Regnbueveien 1

Regnbueveien 1, 0664 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 138, bruksnummer 48, ideell andel 1/1
Andelsnummer 504, Teisen Park Borettslag, organisasjonsnummer 952556819

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
4. etasje 65 kvm: Entré, stue, kjøkken, 2 soverom og bad

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerboder
6. etasje 3 kvm: Loftsbod

BRA-b:
1. etasje 10 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer 3 eksterne boder, to i kjelleretasjen og en i loftetasjen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.09.2025 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygård bygget i 1939. Betongfundamenter. Grunnforhold er ikke kjent/undersøkt. Grunnmur i betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger i betongkonstruksjon forblendet utvendig med teglstein. Yttertak i trekonstruksjon, tekket med takstein.Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Totalt 5 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2. Det gjelder blant annet kjøkkeninnredning grunnet skader på overflatene, samt avtrekk på kjøkken grunnet krav om mekanisk avtrekk ihht. NS 3600. iht borettslaget husordensregler er «Avtrekksvifter på kjøkken og bad som trekker luft ut av boligen er ikke tillatt".

Vannledninger er også tildelt TG2 grunnet alder og plastrør som medfører at lekkasje eventuelt vil forårsake vannskader.

Ventilasjon er tildelt tilstandsgrad 2 fordi referansenivå på luftbehandling er satt til byggeår, og avtrekksventil er vurdert ikke tilfredsstillende.

Videre er Badet tildelt tilstandsgrad 3, og må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Elektrisk anlegg får TG2 grunnet alder og manglende samsvarserklæring.

Det er ikke foretatt hulltaking da tilliggende konstruksjoner gjorde at dette ikke var mulig (TGIU).

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer. Kjøper overtar ansvar og risiko for forholdene videre.

Selger opplyser om at det ble oppdaget mus på balkongen i 2020, men har ikke vært observert i senere tid. Dette ble oppdaget da eier hadde noen plantekasser på balkong. Musene kom aldri
inn i leiligheten og forsvant. Det har ikke vært noen plantekasser på balkongen de siste 2,5 årene.

Dette er en lekker og innholdsrik 3-roms med svært god planløsning. Leiligheten holder god standard med tidsriktige fargevalg. Leiligheten består av stue, balkong, kjøkken, bad og to soverom.

Leiligheten har en praktisk planløsning med separat stue- kjøkkenløsning, romslig bad og to soverom av god størrelse.

Nærmere innhold:

Stue
Leiligheten byr på en lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og luft samt fin utsikt, i tillegg er det lite innsyn. Her er det god plass til både sofagruppe, salongbord, tv-seksjon og spisebord. Et sosialt og hyggelig rom med plass til å invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster. Leiligheten er malt i delikate fargevalg som harmonerer fint med øvrige overflater. Fra stuen er det utgang til balkong som er en fin forlengelse av rommet. Leiligheten har for øvrig gjennomgående høytrykkslaminat i alle rom med unntak av bad.

Balkong
Fra stuen er det utgang til en flott , innglasset og solrik balkong på ca. 8 kvm med åpent og frodig utsyn mot grønne og hyggelige omgivelser i nabolaget, fine forutsetninger for å kunne nyte årets varme dager like utenfor egen stue. Balkongen er sydvendt og har svært lite innsyn med ingen gjenboere. Det er god plass til loungemøbler, el/gass-grill og stoler. Innglassingen forlenger bruken til større deler av året.

Kjøkken
Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet i boligen og er her holdt i en separat løsning fra stuen. Her får du dermed en skjermet og privat sone for matlagingen. Kjøkkeninnredningen er fra HTH, og er tidløs med profilerte fronter og heltre benkeplate med nedfelt kum i rustfritt stål. Det er belysning under overskap og plate på vegg over benkeskap. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Kjøleskap medfølger. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap og den store benkeplassen gjør det enkelt å tilberede gode måltider.

Baderom
Badet er flislagt på gulv og vegger med elektrisk varme i gulvet. Av baderomsinnredning er det dusj med innfellbare dører i herdet glass, servant med innredning, speil over servant og toalett. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er romslig og byr på god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Delikat og praktisk innredet med romslig garderobeløsning. Veggene er malt i en lun farge som gir en deilig atmosfære å sove i, i tillegg til stort vindu gjør rommet lyst og luftig.

