Schweigaards gate 88B

Schweigaards gate 88B, 0656 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 413, ideell andel 1/1
Andelsnummer 7, Schweigaardsg 88 Borettslaget, organisasjonsnummer 951535451

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
4. etasje 75 kvm: Entré, stue/kjøkkenløsning, to soverom, bad og toalettrom

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Kjellerbod
Loft: 5 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer 2 boder, en loftsbod og en kjellerbod. Loftsboden har skråtak, men hele arealet er måleverdig som bruksareal. Boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2025 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygård fra 1897 over 4 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av mur og treverk. Yttervegger utvendig forblendet med pussede flater. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform, utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, dørpumpe, brannklasse B30 og lydklasse 43db. Vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra eldre, ukjent årstall. Leiligheten har naturlig ventilasjon i kombinasjon med mekanisk avtrekk fra bad og toalettrom. Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og med vedfyring (peisovn i stue). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende som er vurdert til tilstandsgrad TG2:
- Våtrom (bad): Helhetsvurdering
- Toalettrom (ikke våtrom): Overflate gulv, Sanitærutstyr, armaturer og innredning, Vannrør
- Øvrige rom: Ventilasjon
- Etasjeskiller
- Tekniske anlegg: Stoppekraner
- Vinduer og ytterdører

TGIU (Ikke undersøkt):
- Tekniske anlegg: Varmtvannsbereder

Det henvises til tilstandsrapporten for supplerende og utdypende informasjon og det oppfordres til å lese denne nøye, gjerne med fagkyndig. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje? - "Ja. Borettslaget har i perioder gjennom året registrert litt forhøyet fuktighet i kjellerarealene - noe som er normalt i eldre bygårder. Det har aldri oppstått vannlekkasje eller oversvømmelse. For å bedre luftskiftet ble det installert avtrekksvifte for noen måneder siden."

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? - "Ja."
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte. - "Installert ny komfyrvakt i 2024. Utført av HRS Elektro Follo"
Har du dokumentasjon på arbeidet? - "Ja."

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? - "Ja. Sprekker i gulvfliser på badet"

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? - "Ja. Etablert nytt ildsted i november/desember 2023. Pipeløpet ble tidlig 2023 rehabilitert til dagens standard."

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? - "Ja. Boligen til salgs er en av tre leiligheter i bygget som har søkt om å tilbakeføre dagens franske balkonger til vanlige balkonger. Søknad ble sendt i april 2025, og pågår fortsatt etter å ha ettersendt mer informasjon nå 18. August. Behandlingstid er i utgangspunktet 12 uker. Se sak 202552935 hos Plan og Bygningsetaten. De tre leilighetene det gjelder står selv for utgiftene for bygging av balkongene, og avtale med entreprenør AS Balkongbygg er underskrevet, med Side 5 en pris på 142 250,- pr balkong. Ny eier må altså være forberedt på å betale 142 250,- for balkong, dersom planene blir godkjent av Plan og bygningsetaten. Pr. dags dato er det fransk balkong der den nye balkongen er tenkt bygd."

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? - "Ja."
Skriv opplysningene her:
"1) Borettslaget har nylig (Vinter 2025) gjort flere tiltak for å brannsikre bygget, blant annet satt inn nye brannsikre inngangsdører til alle leiligheter, loft og kjeller i borettslaget.
2) Leiligheten har nylig (februar 2025) hatt el-tilsyn på oppdrag fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap, gjennomført av Omexom. Det ble ikke funnet noen avvik."

E n t r é :
Lys og trivelig entré med praktisk integrert garderobeløsning som sikrer godt med oppbevaringsplass. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg. Velkommen inn!

S t u e :
Åpen og stor stue med klassiske detaljer som stukkatur og rosett. Store vindusflater og den franske balkongen gir gode lysforhold gjennom dagen. Takhøyden er målt til 2,97–3,00 meter, noe som sammen med vindusflatene gir en luftig og god romfølelse. Det er installert vedovn som gir både varme og en lun atmosfære på kalde dager. Rommet har flere innredningsmuligheter med plass til sofagruppe, salongbord, tv-møbel og spisebord.

K j ø k k e n :
Det er åpen kjøkkenløsning mot stuen som setter et sosialt preg på leiligheten. Kjøkkenet har lys og moderne innredning med slette fronter fra IKEA fra 2021. Et veldisponert kjøkken med rikelig med skap- og benkeplass. Videre er det benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum og integrerte hvitevarer. Det er vegghengt ventilator med kullfilter. Automatisk lekkasjevarsler og komfyrvakt. Hvitevarer som kjøleskap og frys, stekeovn og koketopp samt oppvaskmaskin medfølger ved salg.

