Ulstens vei 39

Ulstens vei 39, 1710 SARPSBORG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2063, bruksnummer 1, festenummer 282, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Ulstensvei Borettslag, organisasjonsnummer 948545446

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Entré, 2 soverom, bad, kjøkken, og stue

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
2. etasje 16 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod i kjeller på 6 kvm og en loftsbod som har et gulvareal på ca 13kvm. Loftsboden har ikke måleverdig areal grunnet for lav takhøyde. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Firemannbolig oppført i 1959. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Yttervegger oppført med bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjon med takstoler av tre, saltak takform, tekket med takstein (ikke besiktiget). Vinduer med 2-lags glass. Det er borettslagets som står for utvendig bygningsmasse.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Bad - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er brukt MDF-panel på vegger. Disse har blitt utsatt for fuktsvellinger i nedkant. Det ble ved hulltakning ikke observert nevneverdig fukt i tilstøtende
vegg og platene fremstår som tørre i nedkant. Videre bruk av lukket dusjkabinett anbefales som ett strakstiltak. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- tiltak som kan kreve tiltak) på bygningselemtenter i vinduer, dører, balkong/rom under balkong , etasjeskille/gulv mot grunn, innvendige dører, vannledninger, avløpsrør, varmtvannstank, elektrisk anlegg, bad (overflater gulv, sluk/membran/tettesjikt og kjøkken (overflater og innredning samt avtrekk)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere beskrivelse og informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2024.
Hvordan ble arbeidet utført?
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - Borettslaget har kostet på oppgradering av det elektriske anlegget i kjelleren,på loft og mener også i gang. Det er dokumenter på dette hos SOBBL

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2021
Hvordan ble arbeidet utført
Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte - Det ble byttet et lite rør på kjøkken,da det hadde begynt å piple vann. Det ble ingen vannskader

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja - Borettslaget har oppgradert pipene

Se flere punkter i selgers egenerklæring

Leiligheten er oppgradert i flere omganger i nyere tid, overflater og faste innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand. Malerarbeid ble utført i alle rom utenom badet i 2019 samt senere i regi av nåværende eier som overtok i 2020. Ytterligere utskiftninger/oppgraderinger er det naturlig å påregne, blant annet av gulv som stedvis er brukspreget.

Spesielt verdt å fremheve er muligheten til å re-etablere et tredje soverom, i tråd med den opprinnelige romløsningen. Ett av leilighetens opprinnelige to barnerom er på ukjent tidspunkt åpnet til fordel for en større stue, men kan med relativt enkle grep skilles ut fra stuen og tilbakeføres i sin helhet. De nåværende to soverommene er begge av gode størrelser som henholdsvis hovedsoverom og barne-/gjesterom, begge nylig malt.

Kjøkkenets innredning er fra ukjent årstall og noe brukspreget, men funksjonell og tilrettelagt for frittstående hvitevarer. Innredningen består av et større antall skap som til sammen tilbyr en rekke oppbevaringsmuligheter for utstyr til bruk i det daglige. I ett av benkeskapene er leilighetens varmtvannsbereder installert.

Badet ble fornyet rundt 2011 og benyttes med dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene. Gulvet er utført med våtromsbelegg, veggene med MDF-plater. Badet er for øvrig utstyrt med elektrisk håndkletørker, toalett og tradisjonelle møbler. Det er ikke avsatt plass til vaskemaskin da borettslaget har felles vaskeri.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og belegg.
Innervegger: Malte panelplater og malt tapet.
Himlinger: Malte glatte flater og malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Ventilator i overskap. Varmtvannsbereder i benkeskap.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte hvite fronter. Elektrisk håndkletørker. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming og vedfyrt ovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1957

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger byggemeldt tegninger fra kommunen datert 3.3.1958 Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Det foreligger ferdigattest på rehabilitering av skorstein dater 19.1.2021.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 301091, tinglyst 08.08.1958, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget med urådighet og samtykke fra grunneier, se punkt regulering av feste for nærmere beskrivelse

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen de siste år og den har vært utleid. Selger har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten er en del av det veletablerte og familievennlige Ulstensvei Borettslag på Lande. Herfra er det like kort vei til bykjernen som til Sarpsborgmarka. Sistnevnte har fine friluftsområder og lysløype er perfekt blant annet for løpeturer og runder med ski på beina når forholdene tillater vinterstid.

