Løkkaskogen 1B

Løkkaskogen 1B, 0773 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2042, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2048, ideell andel 1/10
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2049, ideell andel 1/6
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2050, ideell andel 1/10

Totalt bruksareal BRA: 230 kvm

BRA-i:
1. etasje (Hageplan) 85 kvm: 2 soverom, gang med trapp, bad, bod, vaskerom, badstue, bad/vaskerom (utleiedel), entré (utleiedel), soverom 3 (utleiedel), stue/kjøkken (utleiedel).
2. etasje (Hovedinngangsplan) 91 kvm: Entré, gang, bad, 2 soverom, kjøkken med spiseplass, trapperom, stue, spisestue.

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Utvendig bod.
2. etasje 42 kvm: Garasje 1 og 2.
2. etasje 6 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje (Hageplan) 48 kvm: Terrasse.
1. etasje (Hageplan) 4,5 kvm: Terrasse
2. etasje (Hovedinngangsplan) 16 kvm: Veranda.

Boligen har to utvendige boder: én isolert bod ved hovedinngangen i 2. etasje og én uisolert bod (25 cm Leca) med adkomst fra hagen. De to utvendige bodene grenser til nabohusets tilsvarende boder. Bod også i bakkant av terrenggarasje.

Foran hovedinngang er det bygget en inngangsveranda, denne er målt til ca. 6 kvm og er ikke inkludert i areal.

Loftet har et gulvareal på ca. 26 m², men med målt takhøyde på 186 cm har arealet ikke målbart bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2025 utført av Ek Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Med gangadkomst fra Bjørnveien og hovedadkomst fra Løkkaskogen, finner du denne familievennlige boligen som strekker seg over to plan med loft. Boligen har romslige rom og gode uteområder, samt en egen hybelleilighet i 1.etasje. Nåværende eiere har bodd i huset de siste 44 årene og har jevnlig vedlikeholdt eiendommen. Boligen er vedlikeholdt med blant annet nytt tak, beisede fasader, ny terrasse, opparbeidet hage/uteområde og modernisert hybeldel m.m. Samtlige rom har ivaretatt sin bruksfunksjon, men noe modernisering må påregnes for å oppnå dagens standard.

Boligen har saltakskonstruksjon, og taket er tekket med betongtakstein. Takrenner, nedløp og beslag er utført i metall. Ytterveggene består av trebindingsverk, utvendig kledd med liggende trekledning. Vinduer er i hovedsak utført med 3-lags glass. Boligen har flere ulike typer utgangsdører. Fra stuen er det utgang til veranda oppført i treverk med åpent dekke. På bakkenivå er det etablert en terrasseplatting, med trykkimpregnerte materialer. Boligen har én innvendig bod i første etasje samt to utvendige boder: én isolert bod ved hovedinngangen og én uisolert bod med adkomst fra hagen. Boligen har to garasjer.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Badet i 1. etasje er generelt gitt TG3 grunnet alder. Badet er fra 1981 og har nådd forventet levetid. Det er ikke påvist vanntett sjikt. Badet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det må også forventes generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Baderommet fungerer etter sin hensikt i dag, men den forventede tekniske levetiden er passert. Dette innebærer at det er økt risiko for at skader kan oppstå plutselig og uten forvarsel. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.
- Vaskerommet i 1. etasje er gitt TG3 grunnet alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Vaskerommet fungerer etter sin hensikt i dag, men den forventede tekniske levetiden er passert. Dette innebærer at det er økt risiko for at skader kan oppstå plutselig og uten forvarsel. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.
- Badet i 2. etasje er generelt gitt TG3 grunnet alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Badet er fra 1981 og er fortsatt i bruk, men det må forventes en generell oppgradering for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet fungerer etter sin hensikt i dag, men den forventede tekniske levetiden er passert. Dette innebærer at det er økt risiko for at skader kan oppstå plutselig og uten forvarsel. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Utvendig: Vinduer, Dører, Garasjer.
- Innvendig: Radon, Rom under terreng.
- Tekniske installasjoner: Vannledninger, Parafinanlegg, Varmtvannstank, Elektrisk anlegg.
- Tomteforhold: Fuktsikring og drenering.
- Stue/Kjøkken (utleiedel): Avtrekk.

Det henvises til tilstandsrapporten for supplerende og utdypende informasjon og det oppfordres til å lese denne nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Lekkasje i vannrør. Vannrør er plombert og nye vannrør er lagt."

