Hvileberget 13

Hvileberget 13, 1680 SKJÆRHALDEN
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 3, bruksnummer 1, festenummer 212, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 226 kvm

BRA-i:
1. etasje 90 kvm: Entré, bad, kjølerom, vaskerom, kjøkken, og stue
2. etasje 60 kvm: 3 soverom, bad, og stue

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 33 kvm: Garasje
2. etasje 32 kvm: (Loftsetasje - garasje)

Lysthus:
1. etasje 11 kvm: Lysthus

Åpent areal:
1. etasje 43 kvm:

Loftsetasjen i garasjen har 32 kvm ALH (ikke måleverdig areal)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.08.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Taket er tekket med takstein e.l. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående kledning. Dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere enn de kravene som gjaldt da denne bygningen ble oppført. Type/mengde isolasjon er ikke kjent, men antas å være oppført etter byggeårets normer og krav. Ytterveggene er visuelt befart uten inngrep i konstruksjonen.

Det er gitt 17 punkter med TG 1, 24 punkter med TG 2 og 2 punkter med TG IU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 på bygningselementer i våtrom (bad) 2. etasje, våtrom (bad) 1. etasje, spesialrom 1. etasje, våtrom (vaskerom) 1. etasje, taktekking, veggkonstruksjon, takvindu, eldre vinduer, dører, gulv 2. etasje, etasjeskille/gulv mot grunn, innvendige trapper, vannledninger, avløpsrør, varmtvannstank, elektrisk anlegg, grunnmur og fundamenter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket/taket. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Har du kjennskap til eiendommen?
Ja. Eiendommen selges med fullmakt. En fullmaktshaver har ikke nødvendigvis detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det innebærer. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Vannrørene på vaskerom ligger til yttervegg. Ved sterk kulde hendte det at vannrøret kunne fryse.

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. Årstall: 2020. Faglært. Det var en lokal snekker som utførte etterisolasjon av vannrørene. Er litt usikker på årstallet. Det skal ikke ha vært noe problem siden. Dokumentasjonen kan jeg muligens finne. Sandstrøm utførte jobben.

Nytt arbeid. Årstall: 2019. Faglært. Jeg mener det var Bademiljø Hvaler som satte inn et dusjkabinett på badet i 2.etasje. Er usikker på årstallet. Bademiljø Hvaler utførte jobben.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. 2015. Faglært. Det blir litt vanskelig å svare nøyaktig, men vår far fikk skiftet ut de fleste vinduene i boligen, men tror ikke han fikk skiftet alle på en gang. Snekkeren mener jeg er død.

- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. Årstall: 2021. Faglært. Det ble lagt om til jordet elanlegg i stuen. Har ikke dokumentasjon, men kan sikkert finne fram til det. Er også usikker på årstallet, men mener det
var etter år 2020. Plankebyen Elektriske utførte jobben.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Huset ble malt for et par år siden av faglært

De fleste av boligens innvendige overflater og faste innredninger er fra byggeåret, men velholdt når alder og brukstid tas med i betraktning. Overflateoppussing er utført stedvis så nylig som i september 2025. Boligen bærer for øvrig preg av å ha vært oppført med påkostet standard for tiden den ble bygget, inkludert elektrisk gulvvarme i hele første etasje.

Flere utbedringer og utskiftninger er utført i nyere tid, blant annet ved boligens elektriske anlegg. Ytterligere oppgraderinger er det naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet forventet levetid på ulike rom og installasjoner.

I forbindelse med oppussing og modernisering oppstår samtidig en naturlig anledning til å personliggjøre boligens indre. Den allerede smart utformede romløsningen er et meget godt utgangspunkt, spesielt for en familie med hjemmeboende barn. Stue i begge etasjer gir familiens medlemmer mulighet for individuelt opphold, god plass til felles opphold er det imidlertid i første etasje hvor stuen og kjøkkenet er sømløst knyttet sammen i en stor aktiv sone.

Kjøkkenet har innredning fra kvalitetsprodusenten HTH som ble installert ved byggeåret og bærer preg av forsiktig bruk gjennom påfølgende år. Innredningen er både funksjonell og praktisk med et rikt antall oppbevaringsmuligheter samt meterlange arbeidsflater. Verdt å fremheve er også kjøkkenets tilknyttede kjølerom. Øvrige hvitevarer er innbygget/integrert.

Vel så praktisk som sosiale rom i begge etasjer er det med bad ett bad i hver etasje. Badet i første er fra byggeåret og funksjonelt, oppgradering/fornying bør likevel påregnes. Badet i andre etasje utgjør hovedbadet og ble ferdigstilt etter resten av boligen. I sistnevnte er nytt dusjkabinett installert i senere år.

Utenom bad i begge etasjer inneholder boligen et separat vaskerom som er tilgjengelig fra kjøkkenet og i tillegg har egen ytterdør vendt mot hagen. Vaskerommet er fra byggeåret og enkelt innredet til sitt formål, blant annet med utslagsvask og vaskemaskin som medfølger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser, laminat og tepper.
Innervegger: Tapet, trepanel og fliser.
Himlinger: Trepanel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte fronter og vitrineskap. Heltre benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp og stekeovn. Overmontert ventilator. Innbygget oppvaskmaskin.

