Måkeveien 4

Måkeveien 4, 1642 SALTNES
Kommunenummer 3112, gårdsnummer 93, bruksnummer 454, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 224 kvm

BRA-i:
Enebolig:
U.. etasje 90 kvm: Rom benyttet som Gang, bad/vaskerom, soverom, kjøkken og kjellerstue
1. etasje 110 kvm: Entré, gang, bad, 3 soverom, toalettrom, bod, kjøkken, og stue

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 24 kvm: Frittstående garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 78 kvm: Terrasse og platting belagt med heller

Underetasjen har 31 kvm ALH (ikke måleverdig areal)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Takstkonsulent 1. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Enebolig oppført i 1973. Bygningen er oppført på ringmur av betongkonstruksjon. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke, utvendig kledd med stående og liggende kledning. Takkonstruksjon med W-takstoler av tre, saltak, tekket med aluminiumsplater e.l (ikke besiktiget).

Tiltak utført av eier den senere tid:
• To nye vinduer i stua (2020)
• Nye fliser på bad i hovedetasje (2014). Ny dusj i hovedetasje (2014). Ny dusj i underetasjen (2024).
• Malte vegger i stue, kjøkken, soveromsgang og toalettrom (2020)
• Nytt gulv i hele hovedetasjen (2023).
• Ny vedovn og innerpipe i stua (2023).
• Nytt kjøkken (2023).
• Ny terrasse (2024)
• Malte vegger på to soverom hovedetasje (2025)
• Malte tak på hovedsoverom og soverom ved siden av (2025)
• Satt opp lettvegg for å få ekstra soverom (2025)

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Innvendige trapper - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Forstøtningsmur- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. For å få tilstandsgrad 1 må rekkverk monteres. Kostnadsestimat: Under 10 000

Bad/vaskerom u.etasje- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.. Selger opplyser at dusjkabinettet er montert i 2024. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er
dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000

Kjøkken u.etasje- Ingen ventilering fra kjøkken. Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet. Kostnadsestimat: Under 10 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i veggkonstruksjon, takkonstruksjon/loft, vinduer, balkongdører, balkonger, terrasser og rom under balkonger, utvendige trapper, vann-og avløpsledninger, varmtvannstank, elektrisk anlegg, grunnmur og fundamenter, bad hovedetasje (overflater gulv, vegger, himling, sluk/membran/tettesjikt, ventilasjon og toalettrom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selger egenerklæring:
Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja -Satt inn to vinduer i stuen

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja - Ny peis med nytt innerør i pipe installert i 2023

Boligen er i nyere tid oppgradert i flere omganger, vesentlig av nåværende eiere gjennom de seneste tre årene. Sistnevnte har blant annet bekostet oppussing i hele første etasje, både malerabeid og utskiftning av gulv. Laminatgulv med klassisk moderne fiskebeins-mønster er lagt i de fleste rom, stuen og kjøkkenet inkludert. I stuen ble i tillegg en helt ny og effektiv vedovn med magasinerende steiner montert i 2023. Innvendig rør i pipen ble samtidig installert.

Kjøkkenet er foruten nymalte overflater og nytt gulv oppgradert med helt ny kjøkkeninnredning. Innredningen er meget praktisk i daglig bruk med et større antall oppbevaringsmuligheter, U-formede benker og vask av underlimt modell. Verdt å fremheve er også kjøkkenets smarte barløsning; like perfekt for mindre måltider som for en arbeidsøkt hjemmefra. Hvitevarene på kjøkkenet medfølger, alle utenom kjøleskap er integrert. Det er installert quooker-kran på kjøkkenet så du får kokende vann rett i fra springen.

Badet er av noe eldre årgang, men funksjonelt og benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning direkte på gulvet og veggene som her er flislagt. I gulvet er det for øvrig også varme. Vegg i vegg finnes et separat toalettrom som nylig er både malt og oppgradert med så vel nytt gulv som nye møbler.

Ytterligere et rom som benyttes til bad inngår i kjelleren. Dette er modernisert i nyere tid og smart innredet til kombinert formål som vaskerom. Sanitærutstyret inkluderer blant annet et meget romslig dusjkabinett som kan lukkes helt, med både hånd- og regndusj. Gulvet og veggene er flislagt, i gulvet er det også varme.

I kjelleren inngår også flere rom som i senere år har vært benyttet til ulike formål, blant annet som kjellerstue og kjøkken. Sistnevnte gir mulighet for enkel tilberedning og er utstyrt med oppvaskmaskin som medfølger. Tross manglende godkjenning er kjelleren med sitt innhold en perfekt avdeling for familiens ungdommer og et supplement til oppholdsrommene som er samlet på én flate i første etasje.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, tepper, trebord og belegg.
Innervegger: Malte glatte flater, malt tapet, malt panel, malte plater, teglstein og fliser.
Himlinger: Panel, malt panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Mørke benkeplater i kompakt laminat. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp med avtrekk, stekeovn og oppvaskmaskin.

Kjellerrom benyttet som kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Innbygget oppvaskmaskin.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett.

