Nordre Røråsen 5B - Snr. 4

Nordre Røråsen 5B - Snr. 4, 3720 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 283, bruksnummer 945, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 114 kvm

BRA-i:
2. etasje 111 kvm: Entré, fire soverom, to stuer, kjøkken, bad og gang.

BRA-e:
2. etasje 3 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Sydvestvendt balkong.

Leiligheten disponerer en ekstern bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Anticimex v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at det er registrert avvik mellom byggemeldte tegninger og dagens bruk av arealene. Det fremgår av tidligere byggetegninger at en bod er innlemmet i dagens kjøkkenareal. Det er ikke avklart om det er søkt om og gitt godkjenning til bruksendring av dette arealet. Det er videre foretatt endringer i planløsningen ved at det opprinnelige soverommet mot nordvest er delt til to soverom. Det er usikkert om disse endringene er søknadspliktige og/eller omsøkt og godkjent av kommunen. Nærmere undersøkelser anbefales. Kjøper overtar risiko og ansvar knyttet til ovennevnte forhold, herunder eventuelle kostnader tilknyttet dette.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i trekonstruksjon. Bygget ble oppført rundt 1880 og vesentlig oppgradert i tidsrommet 2005 til 2008. Grunnmur er av naturstein, betong og teglstein. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Saltak er også i trekonstruksjoner. Vinduer med karm/ramme fra 2005 av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Boligen har entrédør med glassfelter.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkning med TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

TG3:
Våtrom - bad (vurderes helhetlig)
- Ved befaring blir det registrert omfattende tegn på bomlyd/sprekker i flisfuger på gulvet. Et forhold som dette kan bli utløst av bevegelse i underlaget.
- Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det registreres motfall på gulv som medfører risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende konstruksjoner.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker og den er skjult så faktisk tilstand og dagens tettefunksjon er ukjent. Risikoen for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer er betydelig. Det vurderes at vanntett sjikt ikke er benyttet på våtrommets veggflater. Mulig membranoppkant bak fotlist, men kan ikke bekreftes. Manglende fullverdig tettesjikt gir høy risiko for skjulte fuktskader. Det er tegn på fuktmerker/-opptrekk på fotlist bak dusj.
- Avtrekksvifte vurderes mulig defekt. Konsekvensen av dette er at det kan medføre økt fukt og redusert luftkvalitet.
- På grunn av veggkonstruksjoner, er hulltaking og fuktmåling i et område som et høyutsatt for bruksvann ugjennomførbart. På grunn av registrerte fuktmerker på fotlist bak dusj ble det utført piggmåling i treverket uten å registrere forhøyede verdier.
- Forslått tiltak er tiltak som totalrenovasjon på grunn av påviste skader og funksjonssvikt. Ved et slikt inngrep er det typisk at andre forhold også blir avdekket. Dette må derfor påregnes. Fornyelse kan utsettes noe ved kompenserende tiltak, men da øker risikoen for skjulte skader. Prisanslaget gjelder for totalrenovasjon av våtrommet.

Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000,-.

Ildsteder: Avstanden fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm. Dette er i strid med gjeldende forskriftskrav. Risikoen dette medfører er at glør eller gnister kan treffe brennbart materiale eller at strålevarme fører til skader eller brannfare. Det bør straks gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang og hvilke tiltak som bør foretas. Sjablongmessig prisanslag gjelder for lokale utbedringer.

Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.). Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Kjøkken
Overflate gulv: Det er registrert tydelige tegn til sprekker i enkelte gulvfliser. Dette skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved befaring. Konsekvens kan være skjulte skader. Foreslått tiltak er kartlegging og tilpassede tiltak.

Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Dette medfører risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Anbefales å montere.

Innredning: Stedvis tegn til slitasje og enkelte skader, blant annet skade/sprekk i platetopp. Tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde funksjon og standard.

Tekniske anlegg
Fordelerskap og fordelerstammer: Ved befaring kunne det ikke fastlås hvor drensrør fra fordelerskap ender. Konsekvensen er usynlige fuktskader som kan spre seg til tilliggende bygningsdeler. Foreslått tiltak er lokal utbedring/nærmere undersøkelser.

