Henrik Sørensens vei 5

Henrik Sørensens vei 5, 1065 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 773
Andelsnummer 400, ELLINGSRUDÅSEN BORETTSLAG, organisasjonsnummer 848616672

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
1. etasje 43 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
1. etasje 7 kvm: Sør-vestvendt balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 2 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2025 utført av Marcus Pettersen. Det har under renoveringen blitt opprettet et ekstra soverom der kjøkkenet var tidligere, og kjøkkenet er flyttet ut i stuen. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1972. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskillere av betong. Yttervegger antas oppført i betong/murverk. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie.

Totalt 4 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2.

Det gjelder entrèdøren grunnet manglende lydklassifisering.

Balkongrekkverket er lavere enn dagens krav og takstmann kan derfor ikke gi bedre tilstandsgrad enn TG2. Rekkverk ble målt til 113 cm. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m.

Videre er ventilator på kjøkkenet kullfilter. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1.

Det foreligger ikke dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, og det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad en TG2.

Videre gjøres det spesielt oppmerksom på at etasjeskillere er tildelt tilstandsgrad 3 grunnet målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom soverommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer. Kjøper overtar ansvar og risiko for forholdene videre.

ENTRÉ
Velkommen inn i boligen! Her er det god størrelse til å henge fra seg yttertøy og sko. Entréen er lys og gir et godt førsteinntrykk av boligen.

STUE
Stuen er av god størrelse med plass til sofa, tilhørende salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater som skaper en åpen og luftig romfølelse. Rommet er malt i lyse og tidløse nyanser. Herfra er det utgang til en romslig balkong.

BALKONG
Balkongen er av god størrelse med flere innredningsmuligheter. Balkongen er Sør-vest vendt og fungerer som en fin forlengelse av stuen på årets varmere dager, og med hele 7 kvm kan man innrede med enten sittegruppe eller solsenger. Her kan man invitere venner og familie på besøk!

KJØKKEN
Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet i boligen og er holdt i en åpen løsning mot stuen. Her er hvitevarene sømløst integrert i innredningen.Kjøkkeninnredningen er fra Grass med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Med belysning over benkeplaten og stor benkeplass blir matlagingen til en drøm. Her kan du tilberede gode måltider og samtidig holde gjestene med selskap. Av integrerte hvitevarer er det induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frys.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger med elektrisk varme i gulvet. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant med innredning, speil med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

HOVEDSOVEROM
Soverommet er av god størrelse med plass til seng og nattbord. Vinduet ender ut mot balkongen og slipper inn rikelig med dagslys. Her er det også plass til å etablere egen garderobeløsning til oppbevaring.

SOVEROM II
Boligens andre soverom er av god størrelse med plass til seng, nattbord og skrivepult. Rommet passer perfekt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en ferdigattest datert 11.06.1975.

Videre foreligger det en ferdigattest på rehabilitering av bygget datert 02.01.1997.

Selger har opprettet et nytt soverom der hvor det originalt var kjøkken. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen servitutter utover pantedokumenter som er tinglyst på borettslagets eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen i eierperioden, men har totalrenovert den sommeren 2025. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Henrik Sørensens vei 5 ligger i et rolig og sentralt nabolag på Karihaugen/Ellingsrud i Oslo kommune. Her har god offentlig kommunikasjon, skoler for alle alderstrinn, barnehager, og et rikt utvalg av servicetilbud like i nærheten!

Ellingsrudåsen Borettslag er et koselig område med vakre grøntområder og barnevennlige plasser mellom blokkene. Området har nærhet til Østmarka, som byr på rekreasjonsmuligheter året rundt, med turstier, lysløyper, badeområder og populære Mariholtet. Det er også et stort fritidstilbud med blant annet et privat ridesenter, flerbrukshall og fotballbane. Ellingsrud IL tilbyr et bredt idrettstilbud, med aktiviteter som fotball, håndball, allidrett, bandy og tennis. I tillegg kan man nyte det nyåpnede Snø på Lørenskog, et helårs innendørs anlegg for langrenn og alpint som åpnet i januar 2020.

Dagligvarehandelen, inkludert søndagsåpen butikk, kan gjøres på Joker i borettslaget. I tillegg ligger Kiwi og Rema 1000 rett i nærheten. For ytterligere shoppingmuligheter finner du Furuset Senter, Ikea og Alna Senter en kort kjøretur unna. Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter er også lett tilgjengelige og tilbyr et bredt utvalg av butikker og tjenester.

