Smiuvegen 177

Smiuvegen 177, 0981 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 102, bruksnummer 687
Andelsnummer 68, Nedre Stovner Borettslag, organisasjonsnummer 948 516 810

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
-1. etasje 50 kvm: Entré, 2 soverom, 2 boder og bad
1. etasje 52 kvm: Stue og kjøkken

Åpent areal:
1. etasje 42 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det i underetasje er utvidet et bad på deler av gang og WC. I første etasje er opprinnelig soverom fjernet til fordel for større stue. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Rekkehus bygget i 1971. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Ringmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag.
Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående bordkledning. Saltak takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 - Store eller alvorlige avvik
- Balkong har fukt/råteskader og rekkverkshøyde avviker fra dagens krav. Kostnadsestimat: 10 000,- - 50 000,-.
- Etasjeskille har målt høydeforskjell på over 30 mm. Avviket ble målt gjennom stuen i 1. etasje. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.
- Kjøkkenets ventilator: Ventilatoren ble funksjonstestet ved befaring, men var uten funksjon. Det kom verken lys eller trekk i avtrekket ved bruk. Årsak til manglende funksjon er ikke kjent, og det er ikke foretatt nærmere tekniske undersøkelser.

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje mv.
- Trapper: Åpning i rekkverk avviker fra forskriftskrav. Det mangler håndløper.
- Dører: Innerdør i entré subber i gulv.
- Bad i underetasje: Kun naturlig ventilasjon.
- Tekniske installasjoner: Irr på rør i bod i underetasje. Det er ikke tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Ved varmtvannstank er det en elektrisk innretning som bryter kretsen ved eventuell lekkasje. Holder å komme borti med vaskefilla.
- Elektrisk anlegg: Boligen har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre enn TG 2. Utvidet kontroll anbefales.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer, balkongdør mot sydvest

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten. Dette gjøres med egnet utstyr i de kaldeste månedene i året
- Det er ikke mulig å foreta hulltaking i underetg i utsatte konstruksjoner samt bad.

Det er rotter, mus og grevling i borettslaget. Det bor en grevling under verandaen på baksidem, selger har forsøkt å tette igjen hull uten hell. Det er mulighet for at det var mus/rotter i yttervegg vinteren 2025. Lyd og lukt ble borte av seg selv. Styret ble varslet og skal ha bestilt rottefeller for bekjempelse av roetter i borettslaget. Styret er også klar over at det er mye grevling i borettslaget.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Lys og attraktiv 3(4)-roms rekkehus med svært god planløsning og flott beliggenhet. Boligens planløsning gir god størrelse på alle rom. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, bad, 2 soverom samt både innvendige boder for oppbevaring.

I tillegg til dette har boligen svært romslige og solrike uteplasser - her har du gode muligheter for å nyte sommeren! Innvendige boder gir gode oppbevaringsmuligheter. Boligen disponerer også garasjeplass i felles garasjeanlegg.

Det er muligheter for å re-etablere soverom i stuen.

Nærmere innhold:

ENTRÈ
Velkommen inn! Entréen er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko.

STUE
Stueområdet brer seg over nesten hele planet og blir et sosialt og naturlig samlingspunkt i boligen. Stuen er romslig og har god plass til sofagruppe med tilhørende salongbord, TV-sjenk eller annet ønskelig stuemøblement. Det er også plass til et spisebord om ønskelig. Store vindusflater sørger for rikelig med lysinnslipp og bidrar til en lys og luftig atmosfære i boligen.

BALKONG OG TERRASSE
Fra stuen kommer du ut til boligens sydvestvendte balkong på hele 22 kvm. Balkongen størrelse gir gode muligheter for å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. Fra andre siden av stuen har du også en herlig markterrasse på ca. 20 kvm. Markterrassen er det perfekte stedet å flytte middagen ut på sommerstid.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en praktisk, separat løsning fra stuen, noe som gir en fin sone for matlagingen. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Kjøkkeninnredningen er av glatte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt vask- og skyllekum. Over benkeplaten er det flislagt. Det er opplegg for både oppvaskmaskin og komfyr.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger. Varme i gulvet sørger for en behagelig start på dagen. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantskap med servant. Over servanten er det et fint speil med belysning. Videre har badet dusjhjørne med glassvegg og vegghengt klosett. Det er opplegg for vaskemaskin.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er også god oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap.

SOVEROM II
Boligens andre soverom er også av god størrelse og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult, eller annet ønskelig møblement.

