Bygdetunveien 3

Bygdetunveien 3 , 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 103, bruksnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 152 kvm.

BRA-i:
1. etasje: 74 kvm: Entré, bad, trappegang, soverom, stue og kjøkken.
2. etasje: 44 kvm: Gang, bad, to soverom og kontor.

BRA-e:
1. etasje: 34 kvm: Garasje.

2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 65 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 44 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 21 kvm.

Arealet i kjeller måles til 15 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte enebolig iht. tilstandsrapport:
Støpt plate. Grunnmur av naturstein, murkonstruksjoner og betong. Yttervegger og etasjeskillere av
trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende kledning. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med betongtakstein. Profilert/glatt entrédør
av tre med glassfelt og elektronisk kodelås. Terrassedør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2017.

Byggemåte garasje iht. tilstandsrapport:
Frittstående dobbelgarasje i trekonstruksjon. Støpt plate. Reisverk av trekonstruksjoner. Fasader utført i stående kledning. Takkonstruksjon utført i w-takstoler utvendig tekket med betongtakstein.

Oppsummering av tilstandsgrader:
34% TG1, 53% TG2, 8% TG3 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Våtrom - bad 1 etasje: Det er svekkelser på gulvbelegg i dusjsonen ved hjørne. Ved bruk av dusj vil fukt i konstruksjonen være påregnelig. TG:3.

Rom under terreng: Ingen/dårlig ventilasjon. Konsekvens er fare for kondens/muggsopp. TG:3.

Etasjeskiller - 2 etasje: (Gang og soverom 2) - det er merkbare skjevheter i begge rom. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 41 mm i gang og 40 mm på soverom 2. Setninger kan ikke
utelukkes.TG:3.

Yttertak: Det er ikke observert lufting i gesims. Selv om det ikke er observert synlige skader kan det ikke utelukkes skjulte/bakenforliggende skader. TG:3.

Utvendige trapper: Trapp fra stue - det er ikke etablert rekkverk/håndløper, fall fare. TG:3.

Våtrom - bad 1 etasje: Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert på en slik måte at ved lekkasje kan det ikke utelukkes følgeskader i konstruksjonen. Vannrør er stedvis ført i yttervegg. Våtromsplater er ikke montert iht. monteringsanvisning. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Tetthet rundt rørgjennomføring til vannrør under vask samt til armatur i dusjsonen dårlig/usikker. Våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats. TG:2.

Våtrom - bad 2 etasje: Stedvis spiker/skruer som har punktert overflatebehandling. Fare for fukt i konstruksjonen. Det registreres bomlyd i enkelte fliser. TG:2.

Kjøkken: Synlig kul på vegg under vindu. TG:2.

Øvrige rom: Ventilasjon vurderes til ikke å være tilfredsstillende. Montering av panelplater er ikke håndverksmessig utført. Stedvis knirk i gulvet (2 etasje). TG:2.

Rom under terreng: Fuktmerker og saltutslag på grunnmur samt gulv. Det ble registrert "kjellerlukt". Dette kan indikere fuktproblematikk.
Trapp til kjeller har råteskader og er vurdert til å være i generell dårlig tilstand. TG:2.

Krypekjeller: Ingen inspeksjonsmulighet. Det anbefales sterkt å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige arealet. TG:2.

Loft - uinnredet: Fuktmerker observert på/ved skorstein. Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Det er ikke tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. TG:2.

Elektrisk anlegg: Det observeres løse ledninger ved på kjøkken. TG:2.

Dører og vinduer: Innsettingsdetaljer, inkl. beslagsløsninger har uheldige løsninger (flere vinduer). Innsettingsdetaljer rundt enkelte dører bærer preg av ufagmessig utførelse. TG:2.

Yttertak: Beslag rundt skorstein har synlige slitasjesymptomer. TG:2.

