Riskestien 3

Riskestien 3, 1529 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 197, bruksnummer 171, ideell andel 1/1
Andelsnummer 48, AL Solliskogen Borettslag, organisasjonsnummer 948588846

Totalt bruksareal BRA: 110 kvm

BRA-i:
1. etasje: 53 kvm: Entré, stue, kjøkken og bad.
2. etasje: 51 kvm: 3 soverom, bad og TV-stue.

BRA-e:
1. etasje: 6 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 112 kvm:

Nordvest-vendt terrasse er oppmålt til 34 kvm (TBA).
Sydøst-vendt terrasse er i to nivåer og er oppmålt til 31 kvm og 47 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Byggemåte iht. tilstandsrapportem:
Boligbygg over 2 etasjer samt loft. Støpt gulv mot grunn. Bærende konstruksjoner samt etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende trekledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takpapp. Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2006. Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Synlige avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 194 liter fra 2018 plassert under trapp. Boligen er oppvarmet via elektrisitet samt vedfyring. Elektrisk gulvvarme i 1.etasje samt på baderommene. Boligen har naturlig ventilasjon i form av friskluftsventiler i vinduer.

Oppsummert tilstandsgrader:
TG0 - 0% - TG1 - 61%, TG2 - 25%, TG3 - 3%, TGIU - 11%.

TG3:
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget:
Det elektriske anlegget i 2.etasje er ifølge selger utført på egeninnsats/ufaglært arbeid.
Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget.
Kursoversikt er ikke oppdatert.
Med bakgrunn i at det er utført egeninnsats og ufaglært arbeid på det elektriske anlegget er TG3 satt for å belyse risiko. Arbeider på elektrisk anlegg skal kun utføres av kvalifisert elektrofaglig personell.
Det anbefales å gjennomføre en utvidet el-kontroll for å avdekke eventuelle feil og mangler.

Utvendige trapper:
Trappen mangler rekkverk. Rekkverk må etableres iht. gjeldende standard.

TG2:
Membran, tettesjikt og overgang til sluk:
Membranen er utført på egeninnsats av selger med den risiko det medfører. Gjennomføring rundt avløpsrør til servant er ikke tilstrekkelig fuget. Fare for fukt i konstruksjonen. Tiltak anbefales.

Bad. 1. etasje:
Ventilasjon:
Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.
Sluk:
Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
Sanitærutstyr / innredning:
Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
Fallforhold (gulv):
Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.
Avløpsrør (ink. sluk):
Det er registrert rust på skruer til klemring. Rustne skruer kan forringe levetiden og svekke klemringens funksjon. Ved svekket funksjon øker faren for fukt i konstruksjonen. Tiltak kan vurderes.
Annet:
Baderommet er bygget på egeninnsats, med den risikoen det innebærer. TG2 settes på bakgrunn av at det kan ikke utelukkes feil utførelse på tettesjikt, gjennomføringer og andre forhold som bør utføres av fagpersonell.

Kjøkken - vannrør:
Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Vannrørene er ikke plugget mot varerør. Av denne grunn kan eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør system forårsake følgeskader. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Overflater himling:
Det er registrert enkelte hakk og merker i himling i 2.etasje. Det er registrert skader ved downlights på soverom 1 som kan tyde på fuktskade. Det er ikke foretatt demontering av utstyr, eller inspeksjon inne i konstruksjonen. Bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres slik at nødvendige tiltak kan iverksettes.

Innerdører:
Det er registrert svelleskader på dørblad til bad 2.etasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg:
Hovedstoppekran:
Hovedstoppekran er ikke lokalisert. Stoppekran må lokaliseres og tilkomst etableres. Det er ikke observert lekkasjer, men kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
Yttervegger i sin helhet har etterslep på vedlikehold. Skader i konstruksjonen er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Det er registrert påbegynnende råteskader på kledning ved utvendig bod. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Ifølge selgers opplysninger er det planlagt større oppgraderinger i regi av borettslaget i nær fremtid.

Yttertak:
Tekking (undertak, lekter og yttertekking):
Det er registrert symptomer på elde og slitasje. Selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand. Ifølge selgers opplysninger er det planlagt fornying av taket.
Inspeksjonsmulighet:
Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
Beslag, renner, nedløp og snøfangere:
Det er registrert deformasjoner og slitasje på renner og beslag. Utskiftning utskiftninger kan iverksettes ved behov.

Terrasser/platting på terreng - utgang fra stue:
Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere. Det er registrert skjevheter på nedre del av terrassen. Ukjent årsak. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Det foreligger rivningsbegjær på takoverbygg grunnet underdimensjonering. Takoverbygget bærer i tillegg preg av slitasje.

