Olav Rustis gate 11

Olav Rustis gate 11, 5057 BERGEN
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 158, bruksnummer 624
Aksjenummer 3802-3876, Stranden Boliglag AS, organisasjonsnummer 933 070 573

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 69 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og 2 soverom.

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje 8 kvm: Boder.

BRA-b:
Leilighet:
1. etasje 12 kvm: Innglasset balkong.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder. Den ene boden i kjeller og den andre på loft.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører boligselskapets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at boligselskapet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Boligselskapet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.03.2025 utført av Anticimex Bergen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg oppført i 1951. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av betong/trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med fasadeplater. Etasjeskillere av betong. Saltak i trekonstruksjoner (ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer og balkongdør med karmer av tre, og tre-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende rom har fått TG2 (vesentlige avvik) i tilstandsrapporten:
- Bad: Overflater - Det er observert riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen og moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser. Tiltak er ikke nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
Det er registrert åpning rundt avløpsrøret til servanten og tettesjiktet i veggen. Tiltak bør iverksettes.
Membran, tettesjikt og overgang til sluk - Risiko for svekket tettefunksjon grunnet alder.
Fukt i tilliggende konstruksjoner - Det er ikke mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling grunnet våtrommets utforming.
Fallforhold - Lokalfall i sluksonen er mindre enn hva som er anbefalt og fallforhold utenfor sluksonen vurderes til å ikke være tilstrekkelig. Tiltak bør iverksettes ved behov.

- Kjøkken: Gulvet har enkelte synlige skader og det er tegn til svelleskader. Jevnlig ettersyn anbefales og tiltak kan iverksettes ved behov.
- Øvrige rom: Gulvet er stedvis slitt. Forholdet er av estetisk karakter.
Det er stedvis knirk i gulvet. Tiltak er ikke nødvendig, men kan iverksettes ved behov.
Enkelte innerdører bærer preg av slitasje. Forholdet er av estetisk karakter.
- Tekniske anlegg/VVS: I fordelerskapet er det observert rust på endeplugger til rør-i-rør systemets fordelere. Forholdet bør holdes under oppsikt.
Det er ikke kursoversikt for rør-i-rør system. Tiltak anbefales.
- Dører/vinduer: Vindu på hovedsoverom har en skade i karm. Skaden er utbedret av aksjelaget.

Følgende rom har fått TG3 (alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ingen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten angående ovennevnte opplysninger. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten ligger i en høy 1.etasje og har en gjennomgående god standard. Det er to soverom av god størrelse, romslig stue og mye oppbevaringsplass på kjøkken, soverom og i gang. På den innglassede balkongen har man ettermiddags- og kveldssol, og på den åpne balkongen har man morgensol på sommeren. Det har blitt gjennomført flere oppgraderinger i regi av aksjelaget de senere årene. I bygget er det heis, felles vaskeri og sykkelbod.

Entré:
Leiligheten har en lys og praktisk entré med skyvedørsgarderobe. Her er det laminatgulv, malte veggflater og platelagt tak med spotter. Det er god plass til oppbevaring av sko, yttertøy og diverse. I 2025 ble entréen malt og det ble skiftet dimmer.

Kjøkken:
Fint kjøkken med god benkeplass og gode oppbevaringsmuligheter i skap og skuffer. Kjøkkenet har en innredning med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask av stål. Det er fliser mellom kjøkkenbenk og overskap, samt belysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Vegg- og himlingsflater er malt og det er laminat på gulvet. Stekeovn og platetopp er integrert, mens kjøleskap og oppvaskmaskin er frittstående. Nye kjøkkenhåndtak ble montert i 2025 for et mer moderne uttrykk. Fra kjøkkenet er det utgang til innglasset balkong.

Bad:
Badet er helfliset og har varmekabler i gulvet. Det er vegghengt servantinnredning og baderomsskap, speil med belysning, dusjhjørne med glassdører og gulvstående toalett. Vannrør er av typen rør-i-rør og det er mekanisk avtrekksvifte på veggen. Taket er platelagt og har spotter. Det er opplegg for vaskemaskin.

Stue:
Stuen er lys og luftig med god plass til sofagruppe, spisebord og andre møbler. Her er det også mulig å møblere på ulike måter. Gulvet er av laminat, flatene er malt og platelagt og det er spotter i taket. De store vindusflatene gir rikelig med naturlig lysinnslipp og det er utgang til balkong.

