Brandstadveien 26

Brandstadveien 26, 1550 HØLEN
Kommunenummer 3216, gårdsnummer 107, bruksnummer 69, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3216, gårdsnummer 107, bruksnummer 77, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 251 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje: 73 kvm: Entré, gang 1, gang 2, bad, vaskerom, bod/teknisk rom, 2 boder og 2 soverom.
1. etasje: 146 kvm: Gang, bad, toalettrom, kjøkken/spisestue, stue og 3 soverom.

BRA-e:
Enebolig:
Underetasje: 16 kvm: Garasje.

Frittstående bod: 11 kvm.

Frittstående lekestue/bod: 5 kvm.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
Enebolig:
1. etasje: 106 kvm: Terrasse og veranda.

Terrasse oppmålt til 93 kvm og veranda i 1 etasje oppmålt til 13 kvm.

Garasje inkludert tilliggende vegg mot bolig oppmålt til 16 kvm (BRA-e). Garasje har gulvflate på 15 kvm.

Deler av frittstående bod ligger utenfor tomtegrensene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Ene av soverommet, 2 boder, gang og teknisk rom i underetasjen er ikke søkt bruksendret. Se punktet om "Ferdigattest" i salgsoppgaven for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Enebolig over to etasjer. Støpt plate på grunn. Grunnmur av pussede og malte lettklinkerblokker. Etasjeskillere av treverk. Yttervegger av
trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takplater. Boligen har profilert
entrédør med glassfelt og kodelås. Terrassedør/skyvedør med to-lags glass fra byggeår. Verandadør med glatt lys flate. Vinduer med to-lags glass
fra byggeår og 1999, samt vinduer med tre-lags glass fra 2024.

Oppsummering av tilstandsgrader:
67% TG1, 29% TG2, 0% TG3 og 4% TGIU.

Det gjøres oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Våtrom - baderom underetasje: våtrommet har kun naturlig ventilasjon, elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft mot gulv i dusjsonen, nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er
vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet, lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. TG:2.

Våtrom - vaskerom: våtrommet har kun naturlig ventilasjon, stedvis registrert ujevnheter i tapeten, bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. TG:2.

Rom under terreng: fuktindikasjonsinstrument registrert forhøyede verdier med overflatemåling på murvegger i bod/teknisk rom og i bod 2, omfattende riss/sprekker på vegg i bod 2 som tyder på setninger eller
jordtrykk (vært stabil i mange år i følge eiers opplysninger), bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i soverom 1. TG:2.

Dører og vinduer: registrert punktering i vindu på soverom 2 og i glass terrassedør i soverom 3. TG:2.

Grunnmur, fundamenter: pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. TG:2.

Drenering: utvendige fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist, noe som medfører at det kan komme vann bak fuktsperren. TG:2.

Stikkledninger og tanker: alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

En rekke oppgraderinger er utført i boligen i senere år, i regi av både foregående og nåværende eiere. Sistnevnte overtok i 2020 og har siden bekostet så vel oppussing som utskiftninger i begge etasjer.

De fleste oppholdsrom er samlet på én flate i første etasje. Mye av arealet inngår i de sosiale rommene stuen og spisestuen som begge er utpreget store. Her får familien rikt med plass både til felles opphold i det daglige og til ulike anledninger gjennom året. Luft-luft varmepumpe ble i 2012 installert i begge stuer som i tillegg har hvert sitt ildsted i form av innsatspeis og klebersteinsovn.

Kjøkkenet er åpent forbundet med spisestuen og utstyrt med innredning fra ukjent årstall, frontet av en smart barløsning. Innredningen er praktisk utformet med mange oppbevaringsmuligheter og meterlange arbeidsflater. Kjøkkenet er for øvrig tilrettelagt for frittstående hvitevarer hvorav komfyr og oppvaskmaskin medfølger.