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt? - "Ja. Saltutslag på veggen mot terreng i matbod og utvendig bod."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Skiftet sidevinduer i karnapp. Skiftet tak, takrenner, nedløpsrør, taktrinn, snefangere, pipehatter, undertak i 2025. Utført av: Lysaker Glass AS, Seli Viken Tak og Bygg AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Skiftet hovedvinduet i karnapp - ukjent glassmester - har opphørt - ukjent årstall. Skiftet glass i overlysvindu på soverom i Hybelleiligheten - ukjent årstall. Årstall er anslått. Utført av: Lysaker glass AS"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? - "Ja."
Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? - "Ja. Saltutslag i utvendig bod mot terreng samt i matbod."

Har det vært feil på det elektriske anlegget? - "Ja. Kortslutning i bryter. Utbedret."
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Elbil-ladere i garasjen. Ny kurs m.m. i 2021. Utført av: Leithe & Christiansen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Nye kurser i Hybelleiligheten. Varmekabler i bad i hybelleiligheten i 2021. Utført av: Leithe & Christiansen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Skiftet termostater til varmekabler. Usikkert årstall. Utført av: Ørnulf Wiig installasjon AS.
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Montert stikkontakter og taklys i begge garasjer i 2022. Utført av: Leithe & Christiansen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Stikkontakter på veranda til bl.a. markiser og varmelampe i 2000. Utført av: Leithe & Christiansen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? -"Ja. Lekkasje i vannrør."
Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Nye vannrør til bad og kjøkken i hybelleiligheten. Nye avløpsrør fra kjøkken og bad i hybelleiligheten i 2021. Utført av: Ingeniør Larsen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Skiftet utvendig stoppekran/vannutkaster i 2025. Utført av: Ingeniør Larsen AS."'
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Skiftet avløpsrør og vannlås under kjøkkenvask i 2025. Utført av: Ingeniør Larsen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Usikkert årstall. Reparert utvendig lekkasje i vannrør. Forsikringssak. Utført av: Ingeniør Larsen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. -"Tilstoppet avløp spylt. Skjedde to ganger, muligens 2023 og 2024. Utført av: Ingeniør Larsen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av ufaglærte. - "Skiftet blandebatteri på kjøkken i 2018."

Er det eller har det vært nedgravd oljetank på eiendommen?- "Ja."
Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen? - "Antas god tilstand."

Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja. Stans i ventilasjonsvifte til hybelleiligheten. Ventilasjonsviften ble skiftet ut."
Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Koblet takvifte i 2020. Utført av: Leithe & Christiansen AS."
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Nei."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget, samt hvilke tiltak som er gjort. - "Tynt riss i grunnmur og riss i 1 gulvflis på bad. Gulvflisen er skiftet. Skjevhet v/vestre søyle for veranda- og takutspring. Skjevhet usynlig nå. Kompensert for ved omlegging av takkledning og ny kledning på veranda."

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja."
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? - "I den grad sølvkre er skadedyr? Det har vært sølvkre på bad i 1. etg. Bekjempet med felle. Ikke opplevd i senere tid."

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? - "Ja."
Beskriv omfanget. -"Muligens noe råte i panel på nordfasaden. De aktuelle bordene er skiftet ut."

Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende? - "Ja."
Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen? - "Ja."
Er det utført radonmåling? - "Ja."
Når ble målingen utført og hva ble måleverdiene? -"2023 Radonmannen
Årsmiddel: 75bql i oppholdsrom, 120 bql i bod.
Høyeste: 100bql i oppholdsrom, 160 bql i bod
Ikke spesifikt målt i utleieenheten, men målingene anses som representative da de er utført i samme miljø.
Ellers kontinuerlig med to målere fra Airthings. De viser varierende verdier for tid på døgnet og årstider."

Har ufaglærte utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte? - "Ja. Montert stikkontakt for fjernsyn i garderobeskap på et soverom selv i 1982? Trukket kabel selv til garasjer som er plugget i stikkontakt i utvendig bod i 1. etg. 1982? Samt montert stikkontakter i garasjer. I ettertid har elektriker montert lamper og stikkontakter og forutsetningsvis sett over det opprinnelige."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "Ja. Belegningssten lagt av Bygg og Stein As. Hybelleiligheten er dels ombygget og fullstendig renovert i 2021 med nytt elektrisk, nye rør, nytt bad med sanitær, nytt kjøkken, gulv-og veggkledning. Trefasadene er beiset/malt i 2025. Murvegger er malt med silikatmaling i 2025. I utvendig terrenggarasje oppstår noe fukt nederst mot betonggulv ved nedbør, innerst i bod og ytterst ved port. Håndteres med avfukter. Selvtørker ved oppholdsvær. Det har tidligere vært vanninntrenging i terrenggarasjens østvegg mot trapp. Det er utført tettearbeider og innvendig vegg er pusset og malt. Dette er utført i 2025."

