Sønsterudveien 29

Sønsterudveien 29, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 77, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm.

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og tre soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 15 kvm: To boder på 12 kvm. og 3 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 6 kvm: Veranda.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.09.2026, utført av Anticimex AS v/Magnus Langvik.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en firemannsbolig oppført i 1955 over to etasjer, samt kjeller og kaldtloft. Bygningen har grunnmur i betong- og blokkonstruksjon, etasjeskiller i trekonstruksjon og gulv av betong mot grunn. Yttervegger er oppført i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende og stående trekledning. Takkonstruksjonen har saltaksform og er utvendig tekket med stålplater. Boligen har vinduer med to-lags glass fra perioden 2019–2025. Entrédøren er slett med elektronisk dørlås, brannklasse EI30 og lydklasse Rw 40dB, og balkongdøren har to-lags glass fra 2025. Fra stuen er det utgang til en sydvendt overbygget balkong på ca. 6 kvm. belagt med terrassebord og rekkverk i tre. Det er skorstein fra byggeår og vedovn i stue.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Det elektriske anlegget ble sist rehabilitert i 2025.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Innvendig stoppekran: Hovedstoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventiler i rom for varig opphold.
- Rom under terreng (fellesareal og boder): Himlinger bærer preg av aldersrelatert slitasje med stedvis utilstrekkelige innfestinger i himlingsplater. Det er påvist avskalling av puss/maling og mineralutslag på grunnmur/gulv mot grunn som følge av fuktvandring/fuktopptrekk, stedvise råteskader i trekonstruksjoner i kontakt med betonggulvet, stedvise riss/sprekker i veggflater, slitasje og skader på gulvflater, samt sprekker i vindusglass i bod disponert av leiligheten.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Kledningen er generelt preget av slitasje. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Yttertak: Taket er kun inspisert fra bakkeplan og kaldtloft. Det er ukjent alder på undertaket, og det ble registrert fuktmerker ved gjennomføringer av skorsteiner og ventilasjonsrør fra kaldtloftet.
- Veranda: Det er registrert mindre råteskader i forkantbord. Stående bæresøyler har begrenset anleggsflate mot underliggende betongfundamenter.
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.
- Drenering: Dreneringen pga. alder. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren, deler av grunnmuren vurderes å mangle utvendig fuktsperre, fuktsperren mangler avslutning med beslag/topplist, og det er registrert symptomer på fuktvandring i kjellervegger.
- Utvendige vannledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Yttertak: Snøfangere, takstige og annet utstyr er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det registreres at det mangler snøfangerutstyr på deler av taket hvor det vurderes at taket burde være bedre sikret mot potensiell snørasfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det står 2 stk. avfuktere i kjelleren.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2025:
- Renovert bad, utført av Tveter Rørservice AS og Nordstrand Mur og Flis AS. FDV-dokumentasjon foreligger.
- Fornyet kjøkken og røropplegg, rørarbeid utført av Tveter Rørservice AS.
- Oppgradert elektrisk anlegg og sikringsskap, utført av Elektro 365 AS.
- Ny balkongdør og nye vinduer med to-lags glass (vinduer fra perioden 2019–2025).

2017:
- Ny varmtvannsbereder på 121 liter.

Leiligheten ligger i 1. etasje, i en firemannsbolig og har en gjennomtenkt planløsning med tre soverom. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger i 2025 med blant annet nytt baderom, nytt kjøkken, fornyede overflater og rehabilitert elektrisk anlegg. Fra stuen er det direkte utgang til en overbygget, sydvendt veranda.

Entré: Entréen har slett entrédør med elektronisk dørlås og laminat på gulvet.

Stue: Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord. En vedovn er plassert i rommet for oppvarming, og fra stuen er det direkte utgang til overbygd, sydvendt veranda på 6 kvm. Uteplassen er utstyrt med stikkontakt, belysning på vegg og har fine solforhold.

