Solerødveien 265

Solerødveien 265, 3185 SKOPPUM
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 59, bruksnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 373 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 103 kvm: Entré, vaskerom, spisestue, kjøkken, stue, bad og 1 soverom
2. etasje 60 kvm: Loftstue og 2 soverom

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 33 kvm: 2 oppholdsrom

Dobbel uteboks for hester:
1. etasje 19 kvm: 2 hestebokser

Stall:
1. etasje 77 kvm: Gang, salrom og stallrom
2. etasje 52 kvm: Lagringsrom

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 29 kvm: Vinterhage

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 77 kvm: Terrasse v/inngangsparti på 13 kvm og balkong på 64 kvm
2. etasje 10 kvm: Veranda

Kommentarer til areal:
Eneboligen inneholder 163 kvm P-ROM og 0 kvm S-ROM.
Oppgitt areal på vinterhage (Bra-b) inkluderer også tilstøtende veggtykkelse mot stue. 2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 80 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 60 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 20 kvm. Inntegnet disponibelt rom i 2. etasje er ikke bygget som tegnet, men består kun av ett uinnredet kryploft. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent bruksendring fra inntegnet bod i 1. etasje og til en del av entre og del av vaskerom, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om rommet er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Stall:
Bygget inneholder 0 kvm P-ROM og 129 kvm S-ROM.
Loftetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 66 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 52 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm.

Anneks:
Annekset inneholder 33 kvm P-ROM og 0 kvm S-ROM.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er godkjent bruksendring fra uthus til oppholdsrom slik det fremstår p.d.d. og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om rommene er godkjent til varig opphold. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt byggetegninger eller godkjent bruksendring , er bruken av arealene i bygget ikke kontrollert opp mot de sist
godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet. Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Dobbel utvendig hesteboks:
Bygget inneholder 0 kvm P-ROM og 19 kvm S-ROM.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.06.2025 utført av Anticimex v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se også punkt om ferdigattest for dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Frittliggende enebolig er oppført i ca. 1855 er over to plan med adkomst i boligens 1.etasje. Boligen er tilbygget på 1970 tallet. Det er krypkjeller under deler av boligen som iht. tilstandsrapporten er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong og lettklinkerblokker. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3 - Strakstiltak nødvendig:
Enebolig:
- Vaskerom: Det er ikke etablert sluk i rommet og av den grunn tilfredsstiller det ikke krav til våtrom. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet må sluk etableres.
- Yttervegger: Stedvise råteskader og slitasje resistert på dekkplater i nedre del ved vindskier. Utskiftinger må påregnes.
- Terrasser: Det er er stedvis manglende rekkverk mot øst. Rekkverk må etableres.

Anneks:
- Utvendige fasader bærer stedvis preg av høy slitasje og med stedvise råteskader. Skjulte skader kan ikke utelukkes være oppstått. Utbedringer må påregnes.
- Det er i tillegg stedvis manglende utvendig kledning på utvendige fasade mot øst. Skjulte skader i konstruksjonen kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser og utbedrende tiltak må derfor påregnes.
- Det er registret stedvise skader i yttertaktekking og i takkonstruksjonen som tilser at skjulte skader ikke kan utelukkes være oppstått. Ytterligere undersøkelser må påregnes.

Stall:
- Rampe til lagringsloft mangler rekkverk av begge sider. Tiltak med etablering av tilfredsstillende rekkverk må påregnes. Vegg i selerom mot vaskeboks har stedvise tegn til råteskader i nedre del, trolig som følge av vann som har rent inn fra vaskeboks. Skjulte skader kan ikke utelukkes være oppstått. Utbedring av råteskader må påregnes. Ytterligere undersøkelser må påregnes slik at omfang av skader og nødvendige utbedringer kan fastslåes.

