Haakons gate 27

Haakons gate 27, 2004 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 544, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 186 kvm

BRA-i:
Kjeller 51 kvm: Vaskerom, gang, to boder, annet og kott.
1. etasje 64 kvm: Kjøkken, bad, entré, stue og spisestue.
2. etasje 58 kvm: Gang, kott og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 13 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 22 kvm: Markterrasse og adkomstterrasse.

I følge tilstandsrapporten utgjør deler av boligens areal 20 m² gulvareal (GUA) og 12 m² areal med lav himling (ALH).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealene er hentet fra rapport med befaringdato 06.08.2025 utført av Stigen Boligtakst AS.

Planløsningen samsvarer med godkjente byggetegninger fra 1988. Det foreligger verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjelden som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1912. Bygningen er generelt oppført med den byggemåten som var vanlig på byggetiden, med yttervegger i trebindingsverk kledd med utvendig panel og etasjeskillere av trebjelkelag. Fundamenteringen er såle på ukjent grunn, med grunnmur av betong og støpt kjellergulv. Kjelleren er en råkjeller med en takhøyde målt til 1,98-2,00 meter. Taket er et saltak i treverk som er tekket med takstein og har undertak. Renner, nedløp og beslag er i aluminium. Boligen har en teglskorstein med et ildsted i stuen. Vinduene er malte trevinduer av varierende type og alder, hvorav enkelte er fra 1986. Ytterdøren er en malt dør med glassfelt, og det er en 3-lags isolerglass terrassedør fra 2006. Det er utvendige tretrapper, og utgang fra stuen til en markterrasse på ca. 15 m² og en adkomstterrasse på ca. 7 m².

Garasje er utført med støpt dekke/asfaltert dekke, trekonstruksjon, saltak tekket med takstein/takpapp, garasjeport, lys og strøm.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er observert mye løse ledninger, og det anbefales en utvidet el-kontroll utført av en fagperson.

Bygningen er utstyrt med røykvarslere og brannslukningsapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

- Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk.

Innvendig
- kjeller: Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Det er mye gjenstående arbeid.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert noen skjevheter. Det er flere rom som er nivilert, ikke alle rom med avvik blir nevnt Ved enkel nivellering av : Stue er det registreres et høydeavvik på ca. 3,5 cm igjennom rommet Kjøkken er det registreres et høydeavvik på ca. 1,4cm. Målinger er utført på tilfeldige steder. Større skjevheter kan ikke utelukkes. Med bakgrunn i at bygningen har "satt" seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes.
- Pipe og ildsted: Pipevanger er ikke synlige.

Tekniske installasjoner
- Branntekniske forhold: Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år? Ja

Tomteforhold
- Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Det er registrert fukt i gulv/ vegger og saltutslag. Kjeller av denne årgang vil normalt være belastet med kapillært oppsug fra grunnen. Det gjøres oppmerksom på at etablering av ny drenering ikke automatisk vil gjøre at eventuell fukt forsvinner. Det ble foretatt enkle målinger med Protimeter MMS-2. Fuktsøkeren søker ca. 2-3 cm ned i underlaget. Et utslag på en fuktsøker er derfor bare veiledende, og det anbefales alltid å måle RF.

Våtrom - Kjeller Vaskerom
- Rommet har ingen ventilasjon

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen og undertak.
- Nedløp og beslag: Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Det er observert malingsavflassing på enkelte beslag.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
- Vinduer: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått.
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke og utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.

Innvendig
- Overflater: Flere eldre overflater som er moden for oppgradering.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige trapper: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper og det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Åpning i rekkverk er målt 15cm.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Baderomsdør med malingsavflassing.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Vurdering er basert på alder.
- Avløpsrør: Vurdering er basert på alder.
- Varmesentral: Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Værslitt grunnmur.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og utvendige vannledninger.

Kjøkken - 1. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Kjøkken fremstår med noe slitasje, men vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand. Ingen unormale fuktverdier ble påvist i utsatte soner.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er observerte aldersrelaterte forhold i fuger. Det er registrert hull i flis i dusjsonen etter tidligere festeanordning. Mulig punktert membran som er er fuktsikret med silikon.
- Overflater Gulv: Det er observerte aldersrelaterte forhold i fuger som kan indikere oppgraderingsbehov.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det er ikke fremvist dokumentasjon på oppbygging av badet og tetsjiktet.
- Ventilasjon: Det er målt 0,5mm åpning mellom dør og terskel

Våtrom - Kjeller Vaskerom
- Overflater vegger og himling: Ufagmessig utført av avslutninger.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. Det finnes ingen dokumentasjon for utførelse av hvordan membran er lagt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Kjeller Vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at det ble registrert vanninntrengning i kjelleren under flommen «Hans» i 2023, og at det oppstod sopp som senere ble sanert og tørket. Kjelleren står derfor uferdig.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Montert nytt rekkverk foran boligen
- Lagt belegningsstein foran boligen
- Ny varmtvannstank på 190 liter installert

2023:
- Sopp i kjelleren ble sanert og tørket

2022:
- Elektrisk anlegg: Lukking av avvik og legging av nye kabler, utført av Elinsta. Samsvarserklæring foreligger.

