Fredensborgveien 41B

Fredensborgveien 41B, 0177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 208, bruksnummer 237, seksjonsnummer 20, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
4. etasje 64 kvm: Entré, gang, stue/kjøkken, bod, to soverom, bad.

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod.

Boligen disponerer én kjellerbod. Bod er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.05.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk fra 2003. Etasjeskiller av betongdekke. Vinduer og tofløyet balkongdør med 2-lags glass. Lyddempende glass mot gate og brannhemmende mot svalegang. Sikringsskap med automatsikringer plassert i innebod. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:

Innvendig:
- Eldre fuktmerker i parkett ved kjøkkenhylle mot entre. Solfalmede partier.

Baderom:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen i vegg.
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det bemerkes usentrert støp og slukrist over sluket og ikke alle skruer til klemring er tilgjengelige.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Balkong: Fransk balkong og felles takterrasse.
- Baderom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Betongvegg mot dusjsone fra kjøkken. Det ble dog foretatt enkle søk etter fukt i vegger med fuktindikator. Måler viste ikke indikasjon på unormale fuktverdier.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):
- Elektrisk anlegg: Nye downlights, trekk av ledninger og dimmer på bad i 2026. ElektroSivert Installasjon AS. Samsvarserklæring mottatt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
I 2026 ble spotter og dimmer skiftet av Elektrosivert AS. Samme år ble utskiftning av alle takvifter ferdigstilt som del av et pågående arbeid i sameiet siden 2021. Sameiet utførte også festing av beslag på tak i 2025. I 2022 oppsto det oversvømmelse i garasjeanlegget i forbindelse med store nedbørsmengder, med ca. 2 cm vann. Det var tidligere problemer med rotter i bygget i 2020, men dette ble utbedret ved lukking av sluk. Selger opplyser videre om at det jevnlig har vært utfordringer knyttet til justering av det felles ventilasjonsanlegget, men at alle felles vifter nå skal være skiftet. Ifølge selger ønsker styret å øke avsetningen til vedlikeholdsfondet.

Innvendig bod er redusert for å gi plass til skyvedørsgarderober i begge soverom. Parkeringsplassen er underlagt egne vedtekter, herunder forbud mot utleie til andre enn beboere i bygget, og det foreligger egen kontrakt for bruk og rettigheter knyttet til garasjeplassen. Strømforbruk for ladepunkt ved garasjeplass er regulert og må rapporteres inn minst én gang årlig.

- Leiligheten er oppmalt.
- Nye downlights på bad med dimmer. Utført av ElektroSivert AS.

Videre er det foretatt mindre ombygginger ved entré og soverom.

Dette er en attraktiv gjennomgående leilighet beliggende i populære Fredensborg, i byggets 4. etasje. Leiligheten er jevnlig vedlikeholdt og fremstår med en god planløsning og tidsriktige overflater. Innvendig er det etterlakkert parkett på gulv, malte veggflater og malte tak. Boligen har glatte, malte innerdører, flere praktiske skyvedørsløsninger og gode oppbevaringsmuligheter med skyvedørsgarderober og garderobeskap.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys og innbydende entré som gir et svært godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til oppbevaring i praktisk skyvedørsgarderobe, og den åpne løsningen skaper en naturlig flyt videre inn i leiligheten.

STUE
Stuen fremstår som romslig og sosial med gode møbleringsmuligheter. Her er det plass til både en hyggelig spisegruppe og en komfortabel sofa- og TV-sone. De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys, og den franske balkongen tilfører rommet både sjarm og en luftig atmosfære. Parkettgulv og lyse overflater gir et moderne og tidløst uttrykk.

KJØKKEN
Kjøkkenet fra 2003 har innredning fra HTH. Innredningen består av glatte fronter og laminat benkeplate med gode arbeidsflater.Frontene er nymalte i 2026. Kjøkkenet er utstyrt med kjøle-/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr, samt kjøkkenventilator med kullfilter. Løsningen er både funksjonell og praktisk for hverdagsbruk. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

BADEROM
Flislagt baderom fra 2003 med funksjonell innredning bestående av servant med underskap, toalett, dusjhjørne med dusjvegger og opplegg for vaskemaskin. Rommet har fliser på vegger og gulv, malte takflater samt elektriske varmekabler i gulvet som bidrar til god komfort året rundt.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er romslig og har god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Praktisk skyvedørsgarderobe sørger for gode oppbevaringsmuligheter uten å oppta unødvendig gulvplass. Rommet har en behagelig og rolig atmosfære som legger til rette for god hvile.

SOVEROM 2
Leilighetens andre soverom er fleksibelt og kan benyttes som barnerom, gjesterom, hjemmekontor eller hobbyrom. Også her er det etablert skyvedørsgarderobe som gir effektiv oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp via elektriske panelovner og varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger brukstillatelse for boligblokken, datert 06.03.2003.