Innvendig stoppekran: Ikke påvist/tilgjengelig ved befaring. Kun stengeventil hvor man må bruke verktøy. Konsekvens kan være begrenset mulighet for vannstenging. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare om stoppekran trenger å monteres.

Innvendig stakeluke: Ikke påvist og derfor ukjent om det er etablert. Konsekvens er at det kan påvirke nødvendig vedlikehold eller rensing negativt. Stakeluke er generelt sett et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad belager seg på NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.

Varmtvannsbereder: Står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalen er at lekkasjevann skal ledes mot sluk eller en annen løsning som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvenser ved lekkasje er skader i rommet. Lokal utbedring anbefales.

Andre rom - 2. etasje
Overflate himling: Tegn til fuktmerker ved sprinkler på lite rom. Lekkasje fra denne eller balkong over regnet som mulige årsaker. Bør foreta nærmere undersøkelser. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Overflate gulv: På det minste rommet ved stuen også er registrert tegn til vannskade på gulvet, uten at dette gav utslag på fuktsøk på befaringstidspunktet. For øverig er det tegn til slitasje (enkelte riper og hakk) i synlige deler av gulvet. Vurderes å være av estetisk betydning, men man bør ta i betraktning at riper av en viss dybde kan lede til misfarging eller lignende konsekvenser ved rengjøring. Tiltak som fornying, utbedring eller uskiftning kan iverksettes ved behov.

Innerdører: Eldre innerdører kan ha behov for justeringer, tiltak ved behov.

Annet: Ikke barnesikring på vinduer. Krav til sikkerhet ikke ivaretatt.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
Skorsteiner inne i boligen: Vurdering begrenset til visuell kontroll av synlige flater. Innvendig fornying av pipeløp kan på sikt måtte påregnes. Ble observert sprekker på pussen på skorsteinen på stuens vedovn. Nærmere undersøkelser av en fagkyndig og evt. medfølgende tiltak anbefales.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
2. etasje: Foretatt tilfeldige stikkprøver på soverom, kjøkken og stuer hvor det ble avdekket merkbare høydeforskjeller opptil 16-17 mm. Årsak ikke fastslått. Lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Konsekvens er knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet. Kan påvirke møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør avretting og andre tiltak påregnes.

Andre forhold
Overflater: Fellestrapper og -gang har tegn til slitasje av overflater. Tiltak påregnes ved behov eller evt. forverring.

Yttervegger inkl. fasader: Yttervegger, fasader (og tilhørende bygningsdeler) blir vurdert samlet.
Stedvis slitasje og svertesopp observert på kledning.
Ytterkledning viser også tegn til elde og stedvis tegn på begynnende råteskader (vurdering begrenset av det som er synlig fra bakkeplan og balkong).
Begrenset/ingen lufting/drenering bak trekledningen. Ikke uvanlig for bygninger oppført i denne perioden. Konsekvens er redusert evne til å ventilere ut fukt. Økt risiko for skjulte skader.
På befaringstidspunkt var det ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
Basert på hovedmomentene nevnt så bør det påregnes tiltak som utskiftning, forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer ved behov. Bør tas i betraktning at slike arbeider kan utløse ytterligere tiltak.

Vinduer og ytterdører
Vinduer og omramming: Ikke synlige skader av vesentlig betydning, men enkelte vinduer viser tegn til overflateslitasje. Forslått tiltak er forebyggende vedlikehold.

Yttertak: Inspisert fra bakkeplan. Viktig å ta i betraktning at taket kan være utsatt for skader og lignende som ikke lar seg undersøke. Taktekkingen viser tegn til slitasje og alder. Ikke synlige skader av vesentlig betydning. Gitt taktekkingens alder vurderes fremtidig funksjon som usikker.
Undertaket har oppnådd en alder hvor fremtidig funksjon er usikker, noe som kan medføre risiko for funksjonssvikt eller andre problemer. Bygningsdelen er skjult, så faktisk tilstand er ukjent.
Foreslått tiltak er videre undersøkelser og evt. medfølgende tiltak. Bør tas i betraktning at slike arbeider kan utløse ytterligere tiltak.

