Bekkevollveien 18E

Bekkevollveien 18E, 1087 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 1122

Totalt bruksareal BRA: 121 kvm

BRA-i:
1. etasje 95 kvm: Entre, garderobe/bod, bad, stue/spisestue/kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
1. etasje 26 kvm: Garasje.

Boligen har et loft med delvis gangbart gulv på ca 8m², ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde. Boligen har en krypkjeller under hele boligen, ikke måleverdig areal grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.03.2025 utført av Anticimex v/ Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er bygget på en liten del ved entré samt at terrassene er utvidet. Det er også satt inn to vinduer i garasjen. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Boligen har grunnmur av betong. Skillende dekke av trekonstruksjon. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående trekledning. Saltak av trekonstruksjon utvendig tekket med takstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3
- Byggverk (garasje): Observert lekkasje med synlige fuktmerker på innertaket. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.

Tilstandsgrad 2
- Bad: Moderate tegn til bomlyd under gulvflis ved badekar. Utilfredsstillende tilkomst til sluk for rengjøring. Foretatt hulltaking og fuktmåling. Ikke registrert forhøyede verdier av fukt.
- Kjøkken: Ved vinterstid kan det forekomme drypping fra ventilator. Vannrør ikke plugget mot varerør - eventuelt lekkasjevann kan forårsake følgeskader. Ikke montert lekkasjestopper.
- Krypekjeller: Ikke tilstrekkelig ventilering. Symptomer på forhøyet fuktighet. Registrert forhøyede fuktverdier ved fuktmåling.
- Loft: Fuktsjolder observert i/under tak. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier.
- Utvendige forhold: Råte på trekledning. Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.
- Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Garasje: Etterslep av vedlikehold med behov for overflatebehandling samt mindre reparasjoner av påbegynte råteskader. Mangler noe vinduskitt. Selger informerer om at råten er utbedret.
- Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Utvidet undersøkelse av fagperson anbefales.
- Det er gitt TG2 grunnet alder/ og eller generell slitasje på tettesjikt, overflater, vannrør, stoppekran, trekledning på fasade, vinduer, balkongdør, taktekking og -renner, platting, drenering, vann - og avløpsledninger.

Tilstandsgrad Ikke Undersøkt
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Det er lagret gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, som begrenser inspeksjonsmuligheten. Det er risiko for skjulte skader.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Opparbeidet terrasser, hageområde og boblebad 2016-2024
- Oppgradert kjøkken 2022-2024

Flott og innholdsrik enebolig. Boligens planløsning er arealeffektiv, med god størrelse på alle rom. Boligen kan by på en romslig, åpen stue/kjøkkenløsning, to soverom og bad. Det er også mulighet for å etablere et ekstra soverom i dagens stue mot soverom 1. I tillegg til dette byr boligen på solrike uteområder med en romslig terrasse og usjenert hage i hjørnetomt.

Nærmere innhold:

ENTRÉ
Velkommen inn! Boligens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Det er varme i gulvet i entréen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøyet og sette fra seg sko. Entréen knytter boligens rom fint sammen.

STUE
Stuen er lys og moderne med god plass til sofagruppe med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Peisovnen er fint plassert i stuen - perfekt for kalde vinterkvelder. I fin overgang mellom stue og kjøkken er det god plass til en romslig spisestue med gode muligheter til å invitere familie og venner på middag. Store vindusflater fra flere retninger sørger for rikelig med lysinnslipp, og skaper en lys og luftig atmosfære.

KJØKKEN
Moderne og funksjonelt kjøkken fra KVIK. Kjøkkenet ble oppgradert i 2022-2024. Kjøkkenet er for mange det viktigste rommet i hjemmet. Her er kjøkkenet holdt i en sosial åpen løsning mot stuen, som gir deg god kommunikasjon med gjestene mens maten lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør matlagingen enkel. Kjøkkeninnredningen er av glatte fronter og benkeplate i kompositt med oppvaskkum av rustfritt stål. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av kjøleskap med fryser, komfyr, platetopp, vinskap, kaffemaskin og oppvaskmaskin.

TERRASSER
Fra stuen kommer du ut til boligens herlige terrasse. Terrassen vender mot sydvest og er på hele 93 kvm. Selger informerer om gode solforhold med nydelig kveldssol helt til den går ned på sommerstid. Terrassen er svært romslig og kan enkelt innredes med flere soner. Her har du det perfekte stedet for å flytte middagsselskapet ut på sommerstid. I tillegg til dette kan terrassen også by på en flott Jacuzzi - Her kan du med andre ord nyte terrassen både sommer og vinter!

Boligens andre terrasse har adkomst fra entréen og vender mot nordvest.

Videre fra terrassene kommer du til boligens store, solrike hage. Her er det flotte grøntområder og diverse fin beplantning. Hagen er det perfekte sted for de minste og firbente å boltre seg, sommer som vinter. Boligen ligger på en hjørnetomt og har således en skjermet og privat hage.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i et romslig garderobeskap. Rommet er holdt i lune og behagelige nyanser - perfekte for soverommet.