I søknad om midlertidig brukstillatelse ble det opplyst at planlagt dato for anmodning av ferdigattest var 01.04.2003. Dette ble derimot ikke fulgt opp av tiltakshaver og det er uvisst hvilke arbeider som gjenstår før ferdigattest kan bli gitt.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 510199, tinglyst 24.05.1976, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr 5 000,- med prioritet etter 80% av første tinglyste overdragelsessum.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om bebyggelse.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt. 

Eiendommen har tinglyst 2 rettigheter i annen eiendom som blant annet omhandler bestemmelse om bruk av gårdsrom, anlegg og vedlikehold av ledninger, adkomstrett med flere bestemmelser.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sentral og attraktiv beliggenhet på Fredensborg. Dette er et veletablert og populært boligområde mellom Sentrum, Grünerløkka og St. Hanshaugen. Her bor du med gangavstand til alt byen har å by på, samtidig som området byr på rolige gater og historisk bygårdsbebyggelse fra slutten av 1800-tallet.

I nærområdet finner du et bredt utvalg av populære restauranter, kaféer, vinbarer og nisjebutikker, samt kulturtilbud som Vega Scene og Vulkanområdet med Mathallen, Dansens Hus og Blå. Det er kort vei til grønne rekreasjonsområder som St. Hanshaugen, Akerselva, Vår Frelsers gravlund og Frognerparken.

Området har svært gode kollektivforbindelser og gangavstand til blant annet Youngstorget, Karl Johans gate, Grünerløkka og Bislett.
Nærmeste matbutikk er Rema 1000 Fredensborgveien og Kiwi Møllergata som ligger rett i nærheten av leiligheten.

Det er for øvrig også gode treningsmuligheter innendørs ved bl.a. Bislett Stadion, SATS og velrenommerte Bislett Bad eller ved Sentrum Squash og Fitness i Fredensborgveien. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Maridalen, Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

Velkommen til trivelige Fredensborg, et sentralt og attraktivt boligområde med gangavstand til alt!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Møllergata barneskole og Fagerborg ungdomsskole.

Barnehager i nærheten:
Hammersborg barnehage (1-5 år)
Hausmannsgate barnehage (0-6 år)
Nedre gate barnehage (1-6 år)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 643 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  

Bruksrett til garasjeplass medfølger salget.

Etter reseksjoneringen i 2002 ble det besluttet å inngå avtaler om midlertidig enerett for garasjeplassene med en leieavtale gjeldende i 99 år f.o.m. 07.11.2002. Videre ble det foreslått å arbeide for å reseksjonere garasjeplassene til tilleggsareal for de seksjonene som har slike midlertidige eneretter.

Garasjeplasser kan kun leies ut til beboere i Fredensborgveien 41B.

Det er også innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plan- og bygningssaker i nærområdet:
- Iduns gate 5A-B - innvendig rehabilitering og oppgradering av skorstein. Se saksnr. 2025/11117 for mer informasjon.
- Deichmans gate 6A, 6B, 6C, 6D - bruksendring fra næring til boligformål. Se saksnr. 202601727 for mer informasjon.
- Fredensborgveien 35 A - utskifting av dør og vinduer i næringslokalet. Se saksnr. 2026/00427 for mer informasjon.
- Hausmanns gate 42 A-C - oppføring av boligbygg og riving av eksisterende bygård. Se saksnr. 2025/08485 for mer informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i pågående og fremtidige planer for nærområdet.

Fellesutgiftene er kr 3 639,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, internett, kommunale avgifter, eiendomsforsikring, forretningsførsel og andre driftskostnader.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Basert på primær formuesverdi til eiendommen påløper ikke eiendomsskatt i 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år. / 8 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv og internett via Telia, hvorav internett er inkludert i fellesutgiftene. Trådløst modem medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 623 268,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 11 023,- pr. 31.12.2025
Sameiet har ingen fellesgjeld pr 14.04.2026

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
163 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
173 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 663 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 673 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Randi Johanne Carlstedt

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Fredensborgveien 41B, med sameiebrøk 62/2146 iht. reseksjonering tinglyst 20.12.2002.
Sameiet består av 35 boligseksjoner.
Forretningsfører er Alpha Forretningsførsel AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er i alminnelighet tillatt så lenge dette ikke er til plage for andre beboere.
Det er tillatt med kullgrill i bakgården.
Felles sykkelparkering i bakgård og fellesbod i kjeller.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser at det ikke er noen planlagte prosjekter pr. 11.05.2026 som vil medføre økte kostnader.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 29 770,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 11 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0061/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2661

Sist oppdatert: 15. juni 2026 kl. 08:11