TG 2 - Alder, slitasje, skader mv.
Enebolig:
- Bad: Overflater himling; Stedvise sprekker/skader i panelbord. Tiltak kan iverksettes dersom behov. Membran, tettesjikt og overgang til sluk; Tettesjiktet på vegger og gulv har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør nytt tettesjikt etableres. Overgang sluk og membran; Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes ved en eventuell oppgradering av våtrommet. Fallforhold (gulv): Lokalfall i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på ca. 5 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet og god avrenning til sluk. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør det etableres tilfredsstillende fall mot sluket fra hele gulvet
- Vaskerom: Ventilasjon; Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov. Overflater vegger; Baderomsplater er ikke forseglet i underkant. Kan føre til fuktinnregning ved eventuelt direkte vannpåkjenning. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Overflater gulv; Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. Membran, tettesjikt og overgang til sluk; Tettesjikt på gulv: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør tettesjikt etableres. Tettesjikt på vegger: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Kjøkken: Overflater vegger; Riss og sprekker i flisfuger stedvis påvist i tillegg til stedvis løse fliser. Veggoverflater med fliser bør fornyes. Overflater gulv Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. TG IU: Downlights; Det er ikke foretatt demontering av utstyr og følgelig er det ikke utført inspeksjon inne i selve konstruksjonen. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til elfagkyndig person.
- Vinterhage: Overflater gulv; Det registreres tegn til svikt i gulvkonstruksjonen. Årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Avslutninger mot vegger er stedvis lite fagmessig utført. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Øvrige rom: Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. TGIU: Downlights; Det er ikke foretatt demontering av utstyr og følgelig er det ikke utført inspeksjon inne i selve konstruksjonen. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til elfagkyndig person.
- Krypekjeller: Konstruksjonen med krypkjellere har erfaringsmessig vist seg skadeutsatt og derfor med høy risiko for skjulte skader. Dersom det er omfattende skader er disse oftest kostbare å utbedre. Krypkjelleravfukter er ett anbefalt tiltak for å redusere fuktnivået i krypkjellere. Selger opplyser også om at det ved store nedbørsmengder kommer det innsig av vann i krypkjelleren. Det er også opplyst om at det forekommer aktivitet av skadedyr i krypkjelleren. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er ikke etablert fuktsperre mot grunn. Det er økt risiko for skader som følge av oppfukting fra grunn. Dampsperre med tykkelse 0,20 mm anbefales etablert. Luke til krypekjeller er slitt/aldringspreget. Tiltak anbefales.
- Loft: Ventilasjon; Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i yttervegger eller i vinduer. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Konstruksjonsoppbygging: Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av ovennevnte.
- Innvendige trapper: Håndløpere på vegg mangler på en side i trappen. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt. Trappen har tydelige tegn på slitasje i trinn, noe som medfører at tiltak kan bli nødvendig.
- Stakeluke: Stakeluke er ikke etablert. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Radon: Stakeluke er ikke etablert. Det er foretatt måling av radon og verdiene er høyere enn statens anbefalinger. Det bør derfor gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge hvilke
tiltak som er nødvendig.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Fasader og kledning: Utvendige flater har stedvis etterslep på overflatebehandling. Overflatebehandling bør påregnes. Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til
kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres dersom behov. Det er ukjent om det er musesperre bak all trekledning. Ytterligere undersøkelser anbefales for å etablere musesperre der dette eventuelt mangler. Det er registret stedvise skader på vindskier. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes dersom behov. Informasjon: Utvendige fasader er kun vurdert fra bakkeplan med de begrensinger det innebærer.
- Dører og vinduer: Balkongdører i 2.etasje bærer preg av slitasje på overflatebehandling. Tiltak med ny overflatebehandling bør påregnes.
- Yttertak: Tekking (undertak, lekter og yttertekking); Stedvise skader på takstein registret fra stige i området ved snøfangere. Utskiftinger av skadet takstein bør påregnes.TG IU: Øvrige deler av yttertaktekkingen er ikke undersøkt. Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for ytterligere kommentarer. Konstruksjon; Se pkt. "Loft/innredet/2.etasje" for kommentar. Inspeksjonsmulighet Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av stige med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket med tilhørende detaljer kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette. Gesimsløsninger; Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov. Beslag, renner, nedløp og snøfangere; Snøfangerutstyr har skader og slitasje. Tiltak anbefales. Nødvendig snøfangerutstyr er stedvis ikke etablert. Tiltak anbefales der dette er nødvendig. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at omfang av tiltak kan fastslåes eksakt. TG IU: Takrenner og øvrige beslag er ikke vurdert. Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for ytterligere kommentarer.
- Balkong i 2. etasje: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Rekkverket er stedvis ustabilt. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes dersom behov Tettesjiktet er ikke tilgjengelig for inspeksjon, og vurdert til å ha en alder som tilsier usikker tilstand/restlevetid. Konstruksjonen med rom balkong er erfaringsmessig fuktutsatt og krever derfor oppfølging med jevnlig ettersyn. TG2 er satt for å belyse risiko som følge av ovennevnte.
- Terrasse/platting på terreng: Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Overflatebehandling bør fornyes. TGIU; Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur ved sydøstre hjørne. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Grunnmuren mot nord er ikke undersøkt på grunn av begrenset fremkommelig som følge av vegetasjon, og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt utførelse og tilstand på denne delen av grunnmuren. TG 2 er satt for å belyse risiko som følge av manglende inspeksjonsmulighet.
Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette, slik at eventuelle tiltak kan iverksettes dersom behov. TG IU: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte
opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Drenering: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen. Bortledning av takvann; Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres. Alder; Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vann- og avløpsledninger: Stikkledninger: Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i
grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko som følge av ukjent alder og usikker restlevetid. Brønn: Boligen har brønnvann. Ingen fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten eller kapasitet på brønn. Selger opplyser i tillegg følgende vedrørende brønnen: Om sikringen skulle gå så tømmes tanken for vann ved f.eks dusjing. Om tanken blir tom så fylles den opp igjen når strøm kommer på igjen. Men da kan det komme litt mørkt vann. Når tanken begynner å fylles opp igjen vil dette forsvinne. Kan også skje om man glemmer vannslangen ute og den står og renner til tanken er tom.
- Septiktank: Ukjent alder, og ingen dokumentasjon på materiale, type eller tilstand. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes dersom behov.
- Stall: Det er kun foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak.
- Utvendig dobbel hesteboks: Det er kun foretatt en forenklet og overordnet vurdering av tilstanden og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig.

