscars gate 39 - Riving og oppføring av balkonger. Det ble gitt tillatelse til tiltak 11.04.2025.

Saksnummer 202461564 - Byggesak. Parkveien 29 og Uranienborgveien 5 - Riving av bygninger. Det ble gitt tillatelse 16.06.2025.

Saksnummer 202556232 - Byggesak. Parkveien 27 - 31 - Oppføring av boligbygg med næring - Bygg A, B, C og D i felt 1. Det ble søkt om rammetillatelse 04.07.2025.

Saksnummer 202552573 - Byggesak. Josefines gate 32 og 34 - Tilbygg, riving, fasadeendring, bruksendring og endring av byggetekniske installasjoner - Arkitektenes Hus.

Saksnummer 202205283 - Reguleringssak. Majorstuen T-banestasjon er pt. under stor ombygging der hele stasjonen renoveres og bygges opp på nytt. Det blir ingen av- og påstigning før åpning 20. september. Arbeidet går etter planen, og snart heises ny gangbru inn.

Saksnummer 202557036 - Byggesak. Professor Dahls gate 22 - Endring av takkonstruksjon på utestue. Tillatelse gitt 19.082025.

Saksnummer 202205283 - Reguleringssak. Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5 B - planforslag til politisk behandling. Majorstuveien 5b AS foreslår å regulere Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5b til boligbebyggelse og uteoppholdsareal. Hensikten med planforslaget er å rive eksisterende garasjer på planområdet for å oppføre en ny boligblokk og parkeringsanlegg, som vil gi anslagsvis 32 nye leiligheter. Ny bebyggelse foreslås med maksimalt seks etasjer, og eksisterende bygg i Holmboes gate er forutsatt videreført med byggegrenser og høyder tilsvarende dagens situasjon.

Saksnummer: 202453451 - Reguleringssak. Hensikten med prosjektet er å videreutvikle og oppgradere eksisterende eiendomsmasse samt å legge til rette for etableringen av to tårnbygg oppå deler av eksisterende bygg. I tillegg foreslås en utvidelse av kjøpesenter-delen av bygget mot Fridtjof Nansens vei og mot foreslått nytt torg. Utarbeidelse av planforslag. Sak mottatt 30.06.2023.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 077,- kr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett Kabel-tv, fellesvaskeri, kommunale avgifter, felles boligforsikring, nedbetaling fellesgjeld, honorarer, fyring, drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: 3 754,-
Kabel-tv og internett: 323 kr

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eindomsskatt for boligen.

Megler har ikke fått informasjon om selgers strømforbruk.
Boligen er tilknyttet leverandør av kabel-tv der avgiften er inkludert i felleskostnader. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 170 110,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 680 439,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 28 982,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 63 663,- pr. 04.09.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 114 313,- pr. 04.09.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr: 98208394452
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,00%
Restsaldo: 3 114 313,-
Innfrielsesdato: 30.09.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

4 890 000,00 Prisantydning
63 663,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 953 663,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

123 820,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
134 860,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 088 523,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henriette Lundh Berner

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Uranienborgveien 13.
Sameiet består av 59 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Obos eiendomsforvaltning. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets samtykke. Seksjonseier må påse at dyreholdet ikke sjenerer naboer.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Installert videoovervåkning i sameiet, også i bakgården mot sykkelskur, fra Pro Tech, høst 2022.
- Teknisk rom er pusset opp, farlig soppdannelse på vegger ble fjernet. Sameiets «frivillige» vaktmester har utført arbeidet kostnadsfritt.
- Loft, alle taklamper ble byttet ut og det ble montert nye lamper i taket på loftet, utført av styrets «frivillige» vaktmester, juni 2022.
- Gammelt sykkelskur er fjernet og nytt sykkelskur er bygget.
- Det er handlet inn nye vaskemaskiner og tørketrommel fortløpende når tidligere maskiner har røket.
- Det er byttet callinganlegg til Touchcom, en nøkkelfri løsning hvor seksjonseier skal kunne se hvem som ringer på og åpne døren utenfor hjemmet.
- Det er bygd pergola, platting og skillevegg i bakgården. Styret har søkt om støtte fra OBOS.
- Plantet i bakgården.
- Satt opp nytt sykkelskur.

Planlagte påkostninger:
- Det ble ikke vedtatt planlagte påkostninger av betydning for fellesgjeld på årsmøtet for 2025.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: relasjonskunde  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a 4 000 - 2 stk gratis 

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 22 900,00
Foto  kr 4 500,00

Oppdragsnummer 37-0429/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25429

Sist oppdatert: 17. september 2025 kl. 12:56