Kringsjå 13B

Kringsjå 13B, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 208, bruksnummer 1035
Andelsnummer 128, Bratthammeren borettslag, organisasjonsnummer 948 699 621

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet :
2. etasje - 50 kvm: Entré, soverom, bad og stue/kjøkken

BRA-e:
Andelsleilighet :
Kjeller - 3 kvm: Bod

Åpent areal:
Andelsleilighet :
2. etasje - 15 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod på 3 kvm i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2025 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Blokk over 4 etasjer + underetasje/kjeller bygget i 1974. Bygningen antas fundamentert på fjellgrunn. Grunnmur av plasstøpt betong og støpte gulv i kjelleretasjen. Bærende konstruksjon av betong utvendig pusset mur og noe bindingsverk kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Flat takkonstruksjon tekket med papp/folie (ikke besiktiget).
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: tekniske installasjoner - avløpsrør og elektrisk anlegg, bad, stue/kjøkken, utvendige - vinduer og dører, innvendige dører.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket/fuktigheten/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Har du selv bodd i boligen?
Ja. Eieren har bodd i leiligheten siden eieren kjøpte leiligheten i desember 2023 (siden overtagelse).

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid i 2023. Byttet panelovn i stua. Utført av faglært i Skjeberg elektro AS. Har dokumentasjon på arbeidet.

Leiligheten er i senere år oppgradert i flere omganger og har i dag god, tidsaktuell standard. Gjennom de seneste årene er alle rom utenom badet oppgradert med nytt gulv, øvrige overflater er malt - i soverommet helt nylig. Oppgradert er også leilighetens sikringsskap der innmat ble skiftet ut i 2021.

Et stilsikkert og lett brukt kjøkken fra Epoq ble installert i leiligheten i 2022. Innredningen har bruksvennlig U-form og mange oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk. Hvitevarene på kjøkkenet er alle integrert, kjøkkenet er i tillegg tilrettelagt for vaskemaskin og utstyrt med automatisk lekkasjesikring.

Badet ble sent i 2021 oppgradert med blant annet nye elektriske installasjoner, nye rør og ny membran. Moderne grå fliser av storformat er lagt på både veggene og gulvet utenom dusjsonen. Sistnevnte består av en romslig nisje skjermet av skyvedører og utstyrt med både hånd- og regndusj. Blandebatteriene er i likhet med flere elementer på badet i tidsaktuell sort.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Fliser og glatte malte flater.
Himlinger: Malt betong og glatte malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå fronter og glasskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad: Servantskap og høyskap med glatte tre-pregede fronter. Nedfelt servant med sort ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjnisje med skyvedører og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin og vaskemaskin medfølger ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1974.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 06.04.1972 som samstemmer med dagens innvendige bruk.

Det er i tillegg mottatt godkjente byggetegninger ifbm. innglassing av balkonger datert 26.11.1992, samt fasaderehabilitering datert 05.02.1996.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 3885, tinglyst 01.11.1972, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget. Se punkt tomt.
Dagboknr 1442132, tinglyst 28.12.2023, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk. Denne omhandler bestemmelser om grøfter og kummer, adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger mm hvor rettighetshaver er Fredrikstad kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten er høytliggende i luftige og sentrumsnære omgivelser på Kringsjå. Plasseringen er svært sentral i by-sammenheng; til sentrumskjernen er det under ett kvarters gange, eller kun fem minutter å sykle. Alle byens tjenester og tilbud er med andre ord lett tilgjengelig i hverdagen.

Den sentrale beliggenheten gir tilgang til mange ulike kollektive transportmidler: Bussterminalen og togstasjonen er begge innenfor praktisk gangavstand. Fra stasjonen er reisetiden til hovedstaden i dag fra like under timen. Det går i tillegg ekspressbuss til både Oslo og Gardermoen fra bussterminalen. Det er gangavstand til gratis byferger som gjør Gamlebyen og Østsiden lett tilgjengelig utenom Fredrikstadbroen. Fergene har hyppige avganger hele dagen og uken gjennom.

