Gressgangen 15

Gressgangen 15, 3302 HOKKSUND
Kommunenummer 3314, gårdsnummer 77, bruksnummer 679, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Underetasje 71 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken, gang, to soverom og trapperom.
1. etasje. 81 kvm: Vindfang, gang, bad, stue, kjøkken, tv-stue/soverom og to soverom.

BRA-e:
Anneks 1. etasje. 33 kvm: Entré, bad, stue og kjøkken.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje. 48 kvm: Terrasse.

Det var ikke tilkomst til 2.etasje/loft på anneks for takstmann på befaringsdagen. Eventuelle arealer er derfor ikke oppmålt.

Frittstående utestue med boblebad er vurdert til å ikke være måleverdig da deler av bygget er åpent /har åpninger ut mot det fri i konstruksjonene). Utestuen har en gulvflate på ca. 20 kvm.

Terrassen på baksiden av boligen var snødekket på befaringsdagen og kunne ikke undersøkes eller måles opp.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold/hoveddel: Ombygget anneks/garasje med innredet rom - entré, bad, stue og kjøkken. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.01.2026 utført av Anticimex AS v/Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligen er iht. tilstandsrapport oppført i 1963. Boligen er oppført over to etasjer med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong/murkonstruksjoner. Etasjeskiller og yttervegger er av trekonstruksjoner med liggende trekledning. Yttertaket har en saltakform av trekonstruksjon og er utvendig belagt med takstein fra 2012, men det er usikkert om undertaket ble skiftet. Boligen har vinduer med to-lags glass med karmer av tre fra 2010 og plast fra 2015, 2016, 2017 og 2021. Ytterdører er av tre med glassfelter fra 2015 og ukjent årstall, og balkongdøren har karmer av plast med to-lags glass fra 2017.

Frittstående anneks i trekonstruksjoner med liggende trekledning. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon tekket med takstein.

Frittstående utestue (ikke byggemeldt) med boblebad. Bygg av trekonstruksjoner med liggende trekledning. Yttertak med pulttakform av trekonstruksjon tekket med ukjent materiale.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Bad underetasje - Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy slitasjegrad, fuktproblematikk og preg av ufagmessig utførelse. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er ikke etablert sluk på badet, noe som tilsier at rommet ikke tilfredstiller krav til lekkasjesikkerhet. Det er benyttet panelplater på veggene som har fuktskader og stedvis er løse. Det vurderes til at det ikke er etablert tettesjikt/membran på rommets gulvflater og veggflater. Det ble registrert indikasjoner på lekkasje fra avløpsrør bak dusjkabinett. Det ble registrert svertesopp på panelplater. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede verdier, noe som kan indikere utettheter/funksjonssvikt.

- Bad anneks - Ventilasjon: Ingen ventilasjon av rommet.

- Rom under terreng - Konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet kjellervegg, men det ble ikke registrert forhøyede verdier. Det ble derimot registrert kalk/saltutslag på innvendig murvegg og et overflatesøk indikerte forhøyede fuktverdier. Eier opplyser at det var vann på hele gulvet i etasjen etter kraftig regnvær høsten 2025.

- Ildsteder/skorsteiner innvendig - Skorsteiner inne i boligen: For liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav i begge etasjer.

- Drenering - Alder: Dreneringens alder og observerte symptomer tilsier at estimert teknisk levetid (20-60 år) er passert. Dette bør ses i sammenheng med observasjoner fra innsiden.

- Frittstående byggverk - Utestue: Bygget er oppført ved egeninnsats og har synlige skjevheter, konstruksjonsmessige feil og mangler. Det ble registrert underdimensjonert takkonstruksjon og feil oppbygning av veggkonstruksjon. I tillegg er ikke arbeidene ferdigstilt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Bad 1.etasje:
* Overflater vegger: Det ble registrert løs våtromsplate på toalettkasse.
* Overflater gulv: Det ble registrert misfarging/svertesopp på fuger og elastiske fuger i dusjsonen.
* Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Løs våtromsplate på toalettkasse medfører at veggmembranen ikke er tilstrekkelig. Det kan heller ikke verifiseres om det er tilstrekkelig tettesjikt på gulvet, eller om slukmansjetten er fullgod.
* Avløpsrør (ink. sluk): Sluket er ikke skiftet ved oppgradering av våtrommet.
* Slukets plassering: Sluket er isolert inne i dusjsonen, noe som reduserer muligheten for at vannsøl utenfor sonen kan nå sluket.
* Sanitærutstyr/innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
* Annet: Deler av badet er bygget ved egeninnsats av ufaglærte, og det er ikke fremlagt dokumentasjon.