SOVEROM II
Boligens andre soverom er også romslig og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

BAD
Badet er pent flislagt på gulv og vegger. Varme i gulvet sørger for en behagelig start på dagen. Baderomsinnredningen består av vegghengt servantskap med servant. Over servanten er det et fint vegghengt speil. Videre har badet dusjhjørne med glassfelt og badekar. Toalettet er vegghengt med innebygget sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin.

BOD
Boligen har en romslig innvendig bod som eier i dag benytter som walk-in closet. Her er det god plass til oppbevaring etter behov.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Løse lamper på badet medfølger ikke.
- Alle integrerte hvitevarer samt fryseboks i garasje medfølger.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med peisovn i stue. Det er varmekabler i gulv på bad og entré.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.12.1988.

Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Forskriftsmessig husnummerskilt må oppsettes.
- Forskriftsmessig røykvarsler v/soverom må oppsettes.
- Dør til stue må holdes forsvarlig låst, til forskriftsmessig terrasse er oppsatt som byggemeldt.
- Utvendig terrengarbeid må planeres ferdig.
- Feieluke må ikke komme nærmere brennbart matr. enn 0,3m.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er bygget på en liten del ved entré samt at terrassene er utvidet. Det er også satt inn to vinduer i garasjen. Tiltakene er ikke omsøkt og godkjent av kommunen. Konsekvens ved ikke godkjent søknad er at tiltakene må tilbakestilles. Kjøper overtar risiko for dette.

Garderoben er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen. Dagboknr 33061, tinglyst 05.06.1997, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
•    Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
•    Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
•    BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•    Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
•    I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
•    Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.
 

Boligen har en flott og barnevennlig beliggenhet på Høybråten. Her bor du i nærheten til en rekke barnehage- og skoletilbud i tillegg til butikker, servicetilbud og fasiliteter som kan by på det aller meste av det du skulle ha behov for i hverdagen. Området beskrives som stille og rolig med hyggelige naboer og lite trafikk.

Bare noen minutter fra boligen ligger Høybråten kirke busstopp der linje 64 Furuset T - Stovner T via Høybråten går. Fra boligen er det kun ca. 19 minutters gange til Furuset T-banestasjon der linje 2 tar deg raskt og enkelt inn til Oslo. Det er heller ikke lange gåturen til Høybråten stasjon der linje L1 tar deg dit du skulle trenge, kjapt og enkelt.

Det finnes en rekke barnehager og idrettsplasser i området med blant annet Høybråten- og Haugen skole. Høybråten kunstgressbane og Stigenga balløkke er populært for barna. For de som skulle ønske treningssenter er det et stort utvalg både på Furuset, Lørenskog og i Oslo sentrum. Her finnes det også flere store kjøpesenter, med butikker, spisesteder og servicetilbud. Det er bare en kort gåtur til Joker på Høybråten som for øvrig også er søndagsåpen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til populære Høybråten skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 890 kvm. Det gjøres oppmerksom på at deler av eiendommen strekker seg over deler av Bekkevollveien. Veien er regulert til offentlig kjørebane. Garasje er også bygget delvis utenfor eiendomsgrensen.

Romslig garasje med god lagringsplass. Det er god parkeringsplass på tomten med plass til 4 biler.

Utover dette gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Deler av eiendommen er også regulert til offentlig kjørebane i henhold til reguleringsplan S-2867 og 29132.

Eiendommen er omfattet av Småhusplanen og er herunder også ilagt midlertidig forbud mot tiltak.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

I Høybråtenveien 44 foreligger det to byggesaker vedrørende oppføring av to eneboliger (bygg A og bygg B). Det ble gitt rammetillatelse 21.05.2024. Se saksnummer 202305535 og 202309286 for nærmere informasjon.

Saksnummer 201806999 - Byggesak. Fredheimveien - Opparbeidelse av vei og hovedledningsanlegg for vann - Delstrekk I. Det har vært behandlet klager hos statsforvalter. Pr. 05.08.2025 venter saken på tilleggsinformasjon.

Saksnummer 202454159 - Byggesak. Fredheimveien 33 B - Bruksendring av kjeller til bolig, fasadeendringer, riving av garasje og oppføring av garasje. Det ble gitt tillatelse til tiltak 02.08.2024.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 510,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år. / 20 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5 665,-.
Boligen er tilknyttet Telenor (Fibernett). Megler har ikke fått informasjon om selgers kostnad vedr. dette. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 390 299,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 561 195,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

218 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
239 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 989 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristine Kaland Berntsen og Bjørn Berntsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg i forbindelse med foto, takst og innhenting av info mv.

Oppdragsnummer 37-0093/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2593

Sist oppdatert: 08. september 2025 kl. 15:24