Riisalleen 34

Riisalleen 34, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 23, bruksnummer 57, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 262 kvm

BRA-i:
U.etg: 113 kvm: Bad, vaskerom, vinterhage med boblebad, to soverom, hobbyrom, tv-stue, bod og garderobe.
1. etasje 118 kvm: Entré, hall, bad, soverom, grovkjøkken, kjøkken, spisestue og stue.

BRA-e:
1. etasje 31 kvm: Tilliggende garasje.

Åpent areal:
Kjeller: 20 kvm: Hellebelagt uteområde.
1. etasje 29 kvm: Veranda.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.06.2025 utført av Andre Nordli v/Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent etablering av vinterhage med boblebad og rommet av den grunn ikke godkjent for varig opphold. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i med støpt gulv mot grunn, grunnmur og bærende konstruksjoner av betongkonstruksjoner, lettklinkerblokker og trekonstruksjoner. Videre er det etasjeskille av trekonstruksjoner, yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående panel, samt yttervegger i betongkonstruksjoner/murkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss og valmtaksform av trekonstruksjoner tekket med takplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG3:
- Ildsteder / skorsteiner innvendig: Skorsteiner inne i boligen. Innkledd elementpipe i underetasjen og i skyvedørsgarderobe i grovkjøkken. Det er en usikkerhet rundt lovligheten av innkledd elementpipe, samt at feieluke ikke er pusset/murt på oversiden. For liten avstand mellom pipeløp/feieluke og brennbart materiale i henhold til brannkrav i underetasje. Videre undersøkelser må påregnes og eventuelle utbedringstiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser: kr 0 - 10 000,-.

I tillegg er det gitt TG2 for følgende bygningskomponenter:
- Våtrom - Bad i 1.etasje: Helhetsvurdering.
- Våtrom - Bad i underetasje: Ventilasjon, sanitærutstyr / innredning, overflater vegger, overflater gulv og membran, tettesjikt og overgang til sluk.
- Våtrom - Vaskerom: Helhetsvurdering.
- Kjøkken og grovkjøkken: Ventilasjon og avtrekk, vannrør, overflater gulv, innredning og avløpsrør.
- Øvrige rom - 1.etasje: Ventilasjon og overflater vegger og gulv.
- Rom under terreng -Underetasje: Ventilasjon, overflater vegger, overflater gulv og konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).
- Krypekjeller: Helhetsvurdering.
- Loft - uinnredet / råloft: Overflater vegger/undertak, overflater gulv, konstruksjonsoppbygging og inspeksjonsmulighet.
- Innvendige trapper.
- Etasjeskiller - 1.etasje: Skjevhetsmåling.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Vannrør, hovedstoppekran og avløpsrør.
- Vinterhage med boblebad.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon: Konstruksjon og fasader ink. kledning.
- Dører og vinduer.
- Yttertak: Helhetsvurdering.
- Balkonger, terrasser, veranda etc - Veranda med adkomst via stue: Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer).
- Drenering: Helhetsvurdering.
- Stikkledninger og tanker: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger).
- Tilliggende garasje: Annet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til en romslig enebolig fra 1987, beliggende innerst i en stille og barnevennlig blindvei.

Boligen fremstår som velholdt og innbydende, med en praktisk planløsning, gode materialvalg og jevnlig vedlikehold. Her er det tydelig at det er lagt vekt på både funksjonalitet og estetikk – enten det gjelder innvendige flater, tekniske løsninger eller uterom. Med store vindusflater og gjennomgående lyse overflater får boligen en behagelig og romslig atmosfære. Kjøkken og oppholdsrom byr på romslig løsninger med plass til både hverdag og selskap, mens soverommene gir plass til familien. Flere uteplasser gjør det enkelt å nyte solrike dager i grønne omgivelser. Eiendommen har en solrik og frodig hage som er innbydende og pent opparbeidet med et variert utvalg av busker, hekker og blomstrende vekster som gir liv og farge gjennom store deler av året. Flere soner gir rom for både lek og avslapning – enten du ønsker å nyte en stille morgenkaffe, ha grillkveld med venner eller la barna utfolde seg på plenen.

Pent og innbydende inngangsparti med trapp i treverk. Området er opparbeidet med belegningsstein, blomster og sittebenk som skaper en hyggelig og hjemmekoselig velkomst.

E N T R È
Velkommen inn!
Entré med flislagt gulv og praktiske muligheter for å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. To avlange vinduer gir godt med naturlig lys og skaper en lys og trivelig velkomst.