Drenering:
Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.

Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger):
Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Utdrag fra egenerklæringsskjema:

1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Ja. Kommentar: Brukt gipsplater bak fliser bad 2etg.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats.
Firmanavn Ringvoll vvs Micro elektro - Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Bad 1. etg. 2023. Ringvoll vvs: byttet alle rør/avløp bad 1etg.flyttet varmtvannsbereder. Nye rør til kjøkken. Montering av toalett, servant og dusjer. Micro elektro: all elektrisk anlegg på bad 1. etg. samt varmekabler og ledlys.
Egeninnsats: flislegging, membran, gipsplater, våtromsmaling, spiler i tak, montering av dusjhjørne.
Bad 2. etg. 2020 - egeninnsats; fibo plater, dusjvegg, membran, fliser, gipsplater med våtromsmaling, spotter. Vennetjeneste av fagkyndig rørlegger: nye rør/avløp, montering av toalett, dusj og vann skap.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja - Firmanavn Egeninnsats. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Nye slukmansjetter, sluk, membran.
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja. Min boligmappe.

4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært - Firmanavn Ringvoll vvs.
Redegjør for hva som ble gjort: Ringvoll vvs 2023 nye rør/avløp bad 1.etg., nye rør til kjøkken, ny utekran foran.

7. Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Ja. Såle/gulv skjevt 1. etg.

9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
Ja. Skjeggkre.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats.
Egeninnsats. Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
2017 platting bak 2018 platting foran.

12. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 13.
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats.
Firmanavn Storm elektro, Mikro elektro, egeninnsats.
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Storm elektro 2017: gjennomgang av elanlegg stue/kjøkken, samt lys, stikk, dimmer kjøkken/stue - Ref min boligmappe
Storm elektro 2019 : varmefolie stue/kjøkken - Ref min boligmappe
Mikro elektro: varmefolie entré 1. etg. - Ref min boligmappe

12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja. Min boligmappe.

13. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Storm elektro 2017: gjennomgang av el-anlegg stue/kjøkken, samt lys, stikk, dimmer kjøkken/stue - Ref min boligmappe Storm elektro 2019 : varmefolie stue/kjøkken - Ref min boligmappe Mikro elektro: varmefolie entré 1. etg. - Ref min boligmappe.

15. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
Ja. Egeninnsats elektriske stikk/spotter 2. etg.

20. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja. Gjort om vindfang i 1. etg. til entre. Laget åpen løsning mellom stue og kjøkken.

23. Kjenner du til om det foreligger skaderapporter, tidligere tilstandsvurderinger/rapporter eller målinger?
Ja. Ref min boligmappe 30 september 2017 samsvarserklæring storm elektro.

24. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
Ja. Tak foran kjøkken vindu har fått rivningsbegjær. Dette skjedde før jeg flyttet inn og forrige megler informerte meg ikke om dette.

26. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
Ja. Tvungen vedlikehold/modernisering av borettslaget.

28. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i sameiet/laget/selskapet (i fellesareal eller i andre boliger)?
Ja. Skjeggkre.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Nåværende eiere overtok i 2016 og har siden utført oppussing i samtlige rom. Boligens elektriske anlegg er også gjennomgått og dels oppgradert, blant annet med varmefolie i både entreen, stuen og kjøkkenet. Samtidig med oppussing er romløsningen noe endret til fordel for blant annet bedre arealutnyttelse, spesielt i første etasje der stuen og kjøkkenet nå er samlet i åpen løsning.

Kjøkkenet ble i 2016 oppgradert med ny innredning fra IKEA bestående av et rikt antall skap og skuffer samt meterlange arbeidsflater på benkeplater behandlet med mikrosement. Nye rør ble samtidig installert, i tillegg til nye hvitevarer som hovedsakelig er integrert.

Badet i første etasje ble bygget opp på nytt i 2023, hovedsakelig gjennom egeninnsats. Nytt elektrisk anlegg ble installert av innleid fagpersonell, inkludert gulvvarme og effektfull LED-belysning i badets delikate spile-himling. Alle overflater er nye; gulvet og veggene er utført med like storformat fliser som fremmer helhet. Nytt er også sanitærutstyret, inkludert en ekstra stor dusjnisje med duplisert dusjsøyle som muliggjør samtidig bruk av to personer.

Badet i andre etasje ble bygget opp på nytt i 2020, også dette gjennom egeninnsats. Her er veggene utført med flis-mønstrede våtromsplater, gulvet med fliser og elektrisk varme. Nye spotter ble felt inn i himlingen i anledning renoveringen. I likhet med badet i første er også dette oppgradert med moderne møbler fra Megaflis, samt et lekkert dusjhjørne med industriell glassvegg.

