Vadmyrveien 28

Vadmyrveien 28, 5172 LODDEFJORD
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 124, bruksnummer 94, ideell andel 1/1
Andelsnummer 498, Vadmyra Borettslag, organisasjonsnummer 950554479

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
6. etasje 72 kvm: Stue, kjøkken, 2 soverom, bad, gang og bod

BRA-b:
6. etasje 6 kvm: Innglasset balkong

I tillegg disponerer leiligheten bod ca. 4 m2 i felles bodareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2025 utført av Abatec Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt grunnmur/dekke. Utvendig kledd med fasadeplater. Flatt tak antatt tekket med asfaltpapp. Etasjeskillere av betong. Vinduer med 2-lags glass. Tilkomst til 6 etasje via heis eller trapp. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler/rom har fått tilstandsgrad 2:
- Vinduer/dører: Alder.
- Balkong/terrasse: Overflater gulv.
- Bad: Helhetsvurdering, membran, tettesjikt og sluk.
- Innvendige dører: Helhetsvurdering.
- Kjøkken: Helhetsvurdering.
- VVS: Alder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det er kun de hvitevarene på kjøkken som står i leiligheten på visningen som medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.02.1971. I skrivet står det at uferdige punkter ikke er et hinder for at bygningen kan tas i bruk.
Det foreligger ferdigattest for utskifting heis datert 02.05.2024.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Følgende er tinglyste servitutter/rettigheter på borettslagets eiendom:

Heftelser i eiendomsrett:

- Dagboknr 400011, tinglyst 03.01.1968, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, vann/kloakkledning, gjerde med flere bestemmelser. Dette er et skjøte som omhandler bestemmelser om eiendommen.

- Dagboknr 402990, tinglyst 18.06.1968, type heftelse: Bestemmelse om gjerde, bebyggelse, vann/kloakkledning med flere bestemmelser. Dette er skjøte som omhandler bestemmelser om eiendommen.

- Dagboknr 404626, tinglyst 05.07.1972, type heftelse: Bruksrett. Vadmyra Borettslag har gitt Laksevåg Forbruksforening bruksrett for butikkbetjeningen til tilfluktsrommet i en krisesituasjon vederlagsfritt.

-Dagboknr 15866, tinglyst 26.06.1980, type heftelse: Bestemmelse om vannledning. Avtale mellom Vadmyra Borettslag og Bergen kommune vedrørende kommunens rett til å føre overvannsledning over borettslagets eiendom, samt kunne forestå reparasjon og ettersyn.

- Dagboknr 249224, tinglyst 28.02.2019, type heftelse: Bestemmelse om nettstasjon.
Avtale mellom BKK NETT AS og Vadmyra Borettslag (grunneier). Gjelder rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse av nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter.

Eiendommens rettigheter:
- Dagboknr 10837, tinglyst 18.05.1993, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Rettighet hefter i Gnr.124, Bnr.95.

Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Leiligheten ligger i et stort og veldrevet borettslag i Bergen Vest, omgitt av pent opparbeidet grøntareal og flere lekeplasser.

Beliggenheten er svært sentral med gangavstand til bussholdeplass, dagligvarebutikk, Vestkanten Storsenter og ulike turområder. Coop Extra ligger bare et par minutters gange unna leiligheten (Coop Hordaland SA som eier av Extra Vadmyra har planer om å rive eksisterende bygg for å etablere ny og større butikk, byggestart var i 2024). For et mer omfattende servicetilbud er det kort gangavstand til Vestkanten Storsenter, som tilbyr et stort utvalg av butikker, restauranter, apotek, vinmonopol og mer. Vestkanten har også fasiliteter som SATS treningssenter, Vannkanten badeland, Iskanten ishall og bowlinghall.

Nærmeste bussholdeplass, som ligger noen få minutters gange unna, har avganger til Bergen sentrum hvert 10. minutt. For et mer omfattende busstilbud er det ca. 10 minutters gange til Loddefjord bussterminal ved Vestkanten Storsenter, hvor det går busser til blant annet Askøy, Sotra, Haukeland og Sandsli/Flesland-området. For den turglade finnes det flotte turområder i nærheten, som Kanadaskogen, Lyderhorn og Storavatnet, alle i kort avstand fra boligen. Til Bergen sentrum er det ca. 10 minutters kjøretid, og til Haakonsvern er det ca. 5 minutter. Det er også korte avstander til de nærmeste skolene og barnehagene i området.

Her ligger alt til rette for en enkel hverdag i en leilighet som passer for de aller fleste!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler:
- Vadmyra skole (1-7 kl.): 0,6 km
- Loddefjord skole (1-7 kl.): 0,7 km
- Kjøkkelvik skole (1-10 kl.): 1,6 km
- Sandgotna skole (8-10 kl.): 0,5 km
- Olsvikåsen videregående skole: 4,3 km
- Laksevåg videregående skole: 5,9 km

Barnehager:
-Kidsa Sandgotna: 0,2 km
- Lyngfaret barnehage: 0,4 km
- Vadmyra barnehage: 0,6 km

Eiet tomt på 43.403 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet med asfalterte veier og parkeringsplasser, fine grøntområder beplantet med prydbusker og flere uteområder med lekeplasser.

Borettslaget har 381 parkeringsplasser i tillegg til el-bil ladeplassene. Disse fordeles på 551 boenheter og det er "førstemann til møllen" prinsippet som gjelder.
VestPark AS drifter parkeringsområdet, og beboer får tildelt en elektronisk parkeringsavtale og tilgang til VestPark UNUM app, hvor både faste kjøretøy og gjesters kjøretøy skal registreres.

