Ravnkollbakken 7

Ravnkollbakken 7, 0971 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 96, bruksnummer 61, ideell andel 1/1
Andelsnummer 52, Tiurleiken Borettslag, organisasjonsnummer 951 081 728

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
-1. etasje 52 kvm: Entré, bad/vaskerom, soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
-1. etasje 14 kvm: Balkong

Boligen disponerer en utvendig bod med gulvflate på ca. 4 m² . Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.08.2025 utført av Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der dagens soverom er utvidet og opprinnelig kott er implementert i soverommet. Delen av soverom som opprinnelig er kott er ikke godkjent for varig opphold. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Boligblokk bygget i 1972. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre. Fasader er utvendig forblendet med teglstein. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2)
- Etasjeskillere: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Høydeforskjell ble målt fra midt på stue gulvet mot verandadør.
- Ventilasjon: kjøkkenventilator med kullfilter. NS3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG0/1. Mekanisk avtrekk på bad. Det er manglende tilluftsspalte ved dør.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Utvidet kontroll av fagpersonell anbefales.
- Det er gitt TG2 grunnet alder på vinduer.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU)
- Radon: Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året.
- Hulltaking: Hulltaking på baderom ikke foretatt pga. tilliggende konstruksjoner.
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Vi har gleden av å presentere denne moderne og innbydende 2-roms leiligheten med rolig og skjermet beliggenhet på Romsås. Leiligheten holder en god standard, noe som gjenspeiler seg i tilstandsgrad 1 eller bedre på de fleste elementer i tilstandsrapporten. Boligen er gjennomgående holdt i behagelige og tidsriktige nyanser som skaper en god atmosfære. Denne vil du ikke gå glipp av!

Leiligheten er beliggende i byggets underetasje. Leiligheten består av entré, nytt bad oppusset i 2019 i regi av borettslaget, stue, kjøkken og et soverom.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn! Leilighetens entré er innbydende og gir et meget godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko i et romslig garderobeskap. Gulvet i entréen er lagt med samme gjennomgående gulv som resten av boligen, noe som skaper en god flyt og et helhetlig uttrykk.

Stue:
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære i stuen. Det er også god plass til å møblere med et spisebord hvor du kan invitere venner og familie på middagsselskaper, eller bare nyte en rolig kveld hjemme - dette er et rom skapt for masse hygge!

Balkong:
Fra stuen er det adkomst ut til leilighetens romslige, balkong. Balkongen er hele 12 kvm og vender mot syd. Her får du svært gode solforhold. På terrassen kan du nyte varme sommerdager i en hyggelig sittegruppe. Dette er også det perfekte stedet for å flytte middagen ut på sommerstid. Balkongen er også skjermet, og har en herlig, frodig utsikt! Balkongen fungerer som en forlengelse av stuen, og kan nytes på både varme og ikke fult så varme dager. Fra kjøkkenet er det adkomst til leilighetens luftebalkong på 2 kvm.

Kjøkken:
Moderne og funksjonelt kjøkken med lekre detaljer. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i leiligheten. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en egen sone for matlagingen. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre retter. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Kjøkkeninnredningen er av glatte fronter i tidsriktige nyanser, med benkeplate i laminat og moderne vaskekum. Over benkeplaten er det lagt pent panel i tidsriktige farger og belysning. Platetopp og stekeovn er sømløst integrert i innredningen. Oppvaskmaskin medfølger.

