Kringsjå 11A

Kringsjå 11A, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 1035, ideell andel 1/1
Andelsnummer 33, Bratthammeren borettslag, organisasjonsnummer 948 699 621

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
4. etasje 52 kvm: Entré, bod, bad, soverom, og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: 2 stk. kjellerboder

Åpent areal:
4. etasje 13 kvm: Balkong

Boligen disponerer to kjellerboder i byggets kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Blokk over 4 etasjer + underetasje/kjeller. Bygningen antas fundamentert på fjellgrunn. Grunnmur av plasstøpt betong og støpte gulv i kjelleretasjen. Bærende konstruksjon av betong utvendig pusset mur og noe bindingsverk kledd med liggende tre kledning. Etasjeskillere av betong. Flat takkonstruksjon tekket med papp/folie (ikke besiktiget).
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført av selger de senere år:
- Byttet platetopp 2021
- Det er skiftet lys i både entre, stue & bad + installerte vifte bad 2023
- Malt tak på badet ifm. lys- og viftebytte.
- Byttet integrert kombiskap (kjøl-frys) og stekeovn 2024
- Byttet dusjkabinett 2024
- Byttet vannlås kjøkkenvask januar 2025
- Skiftet en taklampe i stue september 2025

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Elektrisk anlegg- Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget. Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Prisestimatet er kun vurdert for ELkontrollen. Avvik er ikke inkludert i dette. Under 10 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på bygningselementer i vannledninger, bad (overflater gulv og sluk/membran og tettesjikt.)
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som ikke krever umiddele tiltak) på bygningselementer i vinduer, balkongdør, balkong, overflater (fliser i entrè), bad (overflater vegger og himling, sanitærutstyr og innredning) og kjøkken ( avtrekk)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Det er ikke sluk i gulvet i bod hvor det er lagt opp vann/avløp for vaskemaskin.

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Ja- Det har vært ett tilfelle med vann i den nederste kjelleretasjen i mitt eie. Dette ble utbedret av borettslaget. Leiligheten disponerer ikke bod i denne etasjen og var derfor ikke berørt.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2023 - Faglært
Hvordan ble arbeidet utført?
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - Byttet til LED taklampe i entré og bad. Byttet lysbryter til dimmer i entré. Lagt opp strøm og installert automatisk avtrekksvifte på badet. Et familiemedlem som er faglært elektrikker utførte arbeidet.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja -Ventilasjon som kommer ut innerst i kjøkken er bygd inn i ett overskap. Vet ikke helt hva som er tiltenkt/hensikt her, men det er etablert ett hull under slik at man kan åpne/lukke ventilasjon

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja -Bingedammen AS (Bryggerifjellet III - B23) ønsker bygge to nye blokker på baksiden av fjellet. Bystyret har sagt ja til at de får gå videre med detaljreguleringen.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja- Energieffektivisering i borettslagetet. Det skal etterisoleres fasader og tak. Det skal også skiftes til 3-lags vinduer/dører. Foreløpig estimat for energieffektivisering er ca 54.000.000. Enova gir støtte på ca 30%
Betong skal også utbedres. I den forbindelse må det legges ny membran og dekke på balkonger og terrasser, og settes opp nytt rekkverk og fronter. Det er sendt ut forespørsel om tilbud på om rehabilitering på betong og balkong/terrasse ifbm energieffektivisering.
Det er allerede økt felleskostnader 2 ganger i 2025. Dette skal blant annet dekke sparing til framtidig vedlikehold, og opparbeidelse av en nødvendighetsbuffer for uforutsette utgifter. Styret vet ikke om felleskostnadene vil øke mer før tilbud og finansiering er vedtatt av generalforsamlingen.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Leilighetens overflater og faste innredninger er i stor grad fra 2010-tallet da omfattende oppussing ble utført i samtlige rom. Oppgraderinger er stedvis utført også i senere år, blant annet i regi av nåværende eier som overtok i 2020. Sistnevnte har blant annet fått utført arbeider på leilighetens elektriske anlegg; ny LED taklampe ble i 2023 montert både på badet og i entreen, på badet ble i tillegg automatisk avtrekksvifte installert.

