Christian Schous vei 22B

Christian Schous vei 22B, 0588 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 379, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 170 kvm
Totalt primærrom: 158 kvm

BRA-i:
1. etasje 26 kvm: Entrè, trapperom, bod, stue/kjøkken, bad
2. etasje 132 kvm: Allrom, gang, 4 soverom, kontor/sov, bad, stue/kjøkken, trapperom

BRA-e:
-1. etasje 12 kvm: Bod m/bereder, bod

Åpent areal:
2. etasje 12 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 23.07.2024 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Rom i 1. etasje som leies ut er byggemeldt som vaskerom/bod. Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen er betydelig oppgradert i 2016 og fremstår med en moderne standard.

Da dagens eier overtok så ble store deler av andre etasjen(innvendig) revet ned til stenderverket, samtlige gulv, vegger og tak ble revet. Det ble etterisolert, og deretter lagt nye gulv, vegger og tak i hele etasjen, samt oppført nytt kjøkken og nytt bad. Det ble lagt gulvvarme i stue, kjøkken og soverom. Det elektriske anlegget ble betydelig
oppgradert (store deler av det elektriske anlegget ble lagt på nytt og det ble lagt opp nytt sikringsskap. Dagens eier opplyser at deler av anlegget i den ytterste stuedelen ble beholdt, da dette ble opplyst å være relativt nytt da nåværende eier flyttet inn. Kort oppsummert så beholdt dagens eier peisen og vinduene, forøvrig ble resten av andre etasje revet og bygget det opp på nytt. I første etasje ble det også lagt nye gulv med gulvvarme, vegger og tak i alle rom, inkludert hybel, men med unntak av bod under trapp. Hybelbadet ble videre rehabilitert i 2025.

Det er også gjennomført viktige bygningsmessige forbedringer, blant annet ny taktekking i 1988, etterisolering og ny kledning på deler av boligen. Vinduer er i hovedsak fra perioden 1988–2017.

Det gjøres dog spesielt oppmerksom på iht. tilstandsrapporten:

TG3 (største avvik):
Deler av balkongrekkverk har råteskader og er for lavt etter dagens krav (81 cm). Utbedring må påregnes. Anslått kostnad kr 20.000–100.000.

Konstruksjon/fukt:
Målt skjevheter i etasjeskiller/gulv over 30 mm, som har gitt TG3. Kan indikere setninger eller deformasjoner.
Fuktindikasjoner i kjeller, samt avvik ved drenering, terrengfall og grunnmursbeskyttelse.
Utvendige vann- og avløpsledninger er av ukjent type og opprinnelig fra 1939, med økt risiko for fremtidige utskiftninger.

Utvendig:
Eldre takløsning fra 1988, eldre fuktskjolder på loft og begrenset ventilasjon av takkonstruksjonen.
Spredte råteskader i kledning.
Vinduer og ytterdører er værslitte og nærmer seg tidspunkt for vedlikehold/utskifting.

Bad/kjøkken:
Begge bad har mindre avvik knyttet til fall/sluk og membranhøyder mot dagens krav. Ingen registrerte fuktskader ved kontroll.
Fuktsvelling i servantskap i hybelbad.
Svellemerker i kjøkkenbenkeplate ved vask.

Lovlighet:
Hybeldelen i 1. etasje er godkjent som vaskerom/bod og wc, men er innredet til hybeldel.

HMS-forhold:
Manglende adkomst til pipe for feier.
Manglende håndløper i trapp.
Åpen stikkontakt og løse ledninger på loft.
Ingen radonmåling dokumentert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjemaet:

Punkt 1.1 – Tidligere lekkasje på bad i hybeldel
Det ble i 2025 oppdaget lekkasje som følge av feil ved sluk på badet i hybeldelen. Sluket ble skiftet, gulvet ble bygget opp på nytt med støp, membran, varmekabler og fliser, og nødvendige utbedringer i carporten under ble utført. Selger opplyser at det ikke ble registrert øvrige følgeskader, og at arbeidene ble utført av VB /Varme og bad)

Punkt 1.2 – Omfattende oppgradering av bad
Badet i 2. etasje ble totalrenovert i 2016 av Beckmann Bygg AS. Badet i hybeldelen ble etablert i 2016 av Comfort Storo AS, og rehabilitert på nytt i 2025 etter lekkasje av VB (Varme og bad).