- Bad anneks:
* Overflater vegger: Deler av overflater og sluttfinish er ikke ferdigstilt, inkludert omramming rundt dør, vindu og fordelerskap.
* Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Utførelsen av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer.

- Kjøkken 1.etasje:
* Overflater vegger: Deler av veggflatene er åpne og ikke ferdigstilt.
* Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør, noe som kan føre til følgeskader ved en eventuell lekkasje fra rør-i-rør systemet.
* Innredning: Innredningen bærer preg av ufagmessig utførelse, med manglende fronter på kjøleskap og oppvaskmaskin, samt manglende sokkel-, gesims- og takforingslister.

- Kjøkken Underetasje:
* Overflater gulv: Det er registrert bomlyd under enkelte gulvfliser, noe som indikerer manglende vedheft til underlaget.
* Vannrør: Vannrør av kobber har passert anbefalt brukstid, noe som medfører risiko for skjulte avvik og svekket funksjon.
* Ventilasjon og avtrekk: Kjøkkenventilator med kullfilter og mangel på annen ventilasjon kan føre til redusert effekt og dårligere luftkvalitet.
* Innredning: Innredningen bærer preg av ufagmessig utførelse og er ikke ferdigstilt.

- Kjøkken Anneks - Helhetsvurdering: Innredningen mangler fronter og hvitevarer.

- Øvrige rom 1.etasje:
* Overflater himling: Det er registrert stedvis skjevheter og manglende håndverksmessig utførelse på himlingsflater.
* Overflater vegger: Veggflater bærer preg av ufagmessig og uferdig utførelse, med manglende lister i hjørner.
* Overflater gulv: Det er stedvis lokale skjevheter og svanker i gulvet, samt ufagmessig lagt laminatgulv med for liten avstand mellom endeskjøter. I tillegg mangler feielister og sluttfinish.
* Innerdører: Dørbladet på enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/karm, som gjør at døren henger.
* Ventilasjon: Ventilasjonen er stedvis ikke tilfredsstillende, da det mangler ventiler i kjøkken, stue og tv-stue.

- Rom under terreng:
* Overflater vegger: Det er registrert riss og sprekker i murvegger, muligens på grunn av setninger.
* Overflater gulv: Det er registrert bomlyd under enkelte fliser, som indikerer dårlig vedheft. I tillegg er enkelte fliser sprukket.
* Spesielle observasjoner: Det er påvist insekter som trives i fuktig miljø, noe som indikerer fuktproblemer.

- Loft - uinnredet/råloft - Helhetsvurdering: Tilkomsten til det uinnredede loftet er ikke forsvarlig, da luken er liten og fastskrudd. Konstruksjonen er en risikokonstruksjon med tanke på fukt/kondens, og selv om ingen skader er observert, kan de ikke utelukkes.

- Etasjeskiller - Skjevhetsmåling: Det er målt merkbare skjevheter på 16 mm i underetasjen og 20 mm i 1. etasje. Dette er ikke uvanlig for en eldre bygning, men tiltak kan vurderes.

- Tekniske anlegg, VVS anlegg:
* Vannrør: Vannrør av kobber har passert anbefalt brukstid, noe som medfører risiko for skjulte avvik. Det mangler kursoversikt for rør-i-rør-systemet. Fordelerskapet har ikke avrenning til sluk, men en automatisk lekkasjestopper er installert, noe som anses som tilfredsstillende.
* Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert og bør lokaliseres eller etableres.
* Avløpsrør: Avløpsrørene har passert forventet levetid og viser tegn på elde.
* Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederne i trapperom og bad i underetasjen er plassert i rom uten sluk, noe som medfører risiko for fuktskader ved lekkasje.
* Andre VVS-tekniske anlegg: Det er ikke kjent når det sist ble utført service på varmepumpene.

- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling, og verdiene er ukjente.

- Yttervegger - Fasader ink. kledning: Det er usikkert om kledningen har tilstrekkelig lufting og musesperre. I tillegg er det registrert svertesopp og algegroing.

- Dører og vinduer:
* Vinduer: Det er mangelfulle tettedetaljer rundt vinduer i 1. etasje (manglende vannbrettbeslag) og ufagmessig utførelse rundt vinduer i underetasjen. Eier opplyser at vinduer er skiftet ved egeninnsats.
* Dører: Ytterdøren til annekset har svertesopp og misfarging, og tiltak bør påregnes. Balkongdøren har løs lukkefunksjon og trenger justering. Det er opplyst at balkongdøren er satt inn ved egeninnsats.

- Yttertak - Helhetsvurdering: Yttertaket var snødekket og kunne ikke undersøkes. Taktekkingen er opplyst å være fra 2012, men dokumentasjon mangler. Tilkomst til kaldtloftet er ikke tilfredsstillende.

- Utvendige trapper - Helhetsvurdering: Trappene var delvis snødekket og kunne ikke fullstendig undersøkes. Trappen ved inngangspartiet har slitt overflate og svertesopp.

- Grunnmur, fundamenter - Grunnmur: Det er registrert riss og sprekker på grunnmuren, muligens på grunn av setninger eller jordtrykk.

- Drenering:
* Fuktsikring av grunnmur: Det er registrert skader på grunnmursplasten, noe som øker risikoen for fuktproblematikk.
* Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket ledes ikke tilstrekkelig vekk fra grunnmuren, spesielt ved terrassen.

- Stikkledninger og tanker - Vann- og avløpsledninger: Alder og materialvalg på utvendige stikkledninger tilsier at spesiell oppmerksomhet bør vies tilstanden. Siden de er skjult i grunnen, settes TG2 for å belyse risikoen.

- Frittstående byggverk - Anneks: Bygget er noenlunde ferdig utvendig, men innvendig gjenstår mye arbeid. Deler av arbeidet er utført ved egeninnsats, noe som medfører risiko for at det ikke er i henhold til gjeldende krav. Tilkomst til loftet var ikke mulig under befaringen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Bad anneks - Fukt i tilliggende konstruksjoner: Hulltaking og fuktmåling var ikke praktisk mulig på grunn av våtrommets utforming. Eier opplyser at badet er lite brukt. Et overflatesøk med fuktindikator viste ingen indikasjoner på fuktskader.

- Balkonger, terrasser, veranda etc - Helhetsvurdering: Store deler av terrassen, inkludert fundamenter, var snødekket og kunne ikke undersøkes. Eier opplyser at terrassen er bygget ved egeninnsats.

- Terrasser/platting på terreng - Helhetsvurdering: Terrassen var snødekket på befaringsdagen og kunne ikke undersøkes.

- Grunnmur, fundamenter - Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent da denne ikke kunne undersøkes.

- Drenering - Terrengfall fra grunnmur: Terrengfallet kunne ikke undersøkes tilstrekkelig på grunn av snøforhold. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene tillater det.

Helse, miljø og sikkerhet:
Boligen har godkjent slukkeutstyr, men mangler montert røykvarsling/deteksjon. Rømningsveiene, inkludert de i underetasjen, vurderes å oppfylle funksjonskravene ut i fra en skjønnsvurdering av forholdene på befaringsdagen. Det er observert utette kabelføringer i sikringsskapet i annekset, samt stedvis løse og synlige strømførende kabler. Deler av det elektriske anlegget i annekset er ikke ferdigstilt. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring for utførte arbeider.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Nytt bad i anneks. Ikke søkt om eller godkjent av kommunen.

