Traneveien 7

Traneveien 7, 1554 SON
Kommunenummer 3216, gårdsnummer 132, bruksnummer 782, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 140 kvm.

BRA-i:
1. etasje: 59 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad/vaskerom og bod.
2. etasje: 52 kvm: Gang, kontor, bad og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje: 13 kvm: Boder.

Garasje: 16 kvm.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje: 69 kvm: Inngangsparti (47 kvm) og overbygget terrasse mot vest (22 kvm).

Frittliggende terrasse er oppmålt til ca. 55 kvm.

Loftsetasjen er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.07.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom benyttet som kontor i boligens 2 etasje er ikke søkt bruksendret. Se punktet om "Ferdigattest" i salgsoppgaven for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bolig over to etasjer samt loft. Gulv av betong mot grunn. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i
saltaksform, utvendig tekket med takshingel. Boligen har entrédør med glassfelt og elektronisk dørlås. Skyvedør med to-lags glass fra ukjent årstall.
Vinduer med to-lags glass fra 2012, 2023 og fra ukjent årstall. Vinduer i overbygget terrasse med to-lags og tre-lags glass fra 2011 og 2019, samt
vinduer med enkle glass fra ukjent årstall. Takvinduer med tre-lags glass fra 2005. Terrassedør i bod med to-lags glass fra ukjent årstall. Vinduer i
bod med to-lags glass og enkelt glass fra ukjent årstall.

Oppsummering av tilstandsgrader:
35% TG1, 44% TG2, 13% TG3 og 8% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på enkelte utdrag fra tilstandsrapporten:
Våtrom - bad/vaskerom 1 etasje: Nivåforskjell mellom topp overflate gulv ved døråpning og overflate gulv ved sluk i dusjsonen er målt til ca. 6 mm. Lokalfall til sluk i dusjsonen er på tilfeldig sted målt til
ca. 5 mm over en avstand på 80 cm. Dette er vurdert som ikke tilfredsstillende med hensyn til bruk og lekkasjesikkerhet. Registrert sprekker i flis og flisfuger, samt bomlyd i flis på gulv i dusjsonen.
Observert kre i badet på befaringsdagen. I forbindelse med fuktmåling ble det registrert råteskader i veggen. Det ble også registrert bruk av diffusjonsperre (plastfolie) på to sider av veggen. Råteskaden indikerer utettheter i våtrommets tettesjikt. TG:3.

Våtrom - bad 2 etasje: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. TG:2.

Øvrige rom - 1 etasje: Skyvedør i kjøkken kan ikke åpnes grunnet høyde på gulv. TG:2.

Øvrige rom - 2 etasje: Ikke etablert tilluftsventil i kontor. Registrert nedbøyning/heng i himling i soverom 2. TG:2.

Loft - uinnredet: Innvendig platekledning bærer preg av ufagmessig utførelse. TG:2.

Teknisk anlegg: Kobberrør til utekran er lagt åpent utvendig. Dette kan medføre at rørene fryser hvis de er tilkoblet vanntilførsel om vinteren. TG:2.

Elektrisk anlegg: Dimmefunksjon til downlights i bad/vaskerom i første etasje er ustabil. TG:2.

Yttervegger: Stedvis liten/ingen avstand mellom nederste kledningsbord og terrenget. Dette kan føre til økt fuktbelastning på nedre del av kledningen og påvirke levetiden negativt. TG:2.

Andre forhold: Registrert fuktmerker i takbjelke i bod mot syd. Sannsynlig årsak er fuktgjennomtrengning fra utsiden. TG:2.

Garasje i rekke er ikke tilstandsvurdert.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er i nyere tid oppgradert i flere omganger, blant annet i regi av nåværende eier som overtok i 2022 og siden har gjennomført oppussing i de fleste rom. De fleste flater er pusset ned og malt/tapetsert på nytt. I andre etasje er i tillegg ny én-stavs laminat lagt i alle rom utenom badet.

