Gressrudveien 3

Gressrudveien 3, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 78, bruksnummer 242, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 264 kvm

Enebolig:
BRA-i:
Kjeller: 105 kvm: Gang, rom benyttet som bad, vaskerom, badstue, rom benyttet som kjellerstue og to innvendige boder.
1. etasje 116 kvm: Entré, to ganger, bad, toalettrom, tre soverom, stue og kjøkken.

Åpent areal:
1. etasje 18 kvm: Delvis overbygget terrasse.

Garasje:
BRA-e: 39 kvm.

Frittstående redskapsbod:
BRA-e: 4 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.06.2025 utført av Andre Nordli v/Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Rom benyttet som kjellerstue, bad og badstue i kjeller er ikke godkjent til varig opphold. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur av betong-/murkonstruksjoner (ytong/siporex) og bærende konstruksjoner og skillende dekke av betong/murkonstruksjoner, stålkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Videre har boligen saltak av trekonstruksjoner tekket med takstein. Ytterveggene er oppført i trekonstruksjoner og utvendig kledd med stående og liggende trekledning fra byggeåret. Den sydvendte ytterveggen har liggende panel fra 2020. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG3 i tilstandsrapporten:
- Våtrom - Baderom i kjeller: Helhetsvurdering. TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og registrerte avvik. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering kr 100 000 - 300 000,-.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. TG3 gjelder: Det er ifølge selger utført egeninnsats/ufaglært arbeid på det elektriske anlegget, det er ikke gjennomført vedlikehold på deler av det elektriske anlegget og det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999 og varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll kr 0 - 10 000,-.

Videre har følgende bygningskomponenter fått TG2:
- Våtrom - Vaskerom i kjeller. Helhetsvurdering.
- Våtrom - Bad i 1.etasje: Helhetsvurdering.
- Kjøkken: Vannrør, overflater gulv, avløpsrør og annet.
- Toalettrom (Ikke våtrom): Vannrør og avløpsrør.
- Øvrige rom - 1.etasje: Overflater gulv.
- Rom under terreng - Kjeller: Ventilasjon, overflater himling, overflater gulv, konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger), innerdører og annet.
- Loft - uinnredet / råloft: Inspeksjonsmulighet.
- Badstue: Helhetsvurdering.
- Ildsteder / skorsteiner innvendig: Skorsteiner inne i boligen.
- Innvendige trapper.
- Etasjeskiller - Kjeller: Skjevhetsmåling.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Vannrør, hovedstoppekran og avløpsrør.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Fasader ink. kledning.
- Dører og vinduer.
- Yttertak: Tekking (undertak, lekter og yttertekking), takgjennomføringer og beslag, renner, nedløp og snøfangere.
- Delvis overbygget terrasse: Terrasser på terreng (understøttet av bjelker / pilarer)
- Grunnmur.
- Drenering: Helhetsvurdering.
- Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger).
- Frittstående isolert dobbelgarasje.
- Frittstående redskapsbod.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til en gjennomtenkt enebolig med alt det nødvendige samlet på én flate – smart utformet for en komfortabel og praktisk hverdag. Planløsningen er både funksjonell og familievennlig: tre soverom er plassert samlet i én ende av huset, godt skjermet fra oppholdsrommene. Stuen er romslig og luftig, med store vinduer som gir godt med lys og en behagelig atmosfære. Her er det plass til både rolige hverdager og hyggelige sammenkomster. Gjennomgående parkett på gulvet i 1.etg. Hyggelig uteplass gjør det enkelt å nyte solrike dager i grønne omgivelser. Eiendommen har en solrik og frodig hage som er innbydende og pent opparbeidet med et variert utvalg av busker, hekker og blomstrende vekster som gir liv og farge gjennom store deler av året. Flere soner gir rom for både lek og avslapning – enten du ønsker å nyte en stille morgenkaffe, ha grillkveld med venner eller la barna utfolde seg på plenen.

Pent og innbydende inngangsparti med trapp i treverk. Området er opparbeidet med heller og har god plass til både blomster og en sittebenk – en hyggelig og hjemmekoselig velkomst til boligen.