Baderom:
Badet ble rehabilitert i regi av borettslaget i 2019 og er pent flislagt på gulv og vegger med delikate fliser i mørke nyanser. Varme i gulvet sørger for en behagelig start på dagen. Innredningen består av vegghengte servantskuffer med heldekkende servant. Over servanten er det et praktisk speilskap med belysning. Videre har badet dusjhjørne med svingbare glassdører og vegghengt klosett. Det er opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap. Rommet er holdt i lyse og behagelige nyanser - perfekte for soverommet!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin medfølger.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 13.11.1974. Det foreligger også ferdigattest for tak over luftebalkonger datert 14.04.1982, ferdigattest for fasaderehabilitering datert 14.11.2000, og ferdigattest for modernisering av bad samt utskifting av vann- og avløpsrør datert 29.09.2021. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det ble søkt om innglassning av balkonger 23.06.1989 og godkjennelse til tiltak ble gitt 10.08.1989. Det ble ikke søkt om ferdigattest for tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der dagens soverom er utvidet og opprinnelig kott er implementert i soverommet. Delen av soverom som opprinnelig er kott er ikke godkjent for varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger i et etablert og meget barnevennlig boligområde på Romsås i Oslo i Tiurleiken borettslag. Omringet av Lillomarkas flotte natur med mange idylliske tjern og vann, er området godt egnet for turer med telt, lavvo eller gapahuk. På landemerket Svarttjern finner du også sandstrand, gressletter og grillplasser.

Borettslagene på Romsås har gjennomgått omfattende fasade- og områdeoppussing de senere årene, og borettslaget er å regne som skjermet, trafikksikkert og har utearealer, utsikt, sittebenker og lekeplasser. Fra eiendommen er det gangavstand til Svarttjern og Tiurleiken barneskole, og for elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Bjøråsen ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av barnehager.

Romsås har mye å by på for den aktivitetslystne. Det er kort vei til Bjøråsen idrettsplass, Romsås idrettshall og Humleby Fritidspark. Sistnevnte er en spennende labyrint av aktiviteter. Det er lysløype i nærheten med oppkjørte skiløyper på vinterstid. Følger du lysløypa er det ca. 15 minutters gange til populære Steinbruvannet.

Romsås T-bane ligger i umiddelbar nærhet, her kan man ta T-banen med linje 4 og 5 til byen eller mot Vestli. Det er 8-9 minutters gangavstand til Grorud med et rikt kollektivtilbud.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Kiwi eller Joker som ligger kun få minutters gange unna leiligheten. Servicetilbudene i nærmiljøet er mange, og nærmest er Romsås senter. Hvis man ønsker ytterligere tilbud har man Grorud, Stovner eller Linderud senter en kort kjøretur unna. Kjøpesenteret på Grorud har butikker og tjenester som dekker de fleste behov

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Svarttjern skole (1.-3.trinn), Tiurleiken skole (4.-7.trinn) og Bjøråsen skole (8.-10. trinn). Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 14 343 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget er pent opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, garasjeanlegg, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning,
sittegrupper, sykkelparkering, lekeapparater og ballplass. I tillegg har borettslaget grillplass, grønnsakshage og frukttrær. Det indre området er trygt og bilfritt. Det er varmekabler i asfalt på gangveier i helninger, slik at disse er isfrie om vinteren.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg.

Andelseiere som disponerer plass i garasjehuset kan bestille ladeboks (Garo) til sin plass fra Enviro Elektro. Pr. 1. september 2023 er prisen kr 18 812,- inkludert installasjon. Det tillates ikke andre typer ladebokser. Borettslaget har også seks ladepunkter utendørs. Samtlige ladeplasser administreres av Movel.

Gjester kan parkere inntil 3 døgn på anviste gjesteplasser. Parkeringstillatelse skal legges synlig i frontruten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 16470 datert 20.05.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående planer i området iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside, saksnummer kan søkes opp i saksinnsyn for ytterligere informasjon og tilgjengelige dokumenter:

Saksnummer 202106632 - Reguleringssak - Trondheimsveien 529 - Utarbeidelse av planforslag - Oppføring av boliger. Avklaringsmøte 2 skal avholdes 29.08.2025. I bestilling av oppstartsmøte foreslås det et planforslag med bygninger over 8 etasjer, maksimalt 23 meter over bakken og med 335 boliger. Det ble fremmet et privat reguleringsforslag som ble avvist av bystyret. Forslagsstiller har bekreftet at de vil fortsette i den pågående plansaken med et nytt planforslag som er i tråd med føringene oppstartsmøtet og område- og prosessavklaringen.