TGIU - Ikke undersøkt:
- Ildsteder/skorsteiner innvendig: Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Avløpsrør: Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
- Takgjennomføringer: Ikke vurdert. Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for ytterligere kommentarer.
- Skorsteiner over tak: Ikke vurdert. Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for ytterligere kommentarer.
- Fundamenter under terrasser/platting: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
- Grunnmur: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har. Byggegrunn Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Selger informerer om følgende i egenerklæring:
- Renovert bad og vaskerom. Flislegging, ny baderomsinnredning, vaskeromsinnredning v/Hans Erling Klausen i 2004-2005. Membran på gulv og vegg v/Hans Erling Klausen, Klaus Freelancing.
- Arbeid på vann/avløp: Ny trykktank med vannfilter, nytt toalett og tilkobling av vann på vaskerom. Utført av Helge. 2022 ny varmtvannsbereder. Installert av André Gyllensten, Bjørn Gregersen AS Horten i 2004-2005.
- Drenering/fukt i Kjeller: Ved store nedbørsmengder kommer det innsig av vann i krypkjeller. Krypkjeller har fjell og jordgrunn.
- Problemer med ildsted/pipe: 2004 satt inn nytt pipe rør. Mur/pipe renovert.
- Sprekk i mur på østsiden.
- Sopp/råteskader i boligen: Østveggen fikk råteskade i tømmervegg, i område siste vindu øst/syd, bak kledning pga. vanninnsig ved vinduer. skaden var ca. 1,5m. Skjært bort all råte, stemplet opp og reparert.
Åpnet resten av veggen for å sjekke at resten var OK. Hele veggen er nå med ny kledning.
- Mus i vegg, tak og krypkjeller.
- Utførte arbeider: 2004 hele huset renovert innvendig og utvendig, nye taklekter og glassert takstein lagt. Gjort av Hans Erling Klausen. 2005 luftespalte i tak gjort innenfra, egeninnsats. 2020-21 Ny terrasse og utestue. Egeninnsats og sønn som er faglært tømrer.
- El-arbeider: 2004-05 ledningsnett lagt nytt under renovering av hus. Nytt sikringsskap senere, usikker når det ble gjort. Har erklæring fra all el-jobb utført siden 2014.
- Bygget ut boligen: Satt opp utestue.
- Radonmåling: Utført radon måling 2025.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Frittliggende enebolig beliggende i Adal i Horten Kommune. Boligen som er oppført i ca. 1855 er over to plan med adkomst i boligens 1.etasje. Boligen er tilbygget på 1970 tallet, og så totalrenovert i 2004. Frem til i dag er boligen jevnlig oppgradert. I 2004 ble pipe renovert med nytt pipe rør. Det er krypkjeller under deler av boligen. Ute er det stor gårdsplass med biloppstillingsplasser. Skrånende tomt med plenarealer, belegningsstein og diverse beplantning. Nydelige uteplasser i 3 himmelretninger rundt boligen. Sydvestvendt terrasse med jacuzzi, terrasse med tidlig morgensol mot øst, sydvendt veranda i 2. etasje og vestvendt platting med kveldssol.
For øvrig består den hyggelige bebyggelsen på eiendommen av en stall med høyloft, anneks (tidligere smie) og en dobbel utvendig hesteboks.

Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong og lettklinkerblokker. Etasjeskillere i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Vinduer to-lags glass med karmer og rammer i tre. Yttertaket har saltaksform og tekket med glassert takstein. Oppvarming er via elektrisitet og vedfyring. Boligen har naturlig ventilasjon stedvis via veggventiler. Separat avtrekk fra kjøkken og baderom. I eneboligen er det hall, vaskerom med toalett, soverom, baderom, kjøkken, spisestue med peis, stue med utgang til vinterhage i 1. etasje. På øvre plan er det loftstue og to soverom.

Det trivelige huset har herlige oppholdsplasser både ute og inne. Et pent inngangsparti med en to-fløyet inngangsdør fører inn til en romslig entré med trapp opp til øvre etasje.
I hallen er det en stor skyvedørsgarderobe og inngang til et praktisk vaskerom innredet med overskap, benk og underskap. Det er skyllekum nedfelt i benkeplaten og plass/opplegg til vaskemaskin i innredningen. Det er også et ekstra toalett på vaskerommet.

Fra hallen kommer man inn i spisestuen som har åpen løsning til kjøkken. Deilig med peis som er sentralt plassert. Videre kommer man inn i den lyse stuen som også har vedfyring. Herfra kan man åpne dørene ut til vinterhagen. Vinterhagen er et supert oppholdsrom i sommerhalvåret. Her er det også en liten benk med vannkran og oppvaskkum. Vinterhagen har skyvedører ut til et fantastisk terrasseområde som omgir huset på to kanter. På terrassen er det plass til utemøblement og det er nedfelt en Jacuzzi. En solid terrassemarkise er det også over en del, så her kan de fine sommerdagene nytes til fulle.

På øvre plan er det loftstue og to soverom. Stor loftstue med vedovn. Denne har filmprosjektor med lerret som kan medfølge om ønskelig. Begge soverommene har utgang til en stor balkong.

I soverom i 1. etasje samt i delvis i stuen er det tapetserte vegger. God belysning med downlights i kjøkken-/spisestue og i stue. Det er robuste gulv i flis i entréen og i den åpne kjøkken- og spisestueløsningen samt i vinterhagen for øvrig utstrakt bruk av laminat i huset.
Huset har en koselig og tidløs stil og innredning. Det er både panelte og slette vegger og panelte tak. Boligen er holdt i et pent og samstemt fargvalg.