E N T R È
Velkommen inn!
Lys og praktisk entré med flislagt gulv og behagelig gulvvarme. Det er gode muligheter for å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko.

1. E T G:
S T U E
Stuen utgjør boligens naturlige samlingspunkt – lys, romslig og innredet i behagelige fargepaletter. Den vinklede planløsningen gir naturlige soner for møblering, med god plass til både sofagruppe, lesekrok og spisestue. Spisestuen er praktisk plassert i tilknytning til kjøkkenet, og rommet har store vinduer i ulike retninger som slipper inn rikelig med dagslys gjennom hele dagen. En peis gir både varme og lun stemning på kjølige dager. Fra spisestuen er det utgang til en delvis overbygget terrasse på 18 m². Plasseringen gjør det enkelt å flytte måltidene ut på varme dager – perfekt for utemiddager, sosiale sammenkomster eller rolige stunder med utsikt over hagen og nærområdet. Terrassen er belagt med terrassebord og har levegg i trekonstruksjon som gir skjerming og lunhet. Den er utstyrt med utebelysning, stikkontakt og elektrisk markise for økt komfort og brukervennlighet gjennom sesongen.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet har en innredning fra 2014 med profilerte fronter og benkeplate i stein – en kombinasjon som gir både slitestyrke og tidløs stil. Rommet er romslig og godt planløst, med en effektiv utnyttelse av arealet. En stor vindusflate slipper inn rikelig med naturlig lys og bidrar til en lys og trivelig atmosfære. Det er også plass til en barløsning med to stoler – et uformelt sted for frokost, kaffepauser eller småprat mens maten tilberedes. Hvitevarene på kjøkkenet medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Selger opplyser at induksjonstopp ble kjøpt i 2023 og oppvaskmaskin i 2019.

B A D E R O M
Baderommet er fra byggeåret. Rommet har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og himling med hvite plater og downlights. Rommet har vegghengt innredning med profilerte fronter og heldekkende servant. Over servanten er det montert speil med overbelysning og praktisk stikkontakt. Dusjhjørnet er utstyrt med svingbare glassdører og dusjarmatur med tilkoblet hånddusj.

T O A L E T T R O M
Toalettrommet er praktisk plassert i tilknytning til gangen. Det er fra byggeår og har parkett på gulv og baderomspanel på vegger. Rommet er utstyrt med vegghengt servantskap med glatt front og ovenpåliggende servant, samt speil over servanten. Gulvstående toalett og panelovn sørger for funksjonell oppvarming.

S O V E R O M
Boligen har totalt tre soverom, alle plassert i samme ende av huset – en løsning som gir ro og gjør boligen godt egnet for familier. Hovedsoverommet er av god størrelse og har stor skyvedørsgarderobe med rikelig oppbevaringsplass. De to øvrige rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og begge har garderobeskap.

K J E L L E R:
Luft til luft varmepumpe fra 2018 er plassert i himling i gang ved trapp i 1. etasje.
Kjelleretasjen er hovedsakelig innredet med utlektede vegger, men enkelte rom fremstår fortsatt som uinnredet. Gulvflatene er belagt med malte gulvbord i tre, og veggflatene varierer mellom malt panel, malt tapet, malte flater og synlig teglstein.

K J E L L E R S T U E
Rommet som i dag benyttes som kjellerstue er et sted hvor både barn og voksne kan trekke seg tilbake uten å forstyrre resten av huset. Videre har rommet en peis som gir både varme og hygge på kjølige dager. Det gjøres oppmerksom på at rommet ikke er godkjent for varig opphold.

V A S K E R O M
Vaskerommet har flislagt gulv, malt panel på vegger og himling, og er utstyrt med vegghengt utslagsvask. Her er det opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, samt en varmtvannsbereder på 194 liter fra 2020.

I tilknytning til vaskerommet ligger et rom som benyttes som badstue. Hovedstoppekran og vannmåler er plassert i dette rommet. Badstuen har en takhøyde under 2,2 meter og er ikke godkjent for varig opphold.

