Vestre vei 104A

Vestre vei 104A, 1397 NESØYA
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 40, bruksnummer 264, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 40, bruksnummer 1844, ideell andel 1/2

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
Anneks:
1. etasje 0 kvm: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

Enebolig:
1. etasje 82 kvm: Entré, bad, toalettrom, 2 soverom, stue og kjøkken, samt innvendig bod.

BRA-e:
Frittstående bod:
1. etasje 7 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Anneks:
1. etasje 9 kvm: Terrasse.

Enebolig:
1. etasje 35 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det har ikke lyktes megler å innhente tegninger fra byggeår, men dagens planløsning stemmer overens med tegninger godkjent i 1997 i forbindelse med tilbygg.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen har grunnmur av betongkonstruksjoner. Bærende konstruksjoner av betong/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner. Etasjeskille av trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående panel. Saltak av trekonstruksjoner tekket med takpapp. Boligen har profilert entrédør fra 1994 med glassfelt. Anneks har profilert entrédør fra ukjent årstall. To-fløyet terrassedører med karmer av tre og to-lags glass fra 1997 i hoveddel. To-fløyet terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra ca. 2000 i anneks. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1997 i hoveddel. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1999 og 2021 i anneks.

Teknisk anlegg/VVS - Enebolig
Vannrør av kobber/glødde kobber-rør og PVC. Synlig avløpsrør av plast. Stakeluke, hovedstoppekran og vannmåler, samt varmtvannsbereder på 198 liter fra 1997 er plassert i krypkjelleren med adkomst via luke i gulv på kjøkkenet. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Ventilator med mekanisk avtrekk ut av bygg i kjøkkenet.

Teknisk anlegg/VVS - Anneks
Tekniske anlegg fra varierende årstall. Vannrør av type rør-i-rør, kobber, PVC og flexi. Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i krypkjeller. Synlig avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 116 liter fra 1999 er plassert i krypkjeller.

Elektrisk anlegg
Sikringsskap for hoveddel er plassert i innvendig bod.
Sikringsskap for anneks er plassert i krypkjeller.
Anleggene er sikret med automatsikringer.

Brann
Har boligen godkjent slukkeutstyr: ja.
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: ja.
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: ja.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
Enebolig:
- Kjøkken - enebolig: Støvkondens påvist i himlingsflate. Konsekvens er at dette indikerer kuldebru og/eller dårlig isolasjon. Eksakt årsak er ukjent. Overflaten for himlingsflaten bærer noe preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse. Det registreres stedvis synlige plateskjøter/sparkel og skruehull. Konsekvens er at overflatebehandling/oppgraderinger bør påregnes. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.

- Toalettrom - enebolig: Det er antydning til fuktmerker i himlingen rundt avtrekksventil, noe som kan tyde på at ventilasjonen ikke er tilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan skyldes kondensproblematikk med bakenforliggende skader. Det registreres riss/sprekker i veggflis under servant. Forholdet er vurdert til å være av kosmetisk betydning uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det er ikke benyttet elastisk fugemasse i innvendige hjørner på fliser. Konsekvens kan være at det kan føre til sprekkdannelser. Fuger bør fornyes. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Tekniske anlegg - enebolig: Boligens vannrør og avløpsrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet.

- Overflater - enebolig: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekker i himlingsflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal reparasjon eller utskiftning hvis dette viser seg å være nødvendig. Enkelte veggflater bærer preg av alder og slitasje. Det registreres stedvis manglende vedheft på tapet, samt mindre riss/sprekker i veggflater. Forholdet er vurdert til å være av kosmetisk betydning, men oppgraderinger/påkostninger bør påregnes. Til informasjon: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes ikke som et vesentlig avvik. TG2 gjelder: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov. Det er registrert knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.
- Innerdører - enebolig: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Annet - enebolig: Skyvedørsgarderobe på soverom 1 bærer preg av alder og slitasje.

- Loft - enebolig: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er begrenset tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Kun utvendig luke ved inngangsparti, ingen gulvflate og lav takhøyde på loftet. Av sikkerhetsmessige årsaker er kaldtloftet kun besiktiget fra luke. Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt. Det gjøres oppmerksom på at uinnredede loft er bygningsdeler som krever jevnlig ettersyn, siden skader, feil og mangler som kun er synlige fra loftet ikke er uvanlig. TG2 er valgt for å belyse risikoen dette innebærer for forhold som ikke er avdekket.