Punkt 2.1 – Tilbakeslag i avløp
I 2025 oppstod tilbakeslag i sluk i bod/carport som følge av delvis tett avløpsrør under grunn. Avløpsrøret ble utbedret, og selger opplyser at det ikke oppstod følgeskader.

Punkt 2.2 – Nye vann- og avløpsrør
I forbindelse med den store oppgraderingen i 2016 ble det etablert nye vann- og avløpsrør til kjøkken i 2. etasje og til kjøkken og bad i hybeldelen. Arbeidene ble utført av Comfort Storo AS.

Punkt 4.2 og 4.3 – Elektrisk anlegg oppgradert
Det elektriske anlegget ble fornyet i 2016 av Elkida AS. Selger opplyser at det foreligger samsvarserklæringer og dokumentasjon. El-tilsynet gjennomførte kontroll i 2018 uten utestående avvik.

Punkt 5.3 – Feil på varmematter
Selger opplyser at det i 2025 ble avdekket feil på deler av varmemattene ved kjøkkenet i 2. etasje. De berørte varmemattene er koblet fra strøm.

Punkt 5.4 – Oppgradert oppvarming
Det ble etablert varmematter i 1. og 2. etasje og varmekabler på badene i forbindelse med oppgraderingen i 2016. I 2025 ble det installert nye varmekabler på badet i hybeldelen.

Punkt 7.2 – Arbeider på takrenner og nedløp
Takrenne ble utbedret og nedløpsrør skiftet i 2022 av Blikkenslagermester Lars Eriksen AS.

Punkt 10.1–10.3 – Tidligere mus/rotteaktivitet
Det har tidligere vært aktivitet av mus/rotter. I 2021 ble det gjennomført omfattende tiltak med utskifting av kloakkledning, installasjon av rottestopper og tetting rundt rør. Arbeidene ble fulgt opp av Anticimex og Nittedal Rørleggerbedrift AS. Selger opplyser at det ikke har vært tegn til ny aktivitet etter dette.

Punkt 11.1 – Ombygginger og endringer

Selger opplyser blant annet at:
Påbygg ble utført av tidligere eier ca. 1980–1985.
Kjellerareal ble omgjort til carport i 2016.
Kjøkkenet i 2. etasje ble flyttet og nytt kjøkken etablert i 2016.
Hybeldelen ble etablert i tidligere vaskerom, gang og bodarealer i 2016

Nittedal Rørleggerbedrift AS utførte arbeidet i 2021:
Vann og spillvann ble skiftet ut og tilkoblet eksisterende rør utenfor eller så langt inn under kjellermur som mulig. I kummen ble det satt på ny utvendig stoppekran på vannledningen, samt installert tilbakeslagsventil (rottestopper) med to «klaffer» der den ytterste er i metall for å begrense mulighet for at rotter kommer gjennom avløpsrør.

Christian Schous vei 22B er en romslig og sentralt beliggende familiebolig. Boligen ligger i en rolig vei på Grefsen/Lofthus med lite gjennomgangstrafikk, med nærhet til "alt" en aktiv familie måtte trenge i hverdagen. Boligen holder en god standard fra hovedsakelig 2016, og har en svært praktisk planløsning med 5 soverom på samme plan.

Inneholder:

1.etasje:

Entré:
Entré med flislagt gulv med gulvvarme. Entréen har godt med plass for klesoppheng og skostativ. Rett frem er det adgang til det som er i dag er utleid hybeldel (Noe usikkerhet rundt varig opphold. Dersom det anses å være søknadspliktig tiltak, overtar kjøper ansvar, risiko og kostnad for dette, se pkt. ferdigattest). Dør til venstre tar deg videre inn til trapperom/gang opp til hoveddel.

Hybeldel:
Hybeldelen ble etablert i forbindelse med oppussingen i 2016 og badet fornyet i 2025. Hybelen ligger fint til i høy førsteetasje med to store vinduer som gir godt med naturlig lysinnslipp. Bad med dusjkabinett, WC og opplegg for vaskemaskin. Videre er det et hybelkjøkken i åpen kjøkken/stue løsning. Det er gulvvarme i hele denne delen med varmekabler på bad og matter ellers.

Trapperom/gang:
I trapperommet/gangen er det plass til å henge fra seg jakker og sette fra seg sko. Det er et praktisk garderobeskap med mye lagringsplass for yttertøy, i tillegg er det etablert en innvendig bod under trappen.