Saksnummer 202450715 - Reguleringssak - Nedre Rommen 13 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Første avklaringsmøte ble holdt 12.08.2025. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for boliger og park i henhold til Planprogram med VPOR for Nedre Rommen.

Saksnummer 202218562 - Reguleringssak - Nedre Rommen 9 -11 - Utarbeidelse av planforslag- Boliger og barnehage. Oppstartsmøtet ble avholdt 29.06.2023. Planarbeidet skal bidra til transformasjon og utvikling av Nedre Rommen 9-11 til et attraktivt boligområde med nye varierte boligtyper, nye gater og byrom/møteplasser og en barnehage. Det skal etableres en park kalt Morgenparken med en turvei som knytter sammen andre turveier i området. For å se på området som en helhet, og skape bedre koblinger mot T-banestasjonen og etablere trygge og gode trafikkløsninger, vil også noen tilgrensede områder blir inkludert i planarbeidet. Reguleringen følger opp Planprogram med veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Nedre Rommen og er i tråd med kommuneplanen for Oslo.

Saksnummer 201605618 - - Planprogram for Grorud sentrum. Planprogrammet skal vurdere hele Grorud sentrum under ett, gi forutsetninger for en bedre sammenheng og mer bymessig utvikling. Grorud sentrum skal styrkes som lokalsentrum og kollektivknutepunkt. Det skal redegjøres for nødvendig utredningsarbeid. Sak mottatt 18.04.2016.

Saksnummer 202463145 - Byggesak - Ravnkollbakken 2-4 og 12-24 - Rehabilitering av balkonger. TEK17 § 12-15 angir at balkonger der nivåforskjellen er mer enn 10,0 m til terreng skal ha rekkverk med høyde minimum 1,2 m. Høyden på eksisterende rekkverk i dag er målt til å være mellom 1,07 og 1,17 m, avhengig av hvilken oppbygning som er benyttet på balkongene. Tillatelse til tiltak gitt 14.03.2025.

Saksnummer 202463146 - Byggesak - Ravnkollbakken 1 - 25 - Rehabilitering av balkonger. Det søkes om å rehabilitere eksisterende balkonger på fire blokker i Tiurleiken borettslag på Romsås i bydel Grorud. Balkongene var opprinnelig oppført med betongrekkverk, som ble endret til stålramme med glassbyggerstein i 1997, hvor det nå søkes om å endre rekkverket til stålramme med frostet glass av sikkerhetshensyn. Søknaden er del av en seriesak hvor det søkes om tilsvarende rehabilitering av balkonger for resten av borettslagets bebyggelse i sak 202463145. Totalt antall balkonger for alle blokker er 288. Tillatelse til tiltak gitt 14.03.2025.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 356,-  pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, varmtvann, garasjeplass, trappevask, kommunale avgifter, felles boligforsikring, drift- og vedlikeholdstjenester mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Borettslagets lån nr. 3, 4 og 5 er avdragsfrie i år. Frem til Desember 2025 betales det dermed kun renter. Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre. 

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune pt. faller det ikke for eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 600,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 784 506,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 138 023,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 5 125,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 321 351,- pr. 14.08.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 147 818 613,- pr. 14.08.2025 og lånevilkårene er:
#Lån 1
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11451595-30
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,62%
Restsaldo 143 390,-
Innfrielsesdato: 01.01.2026
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

#Lån 2
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11451595-20
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,62%
Restsaldo 1 752 000,-
Innfrielsesdato: 01.01.2026
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

#Lån 3
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207838756
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 30 372 142,-
Innfrielsesdato: 30.09.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet til og med Desember 2025

#Lån 4
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207984108
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 98 000 000,-
Innfrielsesdato: 29.02.2060
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet til og med Desember 2025

#Lån 5
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208142593
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,00%
Restsaldo 930 073,-
Innfrielsesdato: 30.05.2048
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet til og med Desember 2025

#Lån 6
Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208457810
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,10%
Restsaldo 16 621 008,-
Innfrielsesdato: 30.12.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

3 660 000,00 Prisantydning
321 351,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 981 351,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 990 653,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Yana Ivanova