- Krypkjeller- enebolig: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det var ikke tilstrekkelig tilkomstmulighet til krypkjelleren på befaringsdagen. Låst/fastskrudd luke, samt høy plassering. Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er tilstrekkelig undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt. Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere er bygningsdeler som erfaringsmessig har høy skaderisiko, noe som gjør at konstruksjonstypen krever jevnlig ettersyn fra innsiden for å avdekke om det foreligger forhold som krever tiltak. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. TG2 er derfor valgt for å belyse risikoen et uavklart tilstandsbilde innebærer for en slik konstruksjonstype.

- Vinduer, ytterdører og omramming: Vinduer og ytterdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

- Yttertak - enebolig: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Det gjøres oppmerksom på at forventet brukstid på takpapp er ca. 30 år. Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Anneks:
- Kjøkken-anneks: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er ikke etablert kjøkkenventilator. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet.Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader. Konsekvens er at tiltak/oppgraderinger bør påregnes.

- Tekniske anlegg - anneks: Deler av bygningens vannrør og avløpsrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper). Konsekvens kan være at det kan oppstå fuktskader i rommet hvis lekkasje fra rørene skulle oppstå. Forholdet er ikke i tråd med anbefalt utførelse. Det observeres uisolerte/kun delvis isolerte vannrør/fordelerstammer i krypkjeller. Konsekvens er økt risiko for at vannrørene fryser når temperaturen blir lav, og at det oppstår skader i røret som følge av dette. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

- Andre rom - anneks: Det er valgt å vurdere boligens andre rom (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekker i himlingsflater. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget. Konsekvens/foreslått tiltak er lokal reparasjon eller utskiftning hvis dette viser seg å være nødvendig. Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Det er registrert knirk i deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes. Garderobeskap på soverom bærer preg av alder og slitasje. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Loft - anneks: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft på befaringsdagen. (Lav høyde og manglende tilkomstmulighet). Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt. Det gjøres oppmerksom på at uinnredede loft er bygningsdeler som krever jevnlig ettersyn, siden skader, feil og mangler som kun er synlige fra loftet ikke er uvanlig. TG2 er valgt for å belyse risikoen dette innebærer for forhold som ikke er avdekket.

- Etasjeskiller og gulv på grunn - anneks: I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 8 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter på soverom. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

- Krypkjeller - anneks: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det var ikke tilstrekkelig tilkomstmulighet til krypkjelleren på befaringsdagen. Konsekvensen er at bygningsdelen ikke er tilfredsstillende undersøkt, og tilstanden ikke kartlagt. Det gjøres oppmerksom på at krypkjellere er bygningsdeler som erfaringsmessig har høy skaderisiko, noe som gjør at konstruksjonstypen krever jevnlig ettersyn fra innsiden for å avdekke om det foreligger forhold som krever tiltak. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av
disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet. TG2 er derfor valgt for å belyse risikoen et uavklart tilstandsbilde innebærer for en slik konstruksjonstype.

- Vinduer, ytterdører og omramming: Vinduer og ytterdører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Gjelder ikke vinduer fra 2021. To-fløyet terrassedør har behov for justering.

- Yttertak - anneks: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Det gjøres oppmerksom på at forventet brukstid på takpapp er ca. 30 år. Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

TG 3 er gitt på følgende bygningsdeler:
Enebolig:
- Våtrom bad - enebolig: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt, men eksakt årsak kan ikke fastslås uten åpning av konstruksjonen. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i
hovedsak til å være et mindre avvik uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det registreres defekt belysning over servant. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Ved tilfeldig valgt punkt er nivåforskjell (høydeforskjellen fra topp overflate gulv ved døråpning til topp overflate gulv ved slukrist) målt til 10 mm. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller
andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert ved innerdør. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (venstre side av innerdør mot bad). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 57,6 prosent, ved 21,1 celsius med duggpunkt på 12,4 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt.
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag over kr. 300 000,-.

