Steinspranget 50A

Steinspranget 50A, 1156 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 304, ideell andel 1/1
Andelsnummer 59, Avstikkeren borettslag, organisasjonsnummer 950944196

Totalt bruksareal BRA: 115 kvm

BRA-i:
2. etasje 111 kvm: Entré, Bad/vaskerom, Bad, Kjøkken med spiseplass, Soverom, Soverom 2, Soverom 3, Soverom 4, Bod.

BRA-e:
2. etasje 4 kvm: 2 boder, én i fellesareal og én med adkomst fra terrasse.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal og kan omdisponeres av borettslaget.

Åpent areal:
2. etasje 21 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.09.2025 utført av Rana Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1982. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med etasjeskillere i støpte betongdekker. Vinduer og balkongdører med isolerglass fra 2015, karm og ramme i tre. Brann (EI30) og Lydklassifisert (35 db) entredør. Vannledninger i kobber og plast. Stoppekran er plassert i bad. Avløpsledninger i plast. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten, som tilsier avvik grunnet alder, skjevheter, slitasje, skader og avvik fra dagens krav til sikkerhet.
Tekniske installasjoner > Vannledninger
Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater Gulv
Våtrom > 2. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Våtrom > 2. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Innvendig > Overflater
Våtrom > 2. etasje > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling
Våtrom > 2. etasje > Bad/vaskerom > Overflater Gulv Gå til side
Våtrom > 2. etasje > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater vegger og himling
Kjøkken > 2. etasje > Kjøkken med spiseplass > Overflater og innredning

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn. Det er målt skjevheter opp mot 40 mm.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Entré
Leiligheten har adkomst via felles trappegang. Entréen er romslig med garderobeplass og god oppbevaringsmulighet.

Stue
Lys og luftig stue med store vindusflater og utgang til vestvendt terrasse på ca. 12 kvm med hyggelig usjenert utsyn. God plass til sofagruppe og spisestue.

Kjøkken
Kjøkken med innredning fra Kvik (2012) med glatte fronter, laminat benkeplate, underlimt oppvaskkum, fliser over benk og integrerte hvitevarer som komfyr, platetopp og oppvaskmaskin. Avtrekk via ventilator med kullfilter. Fra kjøkkenet er det utgang til østvendt balkong på ca. 9 kvm som er perfekt til frokostbalkong. Muligheter for vaskemaskin og tørketrommel i hjørnet på kjøkkenet ved bad og soverom.

Bad 1
Bad/vaskerom fra 2012 med fliser på gulv og vegger, dusjhjørne med glassvegger, veggmontert toalett, servant med innredning, speil og opplegg for vaskemaskin.

Bad 2
Bad renovert i 2007 med fliser på gulv og vegger, dusjhjørne, toalett, servant med innredning.

Soverom
Boligen har fire soverom, alle med plass til seng og garderobe.

Boder
Leiligheten disponerer bod på ca. 2 kvm med adkomst fra terrasse. Innvendig bod i stua og en bod i fellesgangen.

Diverse
Elektrisk anlegg med automatsikringer (oppgradert i 2020).
Oppvarming med panelovner og varmekabler på bad 1.
Mekanisk ventilasjon supplert med spalteventiler.
Vinduer og balkongdører skiftet i 2015.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner, samt varmekabler i bad 1. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.01.1983.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst servitutter på borettslagets eiendom som omhandler garasje/parkering, trafostasjon, kommunens rett til å ha liggende ledninger samt vedlikehold av disse og adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen ligger sentralt til i et hyggelig boligområde på Lambertseter grensende til flott skogsområde. Lambertseter er et meget populært boområde med nærhet til bl.a. store fri- og skogområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skole, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud.

Kort vei til Lambertseter Senter som kan by på et bredt utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, nytt bibliotek og Symra kino. Nærhet også til Holtet med bl.a. populære Jacobs og Åpent Bakeri. På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder, dagligvare-, nisje- og klesforretninger.

Få minutters gange til T-bane (linje 1 og 4), samt buss og flybuss ved Munkelia og Lambertseter senter. (Se www.ruter.no for rutetider)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype - så her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig. Få minutters gange til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, og sykkelstier som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Eiendommen ligger også i nærheten av Brannfjellskogen og på Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets to lokale alpinbakker - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint), og Leirskallen (Nordstrand Vintersportklubb).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Iht. Utdanningsetaten sogner eiendommen til Lambertseter Skole. Kort gangavstand til skoler på alle trinn.

Dersom ovennevnte skole- og barnehagetilbud er av vesentlig betydning for kjøper må interessenter selv sjekke med skolesjefens kontor og/eller bydelsadministrasjonen. Bydelens barnehagetilbud kan studeres nærmere på Oslo kommunes hjemmesider: www.bydel-nordstrand.oslo.kommune.no

Eiertomt på 8 977 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal og et pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier, gressplen, beplantning, trær, lekeapparater, parkeringsarealer m.m.

Leiligheten disponerer 1 garasjeplass med elbillader i felles garasjekjeller. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2478 datert 23.07.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker i området:
Det er planlagt oppføring av nytt bolig- og næringsbygg i Mellombølgen 141, ved Bergkrystallen.
Det er planer for utvikling med 70 nye boliger, barnehage og næring og etablering av torg på Bergkrystallen, ved T-banen. Dette vil medføre at bussen mister sin snumulighet og at den derfor vil måtte kjøre i sløyfe via Glimmerveien, Feltspatveien og Mellombølgen.
I Enebakkveien 310-312 er det gitt tillatelse til oppføring av verksted for Sporveien på Skullerud.
I Enebakkveien 310-312 er det gitt tillatelse til utvidelse av kontor- og anleggsbrakke.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  6 746,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, drift og vedlikehold, kommunale avgifter, bygningsforsikring, garasje, kabel-TV/bredbånd, trappevask, vaktmester, forretningsførsel m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025

Felleskostnadene fordeles slik:
Strøm motorvarmer: kr 5,-
Trappevask: kr 190,-
Felleskostnader: kr 6 551,-

I månedene mai, juni, september og november påløper det eiendomsskatt via felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9535 kwh. pr. år.
Leverandør av kabel-TV og bredbånd til borettslaget er Telia og dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 831 247,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 324 987,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 45 770,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 362 940,- pr. 02.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 36 791 540,- pr. 02.09.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207987026
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44% Flytende rente
Restsaldo 33 185 648,-
Innfrielsesdato: 29.02.2052
Terminer i året: 12

Lån 2:
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208200984
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44% Flytende rente
Restsaldo 3 605 892,-
Innfrielsesdato: 30.10.2035
Terminer i året: 12

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

6 800 000,00 Prisantydning
362 940,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 162 940,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 182 192,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Mørland

Leiligheten er tilknyttet Avstikkeren borettslag. Borettslaget består av 120 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22865500.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til sjenanse for andre beboere.
Leverandør av kabel-TV og bredbånd til borettslaget er Telia og dette er inkludert i felleskostnadene.
Trappevask utføres av firma og er inkludert i felleskostnadene.
Det er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkong/terrasse.

I følge styret er det pr. 11.09 ingen planlagte påkostninger i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
2022 - Betongrehabilitering, omtekking av tak, utskifting av gavlvegger.
2021- Nytt porttelefonanlegg.
2018 - nye felles varmtvannsberedere i 50 A-D.
2015 - byttet vinduer og balkongdører.
2014 - nye stoppekraner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 038,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 3 500,00

Oppdragsnummer 44-0214/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25214

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 14:26