Orrevegen 13

Orrevegen 13, 7088 HEIMDAL
Kommunenummer 5001, gårdsnummer 197, bruksnummer 519, ideell andel 1/1
Andelsnummer 154, Søbstadmyra Borettslag, organisasjonsnummer 952 254 308

Totalt
BRA: 99 kvm
BRA-i: 89 kvm
BRA-e: 10 kvm
TBA: 8 kvm

1. etasje
BRA: 89 kvm
BRA-i: 89 kvm. Entré, bad, vaskerom, tre soverom, stue og kjøkken.
BRA-e: 0 kvm
TBA: 8 kvm. Balkong.

Kjelleretasje
BRA: 7 kvm
BRA-i: 0 kvm
BRA-e: 7 kvm. To boder.
TBA: 0 kvm

2. etasje
BRA: 3 kvm
BRA-i: 0 kvm
BRA-e: 3 kvm. Bod.
TBA: 0 kvm

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Anticimex AS avd. Trondheim. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1971. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av fasadeplater og synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er påkostet med følgende i følge selger:
- Nytt bad.
- Nytt kjøkken.
- Nye gulv.
- Oppmalte vegger.
- Nytt elektrisk anlegg.

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad 2 og IU.

Tilstandsgrad 2:
- Ventilasjon på vaskerom: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tilstandsgrad IU:
- Kontroll i tilliggende konstruksjoner på bad: På grunn av at våtrommet er nylig oppgradert, og at det ikke er registrert symptomer som tyder på utettheter eller fuktproblemer i våtrommet, er hulltaking vurdert som unødvendig. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner på fuktskader.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av gulvvarme/varmekabler i enkelte rom og og varmepumpe plassert i stue.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflytningstillatelse ble gitt 05.10.1971. Videre foreligger det godkjent byggetillatelse for fasaderehabilitering datert 24.07.1990.

Dagens tegninger avviker fra opprinnelige tegninger:
- Badet er opprinnelig byggemeldt som separat bad og toalett, og det er i senere tid fjernet en vegg mellom disse rommene.
- Begge soverommene på 7 kvm er opprinnelig byggemeldt noe større, og det er i senere tid flyttet på veggene for å skape større gang.  

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
- Dagboknr 10783, tinglyst 12.05.1989, type heftelse: Utbedringsprogram for Søbstadmyra Borettslag. Planen følger som vedlegg til salgsoppgaven.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. I tillegg kan andelseieren overlate bruken av boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året (korttidsutleie). Bruksoverlating skal søkes styret i god tid før eventuell bruksoverlating skjer. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjema:
- Tett sluk til tider. Dette skyldes alderdom. Men dette er blitt byttet ut i 2026.

Kjøper overtar alt ansvar, eventuell kostnad og risiko forbundet med dette.

Orrevegen 13 ligger i et rolig og familievennlig boligområde på Saupstad, med kort vei til det meste du trenger i hverdagen. Området er kjent for sitt gode naboskap, trygge omgivelser og nærhet til både servicefunksjoner og flotte friluftsområder.

Fra boligen er det gangavstand til dagligvarebutikker, apotek, treningssentre og Saupstad senter. For et enda større utvalg av butikker og servicetilbud ligger både StorM og Tillertorget kun få minutters kjøring unna. Området har gode kollektivforbindelser med bussholdeplass i kort gangavstand, og Heimdal stasjon ligger i nærheten med togforbindelser til Trondheim sentrum og resten av regionen.

For barnefamilier er beliggenheten svært attraktiv. Flere barnehager ligger i nærområdet, blant annet Skyttervegen og Kongsvegen barnehage. Det er også kort vei til flere skoler, herunder Huseby barneskole, Heimdal Friskole, Stabbursmoen skole og Heimdal videregående skole.

Naturen er aldri langt unna. I gangavstand finner du Saupstad skisenter og flotte rekreasjonsområder med direkte tilgang til Bymarka. Her kan du nyte milevis med turstier, sykkelmuligheter og preparerte skiløyper vinterstid. Området byr også på gode idretts- og aktivitetstilbud for både barn og voksne.

Dette er et attraktivt boligområde som passer godt for familier, etablerere og alle som ønsker en trygg og praktisk hverdag med nærhet til både byliv og naturopplevelser.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Link: https://maps.app.goo.gl/XhU3PStBFicpQzQw9

Barnehager i nærområdet:
- Skyttervegen barnehage (1-5 år) 0,2 km
- Kongsvegen barnehage (1-5 år) 0,5 km
- Duttestien barnehage (0-5 år) 0,9 km

Skoler i nærområdet:
- Heimdal Friskole (1-10 kl.) 0,5 km
- Huseby barneskole (1-10 kl.) 0,6 km
- Stabbursmoen skole (1-7 kl.) 1 km
- Åsheim barneskole (1-7 kl.) 1,3 km
- Åsheim ungdomsskole (8-10 kl.) 1,4 km
- Heimdal videregående skole (730 elever) 0,9 km
- Kristen videregående skole (480 elever) 5 km

Varer og tjenester:
- StorM Senter 8 min med bil
- Tillertorget 8 min med bil
- Boots apotek Saupstad 11 min gange
- Vitusapotek Saupstad Senter 11 min gange
- Heimdal Vinmonopol 15 min gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 28 301 kvm som tilhører borettslaget pent opparbeidet med blant annet asfalterte veier, lekeplass, biloppstillingsplass, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Ledige garasjer og fast parkeringsplass med motorvarmer tildeles av TOBB etter venteliste og dato for mottatt søknad. Leiekostnad og gebyr belastes iht. gjeldende satser. Borettslaget har ladeløsning for elbil via Aneo Mobility.