B A D E R O M
Baderommet er, ifølge selger, fra ca. 1978. Det har flislagt gulv med gulvvarme, vegger med malt panel og fliser, samt himling med malt panel. Innredningen består av vegghengt servantskap med glatte, malte fronter og heldekkende servant. Over servanten er det montert speil med overbelysning og stikkontakt. Dusjnisjen har svingbare glassdører og dusjarmatur med hånddusj. Baderommet har fått tilstandsgrad 3 i tilstandsrapporten grunnet høy alder og registrerte avvik, og oppgradering må påregnes. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

B O D E R
Resten av kjelleretasjen består av boder som gir rikelig med oppbevaringsplass – ideelt for å holde orden og skape fleksibilitet i hverdagen. Kjelleren har egen inngang utenfra, noe som gir enkel adkomst og praktisk bruk året rundt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet, herunder gulvvarme i entré, stue og begge baderom samt panelovner i enkelte rom. I tillegg har boligen varmepumpe og to ildsteder.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eneboligen:
Det foreligger ikke ferdigattest på boligen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 17.02.1976. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Utvendig gjenstår planeringsarbeidet.
- Noe trearbeide er ikke fullført. Kjellervinduer er ikke innsatt.
- Kjelleren er ikke innredet. Himlingen i kjelleren må snarest settes opp slik at ikke sponplatene i gulvet eller parketten tar skade av fukt.
- For øvrig gjenstår noe småarbeide.
- Takstige og husnummer må monteres snarest.

Selger opplyser at alle punkter er utført.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 22.05.1975. Dagens planløsning i boligens 1. etasje samsvarer i hovedsak med tegningene, med unntak av trappeløsningen. Nåværende trappenedgang er etablert i et rom som opprinnelig var godkjent som soverom. I de opprinnelige tegningene var trappen plassert mellom soverom 3 og entré.
Videre foreligger det godkjente byggetegninger og fasadetegninger for kjelleren datert 11.12.2024 med tilhørende ferdigattest for kjellernedgang og fasadeendring datert 20.12.2024. I henhold til disse tegningene er følgende endringer gjort: Rom som i dag benyttes som kjellerstue, baderom og badstue, er i de opprinnelige tegningene godkjent som disponible rom og boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Takstmannen har vurdert at kjelleren mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier. Vinduer i kjelleretasjen oppfyller ikke kravene til rømningsvindu og er dermed ikke tilrettelagt for rask og sikker rømning. Det anbefales derfor en utvidet brannteknisk kontroll utført av kvalifisert fagkyndig for å kartlegge forholdet nærmere. Videre gjøres det oppmerksom på at rommet som benyttes som kjellerstue, ikke oppfyller dagens forskriftskrav til dagslys.

Garasjen:
Det foreligger godkjent byggemelding stemplet av Skedsmo bygningsråd den 30.01.1978, med tilhørende bygningstegninger. Videre ble det gitt byggetillatelseskort datert 17.07.1979. Det er usikkert om tiltaket krevde søknad om ferdigattest når tiltaket var ferdig. Dagens garasje avviker fra godkjente byggetegninger ved at de opprinnelige to garasjeportene er erstattet med én port og én dør.
Kjøper overtar ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette forholdet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 4574, tinglyst 11.07.1978, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Dokumentet er ikke tilgjengelig hos Statens kartverk, og selger opplyser at servitutten omhandler vedlikehold av garasje som sto på nabogrensen (garasjen er nå revet). Det fremgår imidlertid at samme dokument er tinglyst som en rettighet på eiendommen, og at rettigheten hefter i gnr. 78 bnr. 235 (Gressrudveien 1).
Dagboknr 7477, tinglyst 28.07.1989, type heftelse: Erklæring/avtale. Servitutten innebærer at eiendommen gir naboen, gnr. 79 bnr. 19 (Gressrudveien 5), rett til tilkobling på eksisterende spillvannsledning. Eiendommen bekrefter videre å være inneforstått med at dette medførte graving, samt gir tillatelse til eventuelle fremtidige reparasjoner.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Gressrudveien 3 ligger i et etablert og barnevennlig boligområde på Strømmen. Området er ideelt for familier, og Strømmen fremstår i dag som et moderne tettsted med miljøgate, hyggelige caféer og restauranter, samt flere nyere boligprosjekter.

