Nils Huus' gate 18

Nils Huus' gate 18, 0482 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 224, bruksnummer 281, seksjonsnummer 48, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 39 m².

BRA-i:
3. etasje, 34 m²: Entré, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Loft, 5 m²: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje, 4 m²: Balkong.

Kommentar til areal:
- Det opplyses av selger at leiligheten disponerer én bod i kjeller. Denne opplysningen fremkom etter befaringstidspunktet, og kjellerboden er derfor ikke besiktiget eller oppmålt, og eventuelt areal er ikke medtatt.
- Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 m², men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 5 m² måleverdig som bruksareal (BRA-e). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 m².

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.09.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1965. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn og kjeller. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong/murkonstruksjoner, og etasjeskillere er av betongkonstruksjoner. Yttervegger er av betong/mur med utvendige fasadeplater. Saltak i trekonstruksjoner tekket med takstein (taket er ikke besiktiget).
Leiligheten har glatt entrédør med brannklasse B30, lydklasse 35 dB og kikkehull. Balkongdør og vinduer har karmer av tre med tre-lags glass fra 2021. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.
Fra stuen er det utgang til balkong på 4 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass (rekkverkshøyde målt til 1,24 meter).

Felles sikringsskap er plassert i felles gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.
Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og komfyrvakt. Det er registrert at godkjent slokkeutstyr mangler.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - bad (helhetsvurdering)
- Skade i veggflis over avtrekksventil, hullyd i enkelte fliser, mindre lokallfall i sluksonen enn anbefalt, vanntett sjikt med alder som tilsier usikker fremtidig funksjon, uoversiktlig overgang mellom sluk og vanntett sjikt, samt kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Noe redusert avrenning i kjøkkenvask.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Andre rom
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Vinduer
- Funksjonstest viser at vrider og lås på vinduet ved kjøkken er delvis defekte.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Andre rom
- Veggflater er ikke tilstandsvurdert da det var pågående malearbeider på befaringstidspunktet.

Yttervegger inkl. fasader (helhetsvurdering)
- Yttervegger har begrenset inspeksjonsmulighet og er kun besiktiget via balkong.

Balkong
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser da de kun er synlige fra andre boenheter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2026 - Malt overflater.
2021 - Skiftet vinduer og balkongdør.
2017 - Fornyet kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer.
Ca. 2000 - Pusset opp baderom.

Leiligheten ligger i byggets 3. etasje med heisadkomst, i en boligblokk oppført i 1965. Sameiet gjennomførte i 2021/2022 en omfattende rehabilitering med blant annet ny fasadekledning, nye vinduer og balkonger. Leiligheten har en arealeffektiv og godt utnyttet planløsning på ett plan, med entré, bad, soverom og åpen stue- og kjøkkenløsning med utgang til balkong.

Entré:
Entré med parkett på gulv og malte vegger. Her er det et plassbygget skap samt en nisje med plass til oppheng av yttertøy og sko. Det er installert porttelefon, og entréen leder videre til badet og oppholdsrommet.

Bad:
Funksjonelt bad fra ca. 2000 med flislagt gulv, elektrisk gulvvarme, flislagte vegger og malt himling. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med overlys og vegghengt skap. Videre er det dusjkabinett, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Rommet har naturlig ventilasjon via veggventil.

Stue:
Lys stue med parkett på gulv og malte vegger. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og den åpne forbindelsen mot kjøkkenet gir en sosial og effektiv løsning. Store vindusflater og helglasset balkongdør gir godt med dagslys. Fra stuen er det direkte utgang til en nordvestvendt balkong på 4 m², med rekkverk i metall og glass og plass til sittegruppe og beplantning.

Kjøkken:
Moderne kjøkken fra 2017 i åpen løsning mot stuen. Den hvite innredningen har glatte fronter og laminert benkeplate, og er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benken. Det er integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator med kullfilter er integrert i overskap. Kjøkkenet har også komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

Alle hvitevarer medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Soverom:
Soverommet har parkett på gulv og lyse, tapetserte vegger. Arealet er godt utnyttet med plass til seng og kommode, samt oppbevaring i vegghengt skap og garderobeskap.

Teknisk informasjon:
- Felles sikringsskap er plassert i felles gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Hovedstoppekraner er plassert bak toalettet på badet.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet «Byggemåte» og vedlagte tilstandsrapport.

Vaskemaskin kan medfølge hvis ønskelig.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på boligblokk med garasje, datert 11.10.1968. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er opprinnelig godkjent som en 1 roms, men er gjort om til en 2 roms av nåværende eier.
Soverommet er opprinnelig byggemeldt som kjøkken. Det er ikke gjort endringer fra tilleggsdel til hoveddel. Ombygning er søkt og godkjent av sameiet.