- Yttervegger - hoveddel: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er ikke registrert tegn til fuktskader på innvendig side, men grunnet registrerte avvik og observert tilstand på utvendige fasader vurderes det til at bakenforliggende skader ikke kan utelukkes. TG2 gjelder: Det er stedvis sprekker i panelen, samt at panelen har nådd en alder/tilstand som tilsier at lokale utbedringer må påregnes. Ingen luftespalte bak trekledning. Med bakgrunn i at det er utført innsprøyting av isolasjon i konstruksjonen, bør det etableres tilstrekkelig luftespalte bak trekledning for å forhindre at det oppstår skader på kledning/konstruksjon. Konsekvens av manglende lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som øker faren for skjulte fuktskader. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det registreres avflassing av maling på panelen/manglende vedlikehold. Eksakt årsak til avflassing er ukjent. Konsekvens er at fukt- og råteskader ikke kan utelukkes. TG3 gjelder: Grunnet registrerte avvik og observert tilstand på utvendige fasader vurderes det til at det er nødvendig med lokale utbedringer. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Sjablongmessig prisanslag gjelder for
nødvendige malingsarbeider og lokale utskiftninger av sprekte panelbord. Ved en eventuell utskifting av panel i sin helhet vil kostnaden kunne overstige sjablongmessig prisanslag. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.

- Terrasse/platting - hoveddel: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fundamentene og oppbyggingen bærer ikke preg av faglig god håndverksmessig utførelse, med den risiko dette innebærer. Konsekvens er at forholdet kan påvirke bygningsdelen negativt. Det er observert større skjevheter/nedbøyninger i konstruksjonen, samt at terrassen bærer preg av slitasje. TG3 settes grunnet høy alder/slitasje og observert tilstand. Sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av ny terrasse. Sjablongmessig prisanslag Kr 50 000 - 100 000.

- Grunnmur, fundament - anneks: Det registreres enkelte moderate tegn til riss/sprekker i overflaten til grunnmuren på nordvendt side. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan indikere overflatespenninger eller bevegelser i konstruksjoner og/eller i grunnen.

- Drenering - hoveddel: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har ukjent alder, og er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Anneks:
- Våtrom bad - anneks: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er ikke benyttet elastisk fugemasse i innvendige hjørner på fliser. Konsekvens kan være at det kan føre til sprekkdannelser. Fuger bør fornyes. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko
for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Det vurderes i tillegg at det ikke er benyttet vanntett sjikt på hele våtrommets gulv- og veggflater. Det registreres utettheter i overgangen mellom panel og gulvfliser. Ved en eventuell lekkasje vil det bli følgeskader. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (kjøkken). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til under 16 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det gjøres oppmerksom på at visuell kontroll ikke lot seg gjennomføre da det var massivt konstruksjonsvirke bak veggen der det ble utført hulltaking, forholdet er derfor ikke fullt ut kartlagt. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes tiltak som totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt. Det er ukjent om tilstanden har ført til skjulte følgeskader, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker flere forhold enn først antatt, noe det må tas høyde for i planlegging og kostnadsanslag. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for totalrenovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag over kr 300 000,-.

- Yttervegger - anneks: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er ikke registrert tegn til fuktskader på innvendig side, men grunnet registrerte avvik og observert tilstand på utvendige fasader vurderes det til at bakenforliggende skader ikke kan utelukkes. TG2 gjelder: Det er stedvis sprekker i panelen, samt at panelen har nådd en alder/tilstand som tilsier at lokale utbedringer må påregnes. Ingen luftespalte bak trekledning. Med bakgrunn i at det er utført innsprøyting av isolasjon i konstruksjonen, bør det etableres tilstrekkelig luftespalte bak trekledning for å forhindre at det oppstår skader på kledning/konstruksjon. Konsekvens av manglende lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som øker faren for skjulte fuktskader. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det registreres avflassing av maling på panelen/manglende vedlikehold. Eksakt årsak til avflassing er ukjent. Konsekvens er at fukt- og råteskader ikke kan utelukkes. TG3 gjelder: Grunnet registrerte avvik og observert tilstand på utvendige fasader vurderes det til at det er nødvendig med lokale utbedringer. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Sjablongmessig prisanslag gjelder for nødvendige malingsarbeider og lokale utskiftninger av sprekte panelbord. Ved en eventuell utskifting av panel i sin helhet vil kostnaden kunne overstige sjablongmessig prisanslag. Sjablongmessig prisanslag er satt under punkt "Yttervegger ink. fasader - Hoveddel".

