Jonsokveien 18B

Jonsokveien 18B, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 906, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 203 kvm

BRA-i:
1. etasje og plan 2 - 83 kvm:
Entré, to soverom, ett rom benyttet som soverom (ikke godkjent til varig opphold), tre bad, gang, vaskerom og garasje.

2. etasje og plan 4 - 88 kvm:
Stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning, mesanin, soverom og bod.

Åpent areal:
2. etasje 72 kvm:
Delvis overbygd terrasse.

BRA-e:
1. etasje 32 kvm:
Garasje og tilliggende bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2025 utført av Tron Bentestuen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 1989. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i med multimur/betong- og trekonstruksjoner på støpt plate. Drenering fra byggeår, med utvendig fuktsikring med grunnmursplast. Etasjeskillere er av betongdekke. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, kledd med liggende bordkledning. Taktekkingen er av betongtakstein fra 2021, besiktiget fra bakkenivå. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Takrenner, nedløp, stigetrinn og beslag på vindu/dører i plastbelagt stål. Bygningen har malte trevinduer og takvinduer med 2-lags glass. Malt glatt ytterdør med glass og sidefelt. Malt glatt ytterdør til garasje. Heve/skyvedør med 2-lags glass i trekarmer. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Garasje oppført i 1993 med støpt dekke, flat takkonstruksjon i lettbetong elementer tekket med papp. Yttervegger av mulitmur-konstruksjon med utvendig kledning, leddport, sidedør, vindu med glass i trekarmer, strøm, lys og elbil lader. Portåpneren til garasjen mangler. Bygget er ikke tilstandsvurdert, men det må påregnes utbedringer.

Bygningen har en gjennomgående god standard på innredninger, overflater og utstyr. Tilstandsrapporten viser enkelte forhold som er typiske for boliger av denne alder og type. Vaskerommet er vurdert til TG3, hovedsakelig grunnet slukets alder og at det er lagt fliser oppå eksisterende fliser. Manglende rekkverk på utvendig forstøtningsmur.

Det er også registrert noen avvik (TG2) som bør følges opp over tid, bla. lavt rekkverk på terrasse. Bad i 1. etasje er av eldre dato med komponenter som har passert normal brukstid. Vinduer og terrassedør av eldre dato, og det er målt høydeforskjeller i etasjeskiller. Radonmålinger er ikke utført, og det finnes ikke radonsperre. (Dette var heller ikke et krav på oppføringstidspunktet). Avløpsrør og utvendige ledninger er av eldre dato. Det er registrert fuktforskjeller i grunnmur og kjellervegger, antatt grunnet eldre drenering, samt dårlig fall mot grunnmur på baksiden. Kjøkkenet har kullfilterventilasjon, og enkelte våtrom mangler tilluftsventil. Disse forholdene er ikke akutte, men bør vurderes som en del av normalt vedlikehold og oppfølging.

Det henvises til tilstandsrapporten for supplerende og utdypende informasjon og det oppfordres til å lese denne nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette

Velkommen til Jonsokveien 18B – en moderne og stilfull enebolig med særpreg og gjennomført kvalitet i et meget ettertraktet område på Ekeberg. Eiendommen har en høytliggende, solrik beliggenhet i et rolig og barnevennlig område. Her bor du med umiddelbar nærhet til de unike friområdene på Ekebergsletta og Brannfjell, som byr på turstier, lekeplasser, idrettsanlegg og rekreasjonsmuligheter året rundt. Barnehage, skole, kollektivtransport og dagligvarebutikk ligger i gangavstand, og det er kort vei til populære områder som Holtet, Lambertseter og Manglerud med et bredt servicetilbud.

Denne boligen skiller seg ut med sin arkitektoniske utforming over fire halvplan, og har de siste fem årene gjennomgått en omfattende oppgradering – både innvendig og utvendig. Her får du et hjem med et nøye planlagt interiørkonsept og materialvalg, som kombinerer moderne komfort med tidløst design.