1. E T G:
S T U E
Stuen utgjør boligens naturlige samlingspunkt – lys og romslig, innredet i moderne og behagelig fargepaletter. Laminat på gulv og slette vegger gir et stilrent preg, mens den vinklede planløsningen skaper naturlige soner for møblering. Her er det plass til sofagruppe, lesekrok og en spisestue praktisk plassert nær kjøkkenet. En peis ved spiseplassen bidrar med både varme og hyggelig stemning på kalde dager. Fra stuen leder doble terrassedører ut til en stor veranda på hele 29 m², som strekker seg langs husets fasade. Her får du flott utsikt over hagen og nærområdet – et perfekt sted for utemåltider, sosiale sammenkomster eller rolige stunder i solen.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet har en tidløs innredning fra byggeåret med profilerte fronter og heltre benkeplate. Rommet er romslig og godt planløst, med en utforming som utnytter arealet effektivt. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og skaper en hyggelig atmosfære. Her er det også plass til spisebord, slik at kjøkkenet blir et naturlig samlingspunkt for både hverdag og selskap. Fra kjøkkenet er det direkte tilgang til grovkjøkken – det lille ekstrarommet som mange drømmer om. Perfekt for oppbevaring, baking eller å skjule rotet når gjestene plutselig ringer på. En praktisk og sjarmerende detalj som gjør hverdagen både enklere og litt hyggeligere.

B A D E R O M
Baderommet er fra byggeåret, men senere oppgradert. Selger opplyser at det er lagt flis på flis både på gulv og vegger, samt montert nye innredninger og sanitærutstyr. Rommet har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og himling med hvite plater og downlights. Det er vegghengt servantskap med høyglans fronter og heldekkende servant med ettgreps armatur. Over servanten er det speil med overlys og stikkontakt. Badet har dusjnisje med svingbar glassdør, regndusj og hånddusj, samt gulvstående toalett.

S O V E R O M
Ett av boligens soverom ligger i 1. etasje. Rommet har god størrelse og kan enkelt tilpasses etter behov – enten som hovedsoverom, gjesterom, hjemmekontor eller barnerom.

U. E T G:
T V - S T U E
I underetasjen finner du en egen TV-stue – et perfekt samlingssted for filmkvelder, gaming eller avslapning. Et eget rom som gir både barn og voksne mulighet til å trekke seg tilbake uten å forstyrre resten av huset. Utgang fra tv-stue til vinterhagen med boblebad (fra 2017) gir boligen et ekstra særpreg og inviterer til avslapning og hyggelige stunder året rundt. (Vinterhagen er ikke godkjent til varig opphold). Videre er det utgang fra vinterhage og hobbyrom til hellebelagt uteområde på 20 m².

B A D E R O M
Lekkert baderommet som ifølge selger fra 2021. Rommet har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og malt himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med høyglans fronter, laminat benkeplate og ovenpåliggende servant. Over servanten er det vegghengt speil med integrert belysning samt stikkontakt. Videre har badet en dusjnisje med fastmontert glassvegg, regndusj og hånddusj, samt vegghengt toalett.

V A S K E R O M
Vaskerommet er fra byggeåret og har flislagt gulv, malte veggplater og himling med hvite plater. Rommet er utstyrt med vegghengt innredning med glatte fronter og laminat benkeplate, samt en nedsenket dobbel utslagsvask som gjør rommet praktisk i bruk. Her finner du også hovedstoppekran og vannmåler, varmtvannsbereder på 198 liter fra 2016, samt opplegg for vaskemaskin.

S O V E R O M
I underetasjen finner du ytterligere to soverom. Hovedsoverommet er romslig og utstyrt med et stort garderobeskap som gir gode oppbevaringsmuligheter. Det andre rommet har en fleksibel utforming og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor – alt etter behov.

Ytterligere oppbevaring i bod/garderobe rom.

H O B B Y R O M
I underetasjen finner du et praktisk hobbyrom med egen inngang og direkte tilgang til baderom. Rommet byr på gode oppbevaringsmuligheter, noe som gjør det enkelt å holde orden og gir fleksibel bruk.

Denne eiendommen passer perfekt for deg som ønsker et solid hjem med rikelig plass, gode fasiliteter og en beliggenhet som kombinerer privatliv med nærhet til alt du trenger i hverdagen!