Dimmer er frakoblet på utelysene. Dimmer-/vribryterne står der, men de er frakoblet pga at pærene i utelysene ikke kan dimmes.

Velkommen til Løkkaskogen 1 B - et romslig hjem med god atmosfære, gjennomtenkte løsninger og tilhørende hybelleilighet med skattefrie leieinntekter på 13.400,- per mnd. Her bor du i rolige omgivelser med god plass til hele familien. Huset ble oppført i 1981 og har kun hatt en eier siden byggeår. Eiendommen kan blant annet by på solrike uteplasser, hyggelig hage med plen, to garasjer med el-lader, 3 baderom, 5 soverom, rikelig med lagringsplass og tilgang til flotte fellesarealer. Det er sol på uteplassene fra soloppgang til solnedgang. Solen står rett i syd kl. 12 (13 med sommertid).

Boligen er oppført over to plan samt loft. Hovedinngangsplan inneholder entré, gang, bad, to soverom, kjøkken, trapperom og stue med spisestue. Fra loftstige på et av soverommene er det adkomst til loft. Loftet har et gulvareal på ca. 26 m². Hageplan inneholder to soverom, gang med trapp, bad, bod, vaskerom, badstue samt separat inngang til hybelleilighet med, entré, soverom og stue/kjøkken og bad/vaskerom. Boligen er vedlikeholdt med blant annet nytt yttertak med ny taksten, pipehatt og luftehatt, beisede fasader, ny terrasse, opparbeidet hage/uteområde og modernisert hybeldel m.m. Boligen holder en god standard med begrenset slitasje på overflater. Enkelte rom er av alder, men alle rom i boligen har ivaretatt bruksfunksjon.

INNHOLD 2. ETASJE (Hovedinngangsplan) :

E n t r é :
Adkomst til boligens hovedetasje via overbygget inngangsparti med store sittebenker på begge sider av hovedinngangsdøren. Hyggelig entré med plass til klesavheng og skooppbevaring i medfølgende skoskap. Entréen er flislagt og har lun gulvvarme.

K j ø k k e n :
Separat kjøkken med spiseplass. Velutstyrt kjøkkeninnredning som er spesiallaget av møbelsnekker i 2001. Her er godt med skap- og benkeplass hvor kjøkkeninnredningen har profilerte fronter i hvit utførelse. Benkeplater i heltre (mørbeiset/lakket massiv eik), med Innbygget dobbel porselensvask og ett-greps kjøkkenarmatur. Avtrekksvifte med avtrekk ut og over tak. Mellom benkeplate og overskap er det fliser. Integrert komfyr fra Husqvarna, platetopp fra Husqvarna, oppvaskmaskin fra Siemens, benkefryseskap i kjøkkenskapet, og to separate kjøleskap i høyskap medfølger. Kjøkkenet fremstår med god skap- og benkeplass. Utgang via tofløyet balkongdør til gårdsplass med belegningsstein og god plass til flere sittegrupper.

S t u e / s p i s e s t u e :
Lys og innbydende stue innredet med parkett og hyggelig utsyn mot hagen. Store vindusflater mot tre himmelretninger slipper inn rikelig med naturlig lys, noe som bidrar til et trivelig hjem. Den gode planløsningen, hvor stuen er formet som en L, gjør det enkelt å innrede med romslig sofagruppe, bord og tilhørende mediemøblement i tillegg til spisestue og plass til langbord. Videre varmer peisen i stuedelen godt og gir boligen en lun og god atmosfære.

V e r a n d a :
Fra stuen er det utgang til en solrik og sydvendt veranda. Denne er delvis overbygget av takutstikk og har utvendig belysning og stikkontakt. Her er god plass til både spisebord og loungemøbler. Markisene over verandaen er motordrevne og reguleres med fjernkontroller.

S o v e r o m 1 o g 2 :
Boligens hovedetasje inneholder to fine soverom. Begge har god plass til seng, nattbord og garderobeskap. Adkomst via takluke til stort lagringsloft fra det ene soverommet som av dagens eiere benyttes som kontor.