B a d :
Lyst bad som ligger med adkomst fra entré. Baderommet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger, samt våtromspanel i dusjnisje. Det er gulvstående servantinnredning, og praktisk speilskap med belysning over servant. Videre er badet utstyrt med dusjnisje med innfellbare dusjdører. Her er det opplegg for vaskemaskin. Kombimaskinen kan medfølge. Badet har fått TG2 som en helhetsvurdering. Vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

T o a l e t t r o m :
Flott toalettrom er pusset opp i 2018 med flislagt gulv og varmekabler. Kombinasjon av dels malte og dels flislagte vegger. Rommet er innredet med vegghengt servant, speil og toalett.

H o v e d s o v e r o m :
Hovedsoverommet er svært romslig med god plass til dobbeltseng og øvrig møblement. Rommet har garderobe som sikrer godt med oppbevaringsplass. De store vinduene sørger for rikelig med naturlig lys, og sammen med takhøyden gir en luftig atmosfære.

S o v e r o m 2 :
Lyst og flott soverommet med plass til seng med tilhørende møblement. Rommet kan innredes etter eget ønske, og egner seg perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor. Store vinduer som gir rikelig med lysinnslipp. Med beliggenhet mot bakgård er rommet godt skjermet fra gaten.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Vegger av malte, slette flater.
Himling: Himlinger av malte, slette flater.
Tak: Entré/gang: 2,50 meter. Bad: 2,40 meter. Toalettrom: 2,35 meter. Soverom 1: 2,76 meter. Soverom 2: 2,72 meter. Stue/kjøkken: 2,97-3,00 meter

- Stringhylle over sofaen i stua medfølger ikke ved salg.
- Alle integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger ved salg. Kombimaskin på badet kan medfølge.

Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og med vedfyring. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1894.
Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument på våningshus fra 15.06.1897, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger ferdigattest for etablering av brannalarm og nødlys datert 01.07.2022. Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av skorstein datert 02.03.2023.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Kjøkkenet er flyttet til stuen og det er etablert soverom 2
- Vegg mellom stue og dagens kjøkken er fjernet
- Toalettrom er etablert i "skap"
- Vegg mellom entré og "kammer" er endret og bad er etablert.
- Vegg mellom entré og soverom er endret slik at entréen er blitt større

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, erklæring om televerket, bestemmelse om garasje, erklæring om rett til adkomst, bestemmelse om bebyggelse, samt bestemmelse om rett til bruk av grunn.

Det er tinglyst 3 rettigheter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m. v., bestemmelse om benyttelse og rett til adkomstrett, gårdsromsavtale, bestemmelse om garasje/parkering, plikt til å utbedre eiendommen i samsvar med kommunale minstekrav ved utbedring av gårdsrom i boligkvartal i indre by.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Leiligheten har en svært attraktiv og sentral beliggenhet midt i hjertet av Gamlebyen. Et populært og ettertraktet boligområde med kort vei til sentrum. Nabolaget preges av klassiske bygårder, trivelige gater og en unik, sjarmerende atmosfære.

I umiddelbar nærhet finner du flotte grøntområder og parker, blant annet Klosterenga skulpturpark med vanninstallasjoner, fotballbane og lekeplass. Ikke langt unna ligger også Middelalderparken og Vannspeilet. Dette er perfekte steder for rekreasjon og ro midt i byen. En kort spasertur tar deg til Kampen og Vålerenga, og nyoppussede Tøyenbadet ligger like ved med moderne fasiliteter som innendørs- og utendørsbassenger, vannsklier, treningssenter, velværeavdeling og kafé. Et ideelt sted både for aktive hverdager og rolige helger.

Gamlebyen er et område i spennende utvikling, med flere store prosjekter knyttet til Fjordbyen godt i gang. Nye kultur- og næringsbygg reiser seg, og Sørenga sjøbad har allerede blitt et av hovedstadens mest populære badeområder med sandstrand, brygger og yrende sommerliv.

Her bor du med et bredt spekter av servicetilbud rett utenfor døren. Området byr på alt fra hyggelige kaféer og kjente restauranter. Inkludert Michelin restauranten Maaemo, til bakerier, frukt- og grønnsaksbutikker, dagligvareforretninger, apotek, frisør og bank. Like i nærheten ligger Stockfleths kafé, innredet med inspirasjon fra 1800-tallet.

Dagligvarehandelen er godt dekket med butikker som Matkroken, Bunnpris, Coop Extra og Rema 1000. I tillegg finner du et rikt utvalg av vintagebutikker og Tøyen Torg, som etter en omfattende opprustning har blitt et naturlig samlingspunkt både for beboere og besøkende.

