Nordstrand terrasse 47

Nordstrand terrasse 47, 1170 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 182, bruksnummer 29, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
3. etasje 109 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue, tre soverom og innvendig bod.

Leiligheten har et totalt gulvareal (GUA) på 130 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 109 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Åpent areal (TBA):
1. etasje 11 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en kjellerbod på ca. 7 kvm, men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Boder utenfor leiligheten er fellesareal som sameiet kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

4-mannsbolig fra 1895 over 3 etasjer samt kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn av betong. Grunnmur av sparestein/naturstein og bærende konstruksjoner av trekonstruksjon. Skillende dekker av trekonstruksjoner. Utvendig fasade forblendet med stående trekledning. Saltakkonstruksjon i tre, tekket med takstein (tak ikke besiktiget). Vinduer med karmer av tre med to, ett-lags glass fra ukjent eldre årstall. Takvinduer med karmer av plast, og to-lags glass 2005. To-fløyet balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass fra 2019. Leiligheten har to entrédører med brannklasse B30 og lydklasse dB35 fra ukjent årstall. Boligen har balansert ventilasjon med mekanisk avtrekk på bad og kjøkken. Aggregat for balansert ventilasjon er plassert på kaldtloftet. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom :
- Overflater vegger: Misfarging påvist på flisfuger i dusjsonen. Fuger bør rengjøres. Vinduets plassering i våtsone er uegnet. Fare for fukt i konstruksjon. Vindu bør skjermes.
- Overflater gulv: Misfarging/svertesopp påvist på elastiske flisfuger i dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes. Misfarging påvist på flisfuger i dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes. Det er riss/sprekker i gulvfliser ved dør og fordelerskapet. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Lokalfall under badekar mindre enn hva som ideelt anbefales. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk (badekar) er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Det er motfall på gulvflater utenfor dusjsonen. Fare for vannansamling ved eventuelt en lekkasje.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt ved badekar er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Bør holdes med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør (ink. sluk): Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Avskalling av porselen på toalettet, dette er vurdert til å være av kosmetisk betydning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Loft - innredet - 3.etasje:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer stedvis preg av riper/merker. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er stedvis sprekker mellom gulvbord. Forholdet bør ses i sammenheng med bygningsdelens alder. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom 1,3 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. To-fløyet innerdør kan ikke lukkes. Tiltak kan iverksettes ved behov. Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjonsoppbygging: Deler av konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse risiko.

Loft - uinnredet / råloft - Kaldtloft :
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet ble ikke undersøkt grunnet redusert/ingen tilkomstmulighet. Det er risiko for skjulte skader. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales.
- Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Isolasjon bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Utbedring av konstruksjonen må påregnes. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.

Etasjeskillere - 3.etasje:
- Skjevhetsmåling: TG2 Det er merkbare skjevheter på kjøkken. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 49mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert. Til informasjon Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Huseier opplyser at enkelte sikringer tidvis løses ut. Enkelte sikringer er ikke nummerert. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong :
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Overflatebehandlingen er slitt og trenger fornying. Tiltak anbefales.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer fra ukjent årstall er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Vindusomramminger har stedvise symptomer på slitasje og elde. Av den grunn kan det heller ikke utelukkes følgeskader i selve konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Panel er sterkt malingslitt. Overflatebehandling må påregnes. Utvendige flater har etterslep på vedlikehold. Overflatebehandling må påregnes. Ingen luftespalte bak trekledning. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres stedvis riss/sprekker skjøter på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder.
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Fallforholdene under terrassen er derfor ikke kjent.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre rundt hele bygget. Forholdet kan øke faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med opplysninger om alderen til dreneringen.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): TG2 Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Lekker 4- roms klassisk toppleilighet i Sveitservilla. Boligen går over hele etasjen med fantastisk utsikt mot fjorden og Oslo sentrum, fra samtlige rom. Gulvflaten er på hele 130 kvm. Nåværende eiere har forestått følgende oppgraderinger etter overtagelse: Hele leiligheten ble malt i 2025. I baderommet ble det installert et nytt badekar, nytt skap med servant, og ny armatur. Original tregulv i ett av soverommene ble restaurert i 2023.

Sameiet ligger majestetisk på en høyde med fantastisk utsikt over fjord og by. Sameiet har stor opparbeidet hage, med forskjellige soner og muligheter, perfekt både for selskap, og avslapping.
I hagen er det mange fruktbare trær (eple, plomme, kirsebær), busker (stikkelsbær, rips, solbær, jordbær), fine planter og blomster. Boligen ligger i en rolig blindvei, med gangavstand til strand (Nordstrand bad, Sæterstranda) og Nordstrand togstasjon, samt buss på Mosseveien.

Leiligheten går over hele etasjen og består av følgende rom:
Gang, bad, kjøkken, stue, tre soverom og innvendig bod. Utsikt fra alle rom.