Kjøkkenet har innredning fra IKEA som ble installert rundt 2011 og i dag er i god stand når alder og brukstid tas med i betraktning. Innredningen består av et større antall skap og skuffer samt heltre benkeplater som tilbyr langstrakte arbeidsflater omkring vask og platetopp. Hvitevarene er alle integrert, nytt kjøleskap og ny stekeovn er bekostet av nåværende eier.

Badet ble pusset opp i 2008 og av nåværende eier oppgradert med nytt dusjkabinett så nylig som i 2024. Videre bruk av lukket dusjkabinett anbefales for å begrense vannpåkjenning på badets gulv og vegger som alle er flislagt og dels har preg av ufagmessig utførelse. I gulvet er det for øvrig også varmekabler. Rør-opplegg til vaskemaskin er i tidligere år lagt opp i leilighetens innvendige bod, denne er imidlertid uten sluk.

Overflater og innredninger:
Gulv: Merbau-parkett, malt gulv og fliser.
Innervegger: MDF-plater, malt tapet og fliser.
Himlinger: Malt betong.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Benkeplater i heltre. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glassfront og overmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Overskap med glassfront. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin, kjøleskap, platetopp, komfyr medfølger
Vaskemaskin medfølger ikke.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1974.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 06.04.1972 som samstemmer med dagens innvendige bruk.

Det er i tillegg mottatt godkjente byggetegninger ifbm. innglassing av balkonger datert 26.11.1992, samt fasaderehabilitering datert 05.02.1996.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 3885, tinglyst 01.11.1972, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget. Se punkt tomt.
Dagboknr 1442132, tinglyst 28.12.2023, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk. Denne omhandler bestemmelser om grøfter og kummer, adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger mm hvor rettighetshaver er Fredrikstad kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten er høytliggende i luftige og sentrumsnære omgivelser på Kringsjå. Plasseringen er svært sentral i by-sammenheng; til sentrumskjernen er det under ett kvarters gange, eller kun fem minutter å sykle. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

Den sentrale beliggenheten gir tilgang til mange ulike kollektive transportmidler: Bussterminalen og togstasjonen er begge innenfor praktisk gangavstand. Fra stasjonen er reisetiden til hovedstaden i dag fra like under timen. Det går i tillegg ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen fra bussterminalen. Det er gangavstand til gratis byferger som gjør Gamlebyen og Østsiden lett tilgjengelig utenom Fredrikstadbroen. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Med utgangspunkt i Kringsjå er det kort vei til friområder rundt byen, i første rekke den nærliggende Mørkedalen med Bingedammen, samt Fredrikstadmarka som har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Mulighet for lengre utflukter er det i tillegg på Glommastien som følger begge elvens sider mellom Fredrikstad og Sarpsborg.
Leiligheten er høytliggende i luftige og sentrumsnære omgivelser på Kringsjå. Plasseringen er svært sentral i by-sammenheng; til sentrumskjernen er det under ett kvarters gange, eller kun fem minutter å sykle. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

Den sentrale beliggenheten gir tilgang til mange ulike kollektive transportmidler: Bussterminalen og togstasjonen er begge innenfor praktisk gangavstand. Fra stasjonen er reisetiden til hovedstaden i dag fra like under timen. Det går i tillegg ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen fra bussterminalen. Det er gangavstand til gratis byferger som gjør Gamlebyen og Østsiden lett tilgjengelig utenom Fredrikstadbroen. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Med utgangspunkt i Kringsjå er det kort vei til friområder rundt byen, i første rekke den nærliggende Mørkedalen med Bingedammen, samt Fredrikstadmarka som har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Mulighet for lengre utflukter er det i tillegg på Glommastien som følger begge elvens sider motstrøms helt til Sarpsborg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 0.8 km
Wilbergjordet barnehage (0-5 år) 1 km
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skoler
Trara skole (1-7 kl.) 1.5 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.6 km
Nøkleby skole (1-7 kl.) 2.6 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 2 km
Glemmen videregående skole 1 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 21 542 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser og internveier, gressplen og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 143 000 pr. år for hele borettslaget og er inkl. i felleskostnadene.
Regulering av festeavgift hvert 10 år. Sist regulert 01.10.2023
Festeavtalen utløper 1 januar 2069