- Terrasse/platting - anneks: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: dette innebærer. Konsekvens er at forholdet kan påvirke bygningsdelen negativt. Det er observert skjevheter/nedbøyninger i konstruksjonen, samt at terrassen bærer preg av slitasje. TG3 settes grunnet høy alder/slitasje og observert tilstand. Sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av ny terrasse. Sjablongmessig prisanslag Kr 10 000 - 50 000.

- Drenering- anneks: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har ukjent alder, og er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at alle forhold som påvirker dreningen erfaringsmessig
har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

- Utvendig trapp: Utvendige trapper bærer preg av alder og slitasje. Det registreres blant annet knekte/løse heller, samt at trapp av trekonstruksjoner har nådd en alder/tilstand som tilsier usikker restlevetid. Konsekvensen er at bygningsdelene erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Frittstående bod: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde og manglende vedlikehold. Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning. Stedvis kort avstand fra nedre del av konstruksjonen/kledningen til terrenget. Konsekvens kan være forkortet levetid på nedre del av konstruksjonen. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte råteskader på
gesimskasse/vindskier. Det er derimot ikke registrert lekkasjer, men taktekkingen (inkludert tilhørende bygningsdeler) har nådd en alder og tilstand der utskifting/utbedringer må påregnes. Konsekvens er at levetiden anses som overskredet. Ved en eventuell utskifting vil det erfaringsmessig kunne bli oppdaget ytterligere forhold som følge av de avvikene som her registreres. Krypkjelleren har ingen inspeksjonsmulighet. Konsekvens er at konstruksjonen har erfaringsmessig vist seg å være skadeutsatt med høy risiko. Anbefalt tiltak er at det anbefales sterkt å etablere inspeksjonsmulighet for å kunne besiktige arealet. Først da kan det få en faglig forsvarlig vurdering. Dersom det er omfattende skader er disse oftest kostbare å utbedre. Oppsummert Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes strakstiltak grunnet påviste skader og funksjonssvikt. Det er ikke kjent om forholdene har ført til følgeskader i andre konstruksjoner. En fagkyndig bør kartlegge og vurdere forholdene i sin helhet, slik at nødvendige strakstiltak og omfanget av skadene avklares. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for videre undersøkelser og lokale utbedringer.
Sjablongmessig prisanslag Kr 10 000 - 50 000.

TGIU:
Enebolig:
- Grunnmur, fundament -enebolig: På utvendig side er store deler av grunnmuren naturlig skjult, samt skjult av terrasse. På innvendig side er det minimal inspeksjonsmulighet grunnet begrenset tilkomst i krypkjelleren. Forsvarlig inspeksjon av grunnmuren er derfor ikke mulig.

Anneks:
- Tekniske anlegg - anneks: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter
forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

- Pumpestasjon: Pumpestasjonen inkludert tekniske installasjoner er ikke tilstandsvurdert da dette er et felles anlegg, samt at denne type installasjoner krever spesialkompetanse.

HMS:
- Snøfangerutstyr er ikke etablert på verken enebolig eller anneks. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Terrasse enebolig og anneks: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Forstøtningsmur: Det registreres følgende: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for fallskader. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte bygningsdeler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Se vedlagt dokument til salgsoppgaven med selgers egenerklæring for tilleggsinformasjon til tilstandsrapporten.

Oppussing og oppgradert strøm anneks i 2021 med eget sikringsskap og jordspyd.

Hoveddel:
Entré
I entreen er det et integrert garderobeskap og plass til kommode/skohylle. Fra entreen er det tilgang til WC-rom, kjøkken og bod.

Stue og spisestue
Stue med plass til sittegruppe og TV-område. Fra stuen er det tilgang til soverommene. Delvis åpen løsning mot kjøkkenet. Utgang fra stue til uteplass/hagen. Peisovn for ekstra varme og hygge på kjølige dager.

Kjøkken
Kjøkkeninnredning fra 1997 opplyst av selger. Gulvflate belagt med gulvbord av heltre. Veggflater med malt panel. Himlingsflate med malt flate og downlights. Kjøkken med profilerte malte fronter. Benkeplater av laminat. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående hvitevarer. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk ut av bygg plassert i overskap over komfyr. Vannrør av kobber. Synlig avløpsrør av plast. Brannslange montert i kjøkkenbenk.