Boligen er ifølge selger oppgradert med blant annet følgende siden 2020:
Innvendig:
- Nytt HTH-kjøkken med kjøkkenøy og integrerte hvitevarer.
- Renovert to baderom.
- Ny vedovn fra Norpeis (Duo 2).
- Rehabilitert pipeløpene med ny stålforing inkl. tilpasning til brannsted og ny feieluke over tak.
- Installert varmepumpe.
- Nytt elektrisk anlegg med nytt sikringsskap.
- Nye rør til kjøkken og to bad.
- Installert varmekabler i entré, på kjøkken og to bad, samt varmefolie på begge soverom plan 1.
- Modernisert vaskerom med flis på flis og ny innredning.
- Helsparklet og malt alle vegg- og takflater, samt montert smartpanel på et soverom i 1. etasje.
- Montert nytt overlys/karnapp i glass og aluminium, det er også montert
to nye fastkarmvinduer i forbindelse med dette.
- Støpt gulv i stue, kjøkken, entré og ett soverom (i 1. etasje).
- Lagt nye en-stavs eikeparkett i alle oppholdsrom.
- Lagt nye fliser, samt installert HTH garderobe i entré.
- Ny trapp fra Nordtrapp.
- Installert glassrekkverk på mesanin.
- Nye taklamper i alle rom.
- Byttet innerdører i hele huset.

Utvendig:
- Byttet takstein og takrenner, lagt ny takpapp og lekter.
- Malt huset utvendig.
- Betongforsterket fasaden på baksiden.
- Bygget trapp fra veien til terrassen.
- Bygget blomsterkasser ved gårdsplass.
- Rehabilitert terrasse med nytt rekkverk, armeringsjern, ny membran, betong og flisheller.
- Montert stableskifer på brannmur utvendig inkludert hjørneavslutninger.
- Installert helårs utekran.

Boligen har en svært god og fleksibel planløsning som passer perfekt for familier med behov for ulike soner til lek, arbeid og avslapning. Med en moderne estetikk som kombinerer tidsriktige og tidløse elementer, skaper boligen et innbydende hjem. Den åpne løsningen mellom mesanin, stue, spisestue og kjøkken gir en fantastisk romfølelse, forsterket av nydelig takhøyde og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Mesaninen med glassrekkverk gir et moderne preg og skaper en visuell forbindelse mellom etasjene.

Kort fortalt:
- Nydelig bolig over fire halvplan.
- Innholdsrik og åpen planløsning.
- Lekkert HTH-kjøkken med kjøkkenøy.
- Stue med fantastisk takhøyde.
- Mesanin med glassvegger mot stue.
- Tre bad og vaskerom.
- Vestvendt terrasse på 72 kvm.
- Garasje med el bil lader og stor gårdsplass.

1. etasje:
Entré:
Boligen ønsker deg velkommen med en romslig og innbydende entré. Her er det lagt store 60x60 fliser med gulvvarme som gir både komfort og stil. En praktisk skyvedørsgarderobe fra HTH gir rikelig med oppbevaringsplass og bidrar til et ryddig førsteinntrykk.

Soverom:
I denne etasjen finner du et lyst og innbydende soverom av god størrelse, med plass til både seng og skrivebord. Rommet er malt i en moderne fargetone og har en-stavs eikeparkett med gulvvarme, som gir en lun og stilren atmosfære. Videre i denne etasjen finner du et ekstra stort rom som i dag benyttes som soverom av selger. Rommet er utstyrt med skyvedørsgarderobe og har rikelig plass til både seng, sofa og skrivebord. Også her er det lagt en-stavs eikeparkett med gulvvarme, og veggene er malt i en tidsriktig farge. Rommet har inngang også via garasjen og direkte tilgang til et privat baderom. Dette rommet er byggemeldt som bod, og er derfor ikke godkjent for varig opphold.

Baderom i 1. etasje:
Med direkte adkomst fra det største rommet i 1. etasje finner du ett av husets tre baderom. Det er utrustet med fliser på vegger og gulv, samt gulvvarme. Rommet er innredet med servantskap med nedfelt servant, innfelt speil, dusjhjørne og vegghengt toalett.

Plan 2:
Hovedsoverom:
I mellometasjen finner du hovedsoverommet som har direkte tilgang til eget baderom, noe som gir en praktisk løsning i hverdagen. Dette gir mulighet for en privat sone med enkel tilgang til nødvendige fasiliteter. Hovedsoverommet er utrustet med skyvedørsgarderobe.

Bad tilknyttet hovedsoverom:
En-suite baderommet ble renovert i 2021 og fremstår som moderne og innbydende med 60x60 fliser på vegger og gulv med gulvvarme. Det er innredet med glatt baderomsmøbel med skuffer, heldekkende servant, speilskap med lys, vegghengt toalett og badekar med dusj. Downlights i tak gir god belysning og en lun atmosfære.

Bad 3 i trappegangen:
Badet ble renovert i 2021 og fremstår som moderne og tidløst. Vegger og gulv er flislagt med store 60x60 fliser som gir et helhetlig og stilrent uttrykk. Varme i gulv. Videre er det utrustet med servantskap med skuffer og heldekkende servant, speilskap, vegghengt toalett og dusjhjørne med glassdører.