B a d e r o m :
Flislagt dusjbad med toalett smart lokalisert ved hovedinngangen til boligen. Badet er fra 1981 og er fortsatt i bruk. Gulvet er belagt med 9 x 20 cm fliser med varmekabler, og veggene har 15 x 15 cm fliser. Rommet er utstyrt med gulvmontert toalett, dusjhjørne med skyvedører og regnfallsdusj, samt vegghengt servant med speil og lysarmatur over. Badet har Aquarit membranbelegg og forsterket gulvkonstruksjon. Badet har fått TG3. Vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

INNHOLD 1. ETASJE (Hageplan) :

H o v e d s o v e r o m :
Stort soverom med store vindusflater og terrassedør mot hagen. Her er god plass til stor dobbeltseng og nattbord på hver side. Rommet har pen tapet på vegger og parkettgulv. Rikelig med garderobeplass i takhøye garderobeskap langs en hel vegg.

T e r r a s s e :
På bakkenivå er det en oppbygget terrasseplatting fra 2025, med trykkimpregnerte materialer. Verandaen utenfor stuen i etasjen over, fungerer som tak over denne sydvendte markterrassen. Herifra er det videre adkomst til den usjenerte hagen og flere hyggelige sitteplasser. Hagearealet er opparbeidet og flatt og maksimalt utnyttet ved oppbygde murer mot Bjørnveien. Det er bred trapp i egen trappeutkraging/trapperom i mur som tar deg ned til Bjørnveien.

S o v e r o m 2 :
Etasjens andre soverom er også av god størrelse. Rommet er innredet med familiekøye og medfølgende garderobeskap. Store vindusflater og hyggelig utsyn over hagen. Veggen mellom soverom og gang/trapp er isolert med Rockwool lydplater for å sikre innsovning for den minste.

B a d e r o m :
Flislagt baderom fra 1981. Veggene er belagt med 15 x 15 cm fliser, gulvet med 9 x 20 cm fliser. Innredningen består av skap med to nedfelte servanter og ettgreps blandebatteri på begge. Det er innfliset badekar, samt høyskap. Vindu med tilluftsventil. Badet har dør videre til badstue. Badet har fått TG3. Vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

B a d s t u e :
Badstuen har isolerte vegger og varmereflekterende belegg under panel. Det er montert isolert badstudør med adkomst fra hovedbadet. Ventilasjonskanaler for inn- og utluft er etablert. Badstuen er ikke innredet med benker, men har betjeningspanel og er tilkoblet med trekkerør for ledningsnett plassert på vegg i hallen. Badstueovn er ikke montert.

V a s k e r o m :
Eget vaskerom med fliser på gulv og belegg på vegger. Vaskerommet er utstyrt med utslagsvask i metall, og det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Her er også husets varmtvannstank på 300 liter og stoppekran plassert. Det er installert varmekabler under gulvflisene. Vaskerommet har fått TG3. Vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

UTLEIEDEL (Hageplan) :

E n t r é :
Hybelleiligheten ligger i 1. etasje og har egen inngang fra hageplanet med gangareal på brostein og terrassebord og enkel adkomst både fra Bjørnveien og Løkkaskogen. Flislagt inngangsparti med lun gulvvarme. Knagger for klesavheng og skoskap for skooppbevaring.

S t u e / k j ø k k e n :
Hyggelig oppholdsrom med kjøkken og stue i åpen løsning. Her er plass til sofagruppe og spisestue. Uttak for kabel-TV i oppholdsrommet. Kjøkkeninnredningen er fra 2021 og levert av Norema og har integrert komfyr, indusjsjonstopp, oppvaskmaskin og kombiskap. Kjøkkenet har avtrekksvifte med kullfilter, komfyrvakt og vannstoppesystem. Mellom benkeplate og overskap er det laminat panel med flise mønster. Kjøkkenet fremstår moderne med god skap- og benkeplass.

S o v e r o m :
Soverom med plass til seng og nattbord. Klesoppbevaring i garderobeskap med speilfronter.

B a d :
Badet i utleiedelen er renovert i 2021. Her er fliser på vegger og fliser med varmekabler på gulv. Rommet har innredning med nedfelt servant og ett-greps blandebatteri, speilskap med lys over servant, veggmontert toalett, dusjhjørne med innfelte dusjvegger samt opplegg for vaskemaskin. Belysningen består av spottlampe på vegg samt lys i speil. Det er lagt nye vannrør og avløpsrør i bad og kjøkken i utleiedelen, samt det er nye elektriske kurser med tilhørende nye sikringer i hovedsikringsskapet. Det er ikke egen måler for utleieenheten.

