Bergensveien 4A

Bergensveien 4A, 0963 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 94, bruksnummer 526, seksjonsnummer 125, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 36 kvm

BRA-i:
7. etasje 34 kvm: Entré, bad, soverom, og stue/kjøkken

BRA-e:
8. etasje 2 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
7. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 loftsbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen med bodnummer 713.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.08.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Det er avvik fra originale byggetegninger. Kjøkkenet flyttet ut i stuen og det er opprettet et soverom der kjøkkenet var før. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Iht. tilstandsrapporten er boligblokken bygget i 1962. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 12 bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2.

Utvendig:
Vinduer og balkongdører er tildelt TG2 grunnet alder.
Balkongrekkverket er for lavt ihht. dagens krav.

Innvendig:
Det er registrert svellemerker og sår enkelte steder på innvendig dør.
Det er registrert enkelte ufagmessig utførte arbeider rundt rørføringer på baderomsveggen.

Bad
Membran er tildelt TG2 grunnet alder.
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Teknisk
Ventilasjon på bad og kjøkken er tildelt TG2. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.
Elektrisk anlegg fordi det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde.

Videre er det ikke foretatt hulltaking da tilliggende konstruksjoner gjør det fysisk umulig.

En nabo i en annen etasje har informert om forekomst av skadedyr i følge selger. Selger har ikke sett skadedyr i leiligheten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.

Leiligheten er bestående av entrè, åpen stue/kjøkken, bad, soverom og balkong. Det er godt med oppbevaringsplass i en romslig loftsbod.

Nærmere innhold:

E N T R É
Velkommen inn! Entréen er lys og innbydende med plass til å henge fra seg sko og yttertøy. Her får du et godt førsteinntrykk av boligen.

S T U E
Stuen er av god størrelse med plass til sofa, salongbord og TV-seksjon om ønskelig. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og skaper en luftig og åpen romfølelse. Rommet er malt i behagelige og tidløse nyanser.

B A L K O N G
Balkongen er østvendt med gode solforhold, og er på hele 5 kvm. Her kan du møblere med ønsket utemøblement, og nyte årets varmere dager. Balkongen fungerer som en fin forlengelse av stuen de dagene været tillater det.

S O V E R O M
Soverommet er av god størrelse med plass til seng, nattbord og kommode om ønskelig. Rommet er malt i behagelige nyanser som passer perfekt på soverommet.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet i boligen, og er her holdt i en åpen løsning mot stuen. Kjøkkeninnredningen er med glatte fronter og heltre benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er rikelig med oppbevaring i skuffer og skap, og den store benkeplaten gjør det enkelt å diske opp lekre retter til familie og venner. Av integrerte hvitevarer er det induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin.

B A D
Badet er av god størrelse med flislagt gulv og vegger med våtromsplater. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant plassert på benkeplaten, speil m/lys og varme, speilskap og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest datert 08.12.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger datert 08.10.1963 der opprinnelig kjøkken er flyttet ut i stuen og rommet der kjøkkenet var er utvidet og omgjort til soverom. Tiltaket er ikke søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 10993, tinglyst 20.05.1976, type heftelse: Pant til sameiet for kr 10 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet en bestemmelse om bebyggelse tinglyst i 1989.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Fremleie er ikke tilaltt.

Selger opplyser om følgende arbeid gjort de senere årene:

- Omgjort sovealkove til soverom
- Pusset opp badet
- Oppgradert og flyttet kjøkkenet til ny plassering, med nye rør lagt fra tidligere punkt til den nye plasseringen
- Montert rør for vaskemaskin og servant på badet
- Utført gipsarbeid
- Montert av vegghyller
- Nytt himlingstak på badet
- Installasjon av noen få nye stikkontakter

Bergensveien 4 er beliggende på Grorud i Oslo i et stille og rolig område, med kort avstand til kollektivtransport, butikker og andre fasiliteter.

