Nordre Røråsen 5B - snr. 2

Nordre Røråsen 5B - snr. 2, 3720 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 283, bruksnummer 945, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 90 kvm

BRA-i:
1. etasje 87 kvm: Entré, to soverom, to stuer, kjøkken, gang og bad.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Utvendig bod

Åpent areal:
1. etasje 6 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en ekstern bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Anticimex v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at det er registrert avvik mellom byggemeldte tegninger og dagens bruk av arealene. En bod som fremgår av tidligere byggetegninger er i dag innlemmet i kjøkkenarealet. Det er ikke avklart om det er søkt om og gitt godkjenning til bruksendring av dette arealet. Nærmere undersøkelser anbefales. Se punktet om ferdigattest for utfyllende informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygget ble oppført rundt 1880 og vesentlig oppgradert i tidsrommet 2005 til 2008. Bygningen er i henhold til tilstandsrapporten oppført med grunnmur av naturstein, betong og teglstein. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjon. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Saltak er også i trekonstruksjoner. Vinduer i 2- lags glass fra 2005 med karmer av tre. Balkongdør fra omkring 2005 med glassfelter og karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Boligen har entrédør med glassfelter.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkning med TG3 i rapporten. (Straks tiltak) Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

TG3:
Våtrom - bad
Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Det vurderes at vanntett sjikt ikke er benyttet på våtrommets vegg flater. Mulig membranoppkant bak fotlist, men kan ikke bekreftes. Manglende fullverdig tettesjikt gir høy risiko for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er å gjennomføre ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang og eventuelle følgeskader for å vite hvilke tiltak som bør foretas. Dusjkabinett blir benyttet på badet.

Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.

Ildsteder: Avstanden fra ildsted til brennbart materiale er mindre enn 30 cm, som er i strid med gjeldende forskriftskrav. Risikoen dette medfører er at glør eller gnister kan treffe brennbart materiale eller at strålevarme fører til skader eller brannfare. Det bør straks gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang og hvilke tiltak som bør foretas. Sjablongmessig prisanslag gjelder for lokale utbedringer.

Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.). Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

TG2
Våtrom - bad
Overflater gulv: Stedvis tegn til riss/sprekker i enkelte gulvfliser hvorav den eksakte årsaken er ukjent. Anbefales videre overvåkning, slik at tiltak kan foretas dersom forholdet utvikler seg.

Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn det som anbefales. Så lenge det blir benyttet dusjkabinett med dusjvegger vurderes imidlertid forholdet ikke å utgjøre et vesentlig avvik.

Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Dette medfører risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende konstruksjoner og bør utbedres.

Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinettet er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Forholdet kan medføre at ytterligere tiltak må gjennomføres når sluket skal renses.

Ventilasjon: Avtrekksvifte vurderes defekt, og bør byttes da dette kan medføre økt fukt og redusert luftkvalitet.

Sanitærutstyr og innredning: Registrert stedvis riss i porselenet til servanten. Dette skyldes som regel aldersrelatert slitasje, men eksakt årsak kan ikke fastslås ved befaring. Denne bør holdes under oppsyn og evt. utbedres ved behov. Vannkran er koblet fra, det ligger deler i innredning.

Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, samtidig er den skjult så faktisk tilstand og dagens tettefunksjon er ukjent. Risikoen for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer er betydelig. Forholdene bør holdes under overvåkning slik at komplett utskiftning kan utføres når nødvendig.

Kjøkken
Overflate gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved befaring. Konsekvens kan være skjulte skader.

Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Det anbefales å etablere en slik lekkasjestopper, da konsekvensen kan være risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Innredning: Stedvis bruksmerker, mindre tegn til slitasje og enkelte skjevheter. Dette fremstår rent estetisk og påvirker ikke funksjon.
Det er stekk/skade i platetopp. Usikkert om dette har konsekvens for bruk. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskiftning etter behov.

Tekniske anlegg
Fordelerskap og fordelerstammer: Ved befaring kunne det ikke fastlås hvor drensrør fra fordelerskap ender. Konsekvensen er usynlige fuktskader som kan spre seg til tilliggende bygningsdeler. Foreslått tiltak er lokal utbedring/nærmere undersøkelser.