Kjøkken: Kjøkkenet ble fornyet i 2025 og har innredning fra Ikea med slette fronter og nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål. Rommet er utstyrt med stekeovn, platetopp, ventilator med mekanisk avtrekk over platetopp, oppvaskmaskin samt kjøle- og fryseskap. Det er montert komfyrvakt over platetopp og automatisk lekkasjesikring i benkeskap.

Bad: Baderommet ble fornyet i 2025 og har flislagte vegger, flislagt gulv med varme, samt malt, slett himling med innfelte downlights. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med slette fronter, servant med ett-greps armatur og speilskap over servant. Videre har badet dusjhjørne med skyvedører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, vegghengt toalett med innebygget sisterne, opplegg for vaskemaskin og avtrekksventil med mekanisk avtrekk i vegg.

Soverom: Leiligheten har tre soverom med plass til seng, nattbord og garderoebeskap. Gulvflater er belagt med laminat, vegger er av malte, slette flater og himling er belagt med himlingsplater.

Lagring: Leiligheten har meget godt med lagringsmuligheter. Leiligheten disponerer to boder i kjelleretasjen på henholdsvis 12 kvm. og 3 kvm, deler av felles bod i 1. etasje, samt bodareal på loftet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Hvitevarer på kjøkkenet.

Elektrisitet og vedfyring. Varmekabler på bad og vedovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1955. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest for eiendommen. Eiendommen er bygget før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1966. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1966. Innflyttingsattest ble gitt 04.08.1955. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- I den vestre del av kjeller må tresonitplater på veggene rappes.
- Ventilasjon i matbodene er ikke i orden.
- I bad 1. etg. vest er hulkil ved gulv ikke isolert.
- Litt etterflekk ved rørgjennomføringer i tak mangler.
- 2. etg. vest: verandadør lukker ikke ordentlig.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Innflyttingsattest kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 24.08.1953. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det er tatt noe areal fra entré for utvidelse av badet. Det er laget et nytt soverom i stuen. Ikke søknadspliktig tiltak.

På byggetegningene er det manuelt inntegnet en utvidelse av balkong. Tegningene er stemplet av tidligere Oppegård kommune, datert 21.10.1988. Det foreligger ikke ytterligere dokumentasjon på at utvidelsen av balkongen er byggemeldt og lovlig godkjent. Fasadeendringer og utvidelse av balkong er normalt søknadspliktige tiltak.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 14103, tinglyst 09.10.1987, type heftelse: Pantsettelseserklæring: Panthaver: Sameiet. Panterett som sikkerhet for innbetaling av fellesutgifter. Beløp: kr 15.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 346, tinglyst 26.08.1955, type heftelse: Bestemmelse om deleforbud: Skjøte fra Oppegård kommune av 10.08.1955 fastsetter at tomten ikke må deles ytterligere, og skal bebygges villamessig med ett beboelseshus på maksimalt to etasjer og to leiligheter. Det er forbud mot handels-, håndverks- eller industriell virksomhet samt forbud mot hold av husdyr (herunder gris og høns). Eier plikter å tåle fremføring og nødvendig graving for vann-, kloakk- og drensledninger over tomten, samt vederlagsfritt tillate oppsett av stolper for lys- og telefonanlegg. Tomten skal holdes inngjerdet med maksimalt 0,80 meter høyt gjerde og skal tilknyttes offentlig vann, avløp og renovasjon. Ved eventuell ombygging av Sønsterudveien forplikter eier seg til å tilkjøpe overskytende veigrunn. Skjøtet inneholder også tre års byggeplikt og forkjøpsrett for kommunen ved salg av ubebygd tomt.

