Haraløkka 8

Haraløkka 8, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 32, ideell andel 1/1
Andelsnummer 212, Haraløkka Borettslag, organisasjonsnummer 950311649

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
3. etasje 64 kvm: Stue m/entré, bad, kjøkken, soverom, soverom 2.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: To boder.
3. etasje 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 8 kvm: Balkong.

Bod i samme etasje på ca. 5 kvm. To boder i kjeller på henholdsvis ca. 2 kvm og ca. 3 kvm. Bodene i kjeller er merket "4306". Bruksrett ble ikke fremvist. Rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at rommet tilhører boenheten. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av borettslaget og dette kan påvirke boligens BRA.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1960 . Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i med betongsåle, med grunnmur i støpt betong. Støpte betongdekker. Bærende konstruksjon i betong, utvendig med teglsteinsforblending, fasadeplater og trepanel. Yttertak i betongkonstruksjon tekket med papp. Trapper i betong med terrassobelegg. Vinduer og balkongdør fra 1988 med isolerglass, med karm og ramme av tre. Vinduer i stue fra 2002. Vannledninger i plast og kobber, avløpsledninger i støpejern. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende forhold har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Bad:
- Overflater vegger og himling: Eldre veggfliser med bruksslitasje og med enkelte sår.
- Overflater gulv: Eldre gulvfliser med bruksslitasje, enkelte sår og med bom (hulrom under flisene) på enkelte av gulvflisene. Måling av fall på gulvet er utfordrende ettersom dusjkabinettet dekker deler av gulvflaten.
- Sanitærutstyr og innredning: Eldre sanitærutstyr og innredning med bruksslitasje. Servant med krakelering, samt begrenset avstand mellom klosett og innredning. Løs sete på klosett.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
- Overflater og innredning: Innredninger bærer preg av normal slitasje med enkelte sår. Eier informerer om at oppvaskmaskinen ofte viser feilkoder.
- Ventilasjon: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på de eldre innvendige vannledningene i kobber.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Manglende historikk og dokumentasjon. Rust på avløpsrør plassert i benkeskap på kjøkken har rust.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er ikke tilgjengelig for besiktigelse. Eier opplyser om at denne er av eldre dato.

Utvendig:
- Vinduer: Værslitte vinduer og balkongdør med sprekker i treverk. Mer enn halvparten av forventet levetid på vinduene fra 1988 og balkongdøren er overskredet
- Dører: Entredør med bruksslitasje, enkelte sår og uten nøkkel til sikkerhetslås.
- Balkong: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Innvendig:
- Overflater: Laminatgulv med knirk, og som er er montert gjennomgående uten overgang mellom enkelte av rommene i boligen.
- Etasjeskille: Det ble registrert skjevheter/plan- og helningsavvik, samt svikt/knirk på gulvflatene.

Følgende forhold har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Bad:
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Badet er utstyrt med et eldre sluk i støpejern fra byggeperioden, plassert under servanten. Sluket viser tegn til rust, noe som kan indikere aldersrelatert slitasje og potensiell svekkelse av funksjon. Det er ikke synlig membran ved sluk eller gjennomføringer, og det har ikke vært mulig å verifisere tilstedeværelse eller utførelse av membranløsning.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré
Leiligheten ligger i tredje etasje med inngang til en meget pen entré som ble pusset opp i 2020. I den forbindelse ble ene veggen inn mot stuen fjernet slik at leiligheten fikk en mer åpen følelse. I stedet er det satt opp en stilig hylleløsning som avdeling mot stuerommet. Entréen har ellers spotbelysning i himling og dørcalling montert ved siden av inngangsdøren.

Kjøkken
Kjøkkenet er et lekkert rom med innredning fra 2018 og spiseplass ved barløsning under vinduet. Innredningen er i moderne stil som kler leiligheten godt med lyse, glatte fronter, benkeplate av heltre som gir godt med arbeidsplass, samt nedfelt oppvaskkum av kompositt. Integrert i innredningen er det platetopp, stekeovn, kjøl/frys og opplegg for oppvaskmaskin. En sort, moderne kullfilterventilator er montert over kokesonen.

Stue
Stuen ble pusset opp i 2020 med nytt laminatgulv, samt revet vegg mellom entré og stue for en åpen, luftig atmosfære. Gode vindusflater på den vestvendte endeveggen gir behagelige lysforhold og her er det også utgang til en solrik balkong. Stuen har ellers peisovn i hjørnet, samt plass til både sofagruppe, tv-møbel og spisebord.