Innvendig stoppekran: Ikke påvist/tilgjengelig ved befaring. Kun stengeventil hvor man må bruke verktøy. Konsekvens kan være begrenset mulighet for vannstenging. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å avklare om stoppekran trenger å monteres.

Innvendig stakeluke: Ikke påvist og derfor ukjent om det er etablert. Konsekvens er at det kan påvirke nødvendig vedlikehold eller rensing negativt. Stakeluke er generelt sett et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad belager seg på NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.

Varmtvannsbereder: Står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalen er at lekkasjevann skal ledes mot sluk eller en annen løsning som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvenser ved lekkasje er skader i rommet. Lokal utbedring anbefales.

Andre rom
Overflate gulv: Tegn til slitasje (enkelte riper og hakk) i synlige deler av gulvet. Vurderes å være av estetisk betydning, men man bør ta i betraktning at riper av en viss dybde kan lede til misfarging eller lignende konsekvenser ved rengjøring. Tiltak som fornying, utbedring eller utskiftning kan iverksettes ved behov.
Det er knirk i enkelte deler av gulvet. Årsak kan ikke fastslås på befaring. Videre overvåkning og evt. utbedringer anbefales ved behov.

Innerdører: På enkelte innerdører kommer dørbladet i kontakt med karm slik at døren ikke kan åpnes/lukkes som normalt og bør justeres.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
Skorsteiner inne i boligen: Vurdering begrenset til visuell kontroll av synlige flater. Det observeres tegn til riss i overflatene på piper innvendig. Innvendig fornying av pipeløp kan derfor ikke utelukkes over tid. Nærmere undersøkelser må påregnes.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
1. etasje: Foretatt stikkprøver i stuer og soverom hvor det ble avdekket målbare skjevheter med høydeforskjeller opptil 10-16 mm. Årsak ikke fastslått. Lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader. Konsekvens er knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet. Ved legging av nytt gulv bør avretting og andre tiltak påregnes.

Andre forhold
Overflater: Felles gang har tegn til slitasje på overflater. Tiltak påregnes ved behov eller evt. forverring av tilstand.

Yttervegger inkl. fasader: Yttervegger, fasader (og tilhørende bygningsdeler) blir vurdert samlet.
Stedvis slitasje og svertesopp observert på kledning.
Kledning viser også tegn til tidlig stadiet nedbrytning. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene og tiltak for å hindre videre nedbrytning bør påregnes.
Begrenset lufting/drenering bak trekledningen. Ikke uvanlig for bygninger oppført i denne perioden. Konsekvens er redusert evne til å ventilere ut fukt. Økt risiko for skjulte skader.
På befaringstidspunkt var det ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Kan derfor ikke bekreftes om gnagersikring er utført på korrekt måte.
Basert på hovedmomentene nevnt så bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer ved behov. Bør tas i betraktning at slike arbeider kan utløse ytterligere tiltak.

Vinduer og ytterdører
Vinduer og omramming: Ikke synlige skader av vesentlig betydning, men enkelte vinduer viser tegn til overflateslitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialer og det bør påregnes forebyggende vedlikehold.

Yttertak: Inspisert fra bakkeplan. Viktig å ta i betraktning at taket kan være utsatt for skader og lignende som ikke lar seg undersøke. Taktekkingen viser tegn til slitasje og alder. Ikke synlige skader av vesentlig betydning. Gitt taktekkingens alder vurderes fremtidig funksjon som usikker.
Undertaket har oppnådd en alder hvor fremtidig funksjon er usikker, noe som kan medføre risiko for funksjonssvikt eller andre problemer. Bygningsdelen er skjult, så faktisk tilstand er ukjent.
Basert på hovedmomentene nevnt så bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer ved behov. Bør tas i betraktning at slike arbeider kan utløse ytterligere tiltak.

Balkonger
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Tegn til slitasje på balkongens overflater. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialer som kan gi forkortet levetid og økt risiko for fukt på sikt. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold.

Konstruksjon og fundamenter: Limtredrager på balkongen viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialer som kan gi forkortet levetid og økt risiko for fukt på sikt. Foreslått tiltak er forebyggende vedlikehold/utskiftning på sikt.