Dagboknr. 1136, tinglyst 24.04.1962, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering: Erklæring av 16.10.1961 forplikter styret og eventuelle senere eiere til, uten utgift for kommunen, å fjerne eller flytte en midlertidig godkjent garasje dersom bygningsrådet av reguleringsmessige hensyn senere skulle forlange dette.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ved utleie må det inngås en skriftlig avtale mellom utleier og leietaker om hvem som er ansvarlig for dugnadsarbeid og vaktmesteroppgaver, og det må fremgå at leietaker forplikter seg til å overholde sameiets ordensregler.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet på Hellerasten i Nordre Follo, i et veletablert og barnevennlig boligområde. Nabolaget byr på trygge omgivelser med nærhet til alt du trenger i hverdagen. Offentlig kommunikasjon er lett tilgjengelig med bussholdeplassen Ødegården en kort spasertur unna boligen. Herfra går det hyppige bussforbindelser direkte mot Oslo sentrum og nærliggende områder. I tillegg ligger Solbråtan stasjon en kort sykkeltur unna, hvor lokaltoget tar deg inn til Oslo S på rundt femten minutter.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt i nærområdet, med både Sofiemyrsenteret, Rema 1000 og Vitusapotek i kort gangavstand, samt Coop Extra like ved. For et enda bredere tilbud av butikker, spisesteder og servicetjenester ligger Kolbotn Torg en kort kjøretur unna. Området har et svært godt oppvekstmiljø med kort vei til fots til Sofiemyr skole, Wang Ung Follo og Fløysbonn ungdomsskole, i tillegg til Hellerasten ungdomsskole og Roald Amundsen videregående skole. Barna har også et trygt tilbud med flere barnehager i gangavstand, deriblant Ødegården barnehage og Holberg barnehage.

Det er svært kort gangavstand til nærmeste bussholdeplass. Tog mot Oslo og Ski tar man fra Solbråtan stasjon. Det tar ca. 17 minutter med bil inn til Oslo.

Fritidstilbudet i området er rikt og variert. Det er en kort spasertur til Sofiemyr idrettspark med fotballbaner, idrettshall og svømmehall, samt Ødegården ballplass og lokale treningssentre. For naturopplevelser har du umiddelbar tilgang til Sørmarka og Grønliåsen. Her starter et omfattende nettverk av turstier og lysløyper like ved, som innbyr til løpeturer og skogsturer om sommeren, samt preparerte skiløyper vinterstid. Det populære utsiktstårnet på Grønliåsen gir flott utsyn over Oslofjorden og nærliggende åser.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er gangavstand til flere barnehager i området: Ødegården barnehage, Holberg barnehage og Hellerasten barnehage. Det er kort gangavstand til nye Sofiemyr skole og Wang Ung Follo. Det er også gangavstand til Fløysbonn ungdomsskole, Hellerasten ungdomsskole og Roald Amundsen vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.662,1 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt for sameiet er opparbeidet med blant annet asfalterte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Eiendomsgrensene har varierende nøyaktighet: Grensen mot sørvest langs Sønsterudveien er nøyaktig oppmålt (under 10 cm), grensene mot vest, sørøst og nordvest er registrert som middels nøyaktige (10–30 cm), mens grensen mot nordøst/øst langs Valhallaveien er registrert som mindre nøyaktig (30–200 cm). Kjøper overtar risiko for avviket.

Leiligheten disponerer én biloppstillingsplass på sameiets tomt. Det er i tillegg mulighet for gjesteparkering.

