Feltspatveien 15

Feltspatveien 15, 1639 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 601, bruksnummer 404, seksjonsnummer 19

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
1. etasje 54 kvm: Entré, bad og 3 soverom
2. etasje 49 kvm: Bod/teknisk rom, bad, kjøkken og stue

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 16 kvm: Markterrasse
2. etasje 29 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.08.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Kjedet enebolig bygget i 2014. Bygningen er fundamentert med betong til komprimerte masser. Ringmur av støpte ringmurselementer. Gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med isolert bindingsverkskonstruksjon, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein e.l. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på følgende elementer:
utvendig - veggkonstruksjon, tekniske installasjoner - varmtvannstank og elektrisk anlegg, bad 1 og 2 etg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Deler i varmtvannsberederen (ekspansjonskar) gikk desverre i stykker i løpet av 2023 og noe vann ble stadig tilført på flislagt gulv i bad 1. Etasje over noen uker. Problemet er fikset/reparert september 2023 av rørlegger og dokumentert i Boligmappa. Kalkflekkene/skjoldene på fliser du ser på visning er antagelig slik det blir ved overtakelse. Profesjonell rengjøring er forsøkt. Kom og se! For ny eier vil jeg forklare slik at det kan unngås på nytt etter anbefaling fra rørlegger. Det er mulig en håndverker kan bytte kun enkeltfliser hvis det er sjenerende.

-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. 2021. Faglært. Montering av skap, oppheng og speilskap bad 1 etasje. Ledninger til lampe over speilskap og lysbryte/dimmer for taklampe. Dokumentasjon i Boligmappa. Hvilket firma utførte jobben? Virida og Elektrosmia. Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

-Nytt arbeid. 2023. Faglært. Rørlegger fra Arne Nilsen/Comfort monterte dusjkabinettet på badet i 1. Etasje. Har du dokumentasjon på arbeidet? Ja.

-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. 2025. Faglært. Vask av kledningen/fasade hele huset sommer 2025. Firma vasket vanskelig tilgjengelig steder.

-Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja. Koblingsboks til screens fra forrige eier var montert slik at det kom regnvann inn som slo ut sikringen. Elektriker fra Elektrosmia snudde boksen/gjorde et arbeid slik at det ikke har skjedd siden. Er dokumentert i Boligmappa.

-Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Skjeggkre observert kun 1. Etasje vår 2023 og brukt feller. Etter bruk av permetrin ikke sett siden okt-nov 2023 heller ikke i forbindelse med grundig gjennomgang av bolig i forbindelse med klargjøring til dette salget. Ingen observerte skader av dette. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

-Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja. Observert rotte i felles avfallsbod og tror vi har felle/åtestasjon der.

-Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja. Det har vært drøftet på årsmøtet om styrehonoraret bør økes.

-Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Egen montering av skap under trapp og et på kjøkken over vinduet. Skap på vegg på et soverom. Egen montering av varmepanel stue.
Knaggrekker og tv på vegg. Hyller i teknisk rom, bod og carport.
Ellers er så godt som alt vesentlig arbeid dokumentert i Boligmappa.
God tilgang på strøm for montering av elbillader.
Abonnement på årlig tilsendt filter til ventilasjon som byttes selv.
Fordelaktig tv/internett abonnement gjennom sameiet.
Godt drevet sameie for fellesareal. Facebook gruppe.

Boligen ble oppført etter TEK10 med blant annet god isolering og er i senere år tilført flere påkostninger. Den er i dag velholdt og byr på moderne komfort samt få utsikter tidkrevende oppgraderinger.

Arealet er smart disponert i en vel så moderne og ikke minst familievennlig romløsning som gir hver etasje sitt eget formål. Andre etasje er langt på vei en eneste stor aktiv sone der stuen og kjøkkenet er samlet i åpen løsning. Her får familiens god plass tl felles opphold og sittegrupper som sofa og spisebord. Sentralt i stuen står en effektiv vedovn som foruten å være stemningsfremmende også er et alternativ til oppvarming basert på elektrisitet.

Kjøkkenets innredning er en stilren og bruksvennlig løsning fra HTH som i senere år er utvidet med et ekstra overskap. Belysning er også nylig montert under eksisterende overskap, med trådløs strømbryter. Hvitevarene er alle integrert og medfølger.