Boligens tre godkjente soverom er distansert fra de sosiale rommene og samlet i sydsiden av første etasje. Alle er av gode størrelser. Malerarbeid ble utført i soverommene mellom 2020 og 2025, to ble i tillegg oppgradert med nye vinduer i 2024 samt ny belistning.

I underetasjen finnes ytterligere to rom som i dag benyttes som soverom, uten å være godkjent formålet. Begge har gulvvarme. Ett er på hele 18 kvm. og ble malt i 2020.

Like praktisk som store soverom er romløsningen med bad i begge etasjer. Badene er fra ukjent årstall, men funksjonelle og i daglig bruk. Oppgradering av badene er det imidlertid naturlig å påregne. Begge har gulvvarme samt fliser på gulv og vegger. Vindu på badet i første etasje ble skiftet ut i 2024.

I tillegg til bad i begge etasjer inneholder boligen et separat vaskerom i underetasjen. Vaskerommet er pusset opp tidligere på 2000-tallet i regi av foregående eier, blant annet med nye vannrør som også er skiftet ut i store deler av boligen for øvrig.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, MDF-plater, trepanel, glatte flater, fliser og teglstein.
Himlinger: Trepanel og MDF-panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte brune fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Plater på vegg over benk. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad 1. etasje: Skapinnredning med glatte grå fronter, laminert grå benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjnisje med glassvegg og to-greps blandebatteri med hånddusj.

Bad underetasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Komfyr og oppvaskmaskin medfølger boligen.

Taklamper over spisebord og stuebord følger ikke. Kjøleskap og fryseskap følger ikke med.

Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Brandstadveien 26, Hølen:
Siste feiing ble utført: 28.03.2025.
Siste tilsyn ble utført: 26.10.2021.
Det ble registrert følgende avvik ved fyringsanlegget:
Manglende adkomst for feiing. Begge skorsteiner. Selger opplyser at det i 2022 ble montert to takstiger, nytt pipebeslag på en pipe og snøsikring.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.07.1973. Denne gjelder nybygg og kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetillatelser for tilbygg fra 1975 og 1982, men det foreligger ingen ferdigattester for tiltakene. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

I henhold til mottatte godkjente tegninger fra kommunen vedrørende nybygg, tilbygg 1975 og tilbygg 1982 er det avvik på dagens planløsning. Dette gjelder begge etasjer. I første etasje er del av vinkelstue omgjort til soverom, slik at etasjen i dag har tre soverom. I underetasjen er soverom, matbod og bod omgjort til et stort soverom, deler av tidligere soverom er endret til bad, kjellerrom omgjort til soverom og ikke utgravet del er omgjort til 2 boder, gang og teknisk rom.

Stort soverom og soverom i underetasjen er byggemeldt som matbod, bod og kjellerrom iht. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det samme gjelder for 2 boder, gang og teknisk rom. Disse rommene er på byggetegning inntegnet som ikke utgravet/utsprengt del. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar for dette videre.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommene i henhold til grunnbøker datert 26.05.2025.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Energiattest fra august 2019

Hølen er et landlig og utpreget familievennlig boligområde midt mellom Moss og Vestby. Området har i senere år opplevd stor vekst og blitt spesielt ettertraktet blant småbarnsfamilier som nyter godt av de nettopp landlige og dertil fredelige omgivelsene.

I nærmiljøet finnes både idrettsanlegg og skatepark, barnehage og den nye Hølen barneskole med aktivitetsmuligheter i skolegården som også kan benyttes også på fritiden. Når forholdene tillater vinterstid anlegges det i tillegg skøytebane.

Nede ved elven Såna finner du Hølen Kafé med konserter og arrangementer gjennom året. Elven kan du følge videre til sjarmerende Son sentrum, som er kjent for å være Oslofjordens svar på sørlandsidyll. Her finnes restauranter, kaféer, butikker samt ikke minst et maritimt miljø og ytterligere gallerier.

Større shoppingmuligheter er det i sentrum av Vestby gode fem minutter unna med bil, blant annet på Vestby Storsenter. Til de mer urbane sentrumsgatene av Moss kjører du på under kvarteret.

