Ekebergveien 138B

Ekebergveien 138B, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 19, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 155 kvm
Totalt BRA-i: 149 kvm
Totalt BRA-e: 6 kvm

BRA-i:
Entré/hall, gjestetoalett, gang, 2 bad, 4 soverom og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Bod på 6 kvm i underetasjen.

Innvendig loftsbod/teknisk rom (ikke målbart areal) med adkomst fra entré/hall.
Vestvendt balkong på 15 kvm med adkomst fra stue/spisestue.
Terrasseplatting på 21 kvm i egen hagedel.

Leiligheten har 2 garasjeplasser i felles garasjeanlegg, begge med elbilladere. Heis fra bl.a. garasjen og direkte inn i leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 23.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 3 etasjer, samt underetasje med garasjeanlegg, oppført i 2021 etter TEK 17 og dens krav til byggeteknikk, isolasjon, innemiljø osv.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong.
Yttervegger er i trekonstruksjoner som utvendig er kledd med liggende trekledning og fasadeplater.
Taket har saltaksform som utvendig er tekket med takplater.
Balkongdør og vinduer med tre-lags glass fra byggeår. Utvendige elektriske screens er montert på vestvendte vinduer.

Delvis overbygget balkong som er belagt med terrassebord og har rekkverk av metall, glass og fasadeplater. Belysning, stikkontakter og varmelampe er montert på vegg.

I tilstandsrapporten er det kun gitt TG2 for manglende samsvarserklæring på elanlegget.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Ekebergveien 138B har en sentral beliggenhet på Holtet, med kollektivtransport og servicetilbud i umiddelbar nærhet. Bygget ligger solrikt til i den vestvendte skråningen overfor Jacobs på Holtet, i andre husrekke fra vei.

En stor og innholdsrik penthouseleilighet på kun ett plan, beliggende alene i hele toppetasjen. Her bor du høyt og luftig, tilbaketrukket og skjermet fra trafikk. Fra nesten alle rom i leiligheten kan du nyte den fantastiske utsikten mot fjorden, samtidig som du kan betrakte de flotte solnedgangene. Takhøyder på opptil 3,92 og store vindusflater mot den flotte utsikten gjør leiligheten ekstra spektakulært.

Prosjektet er tegnet av Various Architects og er oppført etter TEK 17 og den krav til byggeteknikk, isolasjon, innemiljø osv. Krav til energibesparende løsninger som bl.a. balansert ventilasjon med varmegjenvinning gir noe lavere driftskostnader og et bedre inneklima.

En lekker og påkostet toppleilighet med et nøye planlagt interiørkonsept, materialvalg og løsninger, hvor lite er overlatt til tilfeldighetene. Av påkostninger kan nevnes eksklusivt designerkjøkken fra Italienske Poliform Alea (levert av Expo Nova), garderobeinnredning fra Rival og innredning/belysning utført av interiør- og lysdesigner. Gulvene er lagt med hhv. 1-stavs parkett og gulvfliser med gulvvarme i alle rom. Utvendige elektriske screens på alle vinduer mot vest.

Leiligheten har en romslig og sjelden god planløsning der bl.a. alle soverommene og badene ligger i egen fløy, godt tilbaketrukket og skjermet fra stue/spisestue/kjøkken.
Heis direkte inn i leiligheten gir en ekstra eksklusiv følelse, samtidig som det også er ekstra inngang på baksiden av leiligheten med utvendig trapp fra terreng.

Toppleilighet (3. etasje) med heisadkomst direkte inn i leiligheten fra hhv. garasjeanlegget eller fra hovedinngangspartiet i 1. etasje. I tillegg har leiligheten som tidligere nevnt en bi-inngang på baksiden med egen utvendig overbygget trapp ned til bakkeplan.

Leiligheten er på hele 149 kvm på ett plan og inneholder entré/hall, gjestetoalett, gang, 2 bad, 4 soverom og stue/spisestue/kjøkken.