Bad
Leiligheten har et eldre, flislagt bad. Badet har toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Innredningen er hvit med profilerte skapfronter, heldekkende servant og speil med belysning i overkant. Over toalettet er det montert veggskap og over plass for vaskemaskin er det montert en åpen hylle.

Soverom og garderobe
Leiligheten har to flotte soverom som ble pusset opp i 2023. Soverommene er romslige, svale på sommeren med behagelig gjennomtrekk og har god oppbevaringsplass i store skap på begge rom. Leilighetene har for øvrig rikelig med ekstra lagringsmuligheter med både en bod på samme plan som leiligheten og to boder i kjelleretasjen.

Teknisk
Ventilasjonen er naturlig via spalter i vindu og friskluftsventiler i yttervegg. Sikringsskap med automatsikringer er montert i oppgangen. I 2018 ble det trukket nye kurser til kjøkkenet. Bereder fra 2004 plassert i hjørnet på kjøkkenet, tilkoblet waterguard som lekkasjesikring. Kjøkkenet har komfyrvakt.

Lampe over spisebord, og panelovner følger ikke med.

Leiligheten er oppvarmet med panelovner og peisovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 06.01.1967. Denne kan fås ved henvendelse til megler

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei, elektriske kraftlinjer, bebyggelse og festekontrakt.
Servituttene er vurdert til ikke å ha praktisk betydning for den daglige bruken av andelen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

For øvrig normale verdier v/radonmåling ifølge selge

Lampe over spisebord, og panelovner følger ikke med.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Solrik og attraktiv beliggenhet på populære Haraløkka, i et stille og fredelig område uten gjennomgangstrafikk, med umiddelbar nærhet til Østmarka.
Borettslagets tomt er pent opparbeidet med store grøntarealer, sittegrupper og lekeplasser.

Området består av småhus (rekkehus og flermannsboliger) og lavblokkbebyggelse.
Trolltun, den sjarmerende og kreative kunstnerkolonien på Bøler, er en av de nærmeste naboene.

Borettslaget ligger rett ved idylliske Østmarka med flotte rekreasjonsmuligheter; Lysløypenett og sykkelstier rett utenfor døren. Supre bade- og fiskeplasser ved Nøklevann og Ulsrudvann, og videre innover i marka, samt fantastisk terreng med gode turmuligheter sommer som vinter. En av de trivelige sportsstuene Rustadsaga, Skullerudstua eller Mariholtet kan kanskje friste som mål for søndagsturen?
Nøklevann ro og padleklubb har utlån av båter til sine medlemmer, rett i nærheten.
Nøklevann og området rundt har fantastisk buldring og klatring, og dessuten ligger Oslos største klatresenter – OKS – rett i nærheten på Skullerud.
Fantastiske Sørli besøksgård og parsellhager ligger rett i nærheten.

Et steinkast unna ligger Haraløkka idrettsanlegg med tennisbane, fotballbaner og kunstgressbane.
Få minutters gange til Bøler flerbrukshall med et godt aktivitetstilbud innen håndball, basket, innebandy og volleyball.
Nærmeste treningssenter er EVO Bøler, Mudo Gym på Ulsrud og Skullerud Sport Senter.

Nærmeste matbutikk er Rema 1000 Bøler, med gode åpningstider, kun 450 m unna.
Gangavstand til Bøler Senter med Coop Mega, Vinmonopolet, og diverse forretninger og servicetilbud. Man finner også svømmehall og Deichman bibliotek på Bøler.

Både buss og T-bane ved Bøler Senter med hyppige avganger. T-banen (Linje 3) tar deg til sentrum på ca. 18 min.
Østkantens egen flybuss (OSL-Ekspressen) kjører alle dager, langsmed General Ruges vei/Ytre Ringvei.
Boligen ligger innenfor bomringen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Haraløkka 28 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn), og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Holtet barnehage, Tveteråsen barnehage og Utmarkveien barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 62 383 kvm.
Grunneier/bortfester er Oslo kommune.
Festeavgiften er kr 895.894 pr. år.
Festeavgiften blir neste gang regulert 01.07.2032. Denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen
Festeavtalen utløper 01.01.2049.
Samtykke fra grunneier, til overdragelse av andeler, kreves ikke.