Soverom:
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng, garderobeskap og annet møblement. Rommet er malt i en lys og behagelig farge og det er laminat på gulvet. Taket er platelagt og har spotter. Dimmer på hovedsoverommet ble skiftet i 2025. Boligens andre soverom er også av god størrelse og det er plass til seng, garderobeskap og ønsket møblering. Her er det laminatgulv og malte/platelagte flater. Begge soverommene ble malt i 2024.

Balkong:
I forbindelse med boliglagets rehabilitering i 2015/2016 ble det bygget innglassede balkonger. Den innglassede balkongen er av god størrelse og kan brukes store deler av året grunnet varmelampe som er montert på veggen. Det er god plass til utemøbler. Den andre balkongen har fin utsikt mot nærområdet og Ulriken.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken og bad medfølger handelen, samt vegghyller i gang og garderobeskap på hovedsoverom.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år siden, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 30.11.1951. 
Det foreligger også ferdigattest på fasadeendring, datert 07.10.2016.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Merk: Størrelsen på innglasset balkong samsvarer ikke med tegninger mottatt fra kommunen. Balkongen er bygget noe bredere enn hva tegningene fra kommunen viser, mens tegning fra forretningsfører Vestbo viser riktig størrelse. Konferer megler for ytterligere informasjon. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Aksjene overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på aksjelagets eiendom:
- Erklæring/avtale tinglyst den 18.01.1951 med dagboknummer 1951/593-1/106. Avtale om tillatelse til å sette opp 3 sandfangskummer i Michael Krohns gate.
- Erklæring/avtale tinglyst den 18.01.1951 med dagboknummer 1951/594-1/106. Omhandler avtale om fri tilkomst til ledningsnett for vann- og kloakkvesenet.
- Bestemmelse om vann/kloakkledning tinglyst den 02.10.1951 med dagboknummer 1951/8387-1/106. Det står i pantedokumentet at Olav Rustis gate 7-9-11 står ansvarlig for ettersyn og vedlikehold av kloakkledningen som er felles med Michael Krohns gate 66.
- Rettighet tinglyst den 09.05.1955 med dagboknummer 1955/3754-1/106. Omhandler utleie av lokale.
- Rettighet tinglyst den 30.05.1961 med dagboknummer 1961/4131-1/106. Omhandler utleie av lokale.
- Bestemmelse om veg tinglyst den 18.08.2003 med dagboknummer 2003/26185-1/106. Det står i pantedokumentet at gnr. 158, bnr. 607 har veirett til privatvei over eiendommen og skal betale halvparten av vedlikeholdskostnader.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Olav Rustis gate hører til Gyldenpris/Damsgård, som er et attraktivt og sentralt område i Bergen. Her har man en rekke servicetilbud og fasiliteter innen gangavstand, i tillegg til at man bor tett på både natur, kollektivtransport, Bergen sentrum og studiesteder. Få minutters gange fra boligen finner man Damsgårdssundet - her har man tilgang på flere spisesteder og butikker.

I 2016 åpnet gangbroen Småpudden, som knytter Damsgård sammen med sentrum. Damsgårdssundet har de senere årene etablert seg som et svært populært område for både unge, eldre, barnefamilier og studenter. Her finner man blant annet dagligvarebutikker som Kiwi og Bunnpris, samt spisesteder som Godt Brød, Pizzabakeren, Burger Boys og Sumo. Elementer som vann, trær og beplantning er brukt i gatene og langs havnepromenaden kan man nyte flott sjøutsikt.

På Møhlenpris, rett over Småpudden, ligger Handelshøyskolen BI og serveringssteder som Bergen Kaffebrenneri, Søtt+Salt, Cornerbaren og Nobel Bopel. På sommeren kan man bade og sole seg på Bystranden, ellers er det mulig å benytte seg av Heit Bergen Sauna store deler av året for bading og badstu. Er man student er leilighetens plassering ypperlig. BI Bergen er som sagt like ved, og flere fakulteter ved Universitetet i Bergen er innen gangavstand. Skal man studere på Høgskulen på Vestlandet er det mulig å sykle eller ta bybanen et par stopp, og til Norges Handelshøyskole har man en reisetid på ca. 15 minutter med buss.

Det er gode kollektivmuligheter i området. Rett utenfor døren går buss nr. 10 som tar deg til sentrum på omtrent 5 minutter. Det tar også få minutter å gå til Gyldenpris bussholdeplass hvor det går busser hyppig gjennom store deler av dagen. Bybanestoppet på Florida er ca. 12 minutters gåtur fra boligen, med retning sentrum og Bergen lufthavn. Bybanen tar deg til sentrum på 6 minutter. Alternativt kan man gå inn til sentrum på 20-25 minutter, eller leie bysykkel/el-sparkesykkel for raskere fremkomst.