Første etasje er i stor grad viet de aktive rommene stuen og kjøkkenet. Stuen utgjør alene om lag halve etasjens areal og gir familien god plass til felles opphold i det daglige. I stuens gulv er det elektrisk varme, i himlingen innfelte spotter som besørger jevn belysning. Sentralt i rommet står i tillegg en effektiv vedovn som er til like stor glede for sofakroken som for spisebordet.

Kjøkkenet er adskilt i eget rom og kan lukkes av mot stuen med skyvedør, eksempelvis i forbindelse med matlaging. Selve kjøkkeninnredningen er fra ukjent årstall, men funksjonell og bruksvennlig med mange oppbevaringsmuligheter. De fleste hvitevarer er integrert/innbygget, stekeovnen i hendig arbeidshøyde.

Mens de aktive rommene utgjør det meste av første etasje er boligens tre soverom samlet på én flate i andre etasje, hvilket er spesielt gunstig for en familie med små barn. Soverommene er alle er pusset opp siden 2022 i samme omfang som i etasjen under, det samme er et rom av mer kompakt format som i dag benyttes til kontor.

Vel så praktisk som tre soverom på én flate er det med bad i begge etasjer. Badet i andre ble renovert i 2014 og har stadig et moderne uttrykk. Her er både gulv og vegger utført med fliser i grå nyanser, himlingen med innfelte spotter. I gulvet er det for øvrig også varme. Foruten nye overflater ble også nytt sanitærutstyr installert i forbindelse med renovering, inkludert møbler med stor oppbevaringsplass og et badekar med dusjsøyle.

Badet i første etasje er fra ukjent årstall og ble fornyet i 2009, men er i sin helhet gitt TG 3. Renovering av rommet må påregnes, blant annet grunnet råteskade fra tidligere år. Dette badet har av nåværende eier vært benyttet kun som toalettrom og vaskerom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater, malt panel, tapet og fliser.
Himlinger: Malt panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Veggmontert utslagsvask og ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med belysning. Badekar med veggmontert glassvegg og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kjøleskap, vaskemaskin, og tørketrommel medfølger ikke, men kan kjøpes ved siden av.

Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varme i gulv på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Mosseregionen interkommunale brann og redning har følgende registrert ved Traneveien 7.
Siste feiing ble utført: 28.05.2020.
Siste tilsyn ble utført: 10.01.2013.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 10.09.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Ferdigattesten omfatter ikke utbygget terrasse som delvis er overbygget.

Kontoret i andre etasje er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kort oppsummert av mottatt brev fra kommunen datert 05.01.2022:
I 2021 var det meldt inn et mulig ulovlig tiltak som gjaldt fasadeendring og terrasse i grense mellom Traneveien 7 og 9.
Terrassen begynner i høyde med terreng, lenger ut mot vest er den understøttet. Terrasse over 0,5 meter fra terreng skal regnes med i bebygd areal.
Kommunen påpekte at det er fasadeendringer som endrer bygningens karakter som utløser søknadsplikt etter plan- og bygningsloven(pbl.) § 20-1.1 c). Mindre fasadeendringer utløser ikke søknadsplikt.
Terrassen hos Traneveien 7 faller inn under «lignende mindre tiltak» og fasadeendringen etter kommunens syn «overtredelse av mindre betydning», jf. pbl. § 32-1.
Kommunens beslutning om å ikke forfølge ulovligheten er ikke enkeltvedtak, jf. pbl. § 32-1. Det er dermed ikke klageadgang, jf., forvaltningsloven §§ 2 og 28.
Til orientering er sak 21/03116, Traneveien 7, avsluttet og arkivert. Kommunen oppfordrer partene til å finne en minnelig løsning seg imellom.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 5341, tinglyst 15.06.1983, type heftelse: Erklæring/avtale.
Eldre tinglyst skjøte med bestemmelser. Eier av boliger innen samme husrekke skal ha rett til å føre vann- og kloakkledninger over tomta, samt rett til å foreta nødvendige reparasjoner og ettersyn av ledningene. På samme måte skal eiere ha rett til nødvendig adkomst. Med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Traneveien er en rolig adkomstvei for det umiddelbare nabolagets veletablerte rekkehusbebyggelse og sperret for annen gjennomgangstrafikk enn gående og syklende. Veien er dermed lite trafikkert og har et barnevennlig miljø med mulighet for lek og utfoldelse allerede rett utenfor porten.