Området er godt tilknyttet offentlig transport med både buss og T-bane, der nærmeste T-baneholdeplass, Ellingsrud T-bane, ligger bare noen minutter unna. Med T-bane linje 2 tar det raskt deg til Oslo sentrum. Busslinje 26 går til Bislett via Alnabru, Kalbakken og Trondheimsveien til Carl Berner og videre gjennom byen. Det er busstopp rett utenfor døren, med hyppige avganger til Oslo sentrum (kun 10 minutter med buss til Helsfyr). E6 er lett tilgjengelig, og med bil er det kort vei til Strømmen, Lillestrøm, Oslo S og Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 49 711 kvm som tilhører borettslaget.

Garasjeplass med El-bil lader medfølger salget.

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat og delvis kommunal vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 25570 datert 08.12.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående saker i nærheten:

Saksnummer 202019844 - Reguleringssak - Harald Sohlbergs vei 17 - Detaljregulering - Ellingsrudåsen skole. Oslobygg KF foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 17 for å rive eksisterende skole og erstatte den med nybygg. Skolen videreføres som 3-parallell barneskole med inntil 630 elever. Spesialavdelingen, Arken, skal utvides til 16 elevplasser. Det foreslås nybygg i 4 etasjer fordelt på to volum som forbindes med en passasje. Skolegården skal oppgraderes og tilrettelegges for de ulike aldersgruppene ved skolen. Spesialavdelingen vil også få et eget uteområde som er skjermet fra resten av skolegården. Detaljregulering ble godkjent av bystyret den 26.03.2025.

Saksnummer 202020090 - Reguleringssak Harald Sohlbergs vei 7-9 - Planforslag til offentlig ettersyn - detaljregulering. Mehargruppen AS foreslår å omregulere Harald Sohlbergs vei 7-9 fra parkeringsplasser, dagligvarebutikk og fritidsklubb, til boliger med underjordisk parkering, fritidsklubb, forretning og annen utadrettet virksomhet, samt et offentlig torg, en felles møteplass og oppgradering av eksisterende snarvei i nordvest med belysning. Planforslaget sikrer omtrent 31 nye leiligheter i varierte størrelser, fra 35 kvadratmeter til over 110 kvadratmeter. All ny bebyggelse innenfor planområdet blir på en etasje, med unntak av ny boligblokk som har åtte etasjer over bakken.

Saksnummer 202302012 - Reguleringssak: Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Bygge boliger der ridehallen står og ombygge låven til delvis boliger og delvis andre formål.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Planinnsyn via Oslo kommune sine hjemmesider.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  3 460,-  pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, trappevask, nedbetaling av fellesgjeld, vedlikehold, forretningsførsel, styrehonorar m.m

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader 2.267,-
Rehab garasje 140,-
Internett 273,-
Trappevask 100,-
TV. 187,-
Kapitalkost. lån 1 HABA01 493,-

Borettslagets lån med lånenummer HABA01-83987208123 er avdragsfritt i år. Frem til 01.11.2026 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke.

Ved innløsning av fellesgjeld (IN-ordning) kan kr. 107.606,- innløses. Det vil medføre en reduksjon i felleskostnadene på kr 493,-. Ny pris pr måned blir kr 2 967,-.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år. / 6 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Ellingsrudåsen kabelnett som leverandør av kabel-tv og avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 759 354,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 037 417,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 071,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 201 646,- pr. 09.09.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 127 921 920,- pr. 01.04.2025 og lånevilkårene er:
#Lån 1
Lånenr.: HABA01-83987208123
Type: A
Restsaldo: 67.699.789,-
Restløpetid: 31 år 8 md.
Term pr. år: 12
Avdr.frihet t.o.m.: 01.11.2026
Type Rente: Flyt
Rente: 5,50%

#Lån 2
Lånenr.: HABA02-83987238197
Type: A
Restsaldo: 6.928.540,-
Restløpetid: 29 år 1 md.
Term pr. år: 12
Type Rente: Flyt
Rente: 5,50%

#Lån 3
Lånenr.: HANBAN-83987202818
Type: A
Restsaldo: 3.040.867,-
Restløpetid: 16 år 6 md.
Term pr. år: 12
Type Rente: Flyt
Rente: 5,50%

#Lån 4
Lånenr.: 2HANDE-83987190569
Type: A
Restsaldo: 2.140.934,-
Restløpetid: 10 år 1 md.
Term pr. år: 12
Type Rente: Flyt
Rente: 5,50%

#Lån 5
Lånenr.: 2HAND4-83987145288
Type: A
Restsaldo: 2.255.200,-
Restløpetid: 7 år 9 md.
Term pr. år: 12
Type Rente: Flyt
Rente: 5,50%

#Lån 6
Lånenr.: 2HAND5-83987174733
Type: A
Restsaldo: 45.856.590,-
Restløpetid: 17 år 5 md.
Term pr. år: 12
Type Rente: Flyt
Rente: 5,50%

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Ved innløsning av fellesgjeld (IN-ordning) kan kr. 107.606,- innløses. Det vil medføre en reduksjon i felleskostnadene på kr 493,-. Ny pris pr måned blir kr 2 967,-.