Balkonger
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Tegn til slitasje og påstartede fuktskader på balkongens overflater. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold eller evt. uskiftning.

Konstruksjon og fundamenter: Limtredrager viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialer som kan gi forkortet levetid og økt risiko for fukt på sikt. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold/utskiftning på sikt.

Ytterligere forhold
Grunnmur og fundament: Avskalling i overflater på grunnmur under balkongen (med eksponert armering). Dette kan med tid redusere murens bæreevne og stabilitet. Foreslått tiltak er å kartlegge nåværende tilstand og vurdere hvorvidt det er behov for større inngrep eller lokal utbedring.

Drenering: Drenering har oppnådd en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Gjøres oppmerksom på at forhold som påvirker funksjonen er skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved befaring. Foreslått tiltak er videre overvåking og evt. forebyggende vedlikehold eller utbedring. Konsekvens er eventuell fuktproblematikk.

Stikkledninger og tanker
Utvendige stikkledninger og utvendige avløpsledninger:: Ukjent alder og usikker fremtidig funksjon. Bygningsdel er skjult, tilstand kan derfor ikke fastslås ved befaring. Anbefales ytterligere undersøkelser for kartlegging og evt. tiltaksplan.

HMS:
- Manglende tilsynsrapport på ildsteder og skorsteiner.
- Rekkverk på balkonger har horisontale åpninger større enn 5 cm. I henhold til gjeldende byggtekniske forskrift oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Utover dette fremgår det av takstrapporten følgende forhold:

Elektrisk anlegg: Det er fremlagt én samsvarserklæring fra 2007 for diverse arbeider.

Branntekniske forhold: Boligen mangler ifølge rapporten godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Rømningsveier er ikke tilstrekkelig vurdert. Det er opplyst at bygget har sprinkleranlegg. Bygningssakkyndig anbefaler nærmere kartlegging av byggets branntekniske forhold av fagperson med brannfaglig kompetanse.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er tegnet boligforsikring på eiendommen.
Det vil av denne grunn ikke være anledning til å tre inn i boligforsikringen ved evt. skade mellom budaksept og overtakelse.

Boligen er oppgradert/påkostet med følgende arbeider i perioden 2005-2008:
- Yttertak tekket med takstein omkring 2005.
- Vinduer fra omkring 2005.
- Balkongdør fra omkring 2005.
- Kjøkken etablert/oppgradert omkring 2005–2008.
- Bad etablert/oppgradert omkring 2005–2008.
- Vannrør, herunder rør-i-rør-system og kobberrør, fra omkring 2005–2008.
- Avløpsrør i plast fra omkring 2005–2008.
- Elektriske arbeider utført i 2007.
- Kompakt varmtvannsbereder fra 2021, montert i kjøkkenbenk.

Påkostet, romslig og lys leilighet med gjennomgående klassisk preg og flere særpregede detaljer. Leiligheten har parkett og fliser på gulvene, vegger med mønstret tapet og malte overflater, profilerte detaljer og himlinger med slette, malte flater. Den generøse takhøyden på rundt 3 meter i flere av rommene, kombinert med takrosetter og andre dekorative elementer, bidrar til boligens karakteristiske uttrykk.

Leiligheten ligger i 2. etasje og består etter dagens bruk av fire soverom, to stuer, kjøkken, bad, gang og entré. Fra det ene soverommet er det utgang til balkong.

Kjøkkenet er fra omkring 2005–2008 og har flislagt gulv med gulvvarme, mønstret tapet på veggene og himling med slette, malte flater og takrosetter. Påkostet kjøkkeninnredning i heltre med rik utsmykning og et klassisk uttrykk. Det er nedfelt platetopp, integrert stekeovn og ventilator i overskap. På kjøkkenet er det plass til spisebord. Kun de hvitevarene som er særskilt opplyst følger med, herunder integrert platetopp og stekeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er av eldre dato, og kjøper må påregne slitasje som følge av alder og normal bruk.
Badet er fra omkring 2005–2008 og har flislagt gulv med gulvvarme, vegger med trepanel og tapet samt malt, slett himling med takrosett. Badet har gulvstående servantinnredning i treverk med servant og to-greps blandebatteri, dusjkabinett og WC med vegghengt sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin.