Romslig entré/hall med heisadkomst direkte inn i rommet. Adkomst også via egen utvendig trapp på baksiden av bygget. En romslig entré/hall med gulvfliser med gulvvarme. Fra rommet er det adkomst til loftsbod/teknisk rom.

I praktisk tilknytning til hallen ligger gjestetoalettet. Rommet har gulvfliser med gulvvarme og malte slette veggflater. Innredningen består av hvit vegghengt servant med ett-greps armatur. Speil med belysning samt stikkontakt på vegg over servant. Geberit Aquaclean Mera Comfort vegghengt spyletoalett. Vannrør av typen rør-i-rør.

Gang med gulvfliser med gulvvarme. Alle soverommene ligger i praktisk tilknytning til gangen.

Egen flott «master» avdeling med soverom, bad og garderobeplass. Her du får en helt egen «hotell-suite stemning» med bl.a. plass til møblering foran stort vindu på hele vestveggen med flott utsikt.
Soverommet har god takhøyde og 1-stavs parkett med gulvvarme. 2 skyvedørsgarderober gir rikelig med garderobeplass.
Eget bad (bad 1) som ligger i tilknytning til hovedsoverommet. Et romslig og lekkert bad med bl.a. dobbel dusj og badekar. Gulvfliser med gulvvarme og en kombinasjon av fliser og malte flater på veggene. Badet er innredet med mørk vegghengt servantinnredning med skuffer og med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speilskap med belysning og stikkontakt på vegg over servant. Dusjnisje med glassvegg og 2 stk. dusjarmaturer tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Frittstående badekar med ett-greps armatur med tappekran og hånddusj. Tak dusj, blandebatteri og badekar batteri i oksiderende messing fra Tapwell. Geberit Aquaclean Mera Comfort vegghengt spyletoalett. Vannrør av typen rør-i-rør system.

De 3 øvrige soverommene har også alle 1-stavs parkett på gulvene med gulvvarme. Rommene har alle garderobeinnredning, samt at to av rommene har flott utsikt.

Bad 2 ligger i tilknytning til hallen og fungerer som et kombinert bad og vaskerom. Gulvfliser med gulvvarme og en kombinasjon av fliser og malte flater på veggene. Hvit vegghengt servantinnredning med skuffer og med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil med belysning samt stikkontakt på vegg over servant. Dusjnisje med dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Vannrør av typen rør-i-rør system.

Romslig stue/spisestue/kjøkken på ca 60 kvm og med en unik takhøyde på opptil nesten 4 meter. Store vindusflater dekker nesten hele den vestvendte veggen og fremhever den flotte utsikten. Her er det god plass til å møblere med både salong og spisestue. 1-stavs parkett med gulvvarme i hele rommet, samt peisovn for ekstra varme og hygge.
Fra rommet er det også 2 utganger til vestvendt og solrik balkong på 15 kvm med vid fjordutsikt. Delvis overbygget balkong med downlights, samt at det er stikkontakt og varmelampe på balkongen.

Kjøkkenet ligger i åpen løsning til stuen/spisestuen og har samme flotte utsikt mot vest. Påkostet kjøkkeninnredning fra Italienske Poliform Alea. Innredningen har glatte fronter i en kombinasjon av lyse og mørke farger. Rikelig med skap- og benkeplass, samt spiseplass i «barløsning» på kjøkkenøyen. Benkeplater av kompositt materiale med «pop-up» stikkontakter integrert i benkeplater. Underlimt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp fra Bora Pure med integrert ventilator med avtrekk ut. I høyskap er det integrert stekeovn og en kombinert stekeovn/mikrobølgeovn, begge fra Miele. Integrert oppvaskmaskin fra Miele og integrert kjøleskap med fryserdel fra Miele. I tillegg er det integrert vinskap fra Norcool. De nevnte hvitevarene følger leiligheten. Det er montert komfyrvakt og lekkasjestopper. Vannrør av typen rør-i-rør system.