Leiligheten er tilknyttet Tiurleiken Borettslag. Borettslaget består av 332 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/376.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt i borettslaget, etter søknad og godkjennelse fra styret. Dyrehold er ikke tillatt i oppgang 3, 20 og 25 grunnet allergi. Dyreholdet skal ikke være til fare eller sjenanse for andre beboere og lufting av dyr på borettslagets område er ikke tillatt.
Tiurstua er borettslagets grendehus og har adresse Ravnkollbakken 10. Tiurstua er godt egnet til å arrangere selskap og fest. Det er dekketøy og sitteplass til 42-43 personer. Beboere kan leie dette lokalet. For leie av grendehuset Tiurstua, kontakt styret på styret@tiurleiken.no.

Foretatt påkostninger de senere år:
2023: Skiftet utendørs søppelkasser. Montert spadeholdere og satt opp spader i samtlige oppganger. Frostsikret bakrom i Tiurstua og demontert brannfarlige varmekabler. Installert digital adgangskontroll i garasjehus. Sluttført ladeinfrastruktur på samtlige plasser i garasjehus. Etablert grillplass på nordsiden av garasjehuset. Sluttført Kirsebærhage. Installert digital adgangskontroll Tiurstua. Byttet kjøkkenvifte og kjøleskap i Tiurstua.
2022: Etablert lekeplass på nedre tun. Laget platting og planert i forhold til kirsebær/morellhage.
2021: Gjerde foran Tiurstua og ned mot parkeringsplassene på plass. Startet opp parsell/kjøkkenhage med grønnsaker og bærbusker. Sommerhjelp begynt å rydde i buskas mellom gjesteparkering og Romsås ring. Fått i stand varmekabler stikkveien mellom 16-18. Avsluttet rør og baderomsrehabilitering. Istandsatt kjellerlokaler i nr. 21.
2020 - 2021: Tiurstua malt, el arbeid og lysbryter flyttet til inngangsdør. Malt alle murer i inngangspartier og v/Tiurstua. Beiset alt treverk i inngangspartier og gjerder. Tilrettelagt for parsell v/gavl nr. 21. Plantet hekk fra nr. 1 og ned til gangbrua. Plantet epletrær. Ryddet i planter/busker ved gavl i nr. 19 (trapp mellom øvre og nedre tun). Fjernet trær bl. a ved nr. 13. Tilrettelagt for parsell. Rehabilitering av rør og våtrom.
2019: VVS-/våtromsrehabilitering startet opp. Gravd opp bed utenfor nr. 24, skiftet jord og plantet nytt. Taklamper i inngangspartiet byttet ut. Fjernet gjerde foran Tiurstua v/bom.
2018: Skiftet alle strømmålere for overgang til individuell måling (strøm). Byttet ut murene ved Ravnkollbakken 9 og 21/19. Ladestolper til el-biler etablert og satt i drift. Ny betalingsordning (bankkort) installert på hovedbom ved Tiurstua. Dreneringsarbeider utført ved gavl i nr. 25.
2017: De siste el-tavlene ble skiftet ut. Ny åpningsmekanisme for veibom. Plantet nye trær. Lagt nye granittfliser utenfor alle oppgangene.
2016: Skiftet yttertak i nr. 12, 14 og 16. Ny lekeplass på øvre tun og en i den lille skogen. Skiftet brannslukningsapparater i alle boliger. Brannskap i alle etasjer i garasjen.
2015: Oppgradert sikringsskap i Vaktmesterboden. Lagt opp lys ved rundkjøringen som lyser opp Tiuren. Skiftet takvifter i Ravnkollbakken 1-3-5-7-11-13-15-17-19. Skiftet ut innkjøringsbom v/Tiurstua og bom ved
Ravnkollbakken 24-25. Oppgradert uteområdet. Det er satt opp nye benker og bord. Det er satt opp et lite bord som er tiltenkt små barn ved sandkassa på øvre tun. Sandkassa på nedre tun er fjernet og det er lagt ny asfalt der. Det er bygd opp ny mur i granitt ved blomsterbedene ved Ravnkollbakken 24 og 25. Tekket om taket på Ravnkollbakken 18-20-22-24.