2. etasje:

Stue/kjøkken:
I 2. etasje kommer du inn i en romslig stue med svært godt lysinnslipp fra store vinduer. Det er lagt en pen bambusparkett i hele etasjen med varmematter under. Videre er det et lekkert kjøkken med moderne, tidløse sorte fronter levert av Studio 10. Kjøkkenet har godt med skap- og benkeplass, og det er god plass til spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Som en naturlig romdeler er det plassert en pen klebersteinskledd peis i tilknytning til stuen.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en solrik balkong på ca. 12 kvm. Balkongen vender mot sør/vest og har nydelig utsikt mot fjorden. Det er god plass til grill og sittegruppe.

Soverom:
I 2. etasje er det 5 soverom på samme plan. Soverommene er av god størrelse og er malt i tidsriktige farger. I dag er ett av soverommene brukt som henholdsvis TV-stue.

Bad:
Lekkert og moderne bad fra 2016 med dobbelservant, dusjhjørne, badekar og opplegg til vaskemaskin. Pene hvite fliser på gulvet hvor det er lagt varmekabler. Downlights i himling.

Loft:
Adgang til praktisk lagringsloft via himling på kontor/sov.

Carport og boder:
Under boligen er det en romslig carport. Carporten deles med seksjon 1 og 3. Innerst er det 2 praktiske boder som tilhører seksjonen.

Hage:
Boligen disponerer også en hyggelig inngjerdet hagedel på ca. 65 kvm som har gode solforhold på sommerstid.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Løsøre som ikke vil medfølge boligen er: Pendellamper, string-hyller/skrivebord og blomsterkasser.

Elektrisk oppvarming med varmefolie i alle oppholdsrom og varmekabler på begge bad og i gang. Klebersteinskledd peisovn i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1939. Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument fra 1939, som sier at våningshus med garasje er godkjent av Akers Fasaderåd.
Det foreligger ikke ferdigattest på originalt våningshus fra byggeår.
Det ble gitt byggetillatelse for tilbygg den 20.08.1988. "Etterslepsprosjektet" ved Oslo kommune melder blant annet følgende i brev datert 25.08.1994: "Etter ferdigbesiktigelse ble det 03.09.92 sendt melding om følgende gjenstående arbeider : 1. Korrigert fasadetegning som er i samsvar med det utført arbeid må innsendes for godkjenning. 2. Forskriftsmessig rekkverk må oppsettes på inngangstrapp, samt håndlist på vegg." Kommunen skriver videre at det utfra manglenes art ikke er hensiktsmessig å bruke ytterligere ressurser på saken og nærmere undersøkelser ansees ikke nødvendig. Derfor henlegges saken uten ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg ny inngang 1. etasje+ carport datert 04.05.1990.
Det foreligger ferdigattest på ombygging, bruksendring av kjeller fra bolig til garasje, riving av carport datert 09.03.2018. Ferdigattesten som ble gitt ved ombygging i 2018 omfatter ikke dagens størrelse på terrasse og dagens innredning av hybeldel. De originale tegningene fra 2018 viser at terrassen i 2. etasje er mindre enn hva som er dagens situasjon. Utbygging av denne er ikke byggesøkt og ikke godkjent hos Oslo kommune. Konsekvens ved søknad om utvidelse av terrasse kan være krav om tilbakeførsel til opprinnelig størrelse som vises på siste godkjente tegninger.

Siste godkjente byggetegning viser "hybelen" som vaskerom/bod og wc. Det er usikkert om omgjøring av vaskerom/bod til hybel er søknadspliktig, da vaskerom ansees som hoveddel, men bod ansees som tilleggsdel. Rommet tilfredsstiller krav til varig oppholdsrom ift. rømningsvei og takhøyde, ref. tilstandsrapporten. Dersom det anses å være søknadspliktig tiltak, overtar kjøper ansvar, risiko og kostnad for dette, samt hvorvidt om det vil bli godkjent som varig opphold.

Boden innerst i carporten er oppført i etterkant av ferdigattesten. Dette kan enkelt tilbakestilles av nye eiere ved behov.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 909890, tinglyst 04.05.1934, type heftelse: Bestemmelse om veg:

Dagboknr 8741, tinglyst 19.06.1939, type heftelse: Bestemmelse om veg:

Dagboknr 12906, tinglyst 18.09.1939, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn:

Dagboknr 7602, tinglyst 13.03.1979, type heftelse: Bestemmelse om garasje/parkering: Dette er en melding om deling der 365 kvm ble gitt fra gnr. 28, bnr. 571 til gnr. 28, bnr. 986.