Med utgangspunkt i Kringsjå er det kort vei til friområder rundt byen, i første rekke den nærliggende Mørkedalen med Bingedammen, samt Fredrikstadmarka som har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater. Mulighet for lengre utflukter er det i tillegg på Glommastien som følger begge elvens sider motstrøms helt til Sarpsborg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 0.8 km
Wilbergjordet barnehage (0-5 år) 1 km
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 1.5 km

Skoler
Trara skole (1-7 kl.) 1.5 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.6 km
Nøkleby skole (1-7 kl.) 2.6 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 2 km
Glemmen videregående skole 1 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 21 542 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for borettslaget opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser og internveier, gressplen og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 143 000 pr. år for hele borettslaget og er inkl. i felleskostnadene.
Regulering av festeavgift hvert 10 år. Sist regulert 01.10.2023
Festeavtalen utløper 1 januar 2069

Borettslaget disponerer 116 parkeringsplasser i garasje for utleie. Kontakt styret for ytterligere informasjon om tildeling etter venteliste. Alle p-plasser i anlegget er klargjort for elbillading. Beboer bestiller selv lader og ladeabonnment via Ohmia's nettside. Tlf. 46426000. Øvrige biler skal parkeres på anviste plasser på parkeringsplass på garasjetaket. Zaptec-pro installeres i 2025. Elaway drifter ladestasjoner på tak.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Reguleringsendring del av Bryggeriet, Søndre del av Bratthammeren, Bryggeriet datert 07.08.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av kommuneplan fredrikstad 2023.2035 datert 15.06.2023.

Eiendommen ligger innenfor kommunedelplan dobbeltspor Seut-Rolvsøy og rv. 110 Simo-St.Croix. Man må påregne at eiendommen helt eller delvis vil bli berørt av den fremtidige utbyggingen.

Det planlegges å bygge to nye blokker i området. Bryggerifjellet III - 22155. Hensikten er å legge til rette for en utvidelse av blokkbebyggelsen i området med to nye blokker, samt opparbeidelse av en felles nær miljøpark. Det ligger i planen at de nye blokkene skal benytte seg av veien som borettslaget har festerett over. Se kommunens hjemmeside https://sru.fredrikstad.kommune.no//api/utvalg/207/moter/26890/dokumenter/0 og vedlegg i salgsoppgaven for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5.266,-  pr. mnd. og inkluderer: Kabel tv og internett, nedbetaling av fellesgjeld, festeavgift, kommunale avgifter, eiendomsskatt, varmtvann, felles bygningsforsikring, forretningsfører, drift og vedlikehold, trappevask og vaktmestertjenester mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.07.2025

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1.500,- pr. år. / 800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 607.862,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2.431.448,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 11 042,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 87 777,- pr. 01.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 17.775.336,- pr. 01.05.2025 og lånevilkårene er:
Lån I:
Rentebetingelser: flytende rente på 4,62%
Lånets løpetid: 01.07.2027
Avdragsfrihet: Ingen

Lån II:
Rentebetingelser: flytende rente på 5,44%
Lånets løpetid: 30.05.2049
Avdragsfrihet: Ingen

2 650 000,00 Prisantydning
87 777,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 737 777,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 748 817,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lorena Romero Enguidanos

Leiligheten er tilknyttet Bratthammeren Borettslag. Borettslaget består av 186 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt mot søknad til styret.
Felles vaskeri med tørketromler. Betaling via kort.

Foretatt påkostninger de senere år:
2019 - 2020: Fasaderehabilitering. (yttervegger)
2015 - 2016: Nye balkonggulv i nr 11 og 13. Det er byttet balkonggulv på alle 144 balkonger til nr. 11 og nr. 13
2011 - 2013: Rørfornying. Borettslaget har foretatt rørfornying i denne perioden, kostnad på ca. kr 10 000 000,-. Det er også foretatt installasjon av vannstoppere i denne perioden.

Planlagte påkostninger som medfører økning av fellesgjeld/felleskostnader i nærmere fremtid.  
Borettslaget har et vedlikeholdsetterslep og styret har et ønske om større rehabilitering av borettslaget og det er spørsmål om hvorledes dette skal prioriteres og innhente tilbud på løsninger, samt løsninger på finansiering.
Styret varsler:
Vi er i ferd med å hente inn tilbud på tiltak knyttet til energieffektivisering og rehab av alle blokkene i borettslaget, samt rehab av garasjeanlegget. Når vi har fått inn disse tilbudene vil det bli avholdt en ekstraordinær generalforsamling i sept/okt der det vil bli stemt over hvilke tiltak som skal utføres. Tiltakene vil føre til langt større fellesgjeld for borettslaget, men det er på nåværende tidspunkt ikke klart om det vil føre til økte felleskostnader for eierne.