Foruten den aktive sonen inneholder andre etasje også ett av boligens to bad. Dette er av et kompakt format, men likevel fullt utstyrt med blant annet dusjnisje og toalett det er praktisk å ha på samme plan som den aktive sonen.

Hovedbadet inngår i første etasje og fyller også rollen som vaskerom. Vaskemaskinen har dedikert plass bak skyvedører, ute av syne og likevel lett tilgjengelig. Bak skyvedørene står også boligens varmtvannsbereder på 200 liter. Med heldekkende speil har skyvedørene foruten sin rent praktiske funksjon også en positiv innvirkning på romfølelsen. På dette badet er både dusjkabinett, høyskap og speilskap nylig installert. Taklampen er også skiftet ut, i likhet med etasjens øvrige.

Boligens tre soverom er samlet på én flate i første etasje, hvilket er spesielt gunstig for en familie med små barn. To er velfungerende barnerom på nesten 9 og 6,5 kvm. Hovedsoverommet er på ca. 10 kvm. og nylig innredet med skyvedørsgarderobe, hvilket også er installert i entreen tidligere.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjnisje med glassdør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder. Skyvedører med heldekkende speil.

Integrert kjøleskap og komfyr/stekeovn medfølger ved salg. Tv på vegg kan følge med hvis kjøper ønsker.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg, datert 05.10.2016. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 04.01.2008 som stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Boligen kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Begby er et ettertraktet boligområde, spesielt blant familier med barn i skolealder. Her er både barne- og ungdomsskole samt idrettsanlegg med tilhørende tilbud lett tilgjengelig i nærmiljøet, i tillegg eksisterer det også flere barnehager i området. I nabolaget finnes flere lekeplasser og løkker, i tillegg har også skolegården både lekeplasser, baner og ballbinge som representerer et aktivitetstilbud utenom skoletid.

Det finnes flere nærsentre på Østsiden som foruten store dagligvareforretninger også inneholder tilbud innenfor helse og personlig pleie. Nærmest er Begby Senter, der daglige innkjøp enkelt kan gjennomføres.

Nærheten til bykjernen innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Buss med hyppige avganger til sentrum og togstasjonen stopper i nabolaget. Alternativt kan du benytte deg av kommunens gratis fergetilbud; Gamlebyen fergeleie er innenfor sykkelavstand og har forbindelse både til by-siden, til Kråkerøy og helt til Gressvik og Ålekilen i Onsøy.

Østsiden har en rekke fine turområder med tilsvarende mange muligheter for turer og utflukter. Lysløype er lett tilgjengelig fra nabolaget og velegnet blant annet for løping og sykling. Det samme er Glommastien som følger elven helt til sentrum av Sarpsborg.

18-hulls golfbane er også lett tilgjengelig i nærområdet. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Bjørneklova barnehage (1-5 år) 0.7 km
Begbyenga barnehage (0-5 år) 1 km
Begby Doremi barnehage (1-5 år)

Skoler:
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 0.6 km
Kjølberg skole (1-7 kl.) 2.2 km
Borge skole (1-10 kl.) 2.6 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 2.6 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 5 km
Hans Nielsen Hauge vgs 10

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 164 kvm som tilhører sameiet. Tomten er seksjonert som et tilleggsareal til seksjonen.

Parkering i carport og på asfaltert gårdsplass/innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Bråten Begby felt 3, del av reguleringsplan for Bråten Begby nr. 520 datert 14.03.2013 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål: bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12 056,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 4.897,- for inneværende år. Disse faktureres med de kommunale avgiftene.

Fellesutgiftene er kr 1.628,- pr. mnd. og inkluderer: felles bygningsforsikring, kabel-TV/internett, drift og vedlikehold, forretningsfører m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8.050,- pr. år. / 8.800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 155 422,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 621 686,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 5.386,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 01.05.2025

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger
112 500,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00 Tinglysing panterettsdokument
545,00 Tinglysing skjøte
9 950,00 Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
123 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 623 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trygve Danielsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Granattunet Boligsameiet, med sameiebrøk 97/2746
Sameiet består av 26 seksjoner
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS
Dugnad må påregnes. Gressplenklipping fordeles etter lister.
Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr. 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 21.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 0,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 240 pr stk
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS kr 4 050,-
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning: kr 4 477,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring 5,09 promille, inkludert tilstandsrapport: kr 34 905,-
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone): kr 8 750,-

Oppdragsnummer 67-0160/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25160

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 14:37