ØVRIG :

G u l v : I andre etasje er det lagt trestavsparkett i stue/spisestue, tostavsparkett på ett soverom, belegg på ett soverom og parkett av typen skipsgulv på kjøkken. Entré og bad har fliser. I første etasje er det Marmorfliser i trapperom/hall. Fliser på vaskerom og bad, samt belegg på deler av av boden. Soverommene har tre-stavs parkett. I utleiedelen er det laminat på gulv i stue og soverom, samt fliser i entré/vindfang og på bad. Varmekabler i alle gulv i 1. etasje og hybelleilighet unntatt i matbod og badstue og i vindfang og bad i 2. etasje. Trapp mellom etasjene med trappeneser i lakkert eik og sisalteppe.

V e g g e r : Andre etasje: Vegger er hovedsakelig med tapet/strie, slette malte flater og fliser. I entre/ vindfang er det brystningspanel i tre. I hall/stue/trappegang er det lintapet. Første etasje: Vegger har tapet av ulik type, pusset mur på enkelte flater, belegg på vaskerom og fliser på bad. Badstue med badstupanel. Utleiedel: Vegger er med malt strie, slette malte flater og malt trepanel på soverom. Alle innvendige vegger, med unntak av veggen mellom garderobe og trapp, er isolert med steinull for lyddemping. Boligen har lydvegger mot hybelleilighet.

H i m l i n g : Boligen har to romslige etasjer i full høyde. Ingen innvendige skråtak. Himlinger er slette og malte, med unntak av stue/spisestue hvor det er trepanel. Lydhimling mellom etasjene.

D i v e r s e : Sikringsskapet har automatsikringer, med hovedsikring på 63 Ampere. Alarmanlegg med panikkbrytere. Alarmanlegget medfølger, men det må tegnes eget telefonabonnement med nytt SIM-kort for tilknytning til alarmsentral som det må inngås avtale med. Uttak for Kabel-TV i mange rom samt i utleiedelens oppholdsrom og satellitt-TV i soverom i 1. etasje, stue samt i utleiedelens oppholdsrom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følger med: Fryseskap i kjøkkenbenk, to stk kjøleskap i kjøkkenskap, oppvaskmaskin, tørketrommel, fryseboks.
Følger ikke med: Pyntetelefoner, taklamper, gardinoppheng i soverommene, oppheng for takboks i garasje.

Oppvarming via elektrisitet og vedfyring.
1. Etasje: Varmekabler i alle gulv i første etasje inkludert utleiedelen, unntatt i matbod og badstue. Varmekablene på bad i utleiedelen er nye i 2021.
2.etasje: Varmekabler i entré og bad. Peis og parafinovn i stue. Tanken må kontrolleres før bruk av bioparafin. Elektriske panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 30.05.1983. Det foreligger ferdigattest på garasjen og støttemur datert 19.10.1988. Det foreligger ferdigattest på garasje med bod datert 09.03.1990. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
Hybel/utleiedel i 1. etasje er noe ombygget ved at kjøkken/stue er utvidet og etablert i åpen løsning der det opprinnelig var soverom og gang. Soverom er etablert der te-kjøkken var.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 25367, tinglyst 09.10.1979. Bestemmelse om veg. Eiendommen gnr/bnr. 33/2042 (Løkkaskogen 1B), som har felles oppkjørsel med Løkkaskogen 3 og 5 forpliktes herved til å dekke 1/3 del av omkostningene ved opparbeidelsen gnr/bnr. 33/2049 og fremtidig vedlikehold av veien og garasjeplass. Vedlikeholdsplikten inntrer når tomten bebygges.