I underetasjen har leiligheten tinglyst bruksrett til ekstra praktisk lagringsbod på 6 kvm og til 2 garasjeplasser, begge med elbilladere. Det følger i tillegg en egen plass til parkering
av scooter/motorsykkel i tilknytning til den ene garasjeplassen.
Leiligheten har også tinglyst bruksrett til egen hagedel på 67 kvm som er opparbeidet med bl.a. terrasseplatting på 21 kvm.

Se tilstandsrapport datert 15.05.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om leilighetens standard.

Elektrisk oppvarming med gulvvarme i hele leiligheten.
Balansert ventilasjon med varmegjenvinning.
Peis i stue/spisestue/kjøkken.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 06.11.2024.

Under oppføringen av bygget er det utført noe mindre endringer på planløsningen i leiligheten, uten at denne endringen er byggemeldt. Endringen består i hovedsak at en bod/teknisk rom og et bad er endret til et soverom (soverom). Det er usikkert om endringen er søknadspliktig, men kjøper overtar ansvaret og risikoen for dette videre.

Plan- og bygg har den 06.03.2025 varslet ubygger/arkitekt om mulig tilbaketrekking av ferdigattesten, da det viser seg at pipeløpet i en leilighet i nabobygget ikke er plassert iht. byggetegning. Utbygger/arkitekt er ansvarlig for å rette opp dette og de er iht. saksinnsyn nå i dialog med kommunen.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 900347, tinglyst 04.06.1909:
Erklæring/avtale. Servitutten er håndskreven og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 11519, tinglyst 23.10.1950, best. om vann/kloakkledn og dagboknr. 6336, tinglyst 02.06.1951, best. om adkomstrett:
Servituttene har samme innhold som servitutt tinglyst 20.09.1951.
Dagboknr. 11002, tinglyst 20.09.1951:
Best. om adkomstrett. Undertegnede eier av gnr/bnr. 157/19 (Ekebergveien 138B-C) erkjenner på egne og fremtidige eieres vegne, at den østre parsell som utskilles gnr/bnr. 157/370 (Ekebergveien 138A) får bruksrett til adkomstrett (minimumsbredde 3 m) over den gjenværende del av bnr. 19 frem til Ekebergveien. Undertegnede eier av gnr/bnr. 157/19 gir fremtidige eiere av den parsell som er utskilt (gnr/bnr. 157/370) rett til å legge vannledning til og kloakkledning fra prosjektert bebyggelse på parsellen over den gjenværende del av eiendommen, samt adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene samme sted når dette er påkrevd. For voldt skade og ulempe i den anledning kan det kreves erstatning etter skjønn. Kjøper av eiendommen kan få tilknytning til selgerens vann og kloakkledninger. Eierne er solidarisk ansvarlige for reparasjon og vedlikehold av felles kloakkledning.
Dagboknr. 5848, tinglyst 24.05.1961;
Erklæring/avtale. Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 27496, tinglyst 13.05.1985.
Best om garasje/parkering. (Gjelder tidligere garasje og er ikke relevant).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Ekebergveien er regulert bredere enn sin nåværende situasjon. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil sameiet normalt måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for sameiets regning.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele leiligheten eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer (radontiltak er gjennomført iht. den byggtekniske forskrift som gjaldt). En leietaker må følge sameiets vedtekter og evt. ordensregler på lik linje som eier.

Lysekrone i stue/spisestue og lamper over kjøkkenøy medfølger ikke.

Eiendommen har en sentral og flott beliggenhet, i den vestvendte skråningen rett overfor Holtet. Her bor du rett i nærheten av alle servicetilbudene som ligger i tilknytning til Holtet, som bl.a. Åpent Bakeri/Lofthus Pizza , Kaffebrenneriet, nisjebutikker, Best Helse (helse- og treningssenter), søndagsåpen matbutikk og ikke minst populære Jacobs som ligger rett på andre siden av veien for leiligheten.
Sentrum er heller ikke langt unna, og fra eiendommen kan man, om ønskelig, gå eller sykle ned til byen, med bl.a. Sørenga som et naturlig stoppested. Med trikken tar det kun ca. 12 minutter til Jernbanetorget.