Her bor du med kort vei til servicetilbud, barnehager, skole, kollektivtransport og rekreasjonsmuligheter. Strømmen Storsenter ligger i gangavstand og byr på rundt 200 butikker, serveringssteder, vinmonopol, apotek og dagligvare. Ønskes ytterligere servicetilbud, er det kort vei til både Lørenskog (Triaden og Metro senter) og Lillestrøm med sin hyggelige handlegate og Lillestrøm Torv.

Strømmen stasjon ligger ca. 600 meter fra eiendommen, med hyppige togavganger til både Oslo og Lillestrøm – perfekt for pendlere. Til Lillestrøm stasjon tar det 5–6 minutter med buss eller ett stopp med toget. Derfra går det direkte tog til Oslo S hvert 10. minutt, med en reisetid på ca. 10 minutter. Både Vy og Flytoget har hyppige avganger Oslo Lufthavn Gardermoen.

Nærmeste bussholdeplass er ved Sagdalen skole, ca. 500 meter unna. Med bil tar det ca. 20–25 minutter til Oslo sentrum, 25 minutter til Gardermoen og rundt 7 minutter til Lillestrøm by.

For den aktive finnes flotte tur- og rekreasjonsområder i nærheten, blant annet langs Sagelva og i marka. Området byr også på et bredt idrettstilbud med haller, baner og treningssentre. Her bor du med nærhet til alt du trenger i hverdagen – i et trygt og familievennlig nabolag.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Noahs Ark barnehage
Bråtejordet barnehage
Strømmen kommunale barnehage

Skoler:
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en solrik, pent opparbeidet eiertomt på 1.024 kvm med store gressarealer og velholdt beplantning. Hagen gir et åpent og luftig inntrykk, med god plass til lek og sosiale aktiviteter. Det er etablert bed med hekk og busker, samt dekorative, klipte prydbusker som gir tomten et ryddig og estetisk uttrykk. Tomten har gode solforhold gjennom store deler av dagen, og beliggenheten gir fin avstand til naboer og beplantning som skjermer godt mot innsyn. Innkjørsel og adkomst til boligen er ryddig og singlet, med plass til parkering.

I matrikkelen fremgår det at eiendommens grenser ikke er merket. Kommunens grunnkart indikerer at tomten er noe opparbeidet utenfor faktisk grense mot jernbanen. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Det er godt med parkeringsmuligheter både på egen gårdsplass og i dobbelgarasje – praktisk for både hverdag og gjester.

Selger opplyser at det i 2017 ble montert ny leddporter (en av leddportene har dør), lagt ny yttertaktekking og skiftet panel på deler av frontveggen på garasjen. I tillegg ble det installert luft-til-luft varmepumpe i 2022.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Selger opplyser at det ble lagt ny stikkledning i 2023.
Den kommunale vannledningen som forsyner naboen i Gressrudveien 1, følger traséen langs Gressrudveien frem ca. til midten av boligen før den skrår inn over eiendommens tomt og over på Gressrudveien 1.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 vedtatt i kommunestyret 14.06.2023 avsatt til: nåværende boligbebyggelse.
Deler av eiendommen ligger innenfor rød støysone for Bane NORs jernbane. I tillegg ligger eiendommen innenfor område med stor mulighet for marin leire, og omfattes av aktsomhetsområde for kvikkleireskred.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 15.278,- for inneværende år. I dette inngår a-konto vann og avløp, gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen og forbruk betales à konto basert på siste avlesning. For denne eiendommen utgjør vann og kloakk forbruket kr. 6.864 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden. I selgers husstand har det bodd to mennesker og forbruket er å anse som lavt. Ved økt antall beboere må det påregnes høyere forbruk.

Eiendomsskatt for 2025 er kr 3.817,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 22 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 15 000,-.
Boligen er tilknyttet parabolantenne og TV signaler gjennom denne.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 8 000 pr. år. Abonnementet kan følge med etter avtale.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 096 275,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 385 100,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

200 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
220 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 220 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Fjeller

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: første to kostnadsfritt, deretter kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger: kr 4 633,-
Tinglyst sikring: kr 500,-
Foto: kr 5 800,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 19 950,-

Oppdragsnummer 60-0180/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25180

Sist oppdatert: 16. september 2025 kl. 13:44