Soverom II
Leilighetens andre soverom har plass for seng, skrivepult og garderobeskap. Rommet er naturligvis fleksibelt i bruk og passer perfekt som gjesterom, barnerom eller kontor. Her er det kun kreativiteten som setter begrensinger.

Entré
Innbydende entré som er med på å gi et godt førsteinntrykk av leiligheten. I entréen er det god plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Entréen gir deretter videre adkomst til stue, kjøkken, bad og begge soverommene.

Det er for øvrig rikelig med oppbevaringsplass i tre eksterne boder; to i kjelleren og en på loftet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Fibersentral medfølger. Telia boks medfølger ikke.

Boligen varmes opp med panelovner. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger et ekspedisjonsdokument for bygget datert 23.11.1949.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 23.11.1949.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 23.11.1949, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Videre foreligger det ferdigattest for fasadeendring datert 07.06.1995. 13.12.1995 ble det gitt igangsettelsestillatelse for innglassing av balkonger. Saken er henlagt hos kommunen uten ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., bestemmelse om vann- og kloakkledninger, bestemmelse om garasje/parkering, bestemmelser om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v., skjønn og bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har en sentralt beliggenhet i et populært og veletablert boligområde på Teisen med umiddelbar nærhet til det meste en måtte trenge i hverdagen. Like ved finner du gode kollektivtilbud med blant annet buss og T-bane (Helsfyr, Brynseng eller Hellerud) med ca. 7 minutter reisetid til Jernbanetorget, samt flybuss. Buss nr. 66 og 76 tar deg til Helsfyr T på 4 minutter. Fra Helsfyr T kan du ta linje 1, 2, 3, og 4 som alle går til sentrum. Fra Teisenkrysset er det flere bussavganger, blant annet buss med kun 1 minutt til Helsfyr (linje 100,110 og 300). Det er også gangavstand til Bryn stasjon med togavganger i retning Asker og Lillestrøm. Det er nylig etablert flott sykkelvei langs Tvetenveien og Ole Devikssvei.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Joker eller Rema 1000 med post i butikk og Vitusapotek i samme bygg. Joker er for øvrig en døgnåpen butikk og ligger få minutters gange unna, hvor du også finner take-away plassen Jafs. For den som ønsker å gjøre noe med treningen sin, kan treningsøkten tas hos Evo Fitness, som akkurat har åpnet nytt treningssenter i samme bygg som Rema 1000. Ellers er det kort vei til Fyrstikktorget, Bryn senter og Tveita senter med de fleste servicetilbud og fasiliteter du skulle trenge. På Tveita senteret finner du blant annet Vinmonopol, Normal, Nille, Lindex og Meny. Meny har er bredt utvalg i varmmatavdelingen. Ta en pause i handlingen på populære W.B Samson med noe godt til kaffen.

Landets største faghandelssenter med et stort utvalg av forretninger finnes på Alnabru med ytterligere servicetilbud. Her finner du alt du trenger i et og samme område/senter.

For den turglade er det kort vei til flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i Østmarka og rundt Østensjøvannet. På Valle Hovin ligger Vallhall Arena med treningssenter, fotballbane, skøytebane og diverse konsertarrangementer. Ca. 15 minutters gange til Hovindammen - en liten perle med store grønne lunger, sittebenker og gangstier. Turmuligheter også langs Alnaelva.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt med fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bryn barneskole og Fyrstikkalleen ungdomsskole, som for øvrig ligger kun 700 m og 1,4 km unna boligen med trygg skolevei.
Det ligger flere barnehager i området, med blant annet Teisentoppen barnehage, Teisen Vest barnehage og Bryn barnehage.

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 99 627 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier, gressplen og diverse beplantning.

Adressen er med i beboerparkering for Oslo kommune ytre by, sone H.

Ytre by er bydel Ullern, Nordre Aker, Alna, Stovner, Bjerke og Vestre Aker. Dette er beboerparkeringssone F, G, H, I, J og K.