Fra eiendommen er det heller ikke langt til de to andre handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Sæter. Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino. På Sæter finner du bl.a. flere caféer og spisesteder, samt vinbar.

Bussholdeplass rett ved eiendommen i Ekebergveien, samt kun ca. 4 minutter å gå til trikkestasjonen på Holtet med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum.
(Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. kun en spasertur bort til Ekebergsletta. Dette unike friområdet gir flotte tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Her finner du bl.a. tur- og rekreasjonsområder i Brannfjellskogen med bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er også 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du også bl.a. fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter.

Når temperaturen tillater er det heller ikke langt ned til fjorden med bl.a. Bekkelagsbadet som en av de nærmeste badeplassene. Bekkelagsbadet er et nyere park- og badeanlegg som åpnet i 2019, og rommer stupetårn, ballbinge, parkouranlegg, sandvolleyballbane, permanent toalettbygg og utedusj samt et amfi for kulturarrangementer. Parken har lagt til rette for grilling, foodtrucks og iskremvogner – et perfekt sted for de som vil nyte sommerbyen i vannkanten.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Fotballbane og friidrettsbane på Sportsplassen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bekkelaget Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien og Nordstrand Tennisklubb (NTK) med anlegg både i Ekebergveien og Seterveien.
Områdets lokale alpinbakke – Sloreåsen.
Treningsstudio: Best Helse på Holtet, Evo på Sæter og Lambertseter, samt SATS på Karlsrud og Lambertseter.

Adkomst til eiendommen fra Ekebergveien, vis-à-vis matbutikken Jacobs. Leiligheten ligger høyt og luftig, skjermet fra trafikk i andre husrekke fra vei.

Flere barnehager i nærmiljøet.
Kort til både Bekkelaget barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 725 kvm som tilhører sameiet. Sameiets fellesareal (utgjør ca 1 152 kvm) er pent opparbeidet med plenareal og diverse beplantning, samt forstøtningsmurer og asfaltert adkomstvei. 2 gjesteparkeringsplasser på gårdsplassen.
Seksjonen har egen del av tomtearealet som er tinglyst som tilleggsareal til leiligheten. Dette hagerarealet er på 67 kvm og er pent opparbeidet med terrasseplatting på 21 kvm, plenareal og hellelagt gangsone. (Sameiet har satt bort plenklipping av fellesaraler og egne hagearaler, og utgiftene til dette betjenes gjennom felleskostnadene).

Leiligheten har tinglyst bruksrett til 2 garasjeplasser i felles garasjekjeller. Elbillader på begge plassene. Det følger i tillegg en egen plass til parkering av scooter/motorsykkel i tilknytning til den ene parkeringsplassen. Automatisk garasjeport.
Heis fra garasjeanlegget og direkte inn i leiligheten.
Sameiet har 2 utendørs gjesteplasser på gårdsplassen.
Det er utvendige varmekabler i gang- og kjøreområder.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 498,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr. 5 408,- for inneværende år.
Overnevevnte faktures direkte til eier av seksjonen.

Fellesutgiftene er kr 5 548,- pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Generell drift av garasjeanlegget, snømåking, plenklipping, vindusvask, bygningsforsikring og strøm til fellesarealer (bl.a. varmekabler i kjøre- og gangområder).
Det er pr. 28.05.2025 ikke planlagt eller vedtatt noen påkostninger for sameiet som vil øke felleskostnadene iflg. styreleder. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Det foreligger ingen oversikt over ca. strømforbruk pr. år fra selger.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har avgift på kr 1 298,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 501 463,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 002 090,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

23 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

585 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
596 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
23 996 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rune Hagen Ugland og Merete Natalie Hagen Ugland

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet et sameie bestående av 5 seksjoner (fordelt på 2 bygg) med sameiebrøk 2090/9641.
Sameiet har ikke forretningsfører. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Seksjonseier har vedlikeholdsplikt iht. nærmere bestemmelser i vedtektene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0131/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25131

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 09:09