Grunnmur og fundament: Avskalling i overflater på grunnmur under balkongen (med eksponert armering). Dette kan med tid redusere murens bæreevne og stabilitet. Foreslått tiltak er å kartlegge nåværende tilstand og vurdere hvorvidt det er behov for større inngrep eller lokal utbedring.

Drenering: Drenering har oppnådd en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Konstruksjoner uten dette vil ha økt risiko for fuktskader.
Gjøres oppmerksom på at forhold som påvirker funksjonen er skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved befaring. Foreslått tiltak er videre overvåking og evt. forebyggende vedlikehold eller utbedring.

Forstøtningsmur: Begynnende tegn til skjevhet observeres på forstøtningsmur. Skyldes bakenforliggende forhold uobserverbare ved befaring. Kan ikke utelukkes at forholdet fortsatt er under utvikling. Forslått tiltak er overvåking og eventuell utbedring. Rekkverk viser også tegn til slitasje.

Stikkledninger og tanker
Utvendige stikkledninger og utvendige avløpsledninger:: Ukjent alder og usikker fremtidig funksjon. Bygningsdel er skjult, tilstand kan derfor ikke fastslås ved befaring. Anbefales ytterligere undersøkelser for kartlegging og evt. tiltaksplan.

Det gjøres også oppmerksom på følgende anmerkninger markert med TG IU (avvik eller skader som ikke er avdekket).
Følgende bygningsdel har fått TG IU i tilstandsrapporten:

TG IU:
Våtrom - bad
Kontroll i tilliggende konstruksjoner ikke utført: På grunn av veggkonstruksjoner, er hulltaking og fuktmåling i et område som et høyutsatt for bruksvann ugjennomførbart. Det ble derimot gjennomført overflatesøk med fuktindikator. Ikke påvist fuktskader.

HMS:
- Manglende tilsynsrapport på ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Rekkverk på balkonger har horisontale åpninger større enn 5 cm. I henhold til gjeldende byggtekniske forskrift oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Utover dette fremgår det av takstrapporten følgende forhold:

Elektrisk anlegg: Det er fremlagt én samsvarserklæring fra 2007 for diverse arbeider, sikringsskap og monterte brytere. Det er ved befaring registrert enkelte mindre avvik, herunder kabler bak kjøkkeninnredning som ikke er tilstrekkelig festet. Bygningssakkyndig anbefaler utvidet kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person.

Branntekniske forhold: Boligen mangler ifølge rapporten godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Rømningsveier er ikke tilstrekkelig vurdert. Det er opplyst at bygget har sprinkleranlegg. Bygningssakkyndig anbefaler nærmere kartlegging av byggets branntekniske forhold av fagperson med brannfaglig kompetanse.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er tegnet boligforsikring på eiendommen.
Det vil av denne grunn ikke være anledning til å tre inn i boligforsikringen ved evt. skade mellom budaksept og overtakelse.

Boligen er modernisert og påkostet i perioden mellom 2005-2008 med følgende arbeider:

- Yttertak tekket med takstein omkring 2005.
- Vinduer skiftet til 2-lags glass omkring 2005.
- Balkongdør med glassfelt fra omkring 2005.
- Kjøkken etablert/oppgradert omkring 2005–2008.
- Bad etablert/oppgradert omkring 2005–2008.
- Vannrør, herunder rør-i-rør-system og kobberrør
- Avløpsrør i plast fra omkring 2005–2008.
- Elektriske arbeider, herunder arbeider på sikringsskap og brytere, utført i 2007.
- Kompakt varmtvannsbereder fra 2018, montert i kjøkkenbenk.

Påkostet leilighet med gjennomgående klassiske detaljer og et særpreget uttrykk. Leiligheten har parkett og fliser på gulvene, vegger med klassisk mønstret tapet og brystningspanel i enkelte rom, profilerte lister og dører samt himlinger med slette, malte overflater. God takhøyde på rundt 3 meter i flere av rommene, kombinert med takrosetter og andre dekorative detaljer, bidrar til boligens karakter. I stuen er det blant annet en dekorativ vedovn med utsmykninger.

Leiligheten ligger i 1. etasje og består av to soverom, to stuer, kjøkken, bad, gang og entré. Det ene soverommet har utgang til overbygget balkong med utsyn mot omkringliggende grøntområder og bebyggelse.