Felles tomt er pent opparbeidet med asfalterte internveier, biloppstillingsplasser, sykkelparkering, plenarealer, sittebenker, lekeområde, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget disponerer parkeringsplasser som leies ut etter venteliste. Evt. leie av parkeringsplass utgår ved opphør av kontrakt/overtakelse boligandel. Styret administrerer dette. Ved interesse kan nye andelseiere henvende seg til parkering@haralokka.no.

Borettslaget har et eget garasjelag. Kun andelseiere i Haraløkka Borettslag kan eie garasje. Garasjeobligasjon må transporteres ved et evt. salg. Forretningsfører utfører transport på bakgrunn av ferdigstilt transportfullmakt med attestert ID for begge parter. Transportgebyr på kr 3.750,- påløper. Ved manglende/bortkommet obligasjon må selger besørge mortifikasjon.

Borettslaget har etablert 35 ladestasjoner for el-biler og ladbare hybridbiler. Disse finansieres via innskudd fra de andelseierne som ønsker å leie biloppstillingsplass med ladestasjon.
Oslo kommune har for øvrig etablert 46 ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering, som ligger ca. 700 m fra leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, offentlig kjørebane/veigrunn, turvei/skiløype, friområde/park, felles garasjeanlegg/p-hus, felles parkering, felles lekeareal og offentlig gang-/sykkelvei i henhold til reguleringskart datert 28.08.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser V130159N2 vedtatt 13.01.1959, 54959 vedtatt 11.08.1959, S-512 vedtatt 25.01.1954, 60665 vedtatt 16.11.1965 og S-1387 vedtatt 22.02.1967
Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker:
I Haraløkka 5 er det gitt tillatelse til oppføring av basestasjon med antenner.
I Bølerlia 116 er det gitt tillatelse til oppføring av antenner.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 579,- pr. mnd. og inkluderer; kabel-TV/Bredbånd, kommunale avgifter, festeavgift, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et årlig strømforbruk på 10 400 KWH.
Borettslaget har en Kollektiv TV og Strømming 50 og Kollektiv Bredbåndsavtale gjennom Telia, som er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 154 019,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 616 074,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21 741,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 149 677,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 43 989 851,- pr. 31.08.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Långiver: Handelsbanken
Lånenummer: 8398.72.43395
Rest lånebeløp: 11 605 164,00
Innfrielsesdato: 15.07.2044
Rente type: 5,55%

Lån 2:
Långiver: Handelsbanken
Lånenummer: 8398.72.00904
Rest lånebeløp: 27 471 176,00
Innfrielsesdato: 15.04.2051
Rente type: 5,90%

Lån 3:
Långiver: Handelsbanken
Lånenummer: 8398 71 49151
Rest lånebeløp: 1 066 852,00
Innfrielsesdato: 15.01.2027
Rente type: 5,90%

Lån 4:
Långiver: Husbanken
Lånenummer: 11426295
Rest lånebeløp: 3 846 659,00
Innfrielsesdato: 15.01.2027
Rente type: 5,15%

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daniel Thorvaldsen Hegge og Tina Røe Skaar

Leiligheten er tilknyttet Haraløkka Borettslag. Godt oppdatert hjemmeside www.haralokka.no
Borettslaget består av 400 andelsleiligheter fordelt på 12 blokker, og er et frittstående borettslag.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS, tlf. 22 91 14 86.
Dugnad må påregnes.
Dyr må ikke holdes uten skriftlige samtykke fra styret.
Det er fellesvaskeri og avlåst sykkelrom til bruk for beboerne, samt sykkelstativ utenfor hver blokk.
Grilling på balkongene er kun tillatt med godkjent elektrisk grill og/eller gassgrill.
Styret, gjennom vaktmester, ordner med postkasseskilt.
Borettslagets hjemmeside; www.haralokka.no.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2024 - Pipeløp rehabilitert og innsatt med stålrør. Ferdigstilt nye lekeplasser.
2023/2024 - LED-lys i kjellernedgangene. Nytt avfallsystem. Nye sikringsskap i fellesvaskeriene.
2022/2023 - Vedlikeholdsspyling av innvendige rør.
2021/2022 - Garasjeprosjekt. Kontantfri betalingsløsning i vaskeriene. Skiftet gjerdet ved parkeringsplassene for el-bil, og reparert flere av de mindre portene inne i borettslaget.
2021 - Festet fasadeplatene på nytt.
2018 - Rørinspeksjon (rapporten anbefalte en rehabilitering av disse med en tidsramme på 5 år+).
2015 - Radonmåling.