Fra boligen er det gangavstand til dagligvarebutikker som Rema 1000, Bunnpris og Kiwi. Det er kun 200 meter fra leilighet til Rema 1000, og i samme bygg ligger Fangene på fortet som er populært for ulike arrangementer. Coop Extra på Danmarksplass ligger også i nærheten, og er søndagsåpen. Har man barn er det veldig praktisk at Gyldenpris barnehage ligger rett ved. I tillegg har man blant annet Solheimslien barnehage, Damsgårdssundet barnehage, Ny Krohnborg skole og Møhlenpris skole i nærheten. I Bergen sentrum er det flere videregående skoler.

For de treningsglade kan treningssenter som EVO i Damsgårdssundet, Sats på Danmarksplass eller Trene Sammen på Nygårdshøyden anbefales. Fra boligen er det også kort vei til fine turområder. Turveien Løvstien er ca. 6 kilometer lang og her har man flott utsikt over Bergensdalen og Byfjorden. Ønsker man å sykle, spasere eller jogge er det gode muligheter for dette i Nygårdsparken eller rundt Store Lungegårdsvannet. For de som ønsker å gå i fjellet er Løvstakken en av de mest populære fjellturene på Bergens syv fjell, med utsikt over store deler av byen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Gyldenpris barnehage (0-5 år)
Damsgårdssundet barnehage (1-3 år)
Solheimslien barnehage (0-5 år)

Damsgård skole (1-7 kl.)
Møhlenpris skole (1-7 kl.)
Ny Krohnborg skole (1-10 kl.)
St. Paul skole (1-10 kl.)
Gimle Oppveksttun (8-10 kl.)

St. Paul gymnas
Årstad videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 972 kvm. som tilhører aksjelaget. Tomten er opparbeidet med asfaltert vei, diverse beplantning, plenarealer, støpte veier, trapper og biloppstillingsplasser.

Aksjelaget har totalt ni parkeringsplasser utendørs. Her er det "førstemann til mølla"-prinsippet som gjelder.

Ellers er det soneparkering i området. Adressen tilhører boligsone 12 - Solheimsviken. Pris for sonekort pr. mnd. er kr. 436,- for 1 bil.
Besøkende kan betale for parkering på automat, eller med appen "P i Bergen". Pris kr. 24,- pr. time og kr. 360,- pr. døgn.
Se Bergen kommune sine nettsider for mer informasjon om boligsoneparkering.

Eiendommen har adkomst fra kommunal til privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig iht. reguleringsplan Årstad, del av gnr. 159 bnr. 9, Stranden, Gyldenpris.

Hensynssoner i kommuneplan:
Gul støysone – dekningsgrad 56,2%
Rød støysone – dekningsgrad 29,3%

Faresone iht. kommuneplan:
Luftkvalitet – gul sone – Dekningsgrad 100%
Aktsomhetsområde for steinsprang, jord- og flomskred og snøskred – Dekningsgrad 100%

Området i Damsgårdssundet er i utvikling og det må påregnes byggeaktivitet og videre utvikling av området i tiden fremover. Blant annet er det gitt rammetillatelse for oppføring av nytt boligbygg i Damsgårdsveien 87, gnr. 158, bnr. 882. Dette ligger i front mot sjøen og anses å ikke ha påvirkning for eiendommen som selges. Konferer megler for nærmere beskrivelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Husleie er kr 5 940,- pr. mnd. og inkluderer: drift og vedlikehold, renter og avdrag på felles lån, felles byggforsikring, tv og internett (grunnpakke fra Telia), trappevask, kommunale avgifter, eiendomsskatt og forretningsførsel.

Husleien fordeles slik:
Andel felleskostnader kr. 2 711,-
Finanskostnader/rehabilitering kr. 1 351,-
Nye altaner kr. 1 068,-
Renhold kr. 135,-
Kabel TV/bredbånd kr. 525,-
Brannvarslingssystem kr. 150,-

I husleien er renter og avdrag følgende:
Renteutgifter kr. 594,-
Avdrag kr. 1 723,-

Ifølge styreleder vil felleskostnadene øke i løpet av våren 2025. Økningen vil være på ca. kr. 600,- pr. mnd.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 8571 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr. 859 925,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr. 3 439 700,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 0,- pr. 12.03.2025.
Andel fellesgjeld er kr 548 020,- pr. 12.03.2025.