Priser:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 0 kroner
El-bil: 0 kroner
Motorsykkel og moped: 0 kroner
El-motorsykkel og el-moped: 0 kroner

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 30668 datert 21.08.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området rundt borettslaget er under utvikling, som på Bryn og Helsfyr. Utdrag fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens (PBE) hjemmeside:

Nye kommunale vannledningene skal legges i Teisen park borettslag i Klosterheimveien og Prost Hallings vei. Prosjektet har startet og er planlagt ferdigstilt i august 2026.

Saksnummer 202107507: Tvetenveien 11 (mellom borettslaget og gravlunden) - Planforslag til offentlig ettersyn - Detaljregulering - Boliger. I bestilling av oppstartsmøte 30.04.2021 fremkommer det forslag om utarbeidelse av boligbebyggelse, herunder leilighetsbygg med saltak lengst nord på tomten, og fem rekker med rekkehus og saltak sydover på den langstrakte tomten. Det er foreslått en maksimalhøyde på 4 etasjer over terreng. Beslutning om offentlig ettersyn er satt til 21.02.2025.

Saksnummer 201818295 - Reguleringssak. Nils Hansens vei 9 - 11 - Detaljregulering - Forretning og kontor. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 04.06.2021. Bertel O. Steen Eiendom AS foreslår å omregulere Nils Hansens vei 9-11 fra industri med tilhørende anlegg til kombinert bebyggelse og anleggsformål, med underformål forretning / annen offentlig eller privat tjenesteyting (helse, velvære) / kontor / bevertning / lager /annen næring (verksted). Reguleringsforslaget omfatter adkomstvei fra Nils Hansens vei med tilhørende fortau og grøntareal, interne kjøreveier, gangvei, grønnstruktur i vest mot Ring 3, torg og gatetun. Ny bebyggelse er foreslått fordelt på tre volumer, på syv til ni etasjer. Planforslaget er konsekvensutredet.

På Helsfyr ved Intility Arena bygges det i Innspurten 11-13. Det er planlagt oppføring av totalt fire bygg for kontor, forretning og bevertning med parkeringskjeller. To av bygningene er oppført og det vil være arbeider på tomten for videre oppføringer av de to siste på hhv. 14 etg. planlagt ferdig Q2 i 2023 og 9 etg. planlagt ferdig Q4 i 2024 (saksnummer 201609364). Det høyeste bygget er reist og mangler hovedsakelig innvendige arbeider. Det er videre gitt rammetillatelse i Innspurten 5 (Fredrik Selmers vei 4) for oppføring av kontorbygg på 13 etasjer (saksnummer 202008760) og det foreligger planforslag i Fredrik Selmers vei 2, 3 og 5 for utvikling av næring og bolig (saksnummer 201716171).

Saksnummer 202105141: I Brynsveien 17 - Tvetenveien 12A med flere. Planforslag til politisk behandling. I planforslag til offentlig høring fremkommer det at Bryn Boligtomt 2 AS foreslår å omregulere Brynsveien 17 mfl. fra industri og kontor til boligbebyggelse med ca. 250 nye boliger. Bebyggelsen er foreslått plassert som en L-form mot Tvetenveien og Brynshøgda på maks 8 etasjer og med fire punkthus i gårdsrommet på maks 6 og 7 etasjer. I tillegg til boliger inneholder planforslaget offentlig torg og park, samt tjenesteyting, forretning og bevertning. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget fordi foreslått regulert bebyggelse er for høy og plassert for tett, sikret bredde av Brynsallmenningens blir for smal og at det ikke bidrar til å sikre viktig og nødvendig infrastruktur gjennom rekkefølgekrav.

Saksnummer 202203727 - Byggesak: Østensjøveien 14 B-D - Oppføring av kontorbygg - Tidligere adresse: Tvetenveien 4 og 6. Igangsettingstillatelse gitt 11.04.2025. Det er gitt tillatelse til oppføring av kontorbygg i 5 etasjer med parkeringskjeller, nedkjøringsrampe med tilhørende støttemurer og terrengendringer, på eiendommene Tvetenveien 4 (137/70) og Tvetenveien 6 (137/69).

Saksnummer 202111612 - Byggesak: Tvetenveien - Etablering av sykkelvei. Igangsettingstillatelse del 1 ble gitt 15.07.2022. Det ble her gitt tillatelse til etablering av sykkelvei i Tvetenveien, Fyrstikkbakken, Nils Hansens vei og deler av Østensjøveien.