Hvitevarene medfølger ved salg. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Bad / Vaskerom
Baderom fra 1997. Flislagt gulv med varme. Veggflater med fliser og panel. Himlingsflate med panel. Vegghengt innredning med profilerte fronter. Flislagt benkeplate med to stk nedsenkede servanter. To stk ett-greps armatur. Vegghengt speil med overbelysning og stikkontakt over servanter. Frittstående badekar med dusjforheng og armatur tilkoblet hånddusj samt kran. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlig avløpsrør av plast. Avtrekksventil plassert i himling. Opplegg for vaskemaskin.

WC-rom
Toalettrom fra 1997 opplyst av selger. Flislagt gulv. Veggflater med fliser og panel. Himlingsflate med panel. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlig avløpsrør av plast. Avtrekksventil plassert i himling. Oppvarmet med panelovn.

Soverom
Boligen har 2 soverom. Hovedsoverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng. Integrert skyvedørsgarderobe. Det andre passer godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Anneks:
Bad
Baderom fra ca. 2000 opplyst av selger. Flislagt gulv med varme. Nye fliser og toalett fra 2021 på badet. Veggflater med fliser og malt panel. Skråtak med malt panel. Vegghengt servantskap med profilerte fronter. Benkeplate av heltre. Nedsenket servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med overbelysning og stikkontakt over servant. Dusj på gulv med dusjforheng og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Vannrør av type rør-i-rør og flexi. Synlig avløpsrør av plast. Opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken
Kjøkkeninnredning fra byggeår opplyst av selger. Hvitevarer fra 2021. Åpen kjøkkenløsning mot stue med glatte fronter. Benkeplater av heltre. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Overbelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående hvitevarer. Vannrør av PVC og flexi. Synlig avløpsrør av plast.

Lagringsplass
Boligen har 1 innvendig bod med tilgang fra entreen, samt 1 utvendig, frittstående bod på 7 kvm.

Overflater Hoveddel:
Gulv: heltre og fliser.
Vegger: malt panel, malt tapet og tapet.
Himling: malte flater og malt panel.

Overflater Anneks:
Gulv: gulvbord heltre og fliser.
Vegger: malt panel og malte plater.
Himling: malt panel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Enebolig: Boligen varmes opp med elektrisitet og 2 peisovner. 1 i stue og en på kjøkkenet. Gulvvarme på bad og i entré.
Anneks: Annekset er oppvarmet med elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg, datert 04.01.1991 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det har ikke lyktes megler å innhente tegninger fra byggeår, ei heller ferdigattest med eldre dato enn 1991, men dagens planløsning stemmer overens med tegninger godkjent i 1997 i forbindelse med tilbygg.

Det foreligger ferdigattest på tilbygg bolig, datert 20.05.1999. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 32249, tinglyst 04.11.1997, type heftelse: Bestemmelse iflg. skjøte, hjemmel til eiendomsrett:
Skjøte tinglyst for oppløsning av tidligere sameie. Gir også gnr. 40 bnr. 1484 rett til å tilknytte seg vann- og avløpsledning på bnr. 264 (denne eiendommen).
Av strandrett som denne eiendommen har, tilhører 4 m strandrett gnr. 40, bnr, 1484.

Dagboknr 8088, tinglyst 08.12.1952, type heftelse: Erklæring/Avtale:
Omhandler strandlinjen: Denne eiendommen hadde opprinnelig 5 meter strandlinje, men fikk her 8 meter til, så totalt 13 meter sammenhengende bruksrett strandlinje.

Dagboknr 8269, tinglyst 08.10.1955, type heftelse: Erklæring/Avtale:
Her får denne eiendommen bruksrett til ytterligere 3 meter strandlinje.

Dagboknr 12173, tinglyst 01.06.1983, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledninger:
Forplikter eieren av gnr. 40 bnr. 264 til å betale sin andel av anleggs- og driftskostnadene til hovedvann- og kloakkledningene på Søndre Nesøya m.m.