Det foreligger i tillegg ferdigattest på følgende tiltak:
- Ombygging til 5 stk. 1-roms leiligheter, datert 12.07.1999.
- Utskifting av heis i eksisterende sjakt, datert 09.02.2009.
- Fasadeendring og oppføring av balkonger, datert 17.06.2022.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet innredning og bruk av beboelsesrom og andre bygningsmessige forhold, vei, fortau og kloakk, vann- og avløpsledninger, overvannsavløp samt transformatorstasjon med tilhørende rettigheter for Oslo Lysverker.
Servituttene anses å være av generell karakter og vurderes ikke å ha vesentlig betydning for kjøpers bruk av eiendommen.

Eiendommen ble seksjonert i 1986. Seksjonen er registrert som boligseksjon, seksjonsnr. 48, med opprinnelig sameiebrøk 127/10000. Seksjoneringen er tinglyst 08.09.1986 med dok.nr. 55454. Eiendommen ble reseksjonert i 2025, og seksjonens sameiebrøk ble endret til 127/10300. Reseksjoneringen er tinglyst 08.04.2025 med dok.nr. 399536.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Fremleie skal meddeles styret med minst 14 dagers varsel før innflytting. Det kan kun opprettes tidsbestemte leiekontrakter.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Sandaker, i et veletablert boligområde mellom Torshov og Storo. Her bor du tilbaketrukket fra den mest hektiske bytrafikken, samtidig som du har kort vei til et rikt utvalg av butikker, servicetilbud, serveringssteder og kollektivtransport.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt hos Joker Sandaker eller Extra Storo, som begge ligger kun få minutters gange unna. Sandaker Senter, et nærsenter på Sagene, ligger ca. 8 minutters gange fra boligen og byr på butikker, serveringssteder og servicetilbud. Storo Storsenter, Oslos største kjøpesenter, ligger ca. 10 minutters gange unna og har et omfattende utvalg av butikker, spisesteder og tjenester. Rett over veien fra storsenteret ligger også ODEON kino.

Området byr på gode rekreasjonsmuligheter med kort vei til Akerselva og turveien langs elven. Her kan du følge turveien sørover mot Sagene og sentrum, eller nordover gjennom Nydalen og videre mot Maridalsvannet. Langs elven i Nydalen finnes også populære badeplasser. En kort tur unna ligger Sagene med et hyggelig utvalg av kaféer, restauranter og lokale utesteder. I nærområdet finner du også Haarklous plass og Bjølsenhallen. For trening er det kort vei til blant annet Fresh Fitness Storo, samt SATS på Storo og i Nydalen. For lengre turer er det heller ikke langt til Grefsenkollen, med flott utsikt over byen og enkel tilgang til Nordmarkas tur- og løypenett.

Kollektivtilbudet er svært godt. Grefsenveien holdeplass ligger ca. 3 minutters gange fra boligen, med trikkelinjene 12, 15 og 18, samt bussforbindelser også på nattestid. Storo T-banestasjon ligger ca. 7 minutters gange unna og betjenes av linje 4 og 5, mens Grefsen stasjon ligger i kort gangavstand og gir togforbindelse med RE30 og R31. Dette gir enkel adkomst til blant annet sentrum, Grünerløkka, Majorstuen og Nydalen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Espira Grefsen Stasjon barnehage: 3 min. gange
Ragnas Hage: 4 min. gange
Sandakerveien Fus barnehage: 5 min. gange

Skoler:
Fernanda Nissen skole (1.-7. trinn): 9 min. gange
Bentsebrua skole (8.-10. trinn): 12 min. gange
Nydalen videregående skole: 19 min. gange
Foss videregående skole: ca. 2 min. gange + 6 min. med trikk fra Grefsenveien + ca. 2 min. gange
Handelshøyskolen BI: 14 min. gange.

Idrett og fritid:
Fresh Fitness Storo: 5 min. gange
Fitness24Seven Storo: 6 min. gange
Haarklous plass: 10 min. gange
Bjølsenhallen, flerbrukshall: 12 min. gange
SATS Storo / SATS Nydalen: 12 min. gange / 13 min. gange

Oppgitte avstander er hentet fra Nabolagsprofil.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 907 m² som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte veier, biloppstillingsplasser og sykkelstativer. Sameiet har felles gårdsplass med plen, sykkelstativer, tørkestativ og søppelcontainere foran hovedinngangen.
På årsmøtet i 2026 ble det vedtatt å plante lav hekk rundt plenene på forsiden av blokken.

Leiligheten disponerer ikke egen parkeringsplass.

Sameiet har garasjeplasser organisert i egen næringsseksjon (seksjon 82). Garasjeplassene eies som ideelle andeler og følger ikke automatisk boligseksjonene. Ved salg av garasjeplass har seksjonseierne forkjøpsrett til høyeste bud. En eier kan maksimalt eie to parkerings-/MC-plasser. Felleskostnader for garasjeplass utgjør pt. kr 250,- pr. måned.
Ved leie av garasjeplass er det mulighet for montering av elbillader.

Sameiet har i tillegg 18 utvendige parkeringsplasser som leies ut til beboerne. Kontakt styret for informasjon om tilgjengelighet. Leie utgjør pt. kr 650,- pr. måned.