Baderommet ligger i tilknytning til soverommet. Badet er flislagt med dusjkabinett og servant i innredning med speilskap og gulvmontert toalett.
På vaskerommet er det plass/opplegg for vaskemaskin, skyllekum, arbeidsbenk og toalett, det er baderomsplater på vegger og flis på gulvet .

Kjøkkeninnredningen har en klassisk innredning fra 2004 med profilerte fronter fra Italian Design. Det er rikelig med skap- og benkeplass i kjøkkeninnredningen har benkeplate i stein, og nisje for frittstående komfyr og side-by-side kjøleskap med isbitmaskin. Det er integrert oppvaskmaskin fra 2024 i innredningen. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med.
Disse hvitevarene følger med: Kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Stall er oppført i ca. 1985 og inneholder: Gang, salrom, vaskeboks (for hest) og stallrom i 1. etasje. Stor loftetasje som har vært benyttet som høyloft. Stall har i den siste tid blitt benyttet som lager og hesteboksene er derfor tatt ut. Praktisk med automatisk portåpner. NB: Nye stallbokser må etableres for å ha hest i stallen.

Annekset er oppført i ca. 1855 og har vært en smie. Denne er nå innredet med to oppholdsrom. Spot i tak og laminat på gulver.

Stedet fremstår som en idyllisk og naturskjønn perle. Landlig og tilbaketrukket med en egen privat sfære med de koselige og velholdte bygningene plassert rundt "gårdstunet". Det er god parkering og snuplass.

Filmprosjektor kan medfølge.
Jacuzzi fra 2020.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming er via elektrisitet og vedfyring. Det er varmekabler på bad, kjøkken, vaskerom, gang og stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1855.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Se punkt under arealer om innredning av diverse rom til bruk for varig opphold som er ikke bruksendret/omsøkt, de omtalte rommene er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Hestegjerder må gås over for å sikre at strøm fungerer over det hele.

"Småbruket" på over 10 mål ligger naturskjønt og idyllisk til på Adal i Horten kommune. En landlig, stille og rolig beliggenhet i et spredt nabolag. Stedet er ypperlig for dyrehold.
Det er flotte turmuligheter "rett utenfor døren"! Området er også et eldorado for sanking av bær og sopp.

Fra eiendommen er det kort kjørevei til Åsgårdstrand med alle fasiliteter. I Åsgårdstrand ligger Paletten kjøpesenter med bla. matvareforretninger og butikker med klær, blomster, fargehandel, frisør, apotek, vinmonopol. Her finner man også de sjarmerende og smale gatene i koselige sentrumsområdet i Åsgårdstrand, med strender, kiosk, båthavn og hotell og flere hyggelige spisesteder. Kulturhuset har aktiviteter gjennom hele året.

Det er også kort kjørevei til Universitetet i Sørøst-Norge – campus Vestfold, på Bakkenteigen. Begge nabobyene, Tønsberg og Horten, har store bysentrum med et stort utvalg av både forretnings- og kulturtilbud. Med bil er det ca. 15 minutter til Tønsberg og 11 minutter til Horten. Skal man ta tog er det ca. 6 minutters kjøring til Skoppum stasjon. Den eksisterende Skoppum stasjon blir erstattet med en ny stasjon som ligger ca. 2 kilometer sørvest for den gamle, like ved riksvei 19 ved Viulsrød.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Fra Tønsberg sentrum kjører man RV 19 mot Horten. Etter ca. 9 km tar man Adalsveien inn til venstre. Etter ca. 2,5 km kommer et stort kryss. Ta Solerødveien til venstre her. Ta tredje avkjøring/stikkvei inn til venstre etter å ha krysset jernbaneskinnene. Fra Solerødveien er det ca. 300 meter på grusvei.
Fra E 18 tar man av mot Ra ved Undrumsdal. Etter ca. 1 km tar man stikkveien inn til høyre. Det er skiltet til Solerødveien 265 ved avkjøring fra hovedveien. NB: Denne veien er midlertidig laget grunnet arbeider ved jernbanen. Opprinnelig vei ligger 200 meter mot øst og vil bli gjenopprettet høst 2025.

