Kaptein Oppegaards vei 45A

Kaptein Oppegaards vei 45A, 1162 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 328, ideell andel 1/1

Totalt BRA-i: 197 kvm

BRA-i:
Underetasje 35 kvm:
Kjellerstue og vaskerom.

1. etasje 82 kvm:
Entré, garderoberom, gang, bad, soverom/tv-stue, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje 80 kvm:
Stue, bad og 4 soverom.

Carport på ca 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.11.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom beskrevet som kjellerstue er ikke byggemeldt for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Enebolig fra 1951, tilbygget og ombygget i 2014. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong.
Bærende konstruksjoner av betong, samt trekonstruksjoner. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner.
Fasader er utført med liggende trekledning. Yttervegger i 1. og 2. etasje ble etterisolert og det ble lagt ny panel i 2014.
Yttertak har saltakskonstruksjon, om utvendig tekket med takstein fra 2014. Undertaket er også fra 2014.

Boligen har glatt ytterdør av tre med glassfelt, samt kodelås i 1.etasje og glatt ytterdør av tre med glassfelt i underetasje.
Balkongdører er med karmer av tre og 2-lags glass fra 2014. Vinduer er med karmer av tre og med 3-lags glass fra 2023, 2-lags glass fra 2014, samt fra ukjent årstall. Takvinduer er med karmer av PVC og 2-lags glass fra 2014.

Inngang til krypekjeller via dør i underetasjen. Det er støpt gulv mot grunnen og montert mekanisk avtrekksvifte i krypekjeller.
Veranda har bærende konstruksjoner av trekonstruksjoner som er belagt med terrassebord. Rekkverk er av trekonstruksjoner.
Utgang fra stue til platting som er flislagt.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Veranda i 2. etasje:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter (målt til 96 cm). Avvik fra dagens byggteknisk forskrift.

Terrasse på terreng:
- Det er registrert enkelte løse fliser samt sprekker i enkelte fliser.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger) pga. alder.

Bad 2.etasje :
- Vinduets plassering i våtsone er uegnet.
- Det registreres stedvis bomlyd under enkelte gulvfliser utenfor dusjsonen.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er vurdert til å ikke være tilfredsstillende.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.

Bad 1.etasje :
- TG2 er gitt på hele rommet som en helhetsvurdering.

Vaskerom:
- TG2 er gitt på hele rommet som en helhetsvurdering.

Øvrige rom:
- Gulvoverflate på soverommet i 1. etasje bærer preg av slitasje.
- Det er registrert fuktmerker på vindusforing på soverom 3.

Krypekjeller:
- Fuktinnsig samt saltutslag observert på sydvegg. Det er installert en avfukter i krypkjeller som iflg. selger holder krypkjelleren tørr og sikrer bedre inneklima.

Loft:
- Helhetsvurdering: Det er ikke tilkomst for inspeksjon av råloft. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling på soverom 5. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt.

Etasjeskiller - Underetasje :
- Skjevhetsmåling i etasjen.

Elektrisk anlegg:
- Huseier opplyser at varmekabel på bad 1.etasje er defekt. Huseier opplyser at downlights i soverom 5 er defekte. Det er registrert løs stikkontakt på bad 2.etasje. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittliggende enebolig med en flott og solrik beliggenhet på en høyde, tilbaketrukket og skjermet fra vei. Et barnevennlig villaområde med kort vei til bl.a. Nordstrand Arena («Niffen»), Nordseter skole, kollektivtransport og servicetilbud.

En romslig bolig med en innholdsrik og god planløsning over 3 etasjer. Hovedetasjen (1. etasje) med stue/spisestue og kjøkken som er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Vindusflater møt øst, syd og vest slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som de gir god kontakt mellom hus og hage. Fra rommet er det direkte utgang til solrik terrasse og hage - perfekt for lange sommerkvelder og uformelle sammenkomster. Etasjen har også et romslig soverom som evt. kan benyttes til tv-stue da 2. etasje har hele 4 soverom.
En lys og pen bolig der innredning og overflater holdt i hovedsakelig lyse og tidløse farger.

Enebolig som opprinnelig ble bygget i 1951, for senere å bli til- og påbygget med ny 2. etasje i 2014. Hele 2. etasje er således fra 2014, foruten badet i etasjen som ble tatt i 2016. Yttertaket er da fra 2014, samt at hele huset utvendig ble etterisolert og det ble lagt ny utvendig kledning. Det ble også satt inn nye vinduer i 1. etasje og det ble foretatt fornyelse av pipeløpet. I 2024 ble det satt inn nye vinduer i underetasjen og hele huset ble malt utvendig.
Øvrig del av boligen er jevnlig vedlikeholdt og oppusset de senere år med bl.a. oppussing av stue/spisestue/kjøkken i 2021 med ny 1-stavs parkett på gulvet, nye veggflater og ny kjøkkeninnredning.