Vaskerom:
Vaskerom fra byggeår og modernisert med ny innredning og armatur (2017) og flis på flis i 2021. Praktisk innredet med benkeskap for oppbevaring, utslagsvask, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel og varmtvannsbereder fra 2011 (287 liter). Et funksjonelt og ryddig rom med god plass til klesvask og oppbevaring.

2. etasje:
Stue, spisestue og kjøkken:
Boligen byr på en åpen og gjennomtenkt planløsning der stue, spisestue og kjøkken flyter sømløst sammen i ett stort og luftig oppholdsrom. Den åpne løsningen skaper en moderne atmosfære med god romfølelse og gir optimale forhold for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. De store vindusflatene slipper inn rikelig med naturlig lys og gir en flott utsikt mot uteområdet, samtidig som de bidrar til en lys og innbydende stemning gjennom hele dagen. Den generøse takhøyden opptil ca. 4.8 meter forsterker romfølelsen og gir en følelse av luft og eleganse. De flotte en-stavs eikeparkett binder rommene sammen på en stilfull måte og gir et helhetlig og varmt uttrykk. Peisen i stuen gir ikke bare varme på kjølige dager, men tilfører også rommet en lun og koselig atmosfære – perfekt for rolige kvelder eller hyggelige stunder med familie og venner. Det er god plass til flere sittegrupper, noe som gir fleksibilitet i møbleringen og mulighet for både avslapning og sosialt samvær. I tillegg er det rikelig med plass til et stort spisebord, ideelt for middager med gjester eller hyggelige familiemåltider. Dette er et oppholdsrom som inviterer til både avslapning og aktivitet, og som utgjør selve hjertet i boligen – et sted hvor funksjon møter estetikk, og hvor det er lett å trives.

Kjøkkenet fra HTH, installert i 2020, fremstår som både elegant og funksjonelt med mørke fronter og meter på meter av heltre benkeplate i eik. Her er det lagt stor vekt på kvalitet og design, med god arbeidsplass og en løsning som inviterer til sosial matlaging. Kjøkkenet er utstyrt med rikelig skapplass og integrerte hvitevarer, inkludert induksjonstopp med integrert ventilator (kullfilter), stekeovn, kjøl/frys og oppvaskmaskin – alle medfølger. Vannstopper og komfyrvakt er etablert. Det bemerkes riper i platetoppen. En praktisk kjøkkenøy gir både ekstra oppbevaringsplass og fungerer som en naturlig og pen avgrensning mot spisestuen. Kjøkkenet glir sømløst inn i den åpne og luftige planløsningen, og understreker boligens moderne og innbydende atmosfære.

Terrasse:
Fra stuen er det direkte utgang til en romslig, vestvendt terrasse på hele 72 kvm, hvor deler er overbygget. Dette er et flott uteområde med gode solforhold fra formiddag til kveld, og som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Terrassen byr på rikelig plass til flere sittegrupper, spisebord og loungemøbler, noe som gir fleksible muligheter for både avslapning, måltider utendørs og uformell bruk. Den overbygde delen gir ly for vær og vind, og gjør uteområdet anvendelig store deler av året. Et ideelt sted å trekke seg tilbake, nyte solrike dager eller tilbringe rolige kvelder i behagelige omgivelser.

Plan 4:
Mesanin:
Over oppholdsrommet ligger en flott mesanin med glassrekkverk – et arkitektonisk blikkfang som gir ekstra romfølelse og mulighet for fleksibel bruk enten som kontor, lesekrok eller ekstra oppholdsrom.

Soverom:
Fra mesaninen har du tilgang til et romslig soverom. Rommet har direkte adkomst til en tilstøtende bod, som enkelt kan innredes som et praktisk walk-in closet – perfekt for deg som ønsker ekstra oppbevaringsplass.

Boligen har i tillegg garasje med tilliggende bod på ca. 32 kvm. med elbil lader og elektrisk garasjeport, samt stor gårdsplass.

Kort oppsummert:
Dette er en bolig med skikkelig "it-faktor" – moderne komfort og et hjem med særpreg.

Boligen er oppvarmet med varmepumpe med A/C. Gulvvarme på tre soverom, i entré, alle bad, vaskerom og på kjøkken. Peisovn i stue av typen Duo 2. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.09.1989. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Takstein, renner og beslag må monteres.
Avlufting fra kloakk, våtrom og kjøkken må føres over tak.
Innvendige trapper må følge byggeforskriftene kap. 44:31 og 44:34.
Terrasse over garasje må ha forskriftsmessig rekkverk og trapp til terreng.
Husnummerskilt må settes opp.
Oppmålingsvesenet må kontrollere beliggenheten og sende rapport.