Kjøkkenet har flislagt gulv med gulvvarme, klassisk mønstret tapet og himling med slette, malte flater. Kjøkkeninnredningen er utført i treverk med rik utsmykning og et klassisk uttrykk. Det er nedfelt platetopp, integrert stekeovn og ventilator i overskap. På kjøkkenet er det plass til spisebord. Kun de hvitevarene som er særskilt opplyst følger med, herunder integrert platetopp og stekeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er av eldre dato, og kjøper må påregne slitasje som følge av alder og normal bruk. Det er registrert sprekk/skade i platetoppen, og det er ukjent i hvilken grad dette påvirker funksjonen.

Badet er fra omkring 2005–2008 og har flislagt gulv med gulvvarme, vegger med trepanel/brystningspanel og tapet samt malt himling med takrosett. Badet har en dekorativ, gulvstående servantinnredning i treverk med benkeplate og innfelt servant, to-greps blandebatteri, dusjkabinett og WC med vegghengt sisterne. Det er opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av elektrisk oppvarming, vedfyring med ildsteder plassert i stuer. Samt varmekabler i enkelte rom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 03.06.2008 for bruksendring og innredning av leiligheter i Nordre Røråsen 5B. Brukstillatelsen gjelder leilighetene i 5B, og frist for utførelse av gjenstående arbeider ble satt til 01.07.2008. Det fremgår av den midlertidige brukstillatelsen at gjenstående arbeider blant annet omfattet lydisolering, brannsikringstiltak og boligsprinkling. Megler har ikke mottatt ferdigattest som dokumenterer avslutning av denne byggesaken, og det er derfor ikke avklart om samtlige gjenstående arbeider er ferdigstilt og byggesaken formelt avsluttet. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger videre ferdigattest datert 16.11.2020 for innkorting av terrasser på eiendommen.

Det er samtidig registrert mindre avvik mellom byggemeldte tegninger og dagens bruk. En tidligere bod er innlemmet i kjøkkenarealet. Deler av kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som bod, jf. byggetegninger datert 01.09.2005. Det er ukjent om innredning/omgjøring av boden til bruk for varig opphold er bruksendret/omsøkt og godkjent for denne bruk av kommunen. Dersom dagens bruk er søknadspliktig og ikke blir godkjent, kan kommunen kreve tilbakeføring til bod.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser utover andel fellesgjeld.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/283/945/2:
12.05.2004 - Dokumentnr: 7245 - Bestemmelse iflg. skjøte
Diverse rettigheter vedr. videreutvikling av Røråsen. Selgeren har rett til å videreutvikle Røråsen i henhold til skisse til reguleringsplan datert 30.04.01.
Rettighetshaver: Skotfoss Bruk DA
Overført fra: Knr:4003 Gnr:283 Bnr:945
Gjelder denne registerenheten med flere

07.07.2008 - Dokumentnr: 554866 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 2
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 96/737

Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet på Nordre Røråsen på Skotfoss, i et rolig og familievennlig boligområde uten gjennomgangstrafikk. Her bor du i fredelige omgivelser med flotte rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren.
Leiligheten ligger idyllisk til ved Skiensvassdraget og Norsjø, som danner en naturskjønn ramme rundt området på Union-øya. I nærområdet finner du de historiske slusene ved Skotfoss og Løveid, populære turområder, leke- og aktivitetsområder samt fotballbane. For barnefamilier er beliggenheten spesielt praktisk. Espira Kulturstien barnehage ligger like ved, mens Skotfoss barnehage, Skotfoss oppvekstsenter med SFO og dagligvarebutikk er innen komfortabel gangavstand. Skien sentrum er kun en kort kjøretur unna og byr på et bredt utvalg av butikker, serveringssteder, servicetilbud og øvrige fasiliteter.

