Krabberødsvingen 15A

Krabberødsvingen 15A, 1615 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 238, bruksnummer 34, seksjonsnummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
1. etasje 73 kvm: Entré, 2 soverom, bod, bad/vaskerom, og stue/kjøkken

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod ved inngang

Åpent areal:
1. etasje 41 kvm: Platting og markterrasse

Boligen disponerer en utebod som er tinglyst som tilleggsareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er bygget i 2015. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Yttervegger
oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende og stående kledning. Takkonstruksjon med taksperrer av tre, flat takform, tekket med astfalttakbelegg e.l. (ikke besiktiget).
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tiltak utført av eier de senere år:
- Overflate behandling og lagt nytt gulv.
- Bygget garderobeinnredning på soverommet i 2020.
- Byttet ut stekeovnen i 2020.
- Malte vegger i alle rom i 2020.
- Kjøkkenet ble utvidet og fikk ny benkeplate i 2022.
- Bygde platting foran inngangspartiet i 2022.
- Satt opp skyvedører på soverommet i 2022.
- La nytt gulv i stue/kjøkken og på begge soverom i 2023.
- Malte vegger og tak i stue/kjøkken i 2023.
- Malte taket på soverom 2 i 2023.
- Bygget levegg på terrassen i 2024.
- Installerte markise på terrassen i 2024.
- Det er lagt opp fire nye stikkontakter (2 på soverom, 1 på kjøkkenet og 1 på terrassen) mellom 2021-2025

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på bygningselementer i vindu (kjøkken), tekniske installasjoner (varmtvannstank, elektrisk anlegg), bad/vaskerom (overflater vegger, himling, gulv og sluk/membran og tettesjikt)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Dårlig fall i dusjssone. Sprekk i flis bak toalettet

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja -Har sett at det har kommet inn vann på karmen på kjøkkenvinduet etter kraftig uvær en gang

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2024 - Maling av yttervegger i regi av sameiet og satt opp levegg ned mot nabo i regi av egeninnsats

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2021 - Lagt opp stikkontakter på soverom
Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Trekt ut nye stikkontakter på soverommet
Hvilket firma utførte jobben?
Elektrosmia As
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja
I 2025 - nytt utestikk til markise
Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Trekt ledning og satt opp utendørs stikkontakt for markise
Hvilket firma utførte jobben?
Elektrosmia As
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Det var skjeggkre i leiligheten når vi flyttet inn. Leiligheten ble sanert av Anticimex i 2021 og problemet har forsvunnet etter dette. Vi har ved noen få anledninger (med lange mellomrom) sett et og annet skjeggkre, men vi har ikke opplevd at de har kommet tilbake og etablert seg.

Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Det har vært mus i ytterveggene i boligblokka. Det har ikke vært observert noe spor av mus inne i leiligheten. I regi av sameiet har det blitt utført
tiltak for å tette og hindre adkomst av nye dyr.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja- Noe svarte flekker i fugene inne i dusjen (muggsopp).

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Nåværende eiere har siden 2020 bekostet en hel rekke oppgraderinger. Etter oppussing i de fleste rom har leiligheten i dag et tidsaktuelt uttrykk og moderne overflater som er velholdt.

Nytt gulv av tidsaktuell én-stavs laminat ble i 2023 lagt gjennomgående mellom stuen og kjøkkenet samt i begge soverom. I samme anledning ble også stuen og kjøkkenet malt; både veggene og himlingen.

Kjøkkenet innredning er fra Aubo og ble i 2022 utvidet med to ekstra skuffeseksjoner samt ny benkeplate. Etter utvidelsen er kjøkkenet praktisk i daglig bruk med mange oppbevaringsmuligheter og hendige arbeidsflater rundt både vask og platetopp. Ny integrert stekeovn ble installert i 2020.

Leilighetens to soverom er foruten oppgradering med nye laminatgulv også malt siden 2020. Hovedsoverommet er i tillegg utstyrt med en nesten 3,5 meter bred egenbygget skyvedørsgarderobe med spesialtilpassede dørblader. Med over 11 og 7 kvm. hver er begge av gode størrelser til sine respektive formål.