Dagboknr 10793, tinglyst 11.05.1999, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledning:
Gir en nabo rett til å koble seg til denne eiendommens vann- og avløpsledning i forbindelse med nybygg av enebolig på gnr. 40 bnr. 10.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Nærområdet rundt boligen er godt tilrettelagt for et aktivt liv i rolige omgivelser. Nesøya byr på en rekke badeplasser, og idylliske friområder. I tillegg er det fine turmuligheter på Brønnøya og i Vestmarka. Vakre Nesøya byr på sommeridyll ved fjorden. Området innbyr til båtliv og sommerhygge. Kun kort gange fra boligen finner du fine bademuligheter og båthavner. Området byr også på flotte jogge- og turmuligheter.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved den lokale Kiwi butikken på Nesøya. Kajsas har også butikk med ferske bakervarer, delikatesser, dagens middag og steinovnsbakt pizza for take-away. Rett i nærheten finner du Slependen senter med Coop Mega, dyrebutikk, sportsbutikk, Elkjøp mm. Ønsker du ytterligere servicetilbud byr Sandvika sentrum på shopping og byliv i varierte omgivelser, samt Sandvika Storsenter, ett av Norges største kjøpesentre. Trekanten i Asker byr også på et variert utvalg av fasiliteter og servicetilbud med 65 butikker. Kort vei til Holmen, med kjøpesenter, svømmehall og et bredt aktivitetstilbud.

Det er gangavstand til Nesøya barneskole, barnehage, butikk og offentlig kommunikasjon. 2 min gange til bussholdeplass med ekspressbuss til Oslo vært kvarter i rushtiden.

Se vedlagt kartskisse nederst i annonsen på Krogsveen.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Barnehager
- Vendla barnehage (0-5 år) 0,9 km
- Nesøya barnehage (1-5 år) 1,5 km
- Bikuben barnehage (1-5 år) 1,7 km

Skoler
- Nesøya skole (1-7 kl.) 1,6 km
- Holmen skole (8-10 kl.) 4,4 km
- Landøya ungdomsskole (8-10 kl.) 5,4 km
- Torstad ungdomsskole (8-10 kl.) 6,2 km
- Holmen videregående skole 4,4 km
- Nesbru videregående skole 4,8 km

Eiertomt på 1 249 kvm. Boligen har eiet tomt opparbeidet med blant annet biloppstillingsplass, terrasser, heller, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Utgang fra entré og kjøkken til terrasse på 35 m². Terrassen er belagt med terrassebord og har rekkverk av trekonstruksjoner. Rekkverkshøyden er målt til 84 cm. Utebelysning og stikkontakt.
Utgang fra stue og entré til terrasse på 9 m². Terrassen er belagt med terrassebord og har rekkverk av trekonstruksjoner. Rekkverkshøyden er målt til 79 cm. Utebelysning.

Det er sol fra tidlig morgen til sen kveld sommerstid, i følge selger.

Det er biloppstillingsplasser på nedsiden av tomten før trappene opp til boligen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan "Søndre Kolle, Nesøya" datert 30.04.1938 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 30.04.1938.
Eiendommen ligger også i område for bebyggelsesplan "Beb.plan Vestre vei 104" datert 24.06.1997, med tilhørende bestemmelser datert 22.06.1997.

Eiendommen ligger også i område for kommuneplanens arealdel iht. Kommuneplan for Asker 2023-2035, datert 13.06.2023.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 11 099,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 000,- pr. år. 
Eiendommen har privat brøyting og har en kostnad på kr 2 000,- i året.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 854,-.
Velavgift er kr 200,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv og internett og har avgift på kr 899,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 276 585,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 106 340,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

17 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

430 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
431 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
450 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
17 631 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
17 650 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lillan Eliassen og Siri Cathrine Eliassen

Med eiendommen følger en eierbrøk på 1/2 av gnr. 40 bnr. 1844. Eiendommen er en ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Søndre Nesøya Vel.

Søndre Nesøya Vel er en upolitisk forening av grunneiere og leieboere som har til formål å arbeide for områdets fellesinteresser og samarbeide med Asker kommune og andre institusjoner og foreninger i saker av felles interesse.

Kontingenten går til saker som skal komme befolkningen på Søndre Nesøya til gode, herunder blant annet:
- Drift, aktiviteter og ryddeaksjoner på Søndre Nesøya.
- Innkjøp og vedlikehold av benker på bussholdeplassene og Hvamodden.
- Bidrag til oppgradering av grendehuset, «Det gule huset», på Hvamodden

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Servitutter: kr 260,-/stk
Innhenting opplysning Asker kommune: kr 4 171,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Annonse i Lokalavisen: kr 1 950,-
Boligselgerforsikring: kr 65 000,-
Foto med drone: kr 5 890,-
Veiledning boligstyling: kr 1 850,-
Tilstandsrapport: kr 20 625,-

Oppdragsnummer 15-0073/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Asker
Torvveien 1, 1383, ASKER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR15.2573

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 11:23