I forbindelse med byggeperioden som skal pågå i 2025 vil det være perioder hvor det kan være lite parkeringsplasser tilgjengelig.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert i henhold til reguleringsplan Laksevåg. gnr 124, Hetlevik, revidert plan for Loddefjord felt 2 og 4 datert 06.06.1967(91,3%) og Laksevåg. Gnr 124 bnr 98 MFL, Loddefjord, Vestre Vadmyra 2D, Lyngfaret barnehager datert 24.06.2015(8,5%) med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsplaner under arbeid:
Plan ID: 70000000 Laksevåg, gnr 124 bnr 180 MFL, Loddefjordåsen (24,9%).

Hensynssonser:
Vei støy - Gul sone 25%
Vei støy - Rød sone 3,8%

Godkjente tiltak i nærheten:
Eiendom Gnr.124, Bnr.97, Vadmyrveien 48,(Coop Extra) er revet og bygget opp igjen.
Veien ved Lyngfaret er per tid under utbedring.
Flerbruksbygg for Vadmyra borettslag er under oppføring.

2. oktober 2024 var det ekstraordinær generalforsamling angående flerbruksbygg.
Byggesøknaden er godkjent og bygget er forventet ferdigstilt mot slutten av 2025.
Borettslagets nettside www.vadmyrabrl.no, har en presentasjon med tekst, bilder og video med informasjon vedrørende dette prosjektet.
Kopi av ekstraordinær generalforsamling eller ytterligere informasjon om prosjektet kan fås ved forespørsel til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr. 7.423,- pr. mnd. og inkluderer:
Drift og vedlikehold, forsikringer, kommunale avgifter, nærvarme og varmtvann, eiendomsskatt, strømutgifter, finanskostnader, forretningsførerhonorar, konsulenttjenester: kr 6.608,-
Renhold: kr 108,-
Kabel-tv.: kr 410,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Siste økning var 01.07.25.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 735 590,- skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 942 358,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 35.583,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 417.000,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 224.483.376,- pr. 01.05.25 lånevilkårene er:
Lån 1 - NORDEA
Saldo: kr. 23.000.000,-
Rentebetingelser: 5,17% flytende rente
Rest løpetid: 42 år og 5 mnd
Avdragsfrihet: Dette lånet har avdragsfrihet frem til og med 01.08.30. Etter denne tid må man påregne en økning i husleien, hvor mye har sammenheng med hvor høy renten er på det tidspunktet.

Lån 2 - NORDEA
Saldo: kr. 201.483.376,-
Rentebetingelser: 5,04% flytende rente
Rest løpetid: 26 år og 6 mnd

Borettslaget har en avtale med Nordea der de har fastrente på mesteparten av lånene, mens resten av lånet har flytende rente.

På ekstraordinær generalforsamling 02.10.24 ble det vedtatt en låneramme på kr. 56.000.000,- for å finansiere nytt flerbruksbygg og nytt låssystem, noe som allerede er montert i hele borettslaget, samt utskiftning av håndtak og låskasse på beboernes inngangsdører er byttet ut.

2 800 000,00 Prisantydning
417 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 217 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 236 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Therese Mjelde Bendiksen

Leiligheten er tilknyttet Vadmyra Borettslag. Borettslaget ble opprinnelig bygget i 1969 og består av 551 leiligheter fordelt på 6 lavblokker og 4 høyblokker. Borettslaget har et eget kontor som er åpent hverdager fra 10:00 til 14:00 hvor daglig leder kan treffes på tlf. 45 633 758, evt. på styret@vadmyrabrl.no. Vaktmester er tilgjengelig mandag - torsdag. Borettslaget har egen hjemmeside: www.vadmyrabrl.no
Borettslaget benytter hovedsakelig kommunikasjonsplattformen Vibbo for informasjon ut til beboere så det er viktig at alle nye beboere registrerer seg på Vibbo.

Forretningsfører er OBOS.

Dyrehold er tillatt etter søknad fra styret.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutslyst med frist til 5. juni til å melde seg.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån).

2. oktober 2024 ble det vedtatt på ekstraordinær generalforsamling at det skal bygges nytt flerbruksbygg som skal inneholde kontor, vaktmestergarasje og verksted, nytt selskapslokale, hobbyrom og soverom for utleie. Byggesøknaden er godkjent og bygget er forventet ferdigstilt mot slutten av 2025. Borettslagets nettside vadmyrabrl.no, har en presentasjon med tekst, bilder og video med ytterligere informasjon vedrørende dette prosjektet. Ellers kan kopi av ekstraordinær generalforsamling fås ved forespørsel til megler. Prosjektet vil ikke øke fellesutgiftene, men fellesgjeld pr. andel vil øke.

Det gjøres også oppmerksom på at Coop Extra butikken i Vestre Vadmyra er revet og gjenoppbygning er forespeilet at skal pågå fra uke 17 til og med uke 39. De har da varslet om jobbing fra kl.06:00 til kl.22:00 for å få det nye bygget raskest mulig opp. Coop har ikke klart å få til noe alternativt i tiden mens byggingen pågår, men har derfor stort fokus på å få nytt bygg åpnet og klar for drift raskt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler. 

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutslyst.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: fast provisjon kr 50.000,-
Tilrettelegging: kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Kommunale opplysninger : kr 3.400,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 
 

Oppdragsnummer 79-0035/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Sentrum
Nøstetorget 5, 5011, BERGEN
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR79.2535

Sist oppdatert: 02. august 2025 kl. 07:07