Fra gangen kommer man inn i et romslig og åpent kjøkken. Godt med plass til stort kjøkkenbord. Takvinduene gjør rommet luftig og fint.
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate av heltre og metall. Oppvaskkum av metall og ett-greps
armatur. Flislagt mellom overskap og underskap fra 2020 med stikkontakter. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Integrerte
hvitevarer. Kjøkkenventilator plassert i overskap.

Bad er estimert fra 2007. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger og himling av malte slette flater med downlights.
Vegghengt servantinnredning fra 2025 med skuffer og ett-greps armatur. Vegghengt speil med stikkontakt på vegg. Dusjhjørne med skyvedør og dusjarmatur
tilkoblet veggmontert hånddusj og regndusj fra 2025.
Badekar med dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj fra 2025. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Stor og romslig stue med moderne peisovn og utgang sydvestvendt balkong på ca. 11 kvm.
Stuen kan deles inn i flere soner. Fantastisk utsikt over fjorden og Oslo by.

3 gode soverom med skapplass.

God lagrings- og bodplass i leiligheten og i kjellerboden.

Se for øvrig selgers egenerklæring og vedlagte tilstandsrapport for ytterligere info.

Leiligheten oppvarmet via elektriske panelovner, vedovn i stue og gulvvarme på badet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Svar vedrørende manglende byggemappe hos PBE: Det ser dessverre ikke ut til at vi har den originale byggesaken. Sannsynligvis fordi bygningen er 1800-tallet en gang. I eiendomsregisteret er statusen «tatt i bruk» satt til 01.01.1895. Når det står 01.01, er det ofte ikke helt korrekt dato, men det viser at bygningen antakeligvis er relativt gammel. Bygget skal være registrert som et SEFRAK-objekt. Mulig det kommer fram noe mer informasjon om byggeår i SEFRAK-registeret, men det har ikke vi tilgang på.
Eiendommen har vært brukt til boligformål siden  slutten av 1890 årene.
Det er gjort flere endringer på huset opp gjennom tiden. I denne seksjonen er kjøkken og bad flyttet, det er også bygget tak over balkongen.
Det foreligger ferdigattest på støyskjerm mot vei, datert 09.12.22.
Det foreligger ferdigattest på sammenføyning av to boenheter i 2. etasje, datert 27.03.15.
Det foreligger tegninger for innredning av bad og wc, datert 12.08.64.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.

Dagboknr 992709, tinglyst 20.11.1885, Dagboknr 900380, tinglyst 03.07.1903 og Dagboknr 900381, tinglyst 03.07.1903.
Erklæring/avtale, Bestemmelse om vannledn. og bestemmelse om vannledn. Megler har lett setter servituttene i Digitalarkivet uten å ha funnet den. Kjøper overtar ansvaret for servituttene.
Dagboknr 12879, tinglyst 07.10.1964.
Erklæring/avtale. Eiendommen skal være tilknyttet offentlig vann- og kloakknett. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger, med flere bestemmelser.
Dagboknr 50218, tinglyst 18.01.2008.
Erklæring/avtale. Utbyggingsrettighet/avtale. Villa Utvikling AS gis rett til å fradele markert tomtedel på ca. 700 kvm fra sameiets tomt, og tillegge tomtedelen naboeiendommen. Dette uten noen form for avregning, med mindre den fradelte tomtedel på 700 kvm avviker med mer enn 10%, etter nærmere bestemmelser i avtalen. Villa Utvikling har rett til å bygge ut tomtedelen, samt innlemme ny bygning med tilhørende boligseksjonering og tilleggsdeler i sameiet Nordstrand Terrasse 47-49. Det er tegnet inn fremtidig bygg på kartet. Videre gis det rett til å søke dispensasjon i forbindelse med at eiendommen er oppført på gul liste. Det gis dessuten rett til å benytte/beregne hele eiendommens utnyttelsesgrad i forbindelse med utbygging på eiendommen. Servitutten med kart følger i salgsoppgaven.
Dagboknr 71111, tinglyst 19.01.2021.
Bestemmelse om bebyggelse. Støyskjerm er midlertidig godkjent av kommunen, som følge av dens avstand til veien. Denne skal fjernes for egen regning og uten erstatning, dersom kommunen krever det.
Dagboknr 1247615, tinglyst 03.11.2022.
Bestemmelse om bebyggelse. Støyskjerm er midlertidig godkjent av kommunen, som følge av dens avstand til veien. Denne skal fjernes for egen regning og uten erstatning, dersom kommunen krever det.