Dagboknr 122534, tinglyst 11.1.2016, type heftelse: Bestemmelse om vei: Christian Schous vei er inntil videre godkjent i sin nåværende bredde. Koomunen kan kreve opparbeidelse av veien i inntil 10 meter bredde, men ikke bredere enn regulert bredde, og med nødvendig tillegg for fylling og skjæring. Veigrunn som evt. overdras kommunen i denne forbindelse skjer vederlagtsfritt for kommunen.

I tillegg er det tinglyst seksjonering 10.07.2015.
Reseksjonering der ny seksjon opprettes og ny eierbrøk for sameiet etableres er tinglyst 18.08.2016. Her fremkommer seksjonenes bruksenheter og felles tomt og felles garasje.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Beliggende i et meget populært og barnevennlig område på Grefsen/Lofthus.

Perfekt boligområde for sporty, naturglade og friluftsinteresserte mennesker. Meget kort vei til Lillomarka med lysløyper, Grefsenkleiva og flotte turstier - sommer som vinter! Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke. Dette er en fin skitur/spasertur unna, hvor det serveres bl.a varme boller, kaffe og vafler. Grefsenkollen restaurant med dens unike og fantastiske utsikt og hyggelige atmosfære ligger heller ikke langt unna. Her finner du varierte og delikate menyer, samt Oslos kanskje aller flotteste utsikt! Bør oppleves!

Det er ca. 10-12 min å gå til alpinanlegg i Grefsenkleiva, til Grefsen Tennisklubb som har et flott anlegg med syv baner, samt til Nordre Åsen idrettspark/Skeidbanen med flere kunstgressbaner og gressbaner.
Kort gangavstand til bussholdeplass med hyppige avganger. Herfra går buss nr. 25, 33 og 31. 31- bussen har avganger hele døgnet, hele uken. Ca. 5 minutters gange til Bjerke holdeplass i Trondheimsveien med flybussen.

Storo Storsenter som i dag huser 130 butikker fordelt på 50 bransjer og ODEON kino, er kun 5 minutters gange fra boligen. Her finner man blant annet Vinmonopolet, Coop Mega, diverse klesbutikker og restauranter. Torgbygget sentralt i Nydalen byr også på flere serveringssteder og servicetilbud som Godt Brød, apotek, matbutikk, vinmonopol og frisør. Populære Nydalen Bryggeri og Spiseri er også i gangavstand fra leiligheten.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen måtte kreve, men samtidig i rolige og idylliske omgivelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

I område er det mange skoler og barnehager.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 046 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og bruken er fastsatt i vedtektene for sameiet. Denne seksjonen disponerer inngjerdet hagedel på ca. 65 kvm. Hagedelen er pent opparbeidet med stor gressplen.

Felles parkering i carport med seksjon 1 og 3.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-5142 som omhandler Oslos nye vannforsyning. Oslo kommune bygger en reservevannforsyning stor nok til å gi hele Oslo tilgang på rent drikkevann. Det skal i forbindelse med dette bores en underjordisk tunnel på ca. 3,5 km fra Oset til DIsenjordet, arbeidet startet opp i 2022 og skal fortsette i ca. 3,5 år. Se https://www.oslo.kommune.no/vann-og-avlop/ny-vannforsyning-oslo/#gref for mer informasjon.

Lofthus terrasse 3 A - oppføring av garasje med saksnummer: 202305818.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 637,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I selgers husstand har det bodd 6 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 22 000 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca kr 9 000,-
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av fiber og har avgift på ca. kr 829,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 4 387 757,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Eiendomsskatten utgjør kr 4 848,-

13 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

343 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
344 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
354 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
14 094 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 104 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gro Strandbråten og Agnethe Hamarstrøm

Eiendommen er seksjonert, og seksjonen er tilknyttet Sameiet Christian Schous vei 22, med sameiebrøk 33/100.
Sameiet består av en tomannsbolig og en enebolig.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad og snømåking må påregnes.
Dyrehold er tillatt
Ingen foreløpige planlagte påkostninger i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Overtakelse etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,6% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning (1 kostnadsfri)
Oppslag eiendomsregister: 2 900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0066/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2466

Sist oppdatert: 13. november 2026 kl. 14:25