Drenering: Takvann har kun utkast og det er ikke forsvarlig bortledning av vannet fra grunnmuren. Innebærer økt fuktbelastning på grunnmuren og risiko for fuktinnsig/-skader. TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen har historie helt tilbake til 1890-tallet, men er siden den tid vesentlig modernisert i flere omganger. Overflater, faste innredninger og installasjoner har av den grunn av varierende alder og tilstand, med stedvis behov for utbedringer.

En større oppgradering ble utført omkring og etter 2008, innvendig i form av blant annet nye rør og nytt elektriske anlegg samt nye og oppussede overflater. Material- og fargevalg på overflatene fremmer til sammen et tidsaktuelt uttrykk. Malerarbeid er utført helt nylig, blant annet i forbindelse med etablering av et nytt soverom i første etasje.

Første etasje har frem til nylig vært forbeholdt boligens aktive rom stuen, spisestuen og kjøkkenet. Spisestuen er imidlertid skilt ut og tatt i bruk som et nytt soverom på ca. 10 kvm. som innebærer at boligen i dag har tre fullverdige soverom. De øvrige to er samlet på én flate i andre etasje.

Kjøkkenet er på 2000-tallet oppgradert med ny innredning som er praktisk utformet, blant annet med en rekke oppbevaringsmuligheter i benker og overskap. Oppvaskmaskin er integrert, kjøkkenet er for øvrig tilrettelagt for frittstående hvitevarer.

Første etasje inneholder også ett av boligens to bad hvorav dette er fra 2012 og av god størrelse. Badet er innredet med blant annet tidsaktuelle møbler og dusjhjørne. Veggene er utført med flis-mønstrede våtromsplater, gulvet med elektrisk varme og belegg. TG 3 er gitt forhold knyttet til gulvet i dusjsonen, utbedring må påregnes.

I andre etasje ble et helt nytt bad etablert så nylig som i 2024. Her er både gulv og vegger utført med moderne fliser i grå nyanser, gulvet også med elektrisk varme. Badet er fullt utstyrt med moderne møbler og dusjhjørne med både hånd- og regndusj. TG 2 er gitt for et fåtall forhold.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, malte trebord og belegg.
Innervegger: Malte MDF-plater, malte trefiberplater, våtromsplater og steinfliser.
Himlinger: Takess, malt trepanel og malte trefiberplater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri. Plater på vegger over benker. Integrert oppvaskmaskin. Veggmontert avtrekksventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatt hvit front og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Overskap med speilfronter. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring og luft-luft varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Bygdetunveien 3, Rygge:
Siste feiing ble utført: 01.11.2018
Siste tilsyn ble utført: 27.02.2025
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden antatt 1890.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller bygningstegninger for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet, eller om boligen er endret i forhold til opprinnelige godkjente tegninger/søknader. Det foreligger godkjente tegninger av dobbelgarasje datert 13.03.1975.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Bygningen er merket med gul trekant i SEFRAK-registeret.
SEFRAK-objektets alder og bygningsstatus. Stående objekter eldre enn 1850 er meldepliktige etter kulturminnelovens § 25, stående objekter yngre enn 1850 er ikke meldepliktige. Egenskapen brukes også som standard symbolisering for SEFRAK-objekter der rød trekant indikerer meldepliktige objekter, gul trekant indikerer andre SEFRAK-objekter (ikke meldepliktige) og grå trekant indikerer SEFRAK-objekter som er revet eller brent.

Naboeiendommen skal bygge en dobbeltgarasje på sin tomt. Det er pr. dags dato støpt plate der slik at man ser hvor den vil være.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 99008, tinglyst 07.11.1958, type heftelse: Elektriske kraftlinjer.
Registrering i kraftledningsregisteret, diverse eiendommer.