Badet er i praksis uendret siden byggeåret og gitt TG 2 for enkelte forhold, men funksjonelt. På sikt bør installering av dusjkabinett vurderes, som erstatning for dagens dusjhjørne som medfører vannpåkjenning på overflatene. I dette rommet både gulvet og veggene flislagt.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn medfølger.
Kjøleskap på kjøkken og fryseskap i boden medfølger ikke. Hyller i innebod, utebod og garasje medfølger ikke. Speil i gang medfølger ikke.

Boligen varmes opp via elektrisk gulvvarme
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 19.09.2012 med tegninger som stemmer med dagens bruk.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

I Krabberødsvingen blir du en del av et ungt boligområde som foruten sameiets egen bebyggelse består av spredt villabebyggelse langs rolige smågater.

Nærheten til skog og mark gjør det enkelt å legge hverdagslige treningsøkter i naturen. I den nærliggende Fredrikstadmarka er et lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Ved inngangen til marka ligger i tillegg et nytt og moderne skianlegg hvor det i årets varme måneder er mulig å gå på rulleski.

For en liten småbarnsfamilie er det et praktisk pluss at barnehage og barneskole er samlet på Ambjørnrød, i gangavstand på trafikksikker gang- og sykkelvei som leder helt frem til skolegården. Dagligvarer kan enkelt handles i nyoppført forretning like nedenfor Ambjørnrød som er enkel å svinge innom i det daglige.

Sentrumsområdet er knappe 10 minutter unna med bil og i tillegg lett tilgjengelig med buss som har hyppig avganger fra Ambjørnrød. Den korte reisetiden gjør det lett å benytte byen aktivt til både shopping, restauratbesøk og kulturelle opplevelser.

Skogbrynet har for øvrig en strategisk plassering for pendlere, med effektiv veiforbindelse blant annet til Råde stasjon, E6 og til Sykehuset Østfold på Kalnes. For togreiser er pendlervennlige Råde stasjon et godt alternativ til stasjonen i sentrum og innenfor 15 min. med bil. Reisetiden med tog videre til Oslo S er fra kun 45 minutter.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Ambjørnrød barnehage (0-5 år) 1.2 km
Villa Øst barnehage (0-5 år) 1.5 km
Fredrikstadmarka barnehage Veum 1.9 km

Skoler:
Ambjørnrød skole (1-7 kl.) 1.1 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 2.8 km
Frederik II videregående skole 4.4 km
Glemmen videregående skole 5.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 958 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  Felles tomt for sameiet opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser og internveier samt diverse beplantning.

Med boligen følger det med en parkeringsplasss (tinglyst tilleggsdel), i felles garasjeanlegg i nabobygget med montert ellbilader. I tillegg har sameiet en utvendig felles parkeringsplass.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frisiktsone og konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 551 Skogstrand datert 16.02.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2020 - 2032 datert 18.06.2020.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 156,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon
I tillegg er det eiendomsskatt som utgjør årlig kr 2 980,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 2 647,- pr. mnd. og inkluderer: . Renter og avdrag på fellesgjeld, bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer, tv/internett og forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber Altibox, basis pakke som leverandør av tv/internett og avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 192 028,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 768 112,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 43 584,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 5 321,- pr. 02.09.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 95 759,- pr. 02.09.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,65%
Lånets løpetid: 30.01.2027

3 600 000,00 Prisantydning
5 321,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 605 321,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

90 120,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 160,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 706 481,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Caroline Bjørnseth og Torkel Ofstad Jensen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Krabberødsvingen Boligsameie, med sameiebrøk 75/1350
Sameiet består av 18 leiligheter
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere.
Foretatt påkostninger de senere år: 
2024- Maling av alle yttervegger
Planlagt påkostninger: Meglerforetaket har sendt forespørsel til styre men ikke mottatt svar.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet. Dette gjelder imidlertid ikke følgende juridiske personer, som til sammen kan erverve inntil 10 prosent, men likevel minst én boligseksjon, i eierseksjonssameier som består av fem eller flere seksjoner

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Eiendomsregisteret og e-signeringer  kr 2 000,00
Markedsføringspakke  kr 23 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 18 000,00
Visninger kr. 3 200,- pr. stk. 

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Tilstandsrapport fra takstmann faktureres direkte  kr 0,00

Oppdragsnummer 67-0265/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25265

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 12:00