Det er kort avstand til Grorud Senter. Her har du det meste du måtte trenge i tøffelavstand. Senteret tilbyr flere butikker som Meny, Europris, blomsterbutikk, bokhandel, apotek, optiker, frisør, Vinmonopolet m.m. Det tilbys også forskjellig spisesteder. Rema 1000 på Grorud ligger kun en rundt 3 minutters spasertur unna. Leiligheten har sentral beliggenhet med kort vei til barnehager, skoler og kollektiv transport!

For deg som er glad i aktivitet så finnes Grorud Sportsenter i nærheten, eller kan man ta turen til Sats eller Fresh Fitness på Kalbakken. Grorud Idrettspark med tre fotballbaner er spesielt noe barna kan være interessert i. Grorudparken gir flott rekreasjons- og turmuligheter der du kan ta turen rundt Groruddammen. Dersom det frister med nærhet til tur og mark anbefales det å ta turstien lang Alna elven eller besøke Alnsjøen. Alnsjøen har flere hyggelige turstier enten det er for spaserturer, sykkelturer eller å stå på langrenn om vinterstid.

Nærmeste bussholdeplass og T-banestasjon Grorud og ligger kun en kort rusletur unna. Herfra er det et bredt tilbud med buss og T-bane som tar deg med til forskjellige destinasjoner. Med T-banen tar det litt over 20 min før du er på Jernbanetorget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Grorud skole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.537 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt for sameiet bestående av asfalterte interveier.

Gateparkering gjelder etter områdets bestemmelser.

Nærmeste ladepunkt for el-bil er ca. 2 minutter unna på Grorud Senter sin parkering.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Forretning- og boligformål i henhold til reguleringsplan S-902 datert 27.02.1961 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert som enkeltminne bygning og bygningslokalitet. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av Planprogram for Grorud sentrum. Planprogrammet skal vurdere hele Grorud sentrum under ett, gi forutsetninger for en bedre sammenheng og mer bymessig utvikling. Grorud sentrum skal styrkes som lokalsentrum og kollektivknutepunkt. Det skal redegjøres for nødvendig utredningsarbeid.

Utdrag av pågående plansaker i nærområdet:

Saksnummer 202461405 - Byggesak: Bergensveien 4 B - Bruksendring av lokaler i 2. og 3. etasje til treningssenter. Søknaden omfatter bruksendring av lokaler i 1., 2. og 3. etasje til treningssenter i Bergensveien 4 B, i bydel Grorud. Lokalene er tilknyttet Grorud senter.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 346,- pr. mnd. og inkluderer: V. vann, varme, trappevask, kabel tv, internett, kommunale avgifter.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 800,- pr. år.

Sameiet tar et gebyr på kr. 1.250,- for omvisning, dette er valgfritt. Omvisningen innebærer en innføring i viktige rutiner som evakuering, omvisning av bodareal, søppelsystem og vaskeri m.m.

Internett i B4, ruter med abonnement fra Global Connect er inkludert. Hastighet 1000/1000 mbit/s

Det er kabel-TV (Telenor) i B4. T-WE dekoder følger leiligheten, abonnement må omregistreres til ny eier hos Telenor. I avtalen inngår dekoder og 11 gratiskanaler pluss 120 poeng hvor du velger ytterligere kanaler. Øvrige kanaler betaler du selv.

Lånet som sameiet hadde, ble fullt nedbetalt etter budsjettmøte i november 2024.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 641 715,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 566 861,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 36 455,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 3 953,- pr. 31.12.2024

I opplysninger fra forretningsfører er det bekreftet at lån ble innfridd i 2024 og dermed foreligger det ingen fellesgjeld per 2025.