2. etasje:

Toppetasjen inneholder stue, bad og 4 soverom.

Lys og hyggelig stue med takhøyde på opptil hele 3,5 meter og flott utsikt.

Pent flislagt bad fra 2016 med bl.a. både badekar og dobbel dusj. Varmekabler i gulvet og downlights i himling. Badet er innredet med hvit vegghengt servantinnredning med heldekkende dobbel servant med 2 stk. ett-greps armaturer. Speilskap med belysning og stikkontakter på vegg over servant. Dusjnisje med glassdør og 2 stk. armaturer tilkoblet hver sin hånddusj og regnfallsdusj. Flislagt badekar med integrert armatur tilkoblet tappekran og hånddusj. Nisje med vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

4 gode soverom, alle med plass til garderobeskap. Flere av soverommene har utsikt over nærområdet.
Hovedsoverommet har plassbygde garderobeskap fra Hamran og utgang til veranda på 17 kvm med utsikt og sol til sen kveld.

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, garderoberom, gang, bad, soverom/tv-stue, kjøkken og stue/spisestue.

Entré med gulvfliser med gulvvarme og downlights i himling. Elektronisk kodelås på ytterdøren. Veggflater i entréen ble pusset opp i 2021.

I praktisk tilknytning til entréen ligger garderoberommet. Et romslig garderoberom med plassbygde skap/skuffer, skohyller og oppheng fra Hamran. Rommet ble pusset opp i 2021.

Flislagt bad med downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med overlys og stikkontakt på vegg over servant. Dusjhjørne med glassdører og to-greps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør.

Lyst og romslig soverom som evt. også kan fungerer fint som en ekstra tv-stue.

Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning til spisestuen. 1-stavs parkett på gulvet og downlights i himling.
Ny påkostet kjøkkeninnredning i 2021 fra norske Hamran, en norsk kjøkkenleverandør som iflg. dem selv «representerer den fremste norske håndverkstradisjonen med skreddersydde kjøkken og interiør som er laget for å vare livet ut. Med fokus på materialene, spesielt treet, har vi bevart vår arv siden oppstarten i 1930.»
Innredning med slette fronter og laminerte benkeplater. Underlimt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp med nedfelt avtrekk, kombiovn (stekeovn og mikrobølgeovn), dampovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryserdel. Vannrør av typen rør-i-rør. Det er montert komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper.

Kombinert stue og spisestue i vinkelløsning med vinduer mot øst, syd og vest som gir mye naturlig lys. 1-stavs parkett på gulvet og downlights i himling. Peisovn fra 2014 i stuedelen for ekstra varme og hygge (pipeløpet ble rehabilitert med stålrør i 2014).
Det er også varmepumpe i rommet som også kan benyttes til kjøling.
Fra stuen/spisestuen er det via doble terrassedører utgang til solrik terrasse på 19 kvm og videre til hagen.

Underetasje:

Underetasjen inneholder kjellerstue og vaskerom.
(Øvrig del av underetasjen er krypkjeller).

Romslig kjellerstue med gulvfliser med varmekabler (rommet er ikke byggemeldt for varig opphold).

Praktisk vaskerom med egen utgang direkte til terreng. Gulvfliser med varmekabler. Vaskerommet er innredet med laminert benkeplate med nedfelt utslagsvask meg ett-greps armatur. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten. Varmtvannsbereder på ca 200 liter fra 2023 er plassert i rommet. Vannrør av typen rør-i-rør.

I tilknytning til boligen ligger carporten på ca 16 kvm. Elbilalder på husvegg.
Varmekabler i oppkjørselen som deles med 2 naboer.

Se tilstandsrapport datert 21.11.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og gulvvarme i entréen i 1. etasje, på badet i 2. etasje, på vaskerommet og i kjellerstuen.
Varmepumpe i stuen/spisestuen som også kan benyttes til kjøling.
Peisovn fra 2014 i stuen. Pipeløpet ble rehabilitert med stålrør i 2014.
Varmekabler (i "hjulspor") i felles oppgkjørsel som deles med 2 naboer.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen datert 06.01.1954.
Det foreligger ferdigattest på tilbygg, påbygg og fasadeendring datert 15.04.2019.