Rød verktøykasse i bod medfølger ikke.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, varmepumpe (fra 2023) og to ildsteder. Gulvvarme på begge bad, grovkjøkken, kjøkken og tv-stue (varmefolie).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 08.07.1987 med tilhørende godkjente byggetegninger datert 12.03.1986. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Garasje må brannisoleres før den tas i bruk.
- Diverse småarbeider står igjen.
- U. etg er ikke ferdig.
- Planeringsarbeidet er ikke utført.

Selger opplyser at arbeidene som er påpekt i mid. brukstillatelse er utført.

Det gjøres oppmerksom på følgende endringer fra godkjente byggetegninger datert 12.03.1986 og dagens planløsning:
- Verandaen er utvidet sammenlignet med det som fremgår av de godkjente tegningene.
- Garderobe med tilhørende bod er godkjent som et bodrom.
- Inngangsdør til hobbyrom er etablert der det tidligere var et vindu.
- Garasjen er innredet med garasjeport og to vinduer etter at midlertidig brukstillatelse/godkjente byggetegninger er gitt og er iht. godkjente byggetegninger godkjent som carport.
- Det er etablert en vinterhage med boblebad. Tiltaket er ikke inntegnet på fasadetegningene eller registrert i de godkjente byggetegningene og er ikke godkjent til varig opphold.
Endringene er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Innredningen av garderoberom og vinterhagen med boblebad er ikke godkjent il varig opphold.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Informeres om at hobbyrom er opprinnelig byggemeldt som badstue og at grovkjøkkenet er byggemeldt som arbeidsrom.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr 107915, tinglyst 01.10.1985, type heftelse: Erklæring/avtale.
Servitutten omhandler at hjemmelshavere til eiendommene med gnr. 23, bnr. 57, 58, 59 og 60 (Riisalleen 34, 36, 38 og 40) har til en hver tid solidarisk ansvarlig for vedlikehold av felles adkomstvei fra snuplassen på eiendommen gnr. 23, bnr. 65. Vedlikeholdet omfatter også snømåking.

Dagboknr 107916, tinglyst 01.10.1985, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Erklæringen gjelder gnr. 23, bnr. 57, 58, 59, 60, 61 og 62 (Riisalleen 34, 36, 38, 40, 42 og 44). Eiendommene skal til en hver tid være solidarisk ansvarlig for vedlikehold og reparasjon av felles vannledninger, kloakkledninger og kloakkpumpestasjon som betjener eiendommen. Felles ansvar for vedlikehold gjelder for vannledningens del vedlikehold av vannledning fra hovedledning til hver enkelts tomtegrense. Det felles ansvar for kloakkledninger og kloakkpumpestasjon gjelder hele kloakkanlegget fra hver enkelt eiendoms tomtegrense til utløp i offentlig ledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS informerer om at de skulle hatt siste feiing og tilsyn 19.12.2022, men ingen var hjemme.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Ønsker du å bo sentralt med gangavstand til skoler, butikker og buss? Da er denne boligen i Riisalleen 34 noe for deg. Boligen ligger i et veletablert og barnevennlig boligområde på Kjeller. Boligen ligger også nær skoler, barnehager, aktivitetsmuligheter og kollektivtrafikk.

I Lillestrøm by er det restauranter, cafeer, kulturtilbud, handlemuligheter og kollektivknutepunkt for buss og tog. Fra Lillestrøm er det 10 minutter med tog til Oslo sentrum og 12 minutter til Oslo Lufthavn Gardermoen. I rushtrafikken går det tog med 7-8 minutters mellomrom, og dør-til-dør fra boligen til Stortinget i Oslo sentrum tar det 30 minutter med kollektivtrafikk.
I kort avstand fra boligen ligger Kjeller Skole, en 1–10 skole som åpnet høsten 2010. Det er flere barnehager i umiddelbar nærhet. Universitetet OsloMet har sin campus sammen med forskningsmiljøet på Kjeller, noen få minutter unna.

En sykkel- eller kjøretur unna ligger blant annet Nebbursvollen friluftsbad, med flere badebasseng, kiosker og fine gressplener for soling og ballspill. Er du interessert i fotball, ligger Åråsen stadion, hjemmebanen for fotballklubben LSK, rett i nærheten.

På Kjeller bor du sentralt, med svært gode kollektivforbindelser. Fra bussholdeplass rett ved boligen (Riis) går det busslinje 360.