Dagboknr 8074, tinglyst 04.10.1940.
Best. om adkomstrett. Sameiet gis adkomstrett til gangvei fra Nordstrand Terrasse, ned til Mosseveien, lenge inn i Nordstrand Terrasse. Etter nærmere bestemmelser i servitutten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Utleie skal meldes til styret.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Eiendommen har en vestvendt og solrik beliggenhet med en unik nærhet til fjorden. Her har du vidstrakt utsikt utover fjorden, fra Bunnefjorden i syd, mot øyene og inn til sentrum i nord, samtidig som du kan nyte solen og flotte solnedganger.

Fra eiendommen er det gangavstand til Sæter med flere caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, bank m.m., samt trikkestasjon. De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, sykle til byen med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested.

Det er et godt kollektivtilbud i nærheten, med kun ca 4-5 minutters gange til Nordstrand togstasjon og bussholdeplass langs Mosseveien som begge tar deg raskt og enkelt inn til sentrum (Nordstrand togstasjon er i dag under ombygging). Det er også gangavstand til trikkeholdeplassen på Sæter. (Se Ruter for mer informasjon)

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur ned til Sæterstranda (Vølund bad) for et forfriskende bad. Nordstrand bad er også rett i nærheten. Med sykkel er det også få minutter til Bekkelagsbadet som er et park- og badeanlegget som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Det er heller ikke langt til Østmarka og til området i tilknytning til Ekebergsletta med flotte turområder sommer som vinter, lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF på "Niffen" med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m. Anlegg på sportsplassen samt Ekeberghallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Områdets lokale alpinbakke, Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, Opptur Helse på Sæter og Best Helse på Holtet.

Nordstrand Terrasse er en blindvei som strekker seg sydover fra Nordstrandveien, rett nedenfor Nordstrand togstasjon. Eiendommen ligger på vestsiden av veien, med vidstrakt fjordutsikt.

Flere barnehager i området.
Eiendommen sogner til Nedre Bekkelaget skole.
Steinerskolen ligger ved krysset Solveien og Nordstrandveien.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 612 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker, parkeringsplasser og diverse beplantning. Deler av tomten på 700 kvm, mot syd, kan tillegges og bebygges av naboeiendommen iht. tinglyst servitutt. Se utfyllende tekst under tinglyste heftelser og rettigheter.

Leiligheten disponerer, etter vedtekter, 2 parkeringsplasser på sameiets fellesareal, hvorav én har elbillader. Laderen er koblet til felles strøm og seksjonen betaler inn en fast sum hver måned for bruk av strøm.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, som går over i en privat stikkvei. Eiendommene innenfor har kjøreadkomst over sameiets eiendom.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4644 datert 11.06.2012.

Eiendommen og boligen anses som et kulturminne. Denne er verneverdig og oppført på byantikvarens gule liste.

Det pågår ombygging av Nordstrand togstasjon, med ny midt- og sideplattform og ny overgangsbro med trapp- og heisadkomst.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 479,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, felles strøm, el-bil lading, dugnadskostnader og skadedyrsavtale.
Fellesutgiftene kan justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendomsskatten er kr 847,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 16 000 kwh. pr. år. El-bil laderen er koblet til felles strøm og seksjonen betaler inn en fast sum hver måned for bruk av strøm.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og bredbånd, og har avgift på kr 889,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 807 320,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 229 280,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
248 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 748 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Krystian Zochowski og Magdalena Zochowski

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Nordstrand Terrasse 47/49, med sameiebrøk 108/426.
Sameiet består av 5 seksjoner, hvor seksjon 3 og 4 er slått sammen til én boenhet.
Dugnad må påregnes.
Snømåking håndteres av sameierne.
Sameiet har nylig gått til innkjøp av robotgressklipper.
Sameiet har avtale om skadedyrkontroll fra Pelias.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for naboer.
Det praktiseres at trappevask gjøres etter behov og at denne seksjonen står for vask av trappen fra 2. til 3. etasje.

Foretatt påkostninger de senere år:

2023:
Laget blomsterkasse/benkeløsning ved platting.
Beplantning i skråning.
Etablert sklisikring og gangbro på taket og utbedret lekkasje.
Utbedret råteskader i dragere under verandaen i 1. etasje, ved bytte av treverk.
2024:
Malt syd-veggen på huset.
Fullført gjenstående murerarbeider av søyle under veranda.
Renset takrenner.

Det er planlagt å fortsette videre rehabilitering av hage og hus. Dette innebærer foreløpig videre malerarbeider, men at de males én vegg av gangen, ved behov. Vedlikehold utover daglig drift har også blitt foretatt etter behov, ved at dette vedtas løpende i samråd, med innbetalinger fra sameierne.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,- , innhenting av reguleringskart med bestemmelser kr 1 045,- , tinglysing sikring kr 545,- , boligselgerforsikring kr 40 000,- , foto ca kr 10.800,-.

Oppdragsnummer 44-0201/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25201

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 07:08