2018:
- Innvendig malt

2017:
- Utvendig malt

2015:
- Bad pusset opp
- Nytt fordelerskap for rør-i-rør system montert i kjelleren

2010:
- Vaskerom bygget/oppusset

Entré
Det overbygde inngangspartiet gir et lunt førsteinntrykk og god plass til dekor og sesongblomster. Innenfor møtes du av en lys gang med praktisk plass til oppbevaring, flislagt gulv med varmekabel.

Kjøkken og spisestue
Kjøkkenet er lyst og innbydende, med god benkeplass og rikelig skapoppbevaring, inkludert praktisk høyskap. Laminert benkeplate med nedfelt enkel oppvaskkum i rustfritt stål gir en funksjonell arbeidsflate, mens veggen mellom over og underskap er flislagt for et rent og lettstelt uttrykk. Ventilator med avtrekk er plassert over platetoppen, og hvitevarene er integrert for en helhetlig utførelse med unntak av kjøleskapet som er frittstående. Rommet har store vindusflater som gir godt lysinnslipp, og en naturlig plassering for spisebord gjør det enkelt å samle familie og venner til måltider.

Stue
Stuen er et lyst og trivelig oppholdsrom med store vindusflater som gir rikelig naturlig lys. Rommet er åpent mot spisestuen, noe som skaper en god romfølelse og naturlig flyt mellom oppholdsarealene. Her er det god plass til både sofagruppe og andre møbleringsløsninger, og en peisovn gir både varme og stemning på kjølige dager. Fra stuen er det direkte utgang til en skjermet vestvendt terrasse på ca. 16 m², som forlenger oppholdsarealet i sommerhalvåret.

Bad
Badet ble oppgradert i 2010 og er helfliset med lyse veggflater og mørkere gulvfliser med varmekabler. Rommet er innredet med servant med underskap, speilskap, toalett og dusjhjørne med glassdører.

Soverom
I 2. etasje finner du tre gode soverom, alle med plass til seng, garderobe og ønsket møblering.

Kjeller
Kjelleren er en råkjeller hvor det er påbegynt oppgradering med etablering av vaskerom og bad. Vaskerommet har flislagt gulv og utslagsvask. I tillegg finnes flere disponible rom som gir gode muligheter for lagring eller hobbybruk. Adkomst via innvendig trapp.

Uteområde
Pent opparbeidet hage med gressplen, prydbusker og terrasse. Eiendommen ligger i Haakons gate, et rolig og etablert boligområde med kort vei til Lillestrøm sentrum, togstasjon, skoler og flotte turområder.

Det gjøres oppmerksom på at kjøper må forvente normal slitasje på hvitevarene ut fra alder og bruk.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
Frittstående side by side kjøleskap/fryser.

Det ble gjennomført tilsyn med fyringsanlegget 13.11.2024. Følgende avvik ble registrert:

Trinn mangler på taket, noe som gir manglende sikker adkomst til skorsteinen.
Røykrør er skjøtet på en måte som ikke er i samsvar med forskriftene.
Peisovn er ikke montert forskriftsmessig og tilfredsstiller ikke krav til sikker avstand til brennbart materiale.
Sotluke i kjeller er plassert for lavt og mangler tilstrekkelig avstand til gulv.
Kjøper oppfordres til å sette seg inn i hele tilsynsrapporten fra Nedre Romerike brann og redningsvesen for ytterligere detaljer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner på enkelte rom, samt varmekabler på badet og i entré. Boligen har også varmepumpe og ildsted for vedfyring i stuen.

Det er avvik knyttet til atkomst til fyringsanlegget, da takstigen mangler trinn øverst mot skorsteinen og nederst mot takrennen.

Avstanden fra sotluke til brennbart materiale er for liten (minimum 300 mm kreves).

Teglskorsteinens fuger er i dårlig forfatning, og det anbefales rehabilitering av skorsteinen på grunn av fare for ujevn trekk, nedfall av deler, høy overflatetemperatur ved sotbrann, fuktskader og røykgasslekkasje.

Det er oppdaget flere dårlig gjenmurte hull/krater i skorsteinen etter tidligere ildsted som ikke er forskriftsmessig tettet.