Veibeskrivelse Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Skotfoss oppvekstsenter (1-7 kl.)
- 119 elever, 7 klasser 1.3 km
Oasen skole Grenland (1-10 kl.)
- 96 elever, 8 klasser 5.4 km
Gulset ungdomsskole (8-10 kl.)
- 318 elever, 23 klasser 6.8 km
Gimsøy skole (8-10 kl.)
- 367 elever, 19 klasser 7.7 km
Toppidrettsgymnaset i Telemark
- 230 elever 7.2 km
Hjalmar Johansen vgs.
- 75 elever 7.3 km

Barnehager:
Espira kulturstien (1-5 år)
- 67 barn 0.5 km
Skotfoss oppvekstsenter (1-5 år)
- 22 barn 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er et fellesareal. Den består av et innegjerdet hageareal med gressplen på begge sider av bygningen. Utover dette er det en gruslagt parkeringsplass på tomten. Bruk av fellesarealene, inkludert parkeringsplassen, disponeres av sameiets styre i sameiets nærmere bestemmelser.

Biloppstillingsplass på sameiets tomt. Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.
Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med felles adkomst for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er i henhold til Reguleringsplan for del av Røråsen (plan-id 807) datert 12.11.2002 regulert til frittliggende småhusbebyggelse, kjørevei, bevaringsområde, friluftsområde og blokkbebyggelse og i inngår i Kommuneplanens arealdel (plan-id 2021007) datert 14.11.2024 er regulert til nåværende boligbebyggelse og nåværende LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Vi gjør spesielt oppmerksom på at Gamle Union Brug (Skotfoss Bruk), et nærliggende område til eiendommen, har planer om å videreutvikles til blant annet næringsarealer, boliger, atelier og gallerier. I tillegg er det noen "mindre" godkjente byggetiltak på et par eiendommer i nærområdet, men som ikke har direkte innvirkning på eiendommen. I henhold til informasjon fra Skien Kommune er disse planene satt på vent på ubestemt tid. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på bygningen er registret som et B-objekt i kommunedelplan for kulturminnevern. Alle endringer må tilpasses bygningens opprinnelige stiluttrykk. Eiendommen er for øvrig SEFRAK-registrert. SEFRAK-registeret er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner i Norge. Bygget kan ha vernestatus, men i mange tilfeller er de kun ført i registeret på grunn av alder. Kommunen har ikke opplyst om at bygget har noen vernestatus, men det kan likevel foreligge spesielle restriksjoner i forhold til om-/ påbygging og generell utnyttelse av eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 500,- pr. mnd. og inkluderer:
Felles bygningsforsikring og andre driftsutgifter. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kommunale avgifter er kr. 10 072,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp og renovasjon.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, og megler har derfor ikke kjennskap til hvor store kostnader dagens eier har til strømforbruk, forsikring, tv, internett m.v.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 709 313,- for 2026 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 479,- pr år.

Andel formue er kr. 57 718,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr. 60 346,- pr. 31.08.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr. 482 772,- pr. 31.08.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 1516.01.47463, DNB BANK ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år
Gjeldende rente pr 31.08.2026 : 7.10% pa.
Registret utløpsdato: 30.05.2045
Saldo per 31.08.2026: kr. 486 188,-

1 750 000,00 Prisantydning
60 346,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
1 810 346,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

45 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
46 340,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
1 856 686,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nedre Telemark Tingrett

Sekse Eiendomsutvikling DA

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Nordre Røråsen 5A og 5B, med sameiebrøk på 96/737.
Sameiet består av 6 boligseksjoner med gnr. 283 og bnr. 945 i Skien kommune.
Forretningsfører er Agio Forvaltning AS, tlf. 922 06 655
Styreleder er Chris Robert Amundsen
Dugnad samt trappevask og snømåking må påregnes.
Dyrehold er tillatt gitt forbeholdene nevnt i husordensreglene for Nordre Røråsen 5A og 5B.

Det er ikke forkjøpsrett ved salg av leiligheter/seksjoner i sameiet.
Det kreves ikke godkjenning av ny eier i sameiet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter gjeldende regelverk vedrørende tvangssalg, konferer megler eller les informasjon på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette.
som den er besiktiget uten ytterligere ryddig eller rengjøring.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.725,- samt dekning av følgende utlegg:

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien komm. inkl tegninger  kr 4 087,00
TV - Rettsgebyr ved tvangsfullbyrdelse 2026 (7,4R)  kr 9 953,00
Rapport fra bygningssakkyndig  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0047/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2647

Sist oppdatert: 23. september 2026 kl. 08:41