Toalettrom: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Kjellerrom benyttet som bad: Servantskap med glatt hvit front og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Dusjkabinett med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap og stekeovn. Oppvaskmaskin i underetasjen følger med.

Elektrisk oppvarming kombinert med varmepumpe og vedovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 
Det foreligger en anmerkning feiervesenet datert 07.08.2025.
Det ble registrert følgende avvik ved fyringsanlegget:
Mellom det brennbare materiale og ildrommet skal det være murverk på minst 470 mm, gjelder klokke på peis. Røykrør skal ha en minsteavstand til brennbart materiale på 300 mm.
Det ble under feiing i 2022 avdekket flere store sprekker over flere elementer i elementskorsteinen,
Vi har mottatt tilbakemelding fra huseier med plan for utbedring. Vi har ikke verifisert om utbedring er utført. Vi har varslet om nytt tilsyn 29.08.2023, den ble avslått av huseier.

Nåværende eier opplyser om at de har etablert ny vedovn samt nytt innvendig piperør i 2023 og ny inspeksjon fra feiervesenet vil finne sted i uke 35

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 23.8.1974

Det foreligger godkjente bygningstegninger for enebolig med 1 etasje datert 5.5.1972
Det foreligger godkjente bygningstegninger for garasje datert 25.9.1974
Det foreligger godkjente bygningstegninger for tilbygg datert 2.7.2002 men ingen ferdigattest på tiltaket.

Endring fra byggmeldte tegninger datert 02.07.2000 opp mot dagens bruk.
På kjøkken er det i dag en trapp ned til kjeller.
Det er ikke fremlagt byggemeldte tegninger som viser at boligen har en kjelleretasje. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Selger har igangsatt prosess med søknad om å byggemelde kjelleretasjen med innredning. Det tas forbehold om at nødvendige offentlige tillatelser gis og at ferdigattest utstedes på tiltaket

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 258, tinglyst11.01.1979, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Denne omhandler at denne eiendommen har gitt nabo tillatelse til å oppføre tilbygg på sitt bolighus inntil 1,5 meter fra grensen til denne tomt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Måkeveien 4 ligger midt i kystperlen Saltnes, i praktisk nærhet av alle bygdas fasiliteter og tilbud. Et spesielt stort pluss er naturligvis nærheten til sjøen og flere fine badestrender. Rubingen, Ellingstranda og Saltholmen er alle innenfor slippers-avstand fra Måkeveien.

Nærmiljøet er utpreget barne- og familievennlig. Både barnehage og nye Spetalen skole er lett tilgjengelig i nabolaget. Daglige innkjøp kan enkelt gjennomføres ved nærbutikken syd i Saltnes. Rundt torget få meter unna finnes i tillegg et knippe småforretninger, spisested, frisør og treningssenter.

I området eksisterer ellers et rikt aktivitetstilbud, blant annet gjennom Saltnes Sportsklubb som organiserer flere grener. Golfbaner med både ni og 18 hull er få minutter unna med bil. På Kyststien som strekker seg gjennom Saltnes er det fine turmuligheter av variert lengde.

Får du båtplass i en av småbåthavnene omkring, får du samtidig et ypperlig utgangspunkt for dagsturer på Oslofjorden. Rett utenfor ligger de populære Sletter-øyene med fine bademuligheter.

Med utgangspunkt i Saltnes tar det ca. 10 minutter med bil til Karlshus, som blant annet har et bredere tilbud av forretninger og tjenester samt pendlervennlig togstasjon med gode parkeringsmuligheter. Reisetiden med tog videre til Oslo er fra kun 47 minutter. Sentrumsområdene av Fredrikstad og Moss er begge innenfor 30 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Spetalen skole (1-7 kl.) 225 elever, 14 klasser 0.8 km
Råde kommune Råde ungdomsskole (8-10) 267 elever, 12 klasser 11.3 km
Tomb videregående skole 234 elever, 10 klasser 4.8 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 15.4 km

Barnehager:
Mattisgården naturbarnehage (1-5 år) 42 barn 0.7 km
Råde kommune Saltnes barnehage (1-5år) 31 barn 0.9 km
Kollen naturbarnehage (0-5 år) 94 barn 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 945 kvm. Flat solrik tomt som er pent opparbeidet med plen, hekk og beplantninger og sittegrupper. Gårdsplass opparbeidet med belegningssten

Med boligen følger det med en frittstående garasje med elbillader. Forøvrig biloppstillingsplasser på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Rubingens eiendom ved Saltnes datert 21.07.1969 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Råde 2023-2037 med formål bolig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9 912,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer
Renovasjon som utgjør årlig 5 416,-

Eiendomsskatt som utgjør årlig kr 9 459,- (blir fakturert sammen med kommunale avgifter)

 
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 24 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 560,-
Boligen er tilknyttet Altibox fiber 500 som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 799 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 273 394,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 5 093 576,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

124 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 135 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eli Tunes Halvorsen og Rune Halvorsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,3% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 24 900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Innhenting av offentlig opplysninger Råde komm. inkl tegn ca.: kr 2 500,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto PBF - dag + drone: kr 6 250,-
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm: kr 18 000,-

Oppdragsnummer 67-0236/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25236

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 10:18