Verdt å fremheve er også nærheten til Tunevannet som har bademuligheter sommerstid, blant annet ved Landeparken som er en kort sykkeltur unna. Samme sted kan det også bli skøyteis om kuldegradene tillater det vinterstid.

For en familie med barn i skolealder vil det oppleves som spesielt praktisk at nærmeste barnehage finnes like om hjørnet og at barneskole er lett tilgjengelig i nærmiljøet, kun en kort rusletur unna.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene som finnes i nærområdet. Et større utvalg butikker og tjenestetilbud venter i sentrumskjernen som er bare få minutter unna enten du tar buss, sykler eller velger egen bil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Lande barneskole (1-7 kl.) 438 elever, 22 klasser 0.7 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.)268 elever, 15 klasser 0.8 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 80 elever, 6 klasser 1.3 km
Kurland barneskole (1-7 kl.) 444 elever, 22 klasser 1.6 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 562 elever, 36 klasser 1.3 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 1.2 km
Kalnes videregående skole 380 elever, 30 klasser 7.8 km

Barnehager:
Valaskjold barnehage (1-5 år) 68 barn 0.3 km
Sarpsborg Doremi barnehage (1-5 år) 64 barn 0.8 km
Lande Gård barnehage (1-5 år) 66 barn 1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 2 639 kvm som tilhører borettslaget.

Festeavgiften er kr 3 244 pr. år for hele borettslaget Festeavtalen utløper 2057 . 

Grunneier, Allstad Grunneiendom AS,
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 25 år
Neste regulering av festeavgift: 2028

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Stor plass til parkering av biler på fellesarealer Borettslaget har en frittstående romslig garasje til bruk for borettslagets maskiner, utstyr og diverse. Det kan etter eventuelt avtale med styret, være mulig for parkering av mc

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men eiendommen ligger innenfor regulert område som del av Vingulmorkveien samt kommuneplan Sarpsborg 2024-2036 datert 10.10.2024. Avsatt til bebyggelse og anlegg med hensynssone ras-og skredsfare, krav til infrastruktur, veg (gul sone)og landskap.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område hvor bygninger og/eller bygningsmiljø er vurdert som verneverdig.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med potensiell fare (aktomhetsområde) for større kvikkleireskred.

Kommuneplaner under arbeid - Eiendommen ligger innenfor et av planalternativene for kommunedelplan InterCity på strekningen Rolvsøy - Borg bryggerier som har vært på høring. For ytterligere informasjon kontaktes Bane NOR.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 900,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, kommunale avgifter, eiendomsskatt, festeavgift, tv/internett, bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesareraeler, styrehonorer og for forretningsførsel.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1 404,-
Avdrag kr 661,-
Driftsutgifter kr 3 835,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett og avgift er inkludert i felleskostnader.Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 634 854,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 539 416,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 39 585,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 294 661,- pr. 11.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 3 523 178,- pr. 11.08.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,45%
Lånets løpetid: 30.06.2045

2 150 000,00 Prisantydning
294 661,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 444 661,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 300,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 462 001,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann-Kristin Andersen

Leiligheten er tilknyttet Ulstensvei Borettslag. Borettslaget består av 12 leiligheter.
Forretningsfører er SOBBL Sarpsborg og Omegn boligbyggelag
Dugnad samt trappevask ( 2 ganger pr. mnd) må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboer. Melding til styret
Foretatt påkostninger de senere år: 
Borettslaget har kostet på oppgradering av det elektriske anlegget i kjeller og loft i 2024
Borettslaget har oppgradert pipene i 2021

Styret informerer i mail 22.8.2025
Ingen prosjekter på gang som vil påvirke fellesutgiftene/fellesgjelden.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr 50 000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 12 900
Visninger: kr 2 900,- pr. visning (2 inkl)
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

 
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eieskiftegebyr forretningsfører kr 5.500,-
Innhenting av informasjon forretningsfører SOBBL kr 4 994,-
Innhenting av offentlige opplysninger Sarpsborg inkl. tegn. andel kr 3 033
Tinglysning sikring kr 545,-
Foto kr 4 750,-
Rapport takstmann kr 14 187,-

Oppdragsnummer 67-0237/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25237

Sist oppdatert: 17. september 2025 kl. 17:11