Saksnummer 201920947 - Reguleringssak: Brynsveien 5 m.fl. - Avklaringsfase før offentlig ettersyn - Bryn sentrum - Bolig, næring og sentrumsformål. Oppstartsmøte ble bestilt 20.12.2019 og det fremkommer her en maksimalhøyde på 20 etasjer over terreng.

Eiendommen omfattes av Strategisk plan for Hovinbyen. Strategisk plan for Hovinbyen gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Planen viser et overordnet grep, samt strategier og tiltak for videre utvikling. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Det foreligger planer for E6 Oslo øst som også inkluderer Teisenkrysset. Planene er foreløpig satt på vent. For mer informasjon, se Statens Vegvesen sine hjemmesider: https://www.vegvesen.no/vegprosjekter/europaveg/e6osloost/.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 660,-  pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd og tv, trappevask, forretningsførsel, kommunale avgifter, Obos nøkkel, nedbetaling av fellesgjeld, vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Kostnader knyttet til Tv pakke øker fra 01.10.2025 noe som medfører økning i felleskostnader. Økningen vil være kr. 70,- noe som medfører totale felleskostnader på kr. 4.730,- fra 01.10.2025.

Felleskostnadene fordeles slik:

Obos nøkkel fellesdører: kr 15,-
Bredbånd 100 Mpbs inkl. mva.: kr 374,-
Trappevask: kr 150,-
Felleskostnader: kr 4 121,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune, som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 5 000 kWh pr år da det bodde to personer i boligen, og 2 800 kwh da det bodde 1 person i boligen.

Boligen er tilknyttet Fiber fra Telia, og det betales kr. 374,- som er Inkl. i felleskostnader. Hastighet er 100Mbps. (Prisen skal øke med 70kr f.o.m. 1.10.25)

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 174 309,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 697 237,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 22 316,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 85 408,- pr. 29.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 42 912 237,- pr. 29.08.2025 og lånevilkårene er:

#1
Bank: Husbanken
Lånenr.: 11461203 9
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,62%
Restsaldo 6 023 221,00
Innfrielsesdato: 01.10.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 2

#2
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927031285
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo 3 841 804,00
Innfrielsesdato: 29.02.2028
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

#3
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 94927034292
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,20%
Restsaldo 33 047 212,00
Innfrielsesdato: 30.11.2044
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

4 590 000,00 Prisantydning
85 408,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 675 408,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 694 660,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Charlène Gris

Leiligheten er tilknyttet Teisen Park Borettslag. Borettslaget består av 538 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, forutsatt at det ikke er til vesentlig ulempe for andre beboere. Naboer skal varsles før anskaffelse. Før øvrig vises det til husordensreglene om dyrehold.
Fellesvaskeri i Prost Hallings vei 1.
Velferd- og selskapslokale som kan leies ut til borettslagets beboere i helgene. Pris for leie er kr. 3.500,- per helg. Man har da tilgang til lokalet fra fredag klokken 12.00 til søndag klokken 18.00.
Det er tillatt med elektrisk- og gassgrill på balkongene.
Borettslaget har egen hjemmeside: https://vibbo.no/teisen-park

Det ble varslet at fra 1. oktober øker prisen på TV- og internettavtalen i borettslaget med 70 kroner per måned per boenhet. Økningen er på TVpakken. Nåværende pris: 374 kr/mnd. Ny pris fra 1. oktober: 444 kr/mnd. Årsaken til prisøkningen er høyere kostnader fra Telia.

Planlagte påkostninger:
Nye kommunale vannledningene skal legges i Teisen park borettslag i Klosterheimveien og Prost Hallings vei. Prosjektet har startet og er planlagt ferdigstilt i august 2026.