Dagboknr 10497, tinglyst 21.04.1982. Best. om vann/kloakkledning. Over gnr/bnr. 33/2218 (Løkkaskogen 1A) og hageparsell av gnr/bnr. 33/2042 (Løkkaskogen 1B) i vest er det lagt felles vann- og avløpsledning for de 2 eiendommene. Det er felles vedlikeholdsplikt på denne del av ledningene samt inspeksjonskum beliggende på gnr/bnr. 33/2218. Fra inspeksjonskum på gnr/bnr. 33/2218 er det lagt vann- og avløpsledning til separat inspeksjonskum beliggende på gnr/bnr. 33/2042. Dette er en rettighet som tillegges denne eiendommen. Det er separat vedlikeholdsplikt for gnr/bnr. 33/2042 på denne del av ledningen. Gnr/bnr. 33/2218 tillegges rett til å ha liggende i grunnen over gnr/bnr. 33/2042 kabler for strøm, telefon og fellesantenne, samt strømkabel til garasje beliggende på gnr/bnr. 33/ 2049. Felles koblingsbokser for disse kabler er plasserte på gnr/bnr. 33/2042. Drensvannet fra begge eiendommer/hus, ledes ut i 2 felles kummer beliggende på gnr/bnr. 33/ 2042 hvorfra vannet ledes ut i grunnen. Drenskummene og ledningen mellom disse eier i fellesskap og det er fellesskap og det er felles vedlikeholdsplikt, herunder hører også tømming av kummene. Etter alle eventuelle fremtidige gruvearbeider skal terrenget såvidt mulig settes i sin opprinnelige stand. Det påhviler hjemmelshaverne felles vedlikeholdsplikt av bodenes grunnmur, bodtak med gesimskasse og med nedløpsrør på de boder som binder husene sammen. Hjemmelshaverne fører opp felles garasje i rekke på gnr/bnr. 33/2049. Det påhviler felles vedlikeholdsplikt av garasjens tak med gesimskasse og takrenner med nedløpsrør og grunnmur.

Dagboknr 35584, tinglyst 18.11.1983. Best om garasje/parkering. I anledning oppføring av garasjer på gnr/bnr. 33/2049 bestemmes følgende: Garasjeenhet nr.1 tilligger gnr/bnr. 33/2042 (Løkkaskogen 1 B) med en eiers rettigheter og garasjeenhet nr.2 tilligger gnr/bnr. 33/2218 (Løkkaskogen 1A) med en eiers rettigheter. Likevel begrenset av tidligere tinglyst vedlikeholdsplikt og bestemmelser fattet av sameiet i gnr/bnr. 33/2049 (Realsameiet). Garasjeenhet nr.1 er den enhet som oppføres nærmest gnr/bnr. 33/2042 og garasjeenhet nr. 2 er den enhet som oppføres mellom garasjeenhet nr.1 og de garasjeenheter som tilligger gnr/bnr. 33/2043 (Løkkaskogen 3).

Det er tinglyst følgende rettigheter på eiendommen:
Dagboknr 12231, tinglyst 07.05.1979. Erklæring/avtale, Best. om adkomstrett.
1. Gnr/bnr. 33/2045 (Løkkaskogen 7) og bnr. 2046 (Løkkaskogen 9) skal ha felles bruksrett til regulert atkomst- og garasjeparsell gnr/bnr. 33/2047. Gnr/bnr. 33/2042, bnr. 2043 og bnr. 2044 skal ha felles bruksrett til regulert atkomst- og garasjeparsell gnr/bnr. 33/2049.
2.Gnr/bnr. 33/2042, bnr. 2043, bnr. 2044, bnr. 2045 og bnr. 2046 skal ha felles bruksrett til de regulerte fellesarealene gnr/bnr. 33/2048 og bnr. 2050.

Dagboknr 12650, tinglyst 11.05.1979. Best. om adkomstrett. Oppløsning av sameie. Det betales ingen kontante vederlag, da tomtene anses likeverdige slik at hver sameier fortsatt får en ideell andel som tilsvarer vedkommendes andel i sameiet før oppløsningen. Verdien av hver tomt settes til kr 100 000,-. Ved oppløsningen tillegges hver enkelt tomt rett til felles atkomst over eiendom gnr/bnr. 33/2049.

Dagboknr 6108, tinglyst 05.03.1982. Erklæring/avtale, Best. om garasje/parkering.
1. Gnr/bnr. 33/2218 og bnr. 2042 skal være medeiere med en ideell 1/6-part hver av den regulerte atkomst- og garasjeparsell gnr/bnr. 33/2049. Gnr/bnr. 33/2218 og bnr. 2042 skal ha rett til å oppføre en dobbeltgarasje i fellessak på gnr/bnr. 33/2049. Atkomst- og garasjeparsellen er vist med blått kart i servitutten.
2. Gnr/bnr. 33/2218 og bnr. 2042 skal være medeiere med en ideell 1/10-part hver av de regulerte fellesarealene gnr/bnr. 33/2048 og bnr. 2050. Fellesarealene er vist på rødt kart i servitutten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut.