2023:
- Oppføring av nytt anneks etter riving av tidligere garasje. Utført ved egeninnsats av ufaglært. Ikke søkt om eller godkjent av kommunen.
- Renovert bad i 1. etasje. Deler av arbeidet er utført ved egeninnsats.
- Deler av vannrør skiftet (rør-i-rør system).

2021:
- Etablering av stikkledninger til garasjen. Søknad godkjent, men ikke søkt om brukstillatelse eller ferdigattest.
- Vinduer skiftet (2-lags glass og plastkarmer).

2020:
- Ny kjøkkeninnredning i 1. etasje.

2017:
- Vinduer og balkongdør skiftet (2-lags glass og plastkarmer).

2016:
- Vinduer skiftet (2-lags glass og plastkarmer).

2015:
- Ytterdører og vinduer skiftet (2-lags glass og plastkarmer).

2012:
- Varmtvannsbereder (198L) installert.
- Yttertak tekket med takstein.

2010:
- Vinduer skiftet (2-lags glass og trekarmer).

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, mikrobølgeovn, stekeovn og platetopp.

Boblebad i utestue medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming med elektrisitet via varmekabler og luft-til-luft varmepumper, samt vedfyring. Det er gulvvarme på bad i 1. etasje, bad i underetasje og bad i anneks. Luft-til-luft varmepumper er etablert i innredet stue i underetasje, stue i 1. etasje og i innredet anneks. I tillegg er det peis i underetasjen og ildsted i 1. etasje.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2024, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Følgende bemerkninger ble konstatert under tilsynet: Skorstein på loft er ikke kontrollert pga. manglende tilgjengelighet til loft, montert brennbart materiale på/inntil skorsteinens utkragning ved gulv/tak/vegg, røykvarsler er tatt ned og manglende husbrannslange eller godkjent håndslukkingsapparat. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.
Siste feiing ble utført den 26.09.2023.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

I henhold til matrikkelen for eiendommen, er boligbygningen først registrert tatt i bruk i år 1964. Øvre Eiker kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra oppføringstidspunktet i deres arkiv. For denne eiendommen skal det foreligge midlertidig brukstillatelse for oppføring av opprinnelig bolig, for å lovlig ta i bruk boligen som ble opprinnelig oppført (gjelder ikke senere godkjent bruksendring av kjeller med ferdigattest). Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette. Dersom slik tillatelse ikke innhentes, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret for å søke om brukstillatelse.

Det foreligger godkjente tegninger for opprinnelig bolig datert 21.05.1963 og for oppføring av frittstående garasje med bod datert 03.08.1984 (pt. revet).

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er gitt ferdigattest på bruksendring av kjeller til rom for varig opphold datert 17.03.2026 med søknad og godkjente byggetegninger fra 2022. Innredet rom (stue, kjøkken, bad, to soverom, gang og entré) i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som tilleggsdeler, disse rommene ble bruksendret til hoveddeler.

Det foreligger flere godkjente søknader hvor det ikke er utstedt brukstillatelse eller avsluttet med ferdigattest. Eventuell bruk anses som ulovlig, da tidligere gitte tillatelser har falt bort. Dette gjelder:
- Riving og oppføring av garasje (igangsettingstillatelse fra 2018. Det ble søkt om ferdigattest, men ifbm. dette ble det utført et uanmeldt tilsyn den 11.12.2020 som avdekket at tiltaket ikke var ferdigstilt).
- Etablering av stikkledninger til garasjen (søknad fra 2021).
- Bruksendring fra garasje til hobbyrom med bad (søknad og tegninger fra 2022).
Kjøper har ansvar for å søke om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på tiltakene (evt. søke på nytt hvis dette kreves), det må påregnes kostnader i tilknytning til dette. Dersom tiltakene avviker fra hva som er søkt om, kan kommunen kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved en eventuell omsøking. Konsekvensene av videre bruk av de ikke omsøkte tiltakene vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr.

Nåværende eier har mottatt et mangelbrev fra kommunen datert 16.03.2026 ifbm. søknad om ferdigattest for riving av garasje og oppføring av uthus med hobbyrom, se vedlagt mangelbrev i salgsoppgaven for mer informasjon.