Planlagte påkostninger / saker i Generalforsamling 2025:

Rehabilitering av fasader, styret vil kalle inn til en ekstraordinær GF, enten i slutten av 2025 eller i begynnelsen av 2026:
Kostnadsrammen ligger nå på mellom 210 og 250 mill., noe som tilsvarer en økning i felleskostnader på mellom kr 2.800-3.400,- pr. mnd. Dette er ikke inkl. en evt. støtte fra det offentlige, så det kan muligens bli noe mindre. Reglene for disse støtteordningene endres kontinuerlig. Ut ifra hva styret vet pr. mars 2025, så er det snakk om maks. 12 mill. i støtte.
Kalkylen inneholder følgende:
1. Nytt callinganlegg og inngangspartier
2. Skifte av vinduer og balkongdører
3. Nye fasadeplater eller tegl
4. Drenering og isolasjon av kjellerveggene
Informasjonsheftet K. Apeland har utarbeidet, i samarbeid med styret, og ENØK-rapport vil bli distribuert i god tid før ekstraordinær GF. Hovedkonklusjonen fra enøkrapporten viser at det kun er etterisolering av kjellervegger, og utskifting av vinduer og balkongdører som gir positiv nåverdi i henhold til fremtidige energipriser. Skulle det bli flertall for fasaderehabiliteringen, så vil anleggsperioden vare i ca. 2 år. Økningen i felleskostnadene vil være gradvis, og kulminere når prosjektet er ferdigstilt. Dvs. at husleien vil øke med ca. kr 600,- pr. halvår i løpet av anleggsperioden. Dette er også betinget av hvordan styringsrenten vil være når de evt. igangsetter prosjektet.

Rehabilitering av avløpsrør (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Vi bruker ca. 25 mill. kr på å rehabilitere inn- og utvendige avløpsrør, og styret gis fullmakt til å sluttforhandle endelig kontrakt med Proline Norge AS."

Drenering (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Tilbudet fra Tronslien AS på kr. 5.625.000 inkl. mva. godkjennes."

Opprettelse av flere el-bilparkeringsplasser (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Styret får mandat til å opprette 10 el-bilparkeringsplasser fremfor Haraløkka 18-22."

Valg av TV- og nettleverandør, forslag til vedtak:
"OBOS, Telia eller Telenor."

Vedtektsendring, forslag til vedtak:
"Borettslaget følger Borettslagslova § 8-9(6): Tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene."

Vedtektsendring, forslag til vedtak:
"Årsmøte godkjenner nytt punkt i vedtektene under punkt 4.1. §4.1 (11) Montering av varmepumper på verandaene i borettslaget er ikke tillat."

Nye bommer inn til hesteskoen (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Vi bruker Saferoad Traffix AS som leverandør på nye bommer inn til hesteskoen."

Etablere trådløst brannvarslingssystem (styret støtter ikke forslaget), forslag til vedtak:
"Borettslaget ønsker et trådløst brannvarslingssystem til prisen som er nevnt over."

Utrede muligheten for å opprette 2- og 4roms leiligheter i borettslaget (styret støtter ikke forslaget), forslag til vedtak:
"Styret utreder mulighetene for å bygge om noen av leilighetene på i borettslaget til 4-roms og 2-roms leiligheter. De henter inn minst 3 pristilbud, og legger frem resultatet på GF i mai 2026."

Frigjøre reserverte parkeringsplasser, forslag til vedtak:
"Reserverte parkeringsplasser i Haraløkka borettslag frigjøres til allmenn bruk uten månedsavgift."

Sette opp gjerde (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Det blir satt opp gjerde mellom gressplenen og veien fra oppgang 131 til oppgang 117, og mellom gressplenen og parkeringsplass 1-15. Det blir satt inn 2 porter utenfor Bølerlia 129 og 121."

Ikke leie plenklippere når vaktmester har ferie (styret støtter ikke forslaget), forslag til vedtak:
"Eg foreslår at det ikke blir leid inn plenklipper(e) når vaktmesteren har ferie."

Lys til lekeplassen fremfor Bølerlia 66-72 (styret støtter forslaget), forslag til vedtak:
"Generalforsamlingen godkjenner etablering av belysning på lekeplassen fremfor Bølerlia 66-72."

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 44-0207/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25207

Sist oppdatert: 16. september 2025 kl. 13:28