Dagboknr 10600-1, tinglyst 07.11.1988, type heftelse: Erklæring/avtale:
Avtale mellom gnr.3, bnr.3, 8 og 9 og Rygge Indremisjonsforening. Utgifter til legging av ny vannledning, med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det er tinglyst følgende rettighet som hefter i gnr.103, bnr.15, snr.1-4:
Dagboknr 10600-2, tinglyst 07.11.1988 - Erklæring/avtale:
Avtale mellom gnr.3, bnr.3, 8 og 9 og Rygge Indremisjonsforening. Utgifter til legging av ny vannledning, med flere bestemmelser.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eneboligen har tidligere vært utleid for kr. 20.500,- pr. mnd.

Naboen i Bygdetunveien 5 hadde tilbake i 2021 en dobbelgarasje som brant ned. Denne skal bygges opp igjen i løpet av 2025 på samme sted (på samme grunnmur som tidligere). Konf. megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Halmstad har de seneste årene opplevd stor popularitet og økt tilflytting gjennom utvikling av ny boligbebyggelse. Denne boligen er imidlertid blant de eldste i bygda, men likevel svært sentralt beliggende i forhold til de fleste fasiliteter og tilbud.

Innenfor en radius på få hundre meter finnes både to dagligvareforretninger, konditori, apotek og en håndfull småforretninger, samt et tjenestetilbud innenfor personlig pleie. Til sammen dekker disse langt på vei de fleste hverdagslige behov. Kort vei er det ikke minst også til barne- og ungdomssskole, med tilknyttet idrettsanlegg.

Skal du med toget, er det kjekt å vite at Rygge stasjon er kun knappe 400 meters gange unna gårdsplassen. Fra stasjonen er reisetiden videre til Oslo S i dag på like over 50 minutter. Langs Ryggeveien stopper ekspressbuss mellom Oslo og Sarpsborg, mens flybuss til Gardermoen stopper ved E6. Med bil er det kort vei til E6 og kun gode fem minutter videre til de urbane områdene omkring Moss.

I Halmstad får du også et svært godt utgangspunkt for utflukter i det solrike og frodige Ryggelandet som både har et stort antall turmuligheter og i tillegg er rikt på historie. Her ligger blant annet Evje Golfpark som har vakkert banelandskap helt ned til vannkanten. Veien er heller ikke lang til sommerperler som Larkollen og Fuglevik langs kysten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 117 kvm.

Parkering i dobbelgarasje og på egen tomt. Nye garasjeporter fra 2024.

Eiendommen har adkomst fra kommunal vei og videre inn på privat vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 28.08.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "NSB dobbeltspor Såstad - Haug" med formål frisiktsone, kjørevei og bolig/forretning/kontor, vedtatt 09.06.1994 med plannr. M122. Kommunedelplan under arbeid "Kommunedelplan for Halmstad" med plannr.464. Kommunedelplan "Halmstad" med formål veiareal nåværende og boligområde nåværende, vedtatt 14.12.2006 med plannr. M178. Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål vei nåværende og sentrumsformål framtidig, vedtatt 24.03.2021 med plannr. KP3002.

Eiendommen ligger i gul støysone iht. T-1442 med tillegg av et lite delareal på 31 kvm som ligger i rød støysone. Videre er eiendommen i avvikssone for støy med hjemmel "byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 134,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten utgjør kr 3 300,- og er inkludert i det ovennevnte beløp. Vann og avløp er stipulert med et a-konto forbruk på 229 kubikk og vil variere etter forbruk (antall husstandsmedlemmer).
Moss kommune fakturerer over 12 terminer.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.195,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 690 200,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 760 799,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

109 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 520 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emad Babawat og Taha Babawat

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum
Tilrettelegging: kr. 4.900,-
Markedspakke: kr 9.400,-
Oppgjørshonorar: kr. 5.550,-
Foto: kr. 4.500,-
Offentlige opplysninger: kr. 3.500,-
Visninger pr. stk: kr 2.900,- (3 stk. gratis)
Styling: kr 25.000,-
Boligselgerforsikring: kr 14.455,-
Tilstandsrapport: kr 12.000,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 30-0292/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.22292

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 15:20