3 600 000,00 Prisantydning
201 646,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 801 646,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 820 898,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vicky Tran og Arber Krasniqi

Leiligheten er tilknyttet Ellingsrudåsen Borettslag, og består av 496 andelsleiligheter.
Forretningsfører er OBOS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt på vilkår. Se husordensregler og det må søkes styret.
Borettslaget er medeier i sameiet Ellingsrudåsen vaktmestersentral.
Borettslaget er aksjeeier i Ellingsrudåsen Kabelnett A/S.
Tilgang til fellesvaskeri.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/ellingsrudasen/om

Foretatte påkostninger:
2023: Rens av ventilasjonssystemet.
2022: Rehabilitering av høyblokkene (HSV 5, 7, 9 og 11). Utskifting av tegl, vindu og balkongdør. Byttet viftemotor i alle blokker for ventilasjon. Omtekking av tak HS-11.
2020 - 2021: Installering av infrastruktur for lading av el-bil
2019 - 2020: Oppgradering av callinganlegget
2019: Gjennomført kontroll av el. tavler i fellesanlegg samt termografering. Dette er noe som blir gjennomført annenhvert år.
2017 - 2018: Rehabilitering av 7 punkthus. Nye takluker for brannsikring i hele borettslaget, med unntak av høyblokkene.
2009 - 2010: Rehabilitering av garasjeanleggene.
2006 - 2006: Gjennomført elektrisk kontroll i alle leiligheter. Foretatt el.kontroll av fellesanlegg, samt foretatt termografering av alle hovedtavler.
2005 - 2005: Avsluttet rør rehabiliteringen. Gjennomført maling av oppgangene i HSV 2-26, 15-35, 36-42, 28-32 og 37-43.
2000 - 2000: Utskifting av heiser.

Planlagte påkostninger:

Styret har i samarbeid OBOS Prosjekt utarbeidet en vedlikeholdsplan som omfatter hele borettslaget. Rapporten vil danne grunnlag for videre detaljert planlegging og gjennomføring av spesifikke tiltak.
Utdrag fra vedlikeholdsplanen:
- Ytterdører: Borettslaget bør vurdere montering av automatisk døråpner. Normalt kostnad er ca. 20 000,- pr. dør.
- Vann- og avløpsrør fra kommunalt nett inn til bygning. En utvidet vurdering av tilstand på rør anbefales.
- Det må forventes en større rehabilitering av rør- og våtrom og et forprosjekt med kartlegging bør igangsettes. Forprosjekt ca. kr. 300.000,-. Forprosjekt planlegges i 2025.
- Hovedsikringsstavler: Tavlene er utidsmessige og bør byttes. Eldre belysningsarmaturer bør byttes ut med LED-armaturer. Kostnad ca. kr. 8 mill
- Personheiser: En utredning av heiskonsulent anbefales. Tilstandsvurdering av heiser ca. kr. 75.000,-.
- System for avfall og gjenvinning: Det er meldt at søppelsjaktene bil bli stengt og etablering av nytt system for sortering av avfall må etableres. Kostnad ca. 1. mill. Kroner.
- Det finnes noen eldre dører i bygningsmassen som trolig ikke oppfyller kravet til røyk- og brannmotstand. Opprinnelige ståldører antas å ha svekket røyktetthet – rutine for kontroll av lukkemekanisme må etableres. Kartleggingen viser at det er 48 leilighetsdører, som ikke tilfredsstiller dagens brannkrav. Kostnad ca. Kr. 950.000,-.
- Solway: Det er spesielt garasjetak, som er på mange kvadratmeter, som egner seg til montering av solceller. I Henrik Sørensens vei 3 så har man estimert en strømproduksjon på 248 800 kWh pr år. Dette er en sak som borettslaget kommer til å jobbe med fremover. Dette vil være et viktig ledd i å redusere kostnader for bruk av strøm i fellesarealer og for andelseiere.

Andre planer for vedlikehold og oppgraderinger:
- Kantstein, veier, asfaltering: Styret i borettslaget skal i løpet 2024 innhente tilbud på utbedring av interne veier, kantstein, asfalt m.m. Forslag for plan til gjennomføring legges frem for generalforsamlingen 2025 for diskusjon og vedtak.
- Det er vedtatt å innhente tilbud på ny forretningsfører.

Det er foreløpig ikke fastsatt hva eventuelle økninger i felleskostnader vil bli for kommende prosjekter, men det bør forventes økning av felleskostnader og fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 35 000,-.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 9 415,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 8 000,00

Oppdragsnummer 37-0421/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25421

Sist oppdatert: 17. september 2025 kl. 17:14