I stuen er det en dekorativ vedovn med utsmykninger. Boligen har elektrisk oppvarming, vedfyring og varmekabler i enkelte rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisk oppvarming, vedfyring med ildsteder plassert i stuer. Samt varmekabler i enkelte rom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 03.06.2008 for bruksendring og innredning av leiligheter i Nordre Røråsen 5B. Brukstillatelsen gjelder leilighetene i 5B, og frist for utførelse av gjenstående arbeider ble satt til 01.07.2008. Det fremgår av den midlertidige brukstillatelsen at gjenstående arbeider blant annet omfattet lydisolering, brannsikringstiltak og boligsprinkling. Det er uklart om samtlige gjenstående arbeider er utført.

Omsøkte tiltak er ikke avsluttet med ferdigattest slik plan- og bygningsloven forutsetter. Kjøper overtar ansvaret for eventuell sluttføring av byggesaken og søknad om ferdigattest. Det må påregnes at det kan påløpe kostnader i forbindelse med dette, både til søknadsprosessen og eventuelle tiltak som må utføres for at ferdigattest skal kunne gis.

Det foreligger videre ferdigattest datert 16.11.2020 for innkorting av terrasser på eiendommen.

Det gjøres samtidig oppmerksom på at det er registrert avvik mellom byggemeldte tegninger og dagens bruk av arealene. En tidligere bod er innlemmet i dagens kjøkkenareal. Det er ikke avklart om det er søkt om og gitt godkjenning til bruksendring av dette arealet. Det er videre foretatt endringer i planløsningen ved at opprinnelig soverom mot nordvest er delt til to soverom. Det er usikkert om disse endringene er søknadspliktige og/eller omsøkt og godkjent av kommunen. Nærmere undersøkelser anbefales.

Kjøper overtar risiko og ansvar knyttet til ovennevnte forhold, herunder eventuelle krav eller pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger i tillegg kommunal tillatelse datert 26.03.2026 for installasjon av brannalarmanlegg og nødlys i Nordre Røråsen 5A og 5B. Tillatelsen er blant annet gitt med krav om uavhengig kontroll av prosjekteringen av de branntekniske tiltakene før søknad om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Megler har ikke mottatt dokumentasjon som viser at denne byggesaken er avsluttet med ferdigattest.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser utover andel fellesgjeld.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/283/945/4:
12.05.2004 - Dokumentnr: 7245 - Bestemmelse iflg. skjøte
Selgeren har rett til å videreutvikle Røråsen i henhold til skisse til reguleringsplan datert 30.04.01.
Diverse rettigheter vedr. videreutvikling av Røråsen
Rettighetshaver: Skotfoss Bruk DA
Overført fra: Knr:4003 Gnr:283 Bnr:945
Gjelder denne registerenheten med flere

07.07.2008 - Dokumentnr: 554866 - Seksjonering - Sekjoneringsbegjæringen.
Opprettet seksjoner:
Snr: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 115/737

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).  

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet på Nordre Røråsen på Skotfoss, i et rolig og familievennlig boligområde uten gjennomgangstrafikk. Her bor du i fredelige omgivelser med flotte rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren.
Leiligheten ligger idyllisk til ved Skiensvassdraget og Norsjø, som danner en naturskjønn ramme rundt området på Union-øya. I nærområdet finner du de historiske slusene ved Skotfoss og Løveid, populære turområder, leke- og aktivitetsområder samt fotballbane. For barnefamilier er beliggenheten spesielt praktisk. Espira Kulturstien barnehage ligger like ved, mens Skotfoss barnehage, Skotfoss oppvekstsenter med SFO og dagligvarebutikk er innen komfortabel gangavstand. Skien sentrum er kun en kort kjøretur unna og byr på et bredt utvalg av butikker, serveringssteder, servicetilbud og øvrige fasiliteter.