Det er for øvrig kort vei til E6 og den pendlervennlige Sonsveien stasjon med stor biloppstillingsplass. Til stasjonen er det også fullt mulig å sykle på gang- og sykkelvei i den gamle jernbanetraseen gjennom Hølen som leder direkte til stasjonen. Reisetiden med toget videre til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Med bil kjører du til hovedstaden på en drøy halvtime utenom rushtid, sydover er det om lag én time til svenskegrensen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt med et samlet areal på ca. 1.713 kvm. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik fra 30 til 500 cm avvik. Grunnkart kan fås ved henvendelse til megler. Kjøper overtar risiko for avviket.

Samlet areal består av to eiendommer. Gnr.107, bnr.69 ca. 1.212 kvm og gnr.107, bnr.77 ca. 501 kvm.

Parkering i garasje og på egen tomt.

Eiendommen har adkomst fra kommunal vei og videre inn på privat vei.
Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Ny eier kan måtte påberegne at eiendommen en gang i fremtiden blir pålagt påkobling til offentlig nett.
Eiendommen har privat stikkledning tilknyttet borrevann/borrehull som vannkilde. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen fikk pålegg om oppgradering av avløpsanlegg den 16.05.2013. Det ble etter søknad gitt en tillatelse til tiltak og en utslippstillatelse den 18.11.2013. Utslippstillatelsen har en gyldighet på tre år. Det ble gitt utsettelse av fristen for ovennevnte pålegg datert 16.05.2013 fikk ny frist er den 15.10.2017. Det foreligger ingen dokumentasjon på at oppgraderingen har skjedd samt at søknadsfristen om tillatelse til tiltak er gått ut. Ny eier overtar alt ansvar for dette videre.

Selger informerer at de har fått tillatelse av grunneier (Grorud gård) om innkjøring på baksiden av boligen, men at denne avtalen ikke er tinglyst. Det tas forbehold om at avtalen kan oppføre og at ny eier kun må benytte adkomsten på framsiden av eiendommen. Brandstadveien 24 har rett til å benytte den private adkomsten til sin eiendom.

I henhold til informasjon fra Vestby kommune datert 26.03.2025 og 26.05.2025 omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplan 2023-2034" med formål boligbebyggelse nåværende, plannr.KPLAN2023. Dette gjelder bruksnummer 69. Bruksnummer 77 er regulert til LNFR (areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende) iht. samme kommuneplan.

Eiendommene ligger i hensynssone for "Bevaring kulturmiljø". Bevaringsområde - Bevaring av kulturmiljø i Hølen Hensynsone - Kulturlandskap - Såna.

En nærliggende eiendom benyttes som skytebane. Selger informerer at under sesong benyttes denne noen dager i uken. Konf. megler ved spørsmål.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 7.517,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for renovasjon, feie- og tilsynsgebyr, kontroll- og tilsynsgebyr avløpsanleggvann (septiktank).

I henhold til hjemmesiden til Vestby kommune er det oppgitt følgende kostander for slamtømming og som ikke er oppgitt i ovennevnte beløp:
Slamtømming pris per kubikk kr 1.163,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20.000,- pr. år. / 25.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.336,-.
Boligen er iht. selger tilknyttet GlobalConnect (linje 1000/1000) og har en avgift på kr 1.000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 5.400,- pr. år. Alarmanlegg og abonnement følger ikke med boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 455 147,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 820 587,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
158 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Øystein Bull Holter og Heidi Helgestad Bardum

Gnr.107, bnr.77 med et areal på ca. 501 kvm er å anse som en ubebygget tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1% av salgssum
Tilrettelegging: kr. 9.900,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 5.500,-
Visninger: kr 3.500,- pr. stk. (2 visninger inkl.)
Offentlig informasjon: kr 3.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0059/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.2559

Sist oppdatert: 12. juni 2025 kl. 12:07