Rom i underetasjen som er innredet som en kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke byggemeldt/godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at rommet ikke godkjennes for varig opphold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 3183, tinglyst 22.05.1945.
Bestemmelse om deleforbud. Eiendommen skal ikke ytterligere utstykkes. Bebyggelse og gjerder skal ikke være sjenerende av utseende. Bygningen skal ikke benyttes til bestemte typer virksomheter.
Dagboknr 1143, tinglyst 21.02.1946.
Best. om vann/kloakkledn. Eiendommen skal være tilknyttet offentlig vann- og kloakknett. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr 8770, tinglyst 17.09.1946.
Bestemmelse om veg. Kaptein Oppegaards vei er regulert bredere. Eier av eiendommen er forpliktet til å opparbeide veien til regulert bredde, med vann og kloakk, for egen regning.
Dagboknr 6703, tinglyst 25.05.1954.
Best. om vann/kloakkledn. Avtale med nabo i Kaptein Oppegaards vei 45B, som beskriver rett til å føre kloakk- og vannledning over eiendommen og rett til adkomst for reparasjoner og vedlikehold. De to eiendommene er solidarisk ansvarlige for reparasjon og vedlikehold for den del av ledningene som er felles for de to.
Dagboknr 1168, tinglyst 18.09.1963.
Erklæring/avtale. Avtale med naboer i Kaptein Oppegaards vei 45B og 45C. Eiendommene gir hverandre rett til å føre kloakkledning og vannledning til sin eiendom over den annen parts grunn. Samt rett til adkomst for reparasjoner og vedlikehold. Eiendommene er solidarisk ansvarlige for reparasjon og vedlikehold av den del av kloakkledning som er felles for de tre eiendommene.
Dagboknr 608420, tinglyst 03.08.2011.
Erklæring/avtale. Kaptein Oppegaards vei er regulert bredere. Eier av eiendommen er forpliktet til å opparbeide veien til regulert bredde, med vann og kloakk, for egen regning.

Det er tinglyst følgende rettighet på eiendommen.

Dagboknr 16313. tinglyst 06.01.2012.
Best. om adkomstrett. Avtale med naboene der eiendommene gis adkomstrett til sine eiendommer og har gjensidig vedlikeholdsplikt på felles adkomstvei. Adkomstretten og vedlikeholdsplikten begrenser seg til den del av adkomstveien de respektive eiendommer benytter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Diverse taklamper medfølger ikke.

Kaptein Oppegaards vei 45A ligger solrikt og flott til på en høyde, tilbaketrukket i andre husrekke fra vei. Et meget barnevennnlig villaområde med kun få minutters gange til bl.a. kollektivtransport og Nordstrand Arena ("Niffen"), samt at det også er kort vei til bl.a. barnehager, Nordseter skole og et rikt servicetilbud.

Fra eiendommen er det kort vei til både Sæter og Lambertseter med gode servicetilbud. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor m.m. På Lambertseter Senter er det et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Holtet er heller ikke langt unna og her finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs.

Både Munkelia T-bane stasjon og bussholdeplass i Oberst Rodes vei ligger få meter unna, og her tar både T-banen og bussen deg raskt og enkelt ned til byen. Gangavstand også til trikkeholdeplass på hhv. Sæter og Bråten.
(Se Ruter for mer informasjon).

Det er et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til fjorden og Østmarka. I marka er det flotte turmuligheter sommer som vinter. Lokal lysløype ligger også rett i nærheten. I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Området har også et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand Idrettsforening («Niffen») som ligger rett i nærheten. Her er det stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, tilbud om styrketrening og e-sport, samt gratis havpadling og SUP for sine medlemmer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leriskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Området har også en lokal alpinbakke, Sloreåsen.
I tillegg finnes det flere treningsstudioer, herunder Sats på Lambertseter og Karlsrud, Evo på Sæter og Lambertseter, samt Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Kaptein Oppegaards vei er en lite trafikkert villavei som strekker seg fra Postdamveien til Bakkerudveien. Eiendommen ligger på en høyde, nær enden av veien ved Bakkerduveien, mellom Bakkerudveien og Freidigveien.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Boligen sogner til Nordseter barne- og ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 517 kvm. Solrik tomt som er pent opparbeidet med terrasse, plenareal og beplantning. Asfaltert gårdsplass.

Parkering i carport på ca 16 kvm og på gårdsplass. Elbillader i carporten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat stikkvei med vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 409,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 8 741,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 33 000 kwh. pr. år.
I tillegg utgjør denne boligens andel av strøm til oppvarming i felles adkomstvei ca. 2 000 kwh pr år. Dette faktureres denne boligen, og avregnes med de to andre naboene.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 244,-.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv og internett har avgift på kr 1 300,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilkoblet alarm, men anlegget medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 3 919 862,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 028 374,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

14 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

362 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
383 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 883 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Hagen og Carolin Hagen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke ekstra synlighet kr 29 900,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 12 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 65 000,00
Foto - Dagfoto ca kr 5 900,00
Foto - kveldsfoto ca kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0265/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25265

Sist oppdatert: 12. desember 2025 kl. 14:43