Det er funnet en mengde avvik knyttet til brannsikring, og vi er i behov av å få installert et fulldekkende brannalarmanlegg i løpet av dette året.

Vedlikeholdsrapporten som ble utarbeidet av Britt Kristin Moe fra OBOS Prosjekt viser at bygningsmassene våre har et veldig stort vedlikeholdsbehov som vi må ta tak i de neste årene. Det er også behov for å få utført undersøkelser i garasjehuset, samt undersøkelser av drenering rundt terrasseblokkene for å få en oversikt over hva som må gjøres der.

Styret valgte å øke felleskostnadene med 20 % fra 1. juli 2025.

Borettslaget ønsker rehabilitering/vedlikehold av betong, vinduer og vegger. Det er snakk om en opplåning på hele prosjektet. Pris for rehabiliteringen satt til ca. kr 54 200 000,-. Oppstart for prosjekt er ønskelig så fort som mulig og prosjektledelse er innhentet hos OBOS prosjekt. Nærmere fremdrift for prosjektet vil bli et tema på årsmøte 2025 som finner sted den 26. mai 2025. For ytterligere informasjon ta kontakt med styret: bratthammeren@styrerommet.no

Utdrag fra årsberetning 2025 som fant sted 26 mai 2025.
Agnalt & Holmen startet opp med forarbeider og utarbeidelse av tilbudsmaterialet til entrepenør 1.april. Utsendelse av tilbudsmaterialet til entreprenører skal skje senest 15 juni 2025. Aktuelle entreprenører vil ha frist til å gi tilbud 15. august 2025.
Det vil ble sendt inn en ny søknad om støtte til energiforbedring til Enova innen 30 mai.
Det vil bli hentet inn flere tilbud på brannsikring mellom brannceller som beskrevet i brannteknisk rapport fra B-KS
Styret vil få utført undersøkelser av hvorfor massene under garasjen blir vasket ut, og sørge for at det blir hentet inn tillbud på nødvendig vedlikehold av garasjebygget.
Vi har en tegning som viser at en annen organisering av p-plasser på garasjetaket vil kunne gi plass til ytterligere 15-20 biler. Vi vil få undersøkt om taket tåler belastning av flere biler.
Styret vil hente inn tilbud på nye låssystemer for dører i fellesarealer, så vel som dører til leiligheter.
Med godkjenning fra generalforsamlingen på dette årsmøtet vil det bli installert fulldekkende brannalarmanlegg i borettslaget på senhøsten i år.
Ekstraordinært årsmøte vil bli avholdt i månedsskiftet september/oktober. Der vil vi legge frem tlbudene som vi har fått, og forskjellige forslag til nødvendig vedlikehold og energieffektivisering med finansieringsplaner, som generalforsamlingen kan stemme over.

Det skal bygges nye boliger på nordsiden. Se: https://sru.fredrikstad.kommune.no//api/utvalg/207/moter/26890/dokumenter/0. I forbindelse med utbyggingen av Bryggerifjellet III: Styret har sendt mail til alle medlemmene i planutvalget i Fredrikstad kommune, samt arealplanlegger Øyvind Juel Kristiansen, og gjort dem oppmerksomme på at "vi har råderett/fester deler av veien som er tatt med i plan initiativet og at vi motsetter oss utbygging". Kristiansen bekreftet på mail at vår henvendelse vil bli vurdert i planprosessen. Styret har også søkt juridisk bistand fra en advokat i Obos. Dette er en pågående sak.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag kr 59.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 8.900,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi: kr 4 758,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto Creativ: kr 4 250,-
I tillegg kommer kostnad til takstmann (ca kr 8000,-), samt valgfri boligselgerforsikring på 2,69 promille av salgssummen. Estimert til ca 7100,-

Oppdragsnummer 67-0232/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25232

Sist oppdatert: 15. september 2025 kl. 14:36