3 425 000,00 Prisantydning

Omkostninger

85 620,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
96 660,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 521 660,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Alex Rehany

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Bergensveien 4.
- Sameiet består av 220 leiligheter og 12 næringsseksjoner
- Forretningsfører er Advokatfirmaet SGB Storløkken AS
- Dugnad må påregnes
- Dyrehold er tillatt kun etter skriftlig søknad og godkjenning fra styret, så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
- Adgangsbrikke kan ikke overleveres fra selger til kjøper. Denne blir deaktivert. Ny brikke koster kr 500,-
- Styrets mail er styret@bergensveien4.no
- Fremleie er ikke tillatt
- Det er fellesvaskeri og felles sykkelbod i sameiet. Både bodområdet og vaskeriet har bestemmelser for bruk og åpningstider som følger av husordensreglene
- Sameiet har ingen parkeringsplasser
- Sameiet har ikke vaktmester

Foretatt påkostninger de senere år:
2018 Helautomatiske strømmålere installert av Hafslund hos alle. Montert utsugingsvifte for fjerning av kondens i vaskeriet.
2019 Nytt ringetablå ved inngangsdøren.
2020 Nye Vedtekter og ordensregler.
2020-2021: Nye rør for varmt og kaldtvann i hele B4.
2020 Handicap heis er montert i inngangspartiet.
2020 Nye vedtekter og ordensregler.
2020/2021 Opptak av lån på 5.mill.kroner over 20 år.
2021 Brannalarmanlegg ferdig montert og direkte koblet til 110.
2021 Avløpsrør rehabilitert med strømpe(kjeller og bunnledning) Akitiv rørinspeksjon og Olimb
2024 Nye fiberlinjer fra Global Connect
2025 Maling av gangene

Planlagte påkostninger:

Årsmøte for 2025 avholdes 26.05.2025.

- Soilrør har behov for å vedlikeholdes i stammerørene, og økonomisk plan for dette jobbes med.
Pt. er det ukjent starttid, økonomi og behov.
Prosjektet er sett på og vurderinger om sameiet har god nok økonomi blir sett på av regnskapsfører.
Estimert kostnad er kr 10-12 millioner.
Fellesutgiftene er nylig justert for å ta høyde for et nytt lån til å dekke dette arbeidet.
Lån fordeles på seksjonene når dette er tatt opp.
Sluk skal også bli sett på i forbindelse med dette.
Videre arbeids med avløpsrør er i planleggingsfasen og har blitt forsinket grunnet kostnader og ledighet av firma for å gjøre arbeidet.
Bunnlinje er tatt.

- Balkongene har behov for rehabilitering/fornying i nærmere fremtid med planer om ferdigstilt prosjekt innen 4-6 år.
Fellesutgiftene vil bli påvirket av dette når en avtale/plan er sikret.
Estimert kostnad er rundt kr 60-70 millioner avhengig av løsning og låneopptak (som da fordeles på seksjonene) er eneste løsning hvis ikke seksjonseierne ønsker innkreving av beløp.
Prosjektet er planlagt for 2026/2027.

Det er utarbeidet egne oppussingsregler i sameiet som må følges ved oppussing i tillegg til husordensregler og vedtekter.

Det har vært påvist over 20 saker med veggedyr i løpet av forrige år. 3 hele etasjer ble undersøkt etter større utbrudd. Det viste seg at ca 70% av leilighetene hadde blitt smittet av hovedpunktene. Veggdyrsakene som styret har vært kjent med har blitt behandlet. Det har blitt behandlet i 11, 10 og 7. etasje.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet inkludert oppussingsregler og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Overtakelse skjer etter nærmere avtale mellom partene.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: Fastpris kr. 30 000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 2 320
Markedsføringspakke: kr 22 600
Oppgjør: kr 6 000
Tilrettelegging: kr 13 600
Visninger kr 2 500 pr stk. (2 stk og alle privatvisninger inkludert): Ikke angitt
Sum ekskl. mva: kr 44 520
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 570
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 5 000
Tinglysing sikring: kr 545
Sum utlegg: kr 10 115
Boligselgerforsikring Buysure 4,42 promille av salgssum: kr 15 470
Foto: kr 4 500
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 9 700
Sum kjente utgifter: kr 29 670

Oppdragsnummer 37-0335/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25335

Sist oppdatert: 15. september 2025 kl. 07:22