2014: Større vedlikehold av P-hus inkludert ny hovedtavle og el-skap. Lagt opp katodisk beskyttelse for å forhindre videre korrosjon av armeringen. Nye avløpsrør. Drenering rundt P-hus, asfaltering uteområde rundt P-hus. 2 nye avløpsrør. Opprettet 10 el-bil plasser i 1. etg. i P-hus. Ny hovedtavle i Ravnkollbakken 16. Nye takvifter i Ravnkollbakken 2-4-12-14-16. Nytt takbelegg i Ravnkollbakken 1-2-3-4-5-7-9-11-13-15-17-19. Ferdigstilt boder. Installert duegardiner.
2013: Større vedlikehold av uteboder inkludert nytt el- anlegg. Skiftet takvifter i nr. 16, 18, 20, 22 og 24. Skiftet hovedtavler i nr. 18 og 24. Varmepumper og nytt gulv i oppholdsrommet i Tiurstua.
2012: Skiftet takvifter i Ravnkollbakken 21-23-25. Lagt hengeskive på eksisterende gesimsbeslag for å dekke overgangen mellom finer og tegl på soverom-siden og balkong. Skiftet takbelegg på blokk 21-23-25, samt nytt beslag på hele taket. Skiftet dørpumper på alle inngangsdører.
2011: Pusset og malt sideskiver og tørkeverandaer på alle blokker. Kjerneboret i garasjeanleggets 3. og 4.etasje. Forprosjekt rehabilitering uteboder og garasjehus.
2010: Malt alle oppgangene (22 stk.). Skiftet ringeknapper ved entredørene. Skiftet 1 stk. takvifte i Ravnkollbakken 22. Satt opp ekstra belysning i midtblokka på øvre og nedre tun (i 1. og 2.underetasje) i alt 7 lamper. Ferdigstillelse av koblinger til tørropplegg utenfor oppgangene. Kjøpt inn nye møbler til Tiurstua (sofaer, stoler, puffer og bord). Ballbingen fjernet. Ballplass satt i stand og asfaltert. Billettautomaten måtte byttes ut pga.
slitasje. Proxll monterte den nye og den er av typen Cale MI 104 for myntinnkast.
2009: Skiftet innmat i alle sikringsskap. Lagt opp jordings-kabler på kabelbroer i kjellere. Utskifting av brannslukningsapparater. Utskiftning av koblinger til tørropplegg i alle oppganger. Utskifting av hovedstoppekraner/reduksjonsventiler i kjellere. Skiftet ut glatte fliser til sklisikre fliser i inngangspartiene. Beiset vegg hovedbalkong (andelseiere beiset selv). Pumper til takluker. Oppussing Tiurstua (byttet kjøkken med
hvitevarer). Lagt inn alarm i Tiurstua.
2008: Nytt TAG system i inngangsdørene og i garasjeanlegget med nye garasjeåpnere. Lagt varmekabler inn til garasjeanlegget i 2 etg. (sideinngangen). Lagt opp nytt elektrisk anlegg i garasjen 3. og 4. etasje, utbedret i 2.etasje. Reparert display i heisene i Ravnkollbakken 2-3-4-14-15- 18-20-22-24, samt satt på plexiglass. Pusset opp styrerom. Kjøpt inn nye møbler.
2007: Nytt dørtelefonanlegg.
2006: Utskifting av lekeapparater.
2004 - 2006: Utskifting av heiser.
1998 - 2000: Fasaderehabilitering.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer følgende pr. 14.08.2025: Glassbyggerfasade balkonger har fare for nedfall, og det er planlagt en utskifting. Det er gjort låneopptak med låneramme 30 millioner kroner. Dette vil bli fordelt etter eierbrøk når prosjektet er ferdig (antatt desember 2025).

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg i forbindelse med foto, takst, innhenting av opplysninger etc.

Oppdragsnummer 37-0390/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25390

Sist oppdatert: 17. september 2025 kl. 13:07