Veibeskrivelse Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Skotfoss oppvekstsenter (1-7 kl.)
119 elever, 7 klasser 1.3 km
Oasen skole Grenland (1-10 kl.)
96 elever, 8 klasser 5.4 km
Gulset ungdomsskole (8-10 kl.)
318 elever, 23 klasser 6.8 km
Gimsøy skole (8-10 kl.)
367 elever, 19 klasser 7.7 km
Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 7.2 km
Hjalmar Johansen vgs.
75 elever 7.3 km

Barnehager
Espira kulturstien (1-5 år)
67 barn 0.5 km
Skotfoss oppvekstsenter (1-5 år)
22 barn 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er et fellesareal. Den består av et innegjerdet hageareal med gressplen på begge sider av bygningen. Utover dette er det en gruslagt parkeringsplass på tomten. Bruk av fellesarealene, inkludert parkeringsplassen, disponeres av sameiets styre i sameiets nærmere bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med felles adkomst for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er i henhold til Reguleringsplan for del av Røråsen (plan-id 807) datert 12.11.2002 regulert til frittliggende småhusbebyggelse, kjørevei, bevaringsområde, friluftsområde og blokkbebyggelse og i inngår i Kommuneplanens arealdel (plan-id 2021007) datert 14.11.2024 er regulert til nåværende boligbebyggelse og nåværende LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Vi gjør spesielt oppmerksom på at Gamle Union Brug (Skotfoss Bruk), et nærliggende område til eiendommen, har planer om å videreutvikles til blant annet næringsarealer, boliger, atelier og gallerier. I tillegg er det noen "mindre" godkjente byggetiltak på et par eiendommer i nærområdet, men som ikke har direkte innvirkning på eiendommen. I henhold til informasjon fra Skien Kommune er disse planene satt på vent på ubestemt tid. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på bygningen er registret som et B-objekt i kommunedelplan for kulturminnevern. Alle endringer må tilpasses bygningens opprinnelige stiluttrykk. Eiendommen er for øvrig SEFRAK-registrert. SEFRAK-registeret er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Bygget kan ha vernestatus, men i mange tilfeller er de kun ført i registeret på grunn av alder. Kommunen har ikke opplyst om at bygget har noen vernestatus, men det kan likevel foreligge spesielle restriksjoner i forhold til om-/ påbygging og generell utnyttelse av eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 104,- pr. mnd og inkluderer:
Felles bygningsforsikring og andre driftsutgifter. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kommunale avgifter er kr. 10 421,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp og renovasjon.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, og megler har derfor ikke kjennskap til hvor store kostnader dagens eier har til strømforbruk, forsikring, tv, internett m.v.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 780 344,- for 2026 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 042,- pr år.

Andel formue er kr. 57 718,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr. 64 531,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr. 486 188,- pr. 23.06 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 1516.01.47463, DNB BANK ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år
Gjeldende rente pr 23.06.2026: 7.10% pa.
Registret utløpsdato: 30.05.2045
Saldo per 23.06.2026: kr. 486 188,-

2 500 000,00 Prisantydning
60 774,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 560 774,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

64 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
65 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 625 864,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nedre Telemark Tingrett

Sekse Eiendomsutvikling DA

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Nordre Røråsen 5A og 5B, med sameiebrøk på 115/737.
Sameiet består av 6 boligseksjoner med gnr. 283 og bnr. 945 i Skien kommune.
Forretningsfører er Agio Forvaltning AS, tlf. 922 06 655
Styreleder er Chris Robert Amundsen
Dugnad samt trappevask og snømåking må påregnes.
Dyrehold er tillatt gitt forbeholdene nevnt i husordensreglene for Nordre Røråsen 5A og 5B.

Det er ikke forkjøpsrett ved salg av leiligheter/seksjoner i sameiet.
Det kreves ikke godkjenning av ny eier i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter gjeldende regelverk vedrørende tvangssalg, konferer megler eller les informasjon på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette. Eiendommen overtas som den er besiktiget uten ytterligere ryddig eller rengjøring.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0046/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2646

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 10:52