Ronatoppen 67

Ronatoppen 67, 4638 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 61, bruksnummer 824

Totalt bruksareal BRA: 159 kvm

BRA-i:
Vertikaldelt tomannsbolig:
1. etasje 93 kvm: Bod, Stue, Gang/trapperom, Soverom, Soverom 2, Bod 2, Bad, Vaskerom.
2. etasje 66 kvm: Soverom, Bad, Stue/kjøkken.

Åpent areal:
Vertikaldelt tomannsbolig:
2. etasje 53 kvm: Terrasse.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Bad 2.Etasje står merket soverom på godkjente byggetegninger. Stue/kontor nede står merket bod/hobbyrom og er sådan ikke søkt om / ment for varig opphold.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.09.2025 utført av Andreas Natvig. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten del av vertikaldelt tomannsbolig bygget 2009, påbygget senere tid. Rolig område, samtidig svært sentralt like ved hovedvei, bydelssentrum med butikk, tannlege, lege mm.
Boligen fremstår i normal stand utfra alder. Merknader utfra alder, endring i krav/forskrifter bla.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Sammendrag av boligens tilstandsgrader :
TG2 Alder, slitasje, skader - Avvik som kan kreve tiltak :
- Utvendig balkonger, terrasser og rom under balkonger.
- Radon.
- Tekniske installasjoner, varmepumpe, varmtvannstank.
- Tomteforhold, terrengforhold.
- Våtrom 1.Etasje : Bad. Overflater gulv, sluk, membran, tettesjikt. Sanitærutstyr og innredning.
-Våtrom 1.Etasje Vaskerom. Overflater gulv, sluk, membran og tettesjikt.
- Våtrom Bad 2 Etasje overflater vegger og himling, overflater gulv, sluk, membran, tettesjikt, sanitærutstyr og innredning.

Se angitte sider i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om avvikene.

Sammendrag av selgers egenerklæring :

Våtrom :
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Baderom 2. etg. var utstyrt med dusj på flis ved overtakelse. Det ble etter hvert oppdaget lekkasje ved fug utenfor dusjhjørne, overgang mellom vegg og flis. Baderom ble tørket over lengre periode, gammel fug ble erstattet av ny fug, dusjdører ble fjernet og erstattet med dusjkabinett.

2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. i 2019, Bad 2. etg. I samsvar med tidligere beskrevet feil på bad 2. etg. Originalt dusjhjørne på flis ble demontert og erstattet med dusjkabinett.

2025. Bad 1. etg: Gammel dusjkabinett har blitt demontert og erstattet med nytt.
2018. Bad 1. etg. og bad 2. etg. blandebatteri på servant har blitt erstattet med nye.
2018. Varmtvannsbereder ble erstattet med ny, arbeidet var i regi av tidligere eier.

Elektrisitet :
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. 2025, Lil Elektro. Installert stikkontakt ute til varmepumpe. Termostat til varmekabler tv-stue har blitt erstattet med ny.

Ventilasjon og oppvarming :
16. Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. 2020 arbeid utført av Ventec. Varmepumpe ble installert i trappeoppgang.

Skjevheter og sprekker :
17. Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja. Sprekk i veggflis på bad 2. etg. ved toalett. Sprekk i gulvflis ved hovedinngang.

Sopp og skadedyr:
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Det finnes skjeggkre i boligen. Tiltak som hyppig støvsuging, og rengjøring samt bruk av lim feller har vist seg å fungere til å holde bestanden og synligheten lav.

Planer og godkjenninger :
28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja. Rona Torv er detaljregulert, men ikke startet prosjektering/bygging. Rona X har ikke hatt oppstart enda.

Boligen byr på god standard og fremstår jevnlig vedlikeholdt, lys og moderne med god planløsning.
Her får du 3 soverom av god størrelse med plass til både seng og garderobe. Alle rommene er lyse og trivelige.
Stort og flott vaskerom med fliser på gulvet og innredning med plass til vaskemaskin og tørketrommel i hoftehøyde.
Gang/ entre med god plass til garderobe og mulighet til å henge fra seg sko og ytterklær.
Hovedetasjen ( 2.Etasje) byr på et stort og åpent rom som blir et naturlig samlingspunkt for hele familien, her er det både stue, kjøkken og spisestue. Varmepumpe og vedfyring i peis. Utgang til solrik terrasse.
Boligen byr på to komplette og flotte bad av god størrelse, perfekt for en familie i en travel hverdag.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har varmekabler på begge bad, vaskerom, gang og kjellerstue, ellers oppvarming med varmepumpe og vedfyring.