Gamlebyen omtales ofte som «morgendagens Grünerløkka», med sin klassiske arkitektur, sentrale plassering og nærheten til byutviklingsområdene Bjørvika og Kværnerdalen. Her får du et hjem med en helt spesiell beliggenhet – midt i en bydel i rivende vekst!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 811 kvm som tilhører borettslaget.    

Mulighet for leie av parkeringsplass iht. venteliste. borettslaget har 4 P-plasser. For tiden er prisen kr. 261,- pr. måned. Nåværende eier leier i dag plass, og det er ingen på venteliste.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4870 datert 09.12.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Schweigaards gate 88 A - Tilbakeføring av tre balkonger på fasade mot gate. Se saksnummer: 202552935 for mer informasjon.
- Østfoldgata 2 - Oppføring av balkonger. Se saksnummer: 202109831 for mer informasjon.
- Myklegardgata 3 A - Oppføring av tre balkonger. Se saksnummer: 202550158 for mer informasjon.
- Schweigaards gate 92 - Utskifting av vinduer og tiltak mot brannspredning. Se saksnummer: 202217909 for mer informasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 202212750. Saken gjelder: Brynsbakken - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Sakstype. Detaljregulering

Disse plan- og byggesakene kan medføre støy/ulempe ved prosess. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Felleskostnadene er kr  7 152,-  pr. mnd. og inkluderer: Tv/bredbånd, varmtvann, avdrag og renter felleslån, vask av fellesarealer, diverse honorarer, kommunale avgifter, bygningsforsikring m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 4 813
Avdrag felleslån: kr 599
Renter felleslån: kr 1 211
Tilleggsytelser: Bredbånd: kr 349
Vasketillegg: kr 180

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 200,-/ 5.800 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia, 100 mbps. som er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 560 758,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 243 033,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 34 410,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 268 014,- pr. 21.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 2 810 596,- pr. 21.08.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 15160144073, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 21.08.2025: 5.4% pa.
Antall terminer til innfrielse: 83
Saldo per 21.08.2025: 2 810 596
Andel av saldo: 268 014
Første termin/første avdrag: 30.06.2025 ( siste termin 31.03.2046 )

6 500 000,00 Prisantydning
268 014,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 768 014,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Forkjøpsrett- USBL (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 786 992,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Joris Schwitters og Johanne Gabrielsen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Schweigaardsgate 88. Borettslaget består av 13 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
Dugnad må påregnes.
Husdyr kan først anskaffes eller medtas etter at søknad om det er innvilget av styret. Det gjelder også eventuell gjenanskaffelse.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- Fasaden ble renovert i 2021 til dagens standard. Brannsikkerheten er oppdatert til nødvendige og anbefalte tiltak fra brannkonsulent. Dette betyr bla. nye inngangsdører til alle leiligheter, til kjeller og til teknisk rom. Det er også installert brannalarmanlegg med detektorer i alle leiligheter og fellesarealer, leselys, manuelle brannmeldere, brannslukkere i fellesarealer.
- Borettslaget har nylig (Vinter 2025) gjort flere tiltak for å brannsikre bygget, blant annet satt inn nye brannsikre inngangsdører til alle leiligheter, loft og kjeller i borettslaget.

Planlagte påkostninger: 
- Denne boligen er en av tre leiligheter i bygget som har søkt om å tilbakeføre dagens franske balkonger til vanlige balkonger. Søknad ble sendt i april 2025, og pågår fortsatt etter å ha ettersendt mer informasjon nå 18. August. Behandlingstid er i utgangspunktet 12 uker. Se sak 202552935 hos Plan og Bygningsetaten.

De tre leilighetene det gjelder, står selv for utgiftene for bygging av balkongene, og avtale med entreprenør AS Balkongbygg er underskrevet. Kostnad pr. leilighet er fastsatt til kr. 142 250,-. Ny eier må altså være forberedt på å betale 142 250,- for balkong, dersom planene blir godkjent av Plan og bygningsetaten. Pr. dags dato er det fransk balkong der den nye balkongen er tenkt bygd.
- Styreleder har informert megler pr. 10.09.2025 at det som er kommet opp etter generalforsamlingen er at borettslaget må få nye varmekabler i takrenner og det er en estimert utgift på ca. 100.000,- totalt for borettslaget og det forventes å ta opp lån for å finansiere prosjektet.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.
Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 800,-

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - Usbl  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Usbl  kr 4 914,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn   kr 1055,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 590,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
Foto   kr 3 900,-

Oppdragsnummer 40-0129/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25129

Sist oppdatert: 16. september 2025 kl. 14:57