Rommet som omtales som soverom (til høyre i 1. etasje) er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 7044, tinglyst 05.06.1956:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.

Dagboknr. 47144, tinglyst 31.07.1986:
Gnr. 149, bnr. 163 skal ha bruksrett til gangatkomst (2 meter bred) fra Jonsokveien, over gnr. 149, bnr. 906 som vist med gul farge på vedlagt kart.
Gnr. 149, bnr. 163 skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fra Jonsokveien, over gnr. 149, bnr. 906, frem til egne biloppstillingsplasser som vist med gul farge på vedlagt kart.
Gnr. 149, bnr. 163 skal ha bruksrett til 2 biloppstillingsplasser på gnr. 149, bnr. 906, som vist med gul farge på vedlagt kart.
Denne erklæring tinglyses på egne og fremtidige eieres vegne som en heftelse på gnr. 149, bnr. 906 og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra kommunen.

Dagboknr. 16265, tinglyst 07.03.1988:
Pkt. 1: Jonsokveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Men veisjefen kan når som helst kan trekke denne dispensasjon tilbake med den virkning at eier får plikt til å opparbeide vei til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst i en effektiv bredde av 6 m og i den standard som gjelder for godkjenning av vei i Oslo kommune.
Pkt. 2: Hvis arbeidet ikke blir blir utført som pålagt, skal kommunen ha rett til å opparbeide eller la andre opparbeide veien. Er det stillet sikkerhet etter pkt. 1 ovenfor, skal kommunen kunne disponere sikkerheten til dette formål.
Pkt. 3: Eier godtar de forpliktelsene som er nevnt under pkt. 1 og 2 og disse påheftes eiendommen som grunnbyrde.
Pkt. 4: Eier overdrar med dette vederlagsfritt til Oslo kommune den nødvendig veigrunn i en bredde på 10 meter, med bruksrett til skjærings- og fyllingsarealer. Den nærmere avgrensning fastsettes på bindende måte av Oslo kommune. Kommunens eiendomsverv er betinget av at veien er opparbeidet og godkjent av kommunen. Erklæring fra veisjefen i Oslo om at opparbeidelsen har funnet sted skal godtas som tilstrekkelig bevis for at betingelsene for eiendoms erverv er oppfylt.

Dagboknr. 20731, tinglyst 23.03.1988:
Den 25.02.88 har Oslo veisjef i henhold til veilovens §30 meddelt midlertidig unntak fra samme lovs §29 i anledning bygningens avstand til Jonsokveien. Eier av eiendommen er forpliktet til å fjerne eller forandre ovennevnte byggearbeid uten erstatning, når som helst veisjefen måtte forlange det. Erklæringen kan ikke avlyses uten Oslo veisjefs samtykke.

Dagboknr. 35644, tinglyst 01.06.1988:
Mellom eierne av gnr. 149, bnr. 906 (Jonsokveien 18 B) og gnr. 149, bnr. 163 (Jonsokveien 18 A):
Undertegnede eiere anlegger felles stikkledninger for vann- og avløp fra hovedledninger etter angitt trasé. Ledningsanlegget utføres etter planer som er godkjent av kommunen. Ledningseierne er i fellesskap ansvarlige for ledningenes drift og vedlikehold. De grunneiere som får felles stikkledninger gjennom sin eiendom forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige, likeså gis det fri adgang for nødvendige vedlikeholds- og reparasjonsarbeider. De økonomiske forpliktelsene fordeles med en halvpart på hver av partene. Eventuell tvist om denne overenskomst avgjøres ved skjønn. Skjønnsmenn oppnevnes av byfogden, og dette skjønn skal være endelig.