BODER
I underetasjen finner du også to romslige boder. Her har du god oppbevaringsplass for alt du skulle trenge. Det er også en bod med tilgang utenfra, ved siden av ytterdøren.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Taklamper i stue og entré medfølger ikke
- Kjøl-/fryseskap, stekeovn og oppvaskmaskin medfølger

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 28.02.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det i underetasje er utvidet et bad på deler av gang og WC. Tiltaket vedrørende utvidelse av bad er søknadspliktig dersom det er etablert sluk. Tiltaket er ikke omsøkt/godkjent av kommunen. Risiko ved søknad til kommunen er at tiltaket må tilbakestilles.

I første etasje er opprinnelig soverom fjernet til fordel for større stue.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras boligen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafostasjon, adkomstrett, vann- og kloakkledninger samt vedtak fra oslo kommune vann- og kloakkreglement.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at boligen har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Velkommen til Smiuvegen 177, et herlig rekkehus med barnevennlig og sentral beliggenhet på Stovner. Fra eiendommen er det bl.a. kort vei til dagligvareforretninger, offentlig kommunikasjon, skoler og barnehager.

Servicetilbud:
Nærmeste dagligvareforretning er Nærbutikken og Coop Prix Stovner eller på Stovner Senteret. Sistnevnte kan i tillegg til matbutikk by på en rekke fasiliteter med hyggelige kafeer, restauranter, klesbutikker, vinmonopol, bibliotek m.m. Senter ble nylig utvidet med 3-4000kvm og 25 nye butikker, samt 3 timers gratis parkering. Det er også treningssenter, STOLT, på Stovner Senter.

Rekreasjonsmuligheter:
Utenfor senteret har du Linjeparken, hvor det er opparbeidet sitteplasser, vannspeil, basketballbane, sandvolleyballbane, scene etc. Linjeparken er en av de fire bydelsparkene i Groruddalssatsingen. Stovnertårnet ble nylig åpnet, og er en 260 meter lang gangbane som slynger seg 15 meter opp mellom trærne. Fra tårnet er det utsikt over Oslo. Lillomarka, Groruddalen Golfklubb på Rommen og Oslo Klatrepark er også i nærheten. I tillegg ligger Fossum gård som tilbyr forskjellige kurs innen ridning like i nærheten. Liaskogen byr på flotte turmuligheter med lysløyper på vinteren og turstier på sommerstid. For en liten pust i bakken kan du ta turen innom Liastua. Denne koselige kafeen drives av frivillige fra Høybråten og Stovner idrettslag. Det er kort vei til marka, som med sine mange skogsveier og lysløyper åpner for gode turmuligheter hele året. I tillegg er det meget gode aktivitetstilbud i området med bl.a. fine tur -og sykkelstier, slalåmbakke, golfbane, tennisbane, fotballbane (kunstgress), svømming, klatre- og ridesenter.

Offentlig transport:
Offentlig kommunikasjon via både buss, t-bane og tog. Nærmeste bussholdeplass er ca. 4 min unna i Smiuvegen, og Stovner T-bane ca. 11 min gange.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Haugenstua barne- og ungdomsskole. Stovner og Bjerke er de nærmeste videregående skolene. Flere barnehager i nærområdet, som bl.a. Haugenstua Skoles barnehage, Smedstua Gård barnehage eller Fjellstuveien barnehage.

Eiertomt på 30 910 kvm som tilhører borettslaget.

Parkeringsplass i garasjeanlegg medfølger. Det betales egen leie for garasje.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 9569 datert 05.03.1969 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 862-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles bygningsforsikring, garasjeleie, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Garasje 776,-
Felleskostnader 4 086,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Megler har et gjennomsnittlig strømforbruk på ca. kr 13 600,- i året.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og kostnadene er innbakt i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 178 118,- ifølgeskatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 712 471,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 696,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 197 015,- pr. 09.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 29 602 271,- pr. 09.09.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207820423
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 2 298 820,00
Innfrielsesdato: 30.09.2034
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207900818
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44%
Restsaldo 27 303 451,00
Innfrielsesdato: 30.08.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

4 650 000,00 Prisantydning
197 015,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 847 015,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
20 102,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 867 117,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil boligens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger boligen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lene Jensen

Boligen er tilknyttet Nedre Stovner Borettslag.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter styrets godkjenning. Det er bare tillatt med 1 husdyr av hvert slag (hund/katt) i hver bolig.

Planlagte påkostninger: 
- Styreleder informerer pr. 08.09. at det ikke foreligger planlagte påkostninger av betydning for fellesgjeld, men at det vil avholdes et budsjettmøte 21.10.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Ingen har valgt å benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget.  

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 13 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler kun for 2)  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel og Aksje (valgfritt - 2,69 promille av salgssum estimert 12 643,00) 
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 37-0426/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25426

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 05:04