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på 100 Bq/m3 i oppholdsrommet i boligen, og dette er innenfor angitt grenseverdi, da Bq/m3 verdien er maksimalt 100, som målt i oppholdsrommet. Selger opplyser om at det ikke er spesifikt målt i utleieenheten, men at målingene anses som representative da de er utført i samme miljø.

Utleiedelen er utleid i dag for kr 13 400,- per måned. Leieforholdet varer til den 01.08.2026, og ved evt. overtagelse før denne dato vil leietager følge med boligen frem til senest 01.08.26.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen er grundig rengjort til visning og vil ikke bli ytterligere rengjort til overtakelse.

Eiendommen ligger i et svært attraktivt og veletablert boligområde på Slemdal nær Gressbanen og Holmendammen. Nabolaget er kjent for sitt trygge og sosiale bomiljø og gode oppvekst vilkår. Boligen ligger i naturskjønne omgivelser med direkte tilgang til diverse friarealer og parkområder til lek og moro for barna.

Løkkaskogen er en fredelig blindvei, uten noen form for gjennomgangstrafikk, i optimale barnevennlige omgivelser. Beliggenheten gir godt utsyn over nærområdet. For dem som vet å verdsette gode turmuligheter gir nærheten til Holmendammen og Nordmarka rask tilgang til naturen. Nærheten til idrettsanlegget på Gressbanen, samt Holmenkollen Tennisklubb gir tilgang til en rekke fritidsaktiviteter, samt et godt sosialt miljø. Gressbanen har kunstisbane om vinteren og kunstgressbane om sommeren. Holmendammen brukes blant annet av Oslos sportsfiskere og har et parkområde for promenering på søndagene og fuglemating med ender og svaner. Mange øver på fluefiske fra de to kastebryggene.

Dette er en super eiendom for barnefamilier med trygg skolevei til nyere og velrennomerte Holmen skole og med fritidsaktiviteter på Gressbanen Ready og Holmenkollen Tennisklubb i umiddelbar nærhet. Det er heller ikke langt til Hemingbanen med et bredt idrettstilbud (fotball, friidrett, tennis mm). Det eksisterer flere gangstier oppover i retning Midtstuen med bl.a akebakker som Korketrekkeren og flotte preparerte lysløyper innover i marka. På vinterens beste dager har en djerv skiløper «ski in - ski out» på brøytekantene. Enkel vei til fjorden/båthavner med kun15 minutter på sykkel til Frognerkilen. Det er også enkel vei til Majorstuen/sentrum via gange, sykkel, bil, buss eller "trikken" (T-bane). Dette er kvaliteter som representerer en viktig del av nærmiljøet. Flere barnehager i nærområdet og gangavstand til skoler i alle trinn. Området oppleves som skjermet, men samtidig sentralt i denne bydelen.

Lokal dagligvare forretning nederst i Gaupefaret (søndagsåpne Joker Homenhavna) og nyåpnet Meny med ferskvaredisk ved Gressbanen. Slemdal senter og Vinderen Torvet ligger også i nærområdet og kan tilby matbutikker, ulike forretninger, vinmonopol, apotek, SATS trenngssenter, en rekke servicetilbud og flere spisesteder. Offentlig kommunikasjon med gode bussforbindelser i Stasjonsveien (buss 45) og Holmenhavna (buss 46). Ca. 12 minutters gange til Holmenkollbanen med T bane fra Slemdal.

Dette er en super eiendom for den aktive barnefamilie med nærhet til det aller meste og populært beliggende mellom byen og marka!

Kjør Stasjonsveien fra Gressbanen mot Slemdal. Ta deretter første avkjørsel til venstre, som er Bjørnveien. Ta deretter andre avkjørsel til venstre, som er Løkkaskogen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 644 kvm. Tomten er planert over flere nivåer og boligen er oppført på en liten høyde.
Stor, privat steinbelagt gårdsplass på forsiden av boligen. Her er god plass til sittegrupper, trampoline og direkte tilgang til utvendig bod til sykler/ski/verktøy og leker. Uteplassen er delvis skjermet av hekk av kanadisk hemlock. Det er nedlagt varmekabler for mulig
tilkobling (av elektriker) ved følt behov. Varmekablene dekker gangvei til uteboden og til felles gårdsplass med naboene (garasjene).
Frukthagen har morelltrær, epletrær, plommetre, en solbærbusk og en ripsbusk samt noen bringebærplanter. Den er skjermet av rosehekk mot Bjørnveien og potentillahekk mot Løkkaskogen. Den er delvis inngjerdet. Det er lagt vannslange over naboens eiendom til frukthagen.
Hageanlegg på sydsiden av huset med plen, hekk, markterrasse og stor forstøtningsmur mot Bjørnveien. Forstøtningsmur også mot naboeiendom i øst og felles gårdsplass. Gangvei er belagt med brostein. To frostsikre utekraner.