Dagboknr. 1248697, tinglyst 22.10.2019:
Jordskiftesak mellom gnr. 149, bnr. 906 (Jonsokveien 18 B) og gnr. 149, bnr. 163 (Jonsokveien 18 A):
1. Biloppstillingsplasser: Gnr. 149/163 har bruksrett til to biloppstillingsplasser på gnr. 149/906 på eksisterende parkeringsareal i det nord-vestre hjørnet av eiendommen. Parkering skal skje parallelt med Jonsokveien. Slik parallell parkering skal gjelde for begge eiendommer.
2. Endring av eksisterende støttemur:
Gnr. 149/163 kan foreta følgende endring av eksisterende støttemur som går sørover fra det sør-østlige hjørnet av overnevnte parkeringsareal: Støttemuren endres ved at utstikkende hjørne fjernes, dybde ca. 130 cm i en lengde på 130 cm. Arbeidene må utføres slik at det star i stil med gjenværende støttemur. Brostein skal kompletteres. Gnr. 149/163 dekker kostnadene til disse arbeidene.
3. Snuareal for bil på gårdsplass tilhørende gnr. 149, bnr. 906:
Det er forutsatt at det på gårdsplassen til enhver tid er tilstrekkelig. gjensidig snuareal for både gnr. l49/163 og gnr. 149/906, dvs. at det på dette snuarealet ikke skal parkeres eller plasseres hindringer.
4. Gangadkomst for gnr. 149, bnr. 163:
Gnr. 149/163 har rett til 2 meter bred gangadkomst over gnr. 149/906. Gangadkomsten skal være nord på gnr. 149/906, slik steintrappen er plassert i dag eller eventuelt i en rett linje langs med naboeiendommen i nord. Eventuell breddeutvidelse av dagens trapp skal skje i retning mot nord. Gnr. 149/163 skal ha rett til å etablere en heisanordning i tilknytning til trappen/trapperekkverket. Gnr. 149/163 dekker kostnadene til disse arbeidene. Dette punktet erstatter tidligere tinglyst gangadkomst i henhold til erklæring datert 21. juli 1986, tinglyst 31. juli 1986.
5. Igangsetting av arbeider skal varsles grunneier minst tre uker på forhånd.
6. Vedlikehold/drift av gårdsplass:
Gnr. 149/163 og gnr. 149/906 skal dele arbeidet/kostnadene til snøbrøyting og sommervedlikehold/vanlig drift av gardsplassen med en halvpart på hver.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Jonsokveien 18B har en solrik og svært attraktiv beliggenhet i et etablert villaområde på Ekeberg. Området er kjent for sin naturskjønnhet og nærhet til rekreasjonsmuligheter, noe som gjør det til et ettertraktet sted å bo.

Fra eiendommen er det kun noen få meter til de flotte friområdene rundt Ekebergsletta – et eldorado for barnefamilier og et fantastisk utgangspunkt for tur- og friluftsaktiviteter gjennom hele året. Området byr på et bredt spekter av fasiliteter, inkludert lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, 18-hulls frisbeegolfbane, husdyrpark og ridesenter. Rett i nærheten ligger også Brannfjellskogen, med stier på kryss og tvers, bålplasser og vakker utsikt over Oslofjorden – perfekt for både korte og lengre turer. Like ved finner du Ekebergparken, kjent for sine imponerende skulpturer, naturskjønne omgivelser og hyggelige serveringssteder.

Det er også kort vei til Ekeberg skole, nærbutikken Spar og kollektivtransport med buss fra Vårveien og T-bane fra Brattlikollen. Sentrum ligger bare en kort kjøretur eller sykkeltur unna. Du har også nærhet til populære områder som Holtet, Lambertseter og Manglerud. På Holtet finner du blant annet Jacob’s, Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter, mens Lambertseter Senter tilbyr kino, bibliotek, Vinmonopol og et bredt utvalg av butikker og spisesteder. Manglerud Senter har også et rikt servicetilbud.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget sportsklubb (BSK) som har et stort tilbud innen fotball, friidrett, håndball, innebandy, orientering, ski og turn. Anlegg på Sportsplassen samt i Ekeberghallen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bækkelagshøgda tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. I tillegg til fotball og håndball har NIF også en triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Ryen, Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet. Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.
Padel City på Ryen.
Oslo klatresenter på Skullerud som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

I bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Iht. utdanningsetaten sogner eiendommen til Ekeberg skole og Brannfjell ungdomsskole. Kort og lite trafikkert skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eier tomt på 610 kvm. Hagen er opparbeidet med noe gressplen og beplantning, og har plass til trampoline. Et lettstelt uteområde med mulighet for lek og aktivitet, og med lavt vedlikeholdsbehov. Brosteinbelagt gårdsplass.

Parkering i garasje på 32 kvm med elbillader, samt biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Byggesaker i området:
Vardeveien 43, 43 B-C - Oppføring av tomannsbolig med garasjer og riving av eksisterende bolig og garasje.
Vardeveien 43 - Oppføring av enebolig med garasje.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 002,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 10 227,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 29 000 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13 593.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fibernett og har avgift på kr 1 796,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 4 552 007,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 12 931 439,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

15 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

397 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
418 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
16 318 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marthe Taftø Petersen og Kjetil Prestegarden

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,-, innhenting av reguleringskart med bestemmelser kr 1 045,- , tinglysing sikring kr 545,- , boligselgerforsikring kr 65.000,-, og fotografering kr. 8.800,-.

Oppdragsnummer 44-0208/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25208

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 11:03