Det er lagt kabel klar fra sikringsskap til husvegg for montering av elbillader, på biloppstillingsplassen. Tilkobling må utføres av elektriker.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Boligbebyggelse, frittliggende småhus i henhold til områderegulering 2014002, 'Frittliggende småhusbebyggelse', datert 12.09.2016, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 4901, 'HELLERASTEN', datert 11.08.1953, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen berører 1 m² av eiendommen som er regulert til Annen veigrunn.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2037, vedtatt 17.06.2026. I kommuneplanen er 1 661 m² av eiendommen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Kommuneplanens bestemmelser gjelder for forhold som ikke er dekket av områdereguleringen.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H210: Rød sone støy - veg (1 145 m²). Det er ikke tillatt å etablere ny støyfølsom bebyggelse i rød sone. Tilbygg og påbygg til eksisterende boliger er imidlertid tillatt, forutsatt at det ikke etableres flere boenheter.
- Hensynssone H220: Gul sone støy - veg (517 m²). Det er ikke tillatt å etablere eller utvide støyfølsom bebyggelse i gul støysone, med mindre gitte støykrav til innendørs støynivå i TEK17 oppfylles. Alle boenheter skal dessuten ha en stille side.
- Hensynssone H310_1: Ras- og skredfare (1 662 m²). NVEs veileder 1/2019 «Sikkerhet mot kvikkleireskred» skal følges ved tiltak i sonen.
- Hensynssone H320_2: Flomfare (613 m²). Dette er et aktsomhetsområde for flom og overvann. Ved regulering og tiltak innenfor sonen skal det gjennomføres nærmere utredning av flomfare.
- Hensynssone H110: Nedslagsfelt drikkevann (1 662 m²). Hensynet til drikkevannskvalitet skal være overordnet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert til å bli kr 18.972 for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Fellesutgiftene er kr 3.300,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, snømåking/strøing, vedlikehold og forretningsførsel.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år/9.000 kWh pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett og koster kr 799,- pr. mnd.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 4.200,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.000.419,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10.000.000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 119.768,- pr. 31.12.2025.
Det er pr. 09.09.2026 ingen lån registrert på selskapet.

3 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

98 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
109 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 049 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 059 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nf-Drift AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Hellebo II.
Sameiet består av 4 boligseksjoner.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.

Dugnad må påregnes to ganger i året, henholdsvis vår og høst.
Seksjonseierne deltar i gressklipping og trappevask etter rullerende ordning.
Seksjonseier plikter gjennom hele året å påse at takrenner på veranda ikke tettes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for øvrige brukere av eiendommen. Husdyrhold krever skriftlig tillatelse fra styret. Hunder skal holdes i bånd på eiendommen, og lufting skal foregå utenfor sameiets område.
Grilling på balkong er kun tillatt med gass eller elektrisitet.
Installasjon av varmepumpe er søknadspliktig og krever styrets godkjenning i henhold til vedtektene.
Sameiet har fellesvaskeri, boder, sykkelbod i kjeller, utvendig sykkelstativ, tørkestativ på baksiden og tørkeloft.

Ordinært årsmøte ble avholdt 11.05.2026. Følgende saker ble blant annet behandlet og vedtatt:
- Ny vedtektsbestemmelse (§ 7) vedrørende vilkår, søknadsplikt og ansvar ved installasjon og bruk av varmepumper.
- Fullmakt til styret om etablering av overvåkningskamera ved sameiets innkjørsel og parkeringsområde for å forebygge skadeverk og uønskede hendelser.

Til info: Det er diskutert blant seksjonseierne om kledningen på bygget bør skiftes. To av seksjonene ønsker at dette vurderes, eventuelt sammen med andre tiltak som etterisolering og vinduer. Det er samtidig uenighet om dette, og enkelte ønsker kun nødvendig vedlikehold og maling. Saken vil kunne bli tatt opp på neste årsmøte, og ny eier må i så fall ta stilling til dette spørsmålet. Det foreligger ingen vedtatt kostnad eller finansiering knyttet til dette pr. i dag. Et eventuelt større tiltak må behandles og besluttes senere.

Planlagte påkostninger:
- Utbedring og montering av nytt vannbord på byggets venstre side, samt videre planlegging for vedlikehold av fasade.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 60.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr. stk/Overtagelse kr 4.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Usbl  kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører - Usbl  kr 5.138,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm kr 9.950,-
Fotopakke Leilighet kr 5.500,-
Stylingveiledning for boliger under 100 kvm (valgfri) kr 3.250,-

Oppdragsnummer 46-0115/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26115

Sist oppdatert: 28. september 2026 kl. 17:13