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 41 821 035,- pr. 12.03.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: Fastrente (1.33% pa.) til 01.12.2030.
Lånets løpetid: Fra 30.06.2022 til 30.09.2047.
Avdragsfrihet: 5 år fra 31.08.2017.

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 13560702 6, Husbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 12.03.2025: 1.33% pa.
Antall terminer til innfrielse: 91
Saldo per 12.03.2025: 23 130 593
Andel av saldo: 310 379
Første termin/første avdrag: 30.06.2022 (siste termin 30.09.2047)
Fast rente til 01.12.2030.

Lånenummer: 13560702 6., Husbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 12.03.2025: 1.33% pa.
Antall terminer til innfrielse: 91
Saldo per 12.03.2025: 18 690 442
Andel av saldo: 237 641
Første termin/første avdrag: 30.06.2022 (siste termin 30.09.2047)
Fastrente til 01.12.2030.

Laget har byggelån/driftskreditt hos Vestbo Finans til 31.12.2025, med en ramme på NOK 7.000.000. Lånet skal brukes til
vedlikehold/drift i laget. Når byggelånet erstattes av et nedbetalingslån i bank, vil fellesgjelden for dette bli fordelt på den enkelte andel.

Fellesgjelden vil dermed øke tilsvarende.

Informasjonen ovenfor er hentet fra forretningsfører.

3 490 000,00 Prisantydning
548 020,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 038 020,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 445,00  Eierskiftegebyr AKSJE (kjøper)
2 875,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
22 270,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 060 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigve Kjerpeseth Kvellestad og Kamilla Solheim Førde

Stranden Boliglag AS består av 3 frittstående høyblokker med totalt 75 leiligheter fordelt på adressene Olav Rustis gate 7, 9 og 11.

Ifølge opplysninger fra Vestbo ble det gjennomført en betydelig oppgradering av bygningsmassen i 2015/2016 med blant annet nye fasader, ny taktekking, innglassede balkonger og nye vinduer. Det elektriske anlegget ble skiftet i 1993 i regi av aksjelaget. I 2023 ble det installert nytt brannvarslingssystem i leiligheter og fellesarealer, og i 2024 ble nye heiser og nytt porttelefonsystem montert. Styreleder opplyser om at det ikke er planlagt større påkostninger i tiden fremover.

Trappevask utføres av renholdsfirma. Det er felles vaskeri i kjeller med vaskemaskin og tørketrommel, samt felles sykkelbod. Det er dørtelefon til hver leilighet og gatedøren holdes låst hele døgnet.

Kjøper må være medlem av Vestbo. Innmelding skjer via www.vestbo.no og innmeldingsavgiften er på kr. 300,-. Aksjelaget betaler årskontingent for hovedeier, mens medeier(e) betaler en årlig kontingent på kr. 300,-. Medlemskap/kontingent må innbetales før overtagelse sammen med øvrige gebyrer.

Boligen er en aksjeleilighet, og selve eiendommen eies av et aksjeselskap (Boligaksjeselskapet). Et boligaksjeselskap har flere likhetstrekk med borettslag. Kjøp av en aksjeleilighet innebærer at man kjøper en aksje i boligaksjeselskapet som gir borett til en bestemt bolig i eiendommen. Det påløper ikke dokumentavgift når man kjøper en aksjeleilighet, og leiligheten tinglyses ikke i Grunnboken. Din rettighet som eier registreres i stedet i aksjeeierboken.

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapsforholdet har selskapet panterett i aksjen(e) foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført. Aksjelaget har avtale om sikring- og forskuttering av felleskostnader hos Vestbo Finans AS.

Boligaksjeselskaper reguleres av aksjeloven og deler av borettslagsloven, der §§ 1-5, 4-2, kapittel 5 samt § 13-5 gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf. borettslagsloven § 1-4. Eierne av aksjene får medbestemmelsesrett i boligaksjeselskapet sammen med de øvrige aksjonærene, innenfor rammene av aksjeloven, selskapets vedtekter og borettslagsloven.

Selve kjøpsavtalen er regulert av kjøpsloven, men en forutsetning for salget er at avhendingsloven gjelder så langt den passer.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i boligaksjeselskapets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning som kan fås ved henvendelse til megler.

Boligselskapet har ikke forkjøpsrett.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: fastpris kr. 45.000,-
Tilrettelegging: kr. 12.000,-
Oppgjør: kr. 7.500,-
Markedspakke: kr. 22.400,-
Visninger: kostnadsfritt
Oppslag eiendomsregister: kr 1.000,-
Fotopakke: kr. 6000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 74-0016/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Åsane
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR74.2516

Sist oppdatert: 10. april 2025 kl. 13:16