Teglskorsteinen er innkledd på 2 sider i 1. etasje, og alle fire sidene må være tilgjengelige for inspeksjon. Kledninger, belegg eller tapet som skjuler tegloverflaten for inspeksjon er ikke tillatt.

Avstanden fra teglskorsteinen til brennbart materiale er for liten (100 mm avstand kreves).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1912.

Det foreligger godkjente bygningstegninger fra 1962, 1964 og senest 1986 som omfatter noen endringer på plantegningene og fasade. I matrikkelrapporten for eiendommen står at eiendommen er tatt i bruk 22-08-1986 da etter de foregående godkjente tegninger.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår ved overtakelse.

Lillestrøm kommune opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3205/81/544/1:
02.11.2009 - Dokumentnr: 827272 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:81 Bnr:544 Snr:2

18.11.2008 - Dokumentnr: 936626 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 1/2

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåe

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen ligger sentralt på Vigernes, et etablert og rolig boligområde i Lillestrøm som er skjermet for gjennomgangstrafikk. Herfra er hverdagen enkel, med gangavstand til Vigernes skole og flere barnehager, inkludert Lillestrøm barnehage bare noen minutter unna. Den daglige handelen kan gjøres ved lokale matbutikker, mens Lillestrøm sentrum er en kort spasertur unna.

Med busstoppet Leiv Eirikssons gate rett ved eiendommen, og Lillestrøm stasjon innen rekkevidde, er pendlerhverdagen effektiv. Toget tar deg raskt til Oslo S og Gardermoen. For et større utvalg av butikker og servicetilbud ligger Lillestrøm Torv og Strømmen Storsenter en kort kjøretur unna. Byen byr også på et rikt kulturliv med Lillestrøm Kultursenter og NOVA Spektrum.

Fritiden kan nytes med et bredt spekter av aktiviteter. I nærområdet finnes fotballbaner, lekeplasser og treningssentre. Sommerstid er Nebbursvollen Friluftsbad et populært samlingspunkt med basseng og store grøntområder. For den turglade er det fine tur- og rekreasjonsmuligheter langs Nitelva og ved Øyeren, perfekt for gåturer og sykkelturer med familien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage
- Lillestrøm barnehage (1-5 år) ca. 3 min gange
- Sølepytten barnehage (1-5 år) ca. 15 min gange
- Lillehagen Fus barnehage (1-5 år) ca. 16 min gange

Skoler
- Vigernes skole (1-7 kl.) ca. 8 min gange
- Volla skole (1-7 kl.) ca. 6 min med bil
- Kjeller skole (1-10 kl.) ca. 6 min med bil
- Sophie Radich skole (8-10 kl.) ca. 7 min med bil
- Stav skole (8-10 kl.) ca. 10 min med bil
- Lillestrøm videregående skole ca. 19 min gange
- Skedsmo videregående skole ca. 7 min md bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Seksjonert eiertomt på 309,3. I tillegg er 52,7kvm fellesareal som deles med naboeiendom.

Eiendommen har en garasje på 13 m² med garasjeport, lys og strøm. I tillegg er det parkering på egen gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 14.06.2023 avsatt til boligbebyggelse.

Det er per. 04.08.2025 ingen reguleringssaker under behandling som berører eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter for eiendommen var i 2024 på totalt kr 11 198,73.
Dette inkluderte:
Avløp: kr 3 408,86
Feiing: kr 559,20
Renovasjon: kr 4 776,00
Vann: kr 2 454,67

For inneværende år er prognosen på kommunale avgifter kr 15 395,78.
Dette inkluderer:
Mat-/restavfall 140 liter: kr 4 920,00
Feie- og tilsynsgebyr: kr 556,00
Fast gebyr vann bolig: kr 1 178,52
Fast gebyr avløp bolig: kr 1 447,16
A-konto vanngebyr: kr 2 986,48
A-konto avløpsgebyr: kr 4 307,62

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett i Lillestrøm kommune. Ifølge informasjon fra kommunen er alle eiendommer med slik tilknytning pålagt å ha vannmåler.

Nåværende eier kjenner ikke til årlig strømforbruk eller kostnad.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 8 500,- (Storebrand).

Boligen er tilknyttet Telia (500 Mbps / 20 Mbps) med en kostnad på kr 1 039,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 729 058,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 916 341,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 2377,- pr år. ihht. opplysninger mottatt fra kommunen.

7 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

187 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 678 340,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Valgfri boligkjøperforsikring kan tilbyes for kr 19.900

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Idris Abdo Yosef og Soad Ali Salim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 40 000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kr 6 297,-
Boligens visittkort kr 600,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 19 700,-

Oppdragsnummer 60-0261/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25261

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 11:57