Nye Brevik skole og grendesenter er en del av nærmiljøet og lett tilgjengelig, få hundre meters gange unna. I tillegg til ny skole er også ny skolegård opparbeidet med aktivitetsområder som kan benyttes utenom skoletid, deriblant fotballbane og skate-rampe. Vinterstid er det i tillegg mulig å stå på skøyter på Breviktjernet når forholdene tillater.

Nærområdets bredde av øvrige aktivitetstilbud inkluderer tennisanlegg med hall for innendørs spill, ridesenter, golfbane og svømmehall. Det er også flere treningssentre nærheten, det nærmeste på Cato-senteret som også ligger i nærmiljøet. Soon Seilforening har i tillegg et veletablert maritimt miljø for unge, og innerst i Sonskilen ligger en av de større småbåthavnene på denne siden av fjorden som kan være et godt utgangspunkt for utflukter på fjorden. Nærheten til nettopp sjøen innebærer for øvrig enkel tilgang til flere fine badesteder sommerstid.

Til sentrumskjernen av Son er det knappe 10 minutter med sykkel eller gode fem minutter med bil. Følger du Brevikveien langs vannet passerer du Son Spa som også er en hyggelig møteplass, samt Sonsstranda som er ypperlig for en frisk morgendukkert og solbading på svaberget. Enda nærmere er den barnevennlige Støa-stranden med gressbakke.

Sentrum av Son er kjent for å være en sommeridyll med sørlandspreg og har et godt utvalg restauranter og butikker, et rikt maritimt miljø samt flere gallerier og utstillinger av ulike størrelser. Sentrum har også et godt tilbud innenfor helse som lege, tannlege og apotek i sentrumskjernen. Flere dagligvareforretninger i nærområdet gjør det enkelt å utføre hverdagslige innkjøp.

Son og Store Brevik har en sentral beliggenhet på Østlandet, med den flotte skjærgården rett utenfor og praktisk pendleavstand til Oslo. Av- og påkjøring til E6 ved Tegnebyholtet er kun få minutter unna og kjøretiden videre til Oslo er like over halvtimen utenom rushtid. Med tog fra Sonsveien stasjon er du fremme ved Oslo S på kun 30 minutter. Buss mellom Moss og Vestby som også kjører innom stasjonen har times-avganger store deler av dagen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 317 kvm.

Boligen disponerer en parkeringsplass i garasje (rekkegarasje).

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og videre inn på privat gangvei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

I henhold til informasjon fra Vestby kommune datert 18.06.2025 omfattes eiendommen av reguleringsplan "Store Brevik - Felt U" med formål konsentrert småhusbebyggelse, vedtatt 29.10.1981 med plannr.0053. Reguleringsplan under arbeid "Store Brevik" med status "planforslag" med plannr.0253 (gjelder områderegulering). Eiendommen omfattes i tillegg av kommuneplan "Kommuneplan 2023-2034" med formål vei nåværende og boligbebyggelse nåværende med plannr.Kplan2023.

Eiendommen ligger i hensynssone for "Ras- og skredfare".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 30.302,- for inneværende år.
I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er pt. ingen eiendomsskatt i Vestby kommune.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10.100 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.784,-.
Boligen er tilknyttet Telia bredbånd som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 600,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 105 639,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 422 556,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

110 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
130 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 530 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mats Georg Johannessen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,6% av salgssum
Tilrettelegging inkl. alle visninger med påmeldte (for øvrig kr 3.500,- pr. stk.): kr. 17.000,-
Markedspakke: kr 20.000,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 4.900,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Tinglysing urådighet: kr 545,-
Boligselgerforsikring inkl. tilstandsrapport fra Anticimex: kr 43.686,-

Oppdragsnummer 30-0116/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR30.25116

Sist oppdatert: 02. august 2025 kl. 12:26