Bad 1. etasje: Veggmontert speil, hylleskap og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Dusjnisje med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad 2. etasje: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med profilerte hvite fronter. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vedrørende medfølger ved salg:
- Oppvaskmaskin, innebygd komfyr, kjølerom, vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 19.12.1988.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:  
- Bad i 2.etg. er ikke ferdig
- Diverse arbeider med tomten er ikke ferdig.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Det er mottatt fra kommunen byggemeldte tegninger som som viser eiendommen og garasje datert 14.11.1986 samt godkjente bygningstegninger som viser fasade, hovedetasje og loft datert 21.4.1987 som stemmer med dagens bruk.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 13386, tinglyst 25.11.1986, type heftelse: Festekontrakt med vilkår. Se punkt regulering av feste for nærmere opplysninger.
Festekontrakten omfatter også bestemmelser om gjensidig rett og plikt til å anlegge vann/avløp, veg over grunneiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Hvileberget er en del av det tilbaketrukne boligområdet Prestegårdsskogen, lengst vest på Skjærhalden. Her bor du i svært fredelige omgivelser, tett på vakker natur og et mangfold av turmuligheter.

Nærhet til sjøen og omfangsrike naturområder er blant de fremste kvalitetene ved å bo på Hvaler. Allerede like over gaten starter sti du kan følge videre ut i skog og mark, med forgrening til lysløype og ikke minst til den store, familievennlige badestranden på Storesand. Her er det også kafé som holder åpent i helger samt på daglig basis i høysesong.

Har du båt, er det verdt å merke seg at det finnes en rekke småbåthavner i nærområdet. I den omfangsrike Hvaler-skjærgården finnes nærmest utallige utfluktsmuligheter. I tillegg er det kort avstand til den svenske vestkysten og de nærliggende Koster-øyene.

Mellom Hvalers mange øyer og holmer finnes det også store områder med smult farvann som er utmerket for padling med kajakk. Fra Skjærhalden er det fergeforbindelse til de store østre øyene, samt til Strømstad.

Til sentrumsområdet av Skjærhalden er det om lag 10 minutters gange eller kun en kort sykkeltur. Her finner du et knippe forretninger som holder åpent året gjennom, samt dagligvareforretninger og flere gode spisesteder.

Hvalers helt nye og moderne barneskole åpnet høsten 2021 og er samlokalisert med både ungdomsskole og idrettsanlegg på Asmaløy. Skolebuss kjører til og fra Skjærhalden. Bussforbindelse er det også til Oslo, via Fredrikstad sentrum som for øvrig er ca. 30 min. unna med bil.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Brekke barnehage (1-5 år) 2.3 km
Huser gårdsbarnehage (0-5 år) 8.2 km
Asmaløy barnehage (1-5 år) 10.3 km

Skoler:
Hvaler barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 10.2 km
Hans Nielsen Hauge vgs 29 min
WANG Toppidrett Fredrikstad 29.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 669 kvm.

Festeavgiften er kr 1 888,- pr. år. Festeavtalen er 80 år regnet fra 01.11.1986.

Grunneier, Allstad Grunneiendom AS.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år
Siste regulering av festeavgift: 2016.
Neste regulering 01.03.2026 ihht Kpi. Informasjonen om at festeavgiften skal KPI-reguleres i 2026 kun gjelder dersom kjøper benytter eiendommen til egen bolig . Dersom formålet er et annet, vil det skje en vanlig markedsregulering ihht. kontrakten

Eventuell innløsning av festetomten skjer i henhold til festekontrakten lest i sammenheng med tomtefestelovens bestemmelser. Innløsningstidspunktet inntrer i henhold til kontraktens og tomtefestelovens bestemmelser. I tilfeller der fester ikke har en lov- eller kontraktsfestet rett til innløsning vil det normalt ikke bli gitt tilbud om innløsning. Eventuell innløsning vil skje etter en konkret vurdering og til markedspris.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Med boligen følger det med garasje på 33 kvm. For øvrig parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei (eies av grunneier) med felles vedlikeholdsansvar. Selger opplyser om at snømåking på veistubben inn mot Hvileberget 13 blir gjort privat.
Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag

Eiendommen er regulert til boliger og offentlig friområde i henhold til reguleringsplan 19 Prestegårdsskogen datert 14.09.1988.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan 2019 - 2031 datert 20.06.2019, og kommunedelplan Skjærhalden 2024 - 2036 datert 14.11.2024.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 384,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 8346,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 - 25 000,- pr. år. / 17 283 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1000,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 136 114,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 544 456,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
5 100,00  Gebyr eieskifte grunneier/festeforhold
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Amund Nilssen, Arnhild Fredriksen og Marit Nilssen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (maks eksponering - alle kanaler)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 4 500,- pr. stk.   

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm  kr 18 000,00

Oppdragsnummer 67-0243/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25243

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 09:55