Det foreligger ferdigattest på tomannsboligen datert 25.09.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer gjort etter ferdigattest ble gitt :
- Søknad om tilbygg godkjent 04.10.2012.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk. Bad 2.Etasje står merket soverom på godkjente byggetegninger. Stue/kontor nede står merket bod/hobbyrom og er sådan ikke søkt om / ment for varig opphold.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Her bor du svært sentralt med kort vei til Rona senter med blant annet Meny dagligvarebutikk, apotek, frisør og treningssenter. Herfra går også de fleste busser inn og ut av byen forbi, så du har rask og hyppig tilgang på Kristiansand sentrum og Sørlandsparken med alle fasiliteter.

Herfra er det fin gåavstand til både barnehager og skoler i nærområdet. Området er rolig og barnevennlig, og byr på mange fine fasiliteter og aktiviteter for hele familien. På Sukkevann en fin spasertur unna, finner du både lysløype, turstier, golfbane, badevann og ett av byens flotteste idrettsanlegg for barn og unge. I tillegg er det fine bademuligheter på Drangsvann. Ellers bor du nærme sjøen og Topdalsfjorden med fine bademuligheter og god tilgang på båthavner i området og mulighet for leie av båtplass. Fra Rona og Hånes har du rask tilgang på den flotte Sørlandskysten med båt og kort vei til blant annet Fiskebrygga. På Drangsvann og Sukkevann er det mye aktivitet og etablering av nye boligområder, som har gitt innbyggerne i området nye flotte fasiliteter og lekeplasser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved felles påmeldingsvisninger.

Barnehager :
Veslefrikk barnehage (0-5 år) 1.1 km
Søm Solkollen barnehage (1-5 år) 1.1 km
Liantjønn barnehage (0-5 år) 1.2 km

Skoler :
Oasen skole Strømme (1-10 kl.) 0.8 km
Strømme skole (1-7 kl.) r 1 km
Vardåsen skole (1-7 kl.) 2.9 km
Haumyrheia skole (8-10 kl.) 1.6 km
Kristiansand katedralskole/Gimle 10 min med bil
MARITIM vgs. Sørlandet 10 min med bil

Dagligvare :
Meny Rona 4 min til fots
Matkroken Strømmehaven 8 min til fots

Varer/Tjenester :
Rona Senter 4 min til fots
Apotek 1 Rona 4 min til fots
Sørlandssenteret Vinmonopol 9 min med bil
Lillemarkens Vinmonopol 12 min med bil

Offentlig transport :
Rona senter 0.2 km
Kristiansand stasjon 7.7 km
Kristiansand Kjevik 14 min med bil

Eiertomt på 244 kvm. Tomt pent opparbeidet med belegningsstein og asfalt i gårdstun. To solrike terrasser.
Se kart i prospekt, tomtegrensen går litt på skrå mot bygget og ikke i rett vinkel.

Biloppstillingsplass i gårdstun med mulighet for montering av el-bil lader.
I tillegg er det tinglyst to parkeringsplassen på tomten ved siden av. Se kart

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Vestre Strømme felt N11 A og B datert 17.10.1996.

Se plan under arbeid i nærområdet. Randesund bydelssenter. Rona Torg. Plankontakt Gisela Nilsen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 16 262 ,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Renovasjonskostnader faktureres i tillegg fra Avfall Sør AS. Denne kostnaden deles med naboen. Se www.avfallsor.no for mer informasjon om priser.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 253 ,- i Gjensidige.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har avgift på kr 1 050,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 940 728,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 762 910,-/3 762 912,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 520,-  pr år.

4 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 828 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Thomas Flå Olsen og Karoline Flå Olsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -15 000,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 599,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 3 500,00

Oppdragsnummer 31-0172/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.25172

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 11:57