Nåværende anneks er innredet med stue og kjøkken, rommet er opprinnelig godkjent som garasjerom. Innredning av rommene til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det ble i 2022 godkjent søknad om bruksendring fra garasje til hobbyrom, tillatelsen har falt bort pt. Konsekvensene av videre bruk av det ikke omsøkte tiltaket vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er utført flere tiltak som ikke er byggemeldt og/eller avviker fra godkjente byggetegninger. Eventuell bruk anses som ulovlig. Dette gjelder:
- Etablert takoverbygg over inngangspartiet i 1. etasje og takoverbygg på deler av terrasse.
- Oppført en terrasse i 1. etasje, i tilknytning til boligens stue.
- Etablert utvendig trapp med takoverbygg i tilknytning til underetasjen og satt inn ytterdør fra trapp til underetasjen.
- Satt inn flere vinduer i underetasjen, i tilknytning til innredet stue og innredet soverom.
- Oppført en frittstående utestue i hagen.
- Opprinnelig godkjent garasje har blitt revet og det ble oppført et nytt garasjebygg, det er usikkert om dette var søknadspliktig men det foreligger ingen dokumentasjon.
Det må forventes at det påløper kostnader med søknad samt innhenting av midlertidig brukstillatelse og/eller ferdigattest. Konsekvensen av fortsatt ulovlig bruk vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 3053
Tinglysningsdato: 14.08.1963
Servitutten omhandler: Skjøtet gir eier av gnr. 77 bnr. 679 samme rett til bruk av vei som selgeren (eier av gnr. 77/bnr. 668) har. Rettigheten hefter i gnr. 77/bnr. 366.

Dagboknummer: 2715
Tinglysningsdato: 24.06.1964
Servitutten omhandler: Skjøtet gir rett til bruk av vei på gnr. 77/bnr. 34, samt rett til nødvendig graving og anlegg av vann- og kloakkledning over samme eiendom (på avtalt sted). I tillegg rett til nødvendig reparasjoner av ledningen. Eiendommen må delta i vedlikehold av vei, med de øvrige brukerne av veien. Rettigheten hefter i gnr. 77/bnr. 34.

Dagboknummer: 11030 og 11031
Tinglysningsdato: 15.12.1999
Servitutten omhandler: Avtalen etablerer et nytt vegsystem vest for jernbanen med tilkobling til Gressgangen, som erstatning for en nedlagt planovergang. Gnr. 77/bnr. 679 er en av flere eiendommer som gis varig rett til bruk av det nye vegsystemet. De faste brukerne er ansvarlige for vedlikeholdet inkl. tilhørende drenasjesystem. Jernbaneverket har vederlagsfri bruksrett til veien for tilsyn og vedlikehold. Rettigheten hefter i gnr. 77/bnr. 44 og 366. Rettigheten hefter i gnr. 77/bnr. 55.

Dagboknummer: 1272
Tinglysningsdato: 11.02.2000
Servitutten omhandler: Avtalen omhandler et makeskifte av grunn mellom gnr. 77 bnr. 399 og gnr. 77 bnr. 55 for å anlegge vei. Gnr. 77 bnr. 679 er en av flere eiendommer som gis varig rett til bruk av det nye vegsystemet. De faste brukerne er ansvarlige for vedlikeholdet. Jernbaneverket har vederlagsfri bruksrett til veien for tilsyn og vedlikehold. Rettigheten hefter i gnr. 77/bnr. 55 og 399 samt Jernbaneverket.

Dagboknummer: 1274
Tinglysningsdato: 11.02.2000
Servitutten omhandler: Eier av gnr. 77/bnr. 242 gir veirett over sin del av Gressgangen til gnr. 77/bnr. 679 og 10 andre navngitte eiendommer. Rettigheten hefter i gnr. 77/bnr. 242.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.