Det er beboerparkering i området. For 2026 er prisen kr 3 850,- pr. år for bensin-, diesel- og hybridbil, kr 1 300,- for elbil, kr 1 925,- for motorsykkel/moped og kr 650,- for elektrisk motorsykkel/moped. Se Oslo kommunes hjemmesider for vilkår og oppdatert informasjon.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 «Oslo sentrum og indre sone», vedtatt 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015.

Eiendommen omfattes også av detaljregulering S-5142 «Ny vannforsyning Oslo - Stamnett», vedtatt 04.03.2022. Eiendommen er på vertikalnivå 1 regulert til vannforsyningsanlegg. Planen legger til rette for tunneler og bergrom med tilhørende tiltak for vannforsyning.

Eiendommen berøres i tillegg av reguleringsplan S-178GO «Østre bydel IV», vedtatt 06.11.1942, som regulerer areal langs eiendommens grenser mot offentlig kjørebane.

Pågående plansak i nærområdet:
- Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48: detaljregulering, saksnr. 2025/06693. Planarbeidet skal bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister og gående langs strekningen, samt ivareta fremkommeligheten for kollektivtrafikken. Saken er under behandling.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Nils Huus' gate 11: installasjon av ny heis, saksnr. 2025/17498.
- Amtmann Meinichs gate 14: utskifting av vinduer, saksnr. 2026/07663.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo kommunes hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 761 pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, TV/bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, honorarer samt betjening av fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån: kr 2 120,74
Felleskostnader: kr 1 640,62

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 362,- pr. år / 6 788 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/bredbånd. TV-dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 053 887,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Andel formue er kr 28 454,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 322 901,40 pr. 03.09.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 24 812 683,- pr. 03.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207964263
Rentebetingelser: Flytende rente, 6,69 % p.a.
Lånets løpetid: Annuitetslån med 12 terminer per år, innfrielsesdato 30.01.2053.
Avdragsfrihet: Ingen opplyst avdragsfrihet.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 560 000,00 Prisantydning
322 901,40 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 882 901,40 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

97 050,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 140,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
108 090,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 981 041,40 Totalpris inkl. omkostninger
3 990 991,40 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av sameiets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Kristian Wold

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Nils Huusgt 18, med sameiebrøk 127/10300.
Sameiet består av 79 boligseksjoner og én næringsseksjon.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets godkjennelse. Dispensasjon skal gis dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Sameiets hjemmeside: https://vibbo.no/nils-huusgt-18/om

Øvrig informasjon:
- Kun gassgrill og elektrisk grill er tillatt på balkongen. Grill og gassbeholder må oppbevares ute på balkongen. Fast montering av gjenstander som endrer fasadens utseende eller er til sjenanse for naboer er ikke tillatt. Øvrige permanente endringer krever styrets godkjenning.
- Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser og endring av utvendige farger krever styrets godkjenning. Det er ikke tillatt å koble mekaniske vifter til byggets innvendige ventilasjonsanlegg.
- Støyende oppussingsarbeid er kun tillatt hverdager kl. 08.00-19.00 og lørdager kl. 10.00-17.00.
- Sameiet har fellesvaskeri med to vaskemaskiner, tørketrommel og rulle i kjeller, samt sykkelrom/tilfluktsrom for sykkelparkering og sykkelstativer på gårdsplassen.
- Sameiet besørger renhold av trappeoppganger, korridorer, kjeller og utgangsdører. Container for rydding av boder settes normalt ut på gårdsplassen hver vår og høst.
- Det er tillatt med kameraovervåking i sameiets garasjeanlegg for å forebygge og oppklare innbrudd, skadeverk og tyveri. Kameraovervåkingen er regulert i sameiets vedtekter § 17, vedtatt på årsmøtet i 2026.

Foretatte påkostninger og vedlikehold de senere år:
2026
- Det er inngått avtale om installasjon av nytt brannvarslingssystem i blokkens fellesarealer. Systemet var planlagt installert våren 2026.
2025
- Skiftet og modernisert varmtvannsberedere som forsyner hele blokken.
- Service og oppgradering av heis utført av Schindler. Arbeid i etterkant av servicen ble håndtert som reklamasjonssak uten kostnad for sameiet.
- Inngått serviceavtale for felles ventilasjonsanlegg.
- Oppfølging av reklamasjoner etter tidligere oppgradering av fasade og vinduer/dører. Det gjenstod fem reklamasjonssaker på tidspunktet for årsrapporten.

Planlagte påkostninger:
- Årsmøtet i 2026 vedtok å plante lav hekk rundt plenene på forsiden av blokken, med en kostnadsramme på maks ca. kr 170 000,-.
Styreleder opplyser per 07.09.2026 at det ikke er planlagt vedlikehold av en størrelse som vil medføre økt fellesgjeld pr. enhet, men at felleskostnadene må påregnes å øke i takt med årlig inflasjon.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 24 900,-
Visninger pr. stk. / overtakelse: kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken: kr 290 pr. stk.
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4 375,-
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter: kr 132,50
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport: kr 7 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige: kr 16 488,-
Foto: kr 6 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 48-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2630

Sist oppdatert: 28. september 2026 kl. 11:01