Selger opplyser om at det per nå er kapasitet for parkeringsplass til to biler per bolig med ubestemt plass på felles parkeringsområde.

For å sikre at så mange beboere som mulig har parkeringsmuligheter må alle med motorvarmerplass/garasje benytte disse. Campingvogner og tilhengere tillates ikke parkert i borettslaget i tidsrommet mellom 01/10-01/05. Uregistrerte kjøretøyer tillates ikke hensatt på borettslagets område. Det vil medføre borttauing for eiers regning. Større bilreparasjoner tillates ikke på borettslagets område.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan r1086 datert 20.05.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 03.10.1969 og 11.10.1990. Videre er eiendommen også berørt av reguleringsplan r0114ba datert 26.01.2006 og r20240009.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.871,- per måned og inkluderer:
- Felleskostnad renter kr 264,-
- Felleskostnad driftsdel kr 4.320,-
- Felleskostnad avdrag kr 471,-
- Vasking korridor kr 147,-
- Tillegg elektroniske fellesavtaler kr 669,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12.000,- / 7.800 kwh per år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 856.682,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 15.644,- per 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 53 677,- per 19.05.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 9.262.500,- per 19.05.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 90517238650, Svenska Handelsbanken AB NUF
Serielån, 2 terminer per år.
Rentesats per 19.05.2026: 5.95% pa.
Antall terminer til innfrielse: 19
Saldo per 19.05.2026: 4 512 500
Andel av saldo: 26 151
Første termin/første avdrag: 30.12.2015 ( siste termin 30.06.2035 )
Flytende rente

Lånenummer: 90517238669, Svenska Handelsbanken AB NUF
Serielån, 2 terminer per år.
Rentesats per 19.05.2026: 5.5% pa.
Antall terminer til innfrielse: 19
Saldo per 19.05.2026: 4 750 000
Andel av saldo: 27 527
Første termin/første avdrag: 30.12.2015 ( siste termin 30.06.2035 )
Flytende rente

Styret har fått fullmakt til å etablere IN-ordning dersom det skulle vise seg å være hensiktsmessig for borettslaget på generalforsamlingen 07.05.2026. IN-ordning vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

3 690 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 699 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 709 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift på kr 400,- og årlig medlemsgebyr på kr 350,- per ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jim Ronny Kristiansen

Leiligheten er tilknyttet Søbstadmyra Borettslag.
Borettslaget består av 195 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget TOBB.

Borettslaget har egen hjemmeside: https://www.sobstadmyra.no/

Renhold i oppganger utføres av et innleid renholdsbyrå. Dugnad må påregnes. Det er søknadsplikt for alle typer dyrehold, unntatt er typiske innedyr som fisker, hamster og lignende. Borettslaget godtar ikke dyr som av allmennheten regnes som farlig eller kan virke truende/støtende på folk flest. Generalforsamlingen vedtok den 13.06.2007 å forby rotter og ildere.

Planlagte påkostninger:
- Rørfornying med oppstart i uke 45. Prosjektet vil gi en liten økning i felleskostnadene i følge styret.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. TOBB bekrefter at fem medlemmer har meldt interesse for å gjøre forkjøpsretten gjeldende ved dette salget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Varighet av avtalen / oppsigelsesvilkår: Gjensidig oppsigelsestid med 6 mnd skriftlig varsel. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av sikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Sikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med sikringstaker dersom sikrede ikke oppfyller de krav som er stilt.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen. Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt. Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
- Fastpris: kr 25.000,-

Vederlag:
- Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3.900,-
- Markedsføringspakke kr 29.900,-
- Oppgjør kr 8.900,-
- Tilrettelegging kr 12.500,-
- Visninger pr stk / Overtagelse kr 2.500,-

Utlegg:
- Eierskiftegebyr forretningsfører TOBB kr 6.725,-
- Innhenting av informasjon forretningsfører TOBB kr 4.600,-
- Innhenting av offentlig opplysninger kr 2.200,-
- Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
- Foto kr 4.950,-
- Tilstandsrapport leilighet kr 9.950,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester:
- I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
- Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
- Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
- BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
- Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
- I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
- Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 68-0077/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Trondheim
Fjordgata 82, 7010, TRONDHEIM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR68.2677

Sist oppdatert: 16. juni 2026 kl. 10:49