Rask adkomst til E6 ved Olavsgaard. Det tar ca. 20 minutter enten du skal til Oslo sentrum eller Oslo lufthavn Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Kjeller skole
Sten-Tærud skole
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Barnehager:
Holthagen barnehage
Riisløkka barnehage
Toppen barnehage

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Denne eiendommen byr på en nydelig eiertomt på 612,90 m2 med svært velholdt hageområde, som gir både plass til lek og avslapning. Den frodige hekken tilfører en fin visuell ramme til hagen, mens den store, grønne plenen er perfekt for familielivet - her er det god plass til både barn som kan leke og voksne som ønsker å nyte uteområdet. Tomten er ideell for den som ønsker et fredelig uteområde med nærhet til naturen, men samtidig en praktisk hage.

Eiendommens faktiske grenser avviker fra dagens bruk.
Tomtearealet sør for eiendommen, ved det hvite gjerdet (trekantformet areal), inngår ikke i eiendommens faktiske grenser. Selger fikk for om lag 25–30 år siden en muntlig tillatelse til å anlegge plen og beplantning her, men ikke til å oppføre bygninger som bod eller dukkestue. Det er nå etablert en evigvarende bruksrett til arealet, og denne vil bli dokumentert skriftlig.

Tomtearealet nord for eiendommen er opparbeidet utenfor den faktiske eiendomsgrensen. Grensen går rett utenfor dagens areal med belegningsstein. I forbindelse med oppfylling av dalen i 2002 ble det inngått en avtale mellom eier av eiendom gnr. 23 bnr. 1 og nåværende selger. Avtalen ga selger rett til å benytte deler av eiendommen til parkering og plen, men det er ikke tillatt å oppføre bygninger eller faste installasjoner. Tomten ble planert av entreprenør i 2002 og fremstår i dag slik. Avtalen ble inngått uten tidsbegrensning.

Støttemuren mellom eiendommen og Riisalleen 36 ble oppført i fellesskap. På grunn av terrengforholdene ble muren plassert noe inn på gjeldende eiendom. Som en praktisk løsning fikk eier av eiendommen benytte et mindre areal på naboens tomt ved muren, slik at adkomst til garasjen ble enklere. Det foreligger en skriftlig avtale på forholdet.

For korrekt eiendomsgrense samt oversikt over de ulike arealene, kontakt megler for grunnkart og kartbeskrivelser.

Parkering i tilliggende garasje (garasjeport fra 2023) med el-bil lader og på egen gårdsplass. Det er i tillegg felles gjesteparkering i enden av blindveien alle de 6 eiendommene som benytter seg av veien.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for eiendommene som benytter seg av veien. Selger opplyser at årlig kostnad for brøyting og strøing, gjennomført av vaktmesterkompaniet er på kr 5.000.-.

Eiendommen har privat septiktank. Selger opplyser om at kloakkpumpe som står på eiendommen til Riisalleen 34 betjener de 3 nederste husene på feltet og pumper fram til offentlig ledningsnett. Kostnadene på kloakkpumpen fordeles mellom 6 eiendommer (se tinglyst erklæring). Ny kloakkpumpe ble installert oktober 2024. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen er regulert til frittliggende småhus i henhold til reguleringsplan for boligområdet Løken del av gnr. 23/1 vedtatt 25.01.1995. Deler av eiendommen ligger under fareområde H370_F1 under hensynssone for høyspenning.
Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger innenfor området "svært høy" for mulighet for marin leire, dette gjelder store deler av området på Kjeller. Videre informeres om boligen ligger innenfor aktsomhetsområdet for kvikkleireskred.

Området foran og til høyre for boligen er regulert til friluftsområdet, mens området til venstre er uregulert men avsatt til LNF i kommuneplan for Lillestrøm kommune 2023-2035.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 19.600,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for a-konto vann, a-konto kloakk, fastgebyr vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning (sist avlesning var 22.10.2024). For denne eiendommen utgjør vann og kloakk forbruket kr. 10.344 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Eiendomsskatt for 2025 kr 3.187,-
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer kWh på 23.216 i 2023 og 21.712 i 2024.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.300,-.
Brøyting og strøing av Vaktmesterkompaniet kr 5.000.-
Boligen er tilknyttet Fiber/Homenet-Rikstv med Globalconnect har avgift på kr 649 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 935 658,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 742 630,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 187,- for 2025.

9 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

225 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
245 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 245 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Fagerli

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no: kr 2.000,-
Innhenting av offentlig opplysninger: kr 5.411,-
Tinglyst sikring: kr 545,-
Foto: kr 5.800,-

Oppdragsnummer 60-0286/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.24286

Sist oppdatert: 18. september 2025 kl. 08:43