Romløsningen med tre soverom på én flate i andre etasje er spesielt gunstig for en familie med små barn. To er velfungerende barnerom med ca. 8 og 7 kvm. gulvflate hver. Hovedsoverommet har over 13 kvm. gulvflate i tillegg til skyvedørsgarderobe som er etablert i opprinnelig bod.

Ytterligere et soverom er det mulig å etablere i samme etasje, i tråd med den originale romløsningen. Ett av boligens opprinnelig fire soverom er av nåværende eiere åpnet mot gangen og tatt i bruk som TV-stue, men kan med relativt enkle grep tilbakeføres til byggemeldt formål.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: MDF-plater, glatte flater og fliser.
Himlinger: Glatte flater og MDF-panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte grå fronter og vitrineskap. Pussede benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og mikrobølgeovn. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med rettprofilerte fronter og heldekkende servant i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Høyskap med glatte fronter. Dusjnisje med skyvedør og duplisert sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassvegg og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet via elektrisitet samt vedfyring. Elektrisk gulvvarme i 1.etasje samt på baderommene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Riskestien 3:
Siste feiing ble utført: 10.05.2019.
Siste tilsyn ble utført: 06.02.2018.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 29.08.1978.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:  
1. Nedfallsrør monteres.
2. Utvendig trapp for altandør monteres.
3. Kott over trapp ventileres til det fri.
4. Hulrom under terskler ved hovedinngangsdør dyttes og forsegles.
5. Loftet seksjoneres med B-30 vegg.
6. Brannmesterens rapport av 27.05.1977 etterfølges.
7. Altandør justeres i Riskestien 1.
8. Loftet luftes forskriftsmessig i Riskestien 3.
9. Utvendig belistning hovedinngangsdør utbedres i Riskestien 3.
10. Utvendig kabelarbeid fullføres i Riskestien 3.

I henhold til mottatte godkjente bygningstegninger er det avvik på planløsningen. I 1 etasje er wc-rom og vaskerom slått sammen til å bli et bad. I 2. etasje er ett av soverommene og matrom/bod gjort om til Tv-stue.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Riskestien vil du bo blant veletablert rekkehus- og lavblokkbebyggelse på Øreåsen, i et nabolag der smågatene internt på borettslagets område nærmest er uten biltrafikk og har et utpreget fredelig miljø. For en barnefamilie er det i tillegg praktisk med kun kort gangavstand til både barnehage og skole.

Fra Øreåsen går det gangvei direkte mot Vansjø, og det er heller ikke lang vei ut til Mossemarka med lysløype og kunstsnøanlegg vinterstid. Flere fine turområder finner du langs Vansjøs milelange bredd, og ikke minst i det vakre landskapet i hjertet av Rygge.

Daglige innkjøp er enkle å gjennomføre i de mange nærbutikkene omkring, her er de fleste kjeder representert. Gode shoppingmuligheter er vel så lett tilgjengelig i handelsområdet rundt Varnaveien som blant annet inkluderer Rygge Storsenter og en rekke store varehus.

Fra bussholdeplassen i Øreåsveien et fåtall meter unna er det hyppige avganger mot de mer urbane strøk av Moss. Langs Ryggeveien finnes holdeplasser for flere linjer, deriblant ekspressbusser til Oslo og Gardermoen. Med bil er det kort vei ut på E6 og kjøretiden videre til Oslo er ca. 45 minutter utenom rushtid. Velger du toget fra Moss stasjon, er du fremme i hovedstaden på kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 79065 kvm som tilhører borettslaget.

Selger disponerer/leier garasjeplass nr. 31 i felles garasjeanlegg og betaler en månedlig leie for denne på kr. 300,-. Garasjeplassen følger ikke salget automatisk og ny eier må ta kontakt med styret for å sette seg på venteliste.