Styret fikk i 2022-2023 utarbeidet en tiårs vedlikeholdsplan for borettslaget. Formålet med å få innhentet en vedlikeholdsplan var å få en oversikt over vedlikeholds- og investeringsbehovet. Vedlikeholdsplanen gir oss et verktøy for å prioritere nødvendige utbedringer og vedlikehold av eiendommen. Planen viser at det er nødvendig med stram økonomistyring for å ha rom for å håndtere vedlikeholdsbehov uten å øke felleskostnadene mer enn strengt nødvendig.
Nedenfor er tiltakene som anbefales prioritert presisert:
- Nye inngangsdører til hovedinngang, leiligheter, loft og kjellere
- Nye låser (sees på samtidig med evt. dørbytte)
- Velux takvindu i punktblokker - Pågår
- Utbedre sålbenker i alle vinduer
- Økning av strømkapasitet inn i oppgang og leiligheter - Pågår
- Videre utbygging av felt for el-billading - Pågår
- Rehabilitering/rørfornying av avløpsrør til kommunale rør
- Isolering og vedlikehold av loft og kjellere - Utredes
- Nye garasjer - Avklares
- Traktorer og brøyteutstyr, fornyelser - Pågår

Årsmøtet for 2025 skal avholdes med digital avstemning mellom 12.mai-15.mai. Innkallingen til årsmøtet følger vedlagt salgsoppgaven. Her er et utdrag av saker som skal stemmes over:
- Fastsette et prosjekthonorar kr 150 000,- pr. år.
- Oppsigelse av sikringsordning gjennom Obos.
- Borettslaget har fått ansvaret for den videre drift av garasjeanlegget og det må avgjøres om garasjene skal rives og nye bygges opp, og hvordan leieforholdet/eieforhold, kostnader til kjøp etc. for den enkelte garasje-leietaker bør være i fremtiden. Styret engasjerer enten OBOS Prosjekt eller annet konsulentfirma som har erfaring med garasjeanlegg-virksomhet til å utarbeide en utredning med klare forslag til anbefalinger.
- Skifte av inngangsdører - Styret henter inn priser på bytte av ytterdører og hva det kan koste oss å få gjort dette.
- Div. forslag til endring av husordensreglene.

- Ved årsmøtet 2024 ble det gitt myndighet til styret om å utarbeide minimum to forslag til etablering av sykkelboder på bakkeplan i borettslaget inkludert hvilke økonomiske konsekvenser dette har. Per i dag er utredningen ikke ferdigstilt. Styret tar sikte på å ferdigstille utredningen i løpet av høsten 2025 for deretter å komme tilbake til andelseierne med et konkret forslag på et ekstraordinært årsmøte.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Oppgradert lekeplasser.
2023-2024: Installert OBOS-nøkkelen på samtlige 56 oppganger. Bytte av innvendig og utvending belysning. Skifte av brannslukkingsapparater. Oppgradering av lekeplasser, installere treningspark. Nye benker. Asfaltarbeid i Teisenveien 20-26 og drenering av felt 30. Småarbeid utleielokalet i Prost Hallings vei 1. Sanering/avfukting av to kjellere. Reparasjoner i kjellere og på loft. Oppgradering av vaktmestergarasjen i Prost Hallings vei 1. Sanering av balkongvegger i Prost Hallings vei 20. Utskifting av seks inngangsdører. Kontroll og rensing av alle røykpiper og feieluker. Befaring av elektrisk anlegg i kjeller og loft. Fasefeil på elektrisk anlegg i OL-rom i Klosterheimveien 13.
2021-2022: Boring av nye dreneringshull i verandaer.
2018-2021: Utskiftning av vinduer og balkongdører, samt rehabilitering av piper. Etablering av nye ladeplasser. Oppussing av vaskeriet.
2019: Alle husstander fikk fibernett innen høsten 2019.
2018: Befaring av alle leiligheter gjennomført. Innhenting av tallmateriale og tilstand ventilasjon, varmtvannsbereder, vinduer og balkongdører.
2017-2019: Prosjekt fasadevask igangsatt, oppgradering av balkong, maling, gjelder PH 2-4-6 og 8. Samt innvendig innglasset balkonger.
2017-2018: Spyling av alle avløpsrør i leilighetene. Filming av alle pipeløp. Feil og mangler ble påvist og er utbedret.
2016-2017: Pussing, maling av grunnmurer. Gjennomføring av prosjekt balkong innglassing over felleskostnadene.
2014-2016: Oppgradering, og asfaltering av stikkveier, småveier og gangveier.
2012: Utbedring av tak og tetting av piper. Rensing av alle vertikale luftekanaler.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter siste annonserte visning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning etter 2. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg i forbindelse med takst, foto og innhenting av informasjon etc.

Oppdragsnummer 37-0419/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25419

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 10:54