Trappeløp fra hageplan og ned til Bjørnveien med port og plass for oppstilling av sykler etc. Trappeløpet til Bjørnveien er delvis overbygget med plass for en sittegruppe hvor kveldssolen kan nytes. På veiplanet er trappeløpet delvis hellelagt.

Tomtearealet (644 kvm) suppleres av fellesarealer, totalt 1214 kvm.
Lekeplass (plen) 33/2048, areal 366,2 m2 - andel 1/10. Gårdsplass (innkjøring) 33/2049, areal 393,5 m2 - andel 1/6. Snippen (plen) 33/2050, areal 454,3 m2 - andel 1/10

5 boligenheter er realsameiere i innkjøringsarealet og gårdsplassen. 7 boligenheter er realsameiere i lekeplassområde/park og park/plenområde. Vedlikehold og drift utøves i fellesskap med bl.a. trivelig dugnadssammenkomst/-lag en lørdag i april/mai hvert år.
Boligenhetene har felles brøyte- og strøordning.

Boligen har to seperate garasjer, hvorav den ene er bygget i en rekke på 4 med naboene og den andre er bygget i en rekke på 2 med en nabo.
Rekkegarasjen på felles gårdsplass er oppmålt til 15 m2 og har nylagt takbelegg, beslag, takrenne og nedløp i 2019. På motsatt side av den felles, asfalterte gårdsplassen er det en terrenggarasje som følger terrenget. Denne er oppført med murte vegger og betong, med støpt dekke som tak hvor det er anlagt felles lekeplass. Garasjen har bod i bakkant og oppmålt til 27 m2, automatisk garasjeport, el-bil lader og lys. Begge garasjeporter oljet i 2025.
Det er to Easee billadere, en i hver garasje som medfølger. De er appstyrt. Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med, Oppheng for takboks medfølger ikke. Felles oppkjørsel og snuplass med 5 andre hus.

Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat avkjørsel fra Løkkaskogen med felles vedlikeholdsansvar. Veien, inkludert garasjen på siden av eiendommen, er det ene realsameiet som denne eiendommen har ideell 1/6 av.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde i henhold til reguleringsplan S-2086 datert 21.04.1978 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 005,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 29 240 kWh. pr. år. / ca. kr 36 824,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie hos IF (superforsikring) på kr 17 000,- pr- år.

Boligen er tilknyttet Telia bredbånd/TV via coaxialkabler til de fleste rom, eller via wifi/mesh. Abonnement må tegnes og utstyr må bestilles/leies av Telia med valgfri hastighet og valgfrie TV-/strømmepakker. Inntak for coaxialkabel via utvendig bod i 1. etasje.
Satellitt-TV via Parabolantenne montert på utvendig bod. Antennekabler med uttak, er lagt til to soverom i 1. etasje. (på yttervegg), og til utleieenhetens oppholdsrom og stue i 2. etasje (over loftet og videre i innvendig vegg videreført på yttervegg til utleieenheten). Antenneanlegget er levert av Allente hvor abonnement kan tegnes som inkluderer strømmetjenester.

Det er inngått avtale med Global Connect om tilførsel av fiber som utføres av Bracom. Det kan tilknyttes abonnement hos Riks-TV. Dette er forventet utført i løpet av tidlig høst 2025. Fiber graves ned under belegningsstein på oversiden utenfor husets 2. etasje. Utleieenheten tegner egne abonnementer.

Boligen er tilknyttet alarm. Alarmabonnementet medfølger ikke.
Eiendommen har privat brøyting. Kostnad er ca. kr 5 000,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 528 889,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 898 413,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 6 303,- for inneværende år. Redusert eiendomsskatt med separat utleieenhet.

17 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

437 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
458 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
17 958 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ådne Jareld

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9 % av salgssummen.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Salgsoppgave  kr 3 600,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 1.055,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 1.150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Oppdragsnummer 40-0200/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25200

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 14:43