Ombygget anneks er innredet som utleiedel og er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at ombyggingen og innredningen av rom for varig opphold ikke godkjennes, dermed kan heller ikke annekset leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en fin og tilbaketrukket beliggenhet, like ved Hokksund sentrum. Beliggende i en blindvei som medfører ingen gjennomgangstrafikk. Det er kort vei (ca. 1-1,5 km) til barnehage, barneskole, ungdomsskole og videregående skole. I sentrum er det togstasjon og bussforbindelser, bank, apotek, vinmonopol, treningssenter, butikker, offentlige kontorer samt øvrige handels- og servicetilbud du måtte ha behov for.

Flotte turmuligheter for store og små langs elvestien og i marka. Fine bademuligheter langs elva ved Hellefoss eller ved Hokksund Camping.

Det tilbys en rekke ulike foreninger og fritidsaktiviteter i Øvre Eiker for alle aldre. Det er flere tilbud i Hokksund med egen flerbrukshall som blant annet har tilbud om turn, håndball, fotball, volleyball og bordtennis. Svømmehall, bibliotek, treningssenter, fotballbaner med mer i sentrum. Andre tilbud som musikkorps, teater og kor tilbys også.

Ca. 5 min kjøring til togstasjon med forbindelser til Drammen, Kongsberg og Oslo S, se www.vy.no for avganger. Toget tar ca. 15 minutter til Drammen, ca. 30 minutter til Kongsberg og ca. 50 minutter til Oslo. Kort gangavstand til bussholdeplass langs Skotselvveien med ruter mot sentrum og Ormåsen, se www.brakar.no for rutetider. Enkel adkomst til hovedvei E-134 for kjøring til Drammen/Oslo/Kongsberg/Hønefoss.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Maurtua barnehage (1,1 km), Sundbakken Solkollen barnehage (1,1 km), Røren kommunale barnehage (1,5 km).

Skoler: Røren barneskole (1,2 km) og Hokksund ungdomsskole (1,2 km).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Hokksund, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 567 kvm. Tilnærmet flat tomt som er opparbeidet med singlet innkjørsel og grøntarealer, herunder gressplen samt hekk.

Deler av opparbeidet tomt mot veien (Gressgangen), herunder deler av hekk og liten del av innkjørselen eies av gnr. 77/bnr. 366, se kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra grunneier/kommunen.

Parkering i egen innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men omfattes av Kommuneplanens arealdel 2024-2036 vedtatt 11.12.2024. I planen er hele eiendommen på 572 m² avsatt til LNRF-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag samt hensyn til landskap.

I LNFR-områder gjelder strenge restriksjoner for utbygging og bruksendring. Det kan bety at det ikke er tillatt å gjenoppbygge eiendommen ved total skade, og kan innebære begrensninger for utvikling og påbygging. I LNFR-område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av nye bygninger i strid med hovedregelen. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan brukes i tråd med gitte kommunale tillatelser.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i kommuneplanen:
- Hensynssone H550: Hensyn landskap (verdifullt kulturlandskap). Virksomhet i disse områdene bør ta hensyn til at de skal bevares som LNF(R)-områder, under særlig hensyn til kulturlandskap.
- Hensynssone H130_2: Byggeforbud rundt vei, bane og flyplass (rundt RV350 iht. kommuneplanen).

Området øst for eiendommen består av toglinje.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 7.070,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 7.888,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Øvre Eiker kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, megler har derfor ikke kjennskap til forbruk og utgifter som dagens eier har i forbindelse med bruk av boligen. Det må påregnes kostnader til bl.a. bygningsforsikring, innboforsikring, strøm inkl. nettleie og tv/internett.

Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 063 538,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 254 152,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

4 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

117 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
118 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 818 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Buskerud Tingrett og Kjell Kristoffer Stryken

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.385,- samt dekning av følgende utlegg:

Vederlag:
TV - Kontroll hjemmel/heftelser  kr 1 500,00

Andre utgifter:
TV - Diverse Innhenting av kommunale opplysninger, RfD og feierrapport  kr 6 073,75
TV - Diverse Tilstandsrapport Anticimex  kr 20 625,00
TV - Porto rek.sendinger  kr 240,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0398/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25398

Sist oppdatert: 16. juni 2026 kl. 12:07