Alle motorkjøretøyer skal parkeres enten på tildelt plass i garasjeanlegget eller på en av lagets to parkeringsplasser. Alle kjøretøy tilhørende andelseiere skal ha gyldig oblat påklistret kjøretøyet som
skal monteres nederst til venstre på innsiden av frontruten. Blå oblat for garasjeplass og rød for parkering ute. Gjester må ha et godkjent og utfylt gjestebevis i frontvinduet.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private interne veier med felles vedlikeholdsansvar for andelseiere i borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert omfattes eiendommen av reguleringsplan "Øreåsen sentrale del" med formål kjørevei, boliger, offentlig bebyggelse, parkeringsplass og offentlig friområde, vedtatt 08.04.1974 med plannr. M22. Reguleringsplan "Øreåsen - felt A, B og C" med formål blokkbebyggelse, kjørevei, boliger og høyspenningsanlegg, vedtatt 27.11.1978 med plannr. M31. Reguleringsplan "Årvold næringsområde" med formål offentlig friområde, gang-/sykkelvei og høyspenningsanlegg, vedtatt 16.06.1987 med plannr. M60. Videre omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål friområde nåværende, boligbebyggelse nåværende og offentlig eller privat tjenesteyting nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, årsavgift tv (kun grunnpakke), renhold fellesareal, strøm fellesareal, renter og avdrag fellesgjeld, vedlikehold bygg/vvs/elektro og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnader kan endres grunnet rentebetingelser på fellesgjelden.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 314,-
Avdrag kr 1.188,-
Driftsutgifter kr 3.907,-

Eier har et årlig strømforbruk ca. kr 20.000,- / 14.850 kWh.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett og har en kostnad på kr 494,- pr. mnd. utover grunnpakken. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 931 691,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 726 765,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 10.478,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 105.710,- pr. 19.06.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 23.888.420,- pr. 19.06.2025 og lånevilkårene er:

Type A – Lån hvor det betales både renter og avdrag:
Annuitetslån
Rente Pt.: 5,71 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 1 056, hvorav renter utgjør kr 30,- og avdrag utgjør kr 1 026,-.
Lånets løpetid: 12/2025.
Lånenr. 67143496069.
Bankforbindelse: Nordea Bank.

Type A – Lån hvor det betales både renter og avdrag:
Annuitetslån
Rente Pt.: 6,45 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 25, hvorav renter utgjør kr 1,- og avdrag utgjør kr 24,-.
Lånets løpetid: 02/2026.
Lånenr. 61188182436.
Bankforbindelse: Nordea Bank.

Type B – Lån hvor det betales fastrente og avdrag:
Annuitetslån
Rente Pt.: 3,45 %.
Renter og avdrag pr. mnd. med dagens rente: kr 422, hvorav renter utgjør kr 283,- og avdrag utgjør kr 138,-.
Renten er bundet fram til 06/2032.
Lånets løpetid: 06/2057.
Lånenr. 67143370782.
Bankforbindelse: Nordea Bank

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier, helt eller delvis, ikke kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget.

3 850 000,00 Prisantydning
105 710,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 955 710,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett - Vansjø BBL
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
18 683,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 974 393,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kenneth Lunde og Veronica Gran Bastiansen

Leiligheten er tilknyttet AL Solliskogen Borettslag.
Borettslaget består av 243 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er ikke tillatt å holde husdyr uten skriftlig tillatelse fra styret.

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2024:
• Rehabilitering av borettslaget.
• Ordnet brannrapport over borettslaget.
• Ordnet Energirapport over borettslaget.
• Brannforebyggende arbeid i garasjen og i blokkene.
• Brannsikre strømskap i blokkene.
• Jobber med løsninger for matsortering.
• Siste rest ytterdører er byttet på rekkehusene.
• Byttet utelamper ved alle garasjedørene.
• Utført noen mindre takreparasjoner på rekkehusene.
• Brannsikret sjaktrommene i blokkene.
• Åpnet gamle stengte nødutganger i garasjen og merket disse.
HMS arbeid som er utført i 2024:
• Kartlagt bygningsmassen i henhold til brannforskriftene.
• Møte med brannvesenet angående videre utsettelse av takstiger til feier.

Ene lånet til borettslaget vil være nedbetalt i løpet av 2025, noe som vil frigjøre midler til å oppta nytt lån i borettslaget. Det er usikkert om rehabiliteringen vil medføre økte felleskostnader da det ikke foreligger noen kostnadsoppsett for rehabiliteringen. Det er planlagt skifte av ytterkledning, etterisolasjon og skifte av tak.

I henhold til svarmail fra styrets leder 03.07.2025 suppleres det med følgende:
Borettslaget har ingen endelige planer eller kostnader pr. dags. dato.
Rehabiliteringen er foreløpig kun på planleggingsstadiet og ingenting er vedtatt av styret.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Boligen er forhåndsavklart på forkjøpsretten. Konf. megler ved spørsmål.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,6 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500 pr. stk): kr 12 000,-
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Eierskiftegebyr forretningsfører - VBBL: kr 5 995,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 500,-
Innhenting av offentlige opplysninger: kr 3 500,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex: kr 29 921,-

Oppdragsnummer 30-0113/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.25113

Sist oppdatert: 03. august 2025 kl. 12:38