Banenor sier at de får tilbake veien den opprinnelig veien høst 2025, om alt går som det skal.
Da vil veien inn til oss bli mye kortere. Utkjørsel blir da under broen som jernbanen går på.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skolebarna sogner til Lysheim og fortsetter skolegangen på Borre ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

En landlig eiet tomt på 10 151 kvm hvor den velholdte bygningsmassen ligger rundt et stort gruset gårdstun. Eiendommen ligger lunt og solrikt til. Det er parkmessig plen og hyggelig beplantning. Øvre del av den skrående eiendommen har gjerder mot egne områder med lauvskog og naturtomt. Eneboligen har deilige uteplasser på østvendt terrasse, sydvestvendt terrasse, vestvendt platting i 1. etasje og sydvendt veranda i 2. etasje. Rikelig med tumleplass på den store gressplenen. Deler av eiendommen har paddock med solide gjerder. Tomten gir mange bruksmuligheter. I tillegg er det en stall, anneks og en dobbel utvendig hesteboks på eiendommen. Se vedlagte kart for grensebeskrivelser.

Parkering på egen gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Samarbeidsavtale på vei med naboene. Laget veikasse som alle naboene betaler inn årlig avgift til. Pengene brukes til grusing, måking og vedlikehold av veien. Ny grusvei inn til gården planlagt åpnet høsten 2025. Snømåking av gårdsplass gjøres selv eller av nabo som står for måking av veien. Pris for dette avtales med vedkommende som utfører måkingen.

Eiendommen har privat avløp til septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Boligen har brønnvann. Ingen fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten eller kapasitet på brønn. Det opplyses om at om sikringen skulle gå så tømmes tanken for vann ved f.eks dusjing. Om tanken blir tom så fylles den opp igjen når strøm kommer på igjen. Men da kan det komme litt mørkt vann. Når tanken begynner å fylles opp igjen vil dette forsvinne. Kan også skje om man glemmer vannslangen ute og den står og renner til tanken er tom.

Det er boret ny brønn som ikke er tilkoblet. Her trengs pumpe og tilkobling til hus for at denne skal være operativ. Gammel brønn kan da brukes til vanning av blomster/planter og vann til dyr om ønskelig. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2022-2033, datert 13.6.2022 og Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035, datert 3.4.2024 avsatt til:

Boligbebyggelse - Nåværende: 1254 kvm
LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag: 8878 kvm

Vestfoldbanen mellom Drammen og Tønsberg forventes å være ferdig i løpet 2025/2026. Sløyfen ligger nordøst for eiendommen. Se kart i salgsoppgaven.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter: Kostnader til renovasjon kr 747,- pr. måned. I tillegg er det gebyr for feiing av pipe og tilsyn fra feievesen. Det tilkommer også eiendomsskatt i Horten kommune med fakturaer fra tidlig høst 2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 16.000,- pr. år. / 17167 kWh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.586,-.
Boligen er tilknyttet Parabolantenne og Telia bredbånd via mobil. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Eiendommen har privat vegavgift på ca. kr 4.000,- pr. år. I tillegg påløper det kostnad for privat brøyting på ca. kr 0-5.000,-.
Eiendommen er tilknyttet septiktank og tømmes ca. hvert annet år. Kostnader er ca. kr. 980,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. 

Fra 2025 innføres eiendomsskatt i Horten kommune. Eiendomsskatt for inneværende år skrives ut før 30. juni. Alle som skal betale eiendomsskatt vil motta en eiendomsskatteseddel i juni og påfølgende faktura tidlig høst. Eiendomsskatt for 2025 betales av selger.

6 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

173 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
194 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 144 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stig Gyllensten og Tove Elin Gyllensten

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 16.500,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 2.950,- pr. visning hvor 3 er inkl.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Salgsoppgaver 25 stk: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 21-0098/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2598

Sist oppdatert: 06. august 2025 kl. 10:23