Borettslaget disponerer 116 parkeringsplasser/parkeringhus for utleie. Kontakt styret for ytterligere informasjon om tildeling etter venteliste. Alle p-plasser i anlegget er klargjort for elbillading. Beboer bestiller selv lader og ladeabonnment. ANEO Mobility | Elbillading for beboere Zaptec-pro installeres i 2025. Elaway drifter ladestasjoner på tak. Elbilladere fra Elaway Det er også 68 frie parkeringsplasser på taket av parkeringshus. Førstemann til mølla prinsipp. 2 elbilladere der også.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Reguleringsendring del av Bryggeriet, Søndre del av Bratthammeren, Bryggeriet datert 07.08.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan fredrikstad 2023.2035 datert 15.06.2023.

Eiendommen ligger innenfor kommunedelplan dobbeltspor Seut-Rolvsøy og rv. 110 Simo-St.Croix. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen.

Det planlegges å bygge to nye blokker i området. Bryggerifjellet III - 22155. Hensikten er å legge til rette for en utvidelse av blokkbebyggelsen i området med to nye blokker, samt opparbeidelse av en felles nær miljøpark. Det ligger i planen at de nye blokkene skal benytte seg av veien som borettslaget har festerett over. Se kommunens hjemmeside https://sru.fredrikstad.kommune.no//api/utvalg/207/moter/26890/dokumenter/0 og vedlegg i salgsoppgaven for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 374,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel tv og internett, nedbetaling av fellesgjeld, festeavgift, kommunale avgifter, eiendomsskatt, varmtvann, felles bygningsforsikring, forretningsfører, drift og vedlikehold, trappevask og vaktmestertjenester mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.07.2025

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1.500,- pr. år. / 8000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 668 040,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 672 160,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 11 269,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 89 613,- pr. 27.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 17 775 336,- pr. 27.08.2025og lånevilkårene er:
Lån 1 kr 2 375 480
Rentebetingelser: 4,62%
Lånets løpetid: 01.07.2027

Lån 2 kr 15 399 856
Rentebetingelser: 5,44%
Lånets løpetid: 30.05.2049

2 400 000,00 Prisantydning
89 613,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 489 613,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 508 865,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Simonsen

Leiligheten er tilknyttet Bratthammeren Borettslag. Borettslaget består av 186 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt mot søknad til styret.
Felles vaskeri med tørketromler. Betaling via kort.

Foretatt påkostninger de senere år:
2019 - 2020: Fasaderehabilitering. (yttervegger)
2015 - 2016: Nye balkonggulv i nr 11 og 13. Det er byttet balkonggulv på alle 144 balkonger til nr. 11 og nr. 13
2011 - 2013: Rørfornying. Borettslaget har foretatt rørfornying i denne perioden, kostnad på ca. kr 10 000 000,-. Det er også foretatt installasjon av vannstoppere i denne perioden.

Planlagte påkostninger som medfører økning av fellesgjeld/felleskostnader i nærmere fremtid.  
Borettslaget har et vedlikeholdsetterslep og styret har et ønske om større rehabilitering av borettslaget og det er spørsmål om hvorledes dette skal prioriteres og innhente tilbud på løsninger, samt løsninger på finansiering.
Styret varsler:
Vi er i ferd med å hente inn tilbud på tiltak knyttet til energieffektivisering og rehab av alle blokkene i borettslaget, samt rehab av garasjeanlegget. Når vi har fått inn disse tilbudene vil det bli avholdt en ekstraordinær generalforsamling i sept/okt der det vil bli stemt over hvilke tiltak som skal utføres. Tiltakene vil føre til langt større fellesgjeld for borettslaget, men det er på nåværende tidspunkt ikke klart om det vil føre til økte felleskostnader for eierne.

Det er funnet en mengde avvik knyttet til brannsikring, og vi er i behov av å få installert et fulldekkende brannalarmanlegg i løpet av dette året.

Vedlikeholdsrapporten som ble utarbeidet av Britt Kristin Moe fra OBOS Prosjekt viser at bygningsmassene våre har et veldig stort vedlikeholdsbehov som vi må ta tak i de neste årene. Det er også behov for å få utført undersøkelser i garasjehuset, samt undersøkelser av drenering rundt terrasseblokkene for å få en oversikt over hva som må gjøres der.

Styret valgte å øke felleskostnadene med 20 % fra 1. juli 2025.

Borettslaget ønsker rehabilitering/vedlikehold av betong, vinduer og vegger. Det er snakk om en opplåning på hele prosjektet. Pris for rehabiliteringen satt til ca. kr 54 200 000,-. Oppstart for prosjekt er ønskelig så fort som mulig og prosjektledelse er innhentet hos OBOS prosjekt. Nærmere fremdrift for prosjektet vil bli et tema på årsmøte 2025 som finner sted den 26. mai 2025. For ytterligere informasjon ta kontakt med styret: bratthammeren@styrerommet.no

Utdrag fra årsberetning 2025 som fant sted 26 mai 2025.
Agnalt & Holmen startet opp med forarbeider og utarbeidelse av tilbudsmaterialet til entrepenør 1.april. Utsendelse av tilbudsmaterialet til entreprenører skal skje senest 15 juni 2025. Aktuelle entreprenører vil ha frist til å gi tilbud 15. august 2025.
Det vil ble sendt inn en ny søknad om støtte til energiforbedring til Enova innen 30 mai.
Det vil bli hentet inn flere tilbud på brannsikring mellom brannceller som beskrevet i brannteknisk rapport fra B-KS
Styret vil få utført undersøkelser av hvorfor massene under garasjen blir vasket ut, og sørge for at det blir hentet inn tillbud på nødvendig vedlikehold av garasjebygget.
Vi har en tegning som viser at en annen organisering av p-plasser på garasjetaket vil kunne gi plass til ytterligere 15-20 biler. Vi vil få undersøkt om taket tåler belastning av flere biler.
Styret vil hente inn tilbud på nye låssystemer for dører i fellesarealer, så vel som dører til leiligheter.
Med godkjenning fra generalforsamlingen på dette årsmøtet vil det bli installert fulldekkende brannalarmanlegg i borettslaget på senhøsten i år.
Ekstraordinært årsmøte vil bli avholdt i månedsskiftet september/oktober. Der vil vi legge frem tlbudene som vi har fått, og forskjellige forslag til nødvendig vedlikehold og energieffektivisering med finansieringsplaner, som generalforsamlingen kan stemme over.

Det skal bygges nye boliger på nordsiden. Se: https://sru.fredrikstad.kommune.no//api/utvalg/207/moter/26890/dokumenter/0. I forbindelse med utbyggingen av Bryggerifjellet III: Styret har sendt mail til alle medlemmene i planutvalget i Fredrikstad kommune, samt arealplanlegger Øyvind Juel Kristiansen, og gjort dem oppmerksomme på at "vi har råderett/fester deler av veien som er tatt med i plan initiativet og at vi motsetter oss utbygging". Kristiansen bekreftet på mail at vår henvendelse vil bli vurdert i planprosessen. Styret har også søkt juridisk bistand fra en advokat i Obos. Dette er en pågående sak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 49 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 25 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 3 900,- pr. stk. (første gratis - betaler maks for 3) 

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - leilighet  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 67-0253/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25253

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 10:20